Відмінності між версіями «Договір купівлі-продажу права оренди земельної ділянки»

Матеріал з WikiLegalAid
Перейти до навігації Перейти до пошуку
м (Natalia.zaitseva перейменував сторінку з Договір купівлі продажу права оренди земельної ділянки на [[Договір купівлі-продажу права оренди зем...)
 
Рядок 9: Рядок 9:
Відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#Text Земельним кодексом України] (далі - ЗК України), [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text Цивільним кодексом України] (далі - ЦК України), [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text Законом України "Про оренду землі"], законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також положеннями [[Договір оренди земельної ділянки|договору оренди землі]] (стаття 2 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text Закону України "Про оренду землі"]).  
Відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#Text Земельним кодексом України] (далі - ЗК України), [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text Цивільним кодексом України] (далі - ЦК України), [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text Законом України "Про оренду землі"], законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також положеннями [[Договір оренди земельної ділянки|договору оренди землі]] (стаття 2 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text Закону України "Про оренду землі"]).  


Майнові права є майном у розумінні стаття 190 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text ЦК України] і визнаються речовими правами, до яких відноситься і право оренди. Однак, у випадку, якщо деякі відносини щодо оренди землі недостатньо врегульовані або не врегульовані взагалі, використовуються положення [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text ЦК України] (стаття 9 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text ЦК України]). Відповідно до законодавства підставами для заміни сторін у [[Договір оренди земельної ділянки|договорі оренди]] є передача прав за правочином та шляхом правонаступництва.  
Відповідно до статті 190 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text ЦК України], майном як особливим об'єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки, до яких відноситься і право оренди. Відповідно до законодавства підставами для заміни сторін у [[Договір оренди земельної ділянки|договорі оренди]] є передача прав за правочином та шляхом правонаступництва.  


Відповідно до положень частин першої статті 93 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#Text ЗК України] '''право оренди земельної ділянки''' - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Відповідно до положень частин першої статті 93 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#Text Земельного Кодексу України], '''право оренди земельної ділянки''' - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.


Право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися в [[Застава земельних ділянок або прав на них|заставу]], спадщину, вноситися до статутного фонду (частина п'ята статті 93 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#Text ЗК України]).
Право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися в [[Застава земельних ділянок або прав на них|заставу]], спадщину, вноситися до статутного фонду (частина п'ята статті 93 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#Text ЗК України]).


Згідно з частиною першою статті 133 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n1198 ЗК України] та частиною сьомою статті 5 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/898-15#Text Закону України "Про іпотеку"] об’єктом іпотеки може бути право оренди земельної ділянки. У цьому випадку це право може відчужуватися в разі невиконання заставодавцем договору, забезпеченого заставою.  
Згідно з частиною першою статті 133 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n1198 Земельного Кодексу України] та частиною сьомою статті 5 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/898-15#Text Закону України "Про іпотеку"] (об’єктом іпотеки може бути право оренди земельної ділянки). У цьому випадку це право може відчужуватися в разі невиконання заставодавцем договору, забезпеченого заставою.  


'''Підставою''' для укладення договору оренди може бути <u>цивільно-правовий договір про відчуження права оренди</u>.  
'''Підставою''' '''для укладення договору оренди може бути''' <u>цивільно-правовий договір про відчуження права оренди</u>.  


Водночас, відповідно до статті 8<sup>1</sup> [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#n59 Закону України «Про оренду землі»] позбавляє права орендаря земель державної і комунальної власності відчужувати право оренди на такі землі, але продаж права оренди — одна із самостійних підстав заміни сторони в договорі оренди. Договір купівлі-продажу права є підставою для укладання додаткової угоди до договору оренди щодо заміни сторони в договорі оренди земельної ділянки. Тому, заміна сторін у договорі оренди земель державної власності неможлива виключно у випадку продажу права оренди, оскільки такий продаж заборонено законом.  
Водночас, відповідно до статті 8<sup>1</sup> [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#n59 Закону України «Про оренду землі»] позбавляє права орендаря земель державної і комунальної власності відчужувати право оренди на такі землі, але продаж права оренди — одна із самостійних підстав заміни сторони в договорі оренди. '''Договір купівлі-продажу''' права є підставою для укладання додаткової угоди до договору оренди щодо заміни сторони в договорі оренди земельної ділянки. Тому, заміна сторін у договорі оренди земель державної власності неможлива виключно у випадку продажу права оренди, оскільки такий продаж заборонено законом.  


Право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного капіталу, передано у заставу. Водночас частиною другою сттатті 8<sup>1</sup> [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#n59 Закону України "Про оренду землі"] існує виключення з даного правила. Право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності, наданої для будівництва житлового будинку, може бути відчужене орендарем за згодою орендодавця у разі, якщо таке будівництво розпочате, на строк та на умовах, визначених первинним договором оренди, або якщо таке відчуження передбачено первинним договором оренди. Інші підстави для заборони заміни сторони в договорі оренди відносно земель державної і комунальної власності відсутні.
'''Право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужено''' її орендарем іншим особам, внесено до статутного капіталу, передано у заставу. Водночас частиною другою статті 8<sup>1</sup> [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#n59 Закону України "Про оренду землі"] існує виключення з даного правила. Право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності, наданої для будівництва житлового будинку, може бути відчужене орендарем за згодою орендодавця у разі, якщо таке будівництво розпочате, на строк та на умовах, визначених первинним договором оренди, або якщо таке відчуження передбачено первинним договором оренди. Інші підстави для заборони заміни сторони в договорі оренди відносно земель державної і комунальної власності відсутні.


== Порядкок набуття права оренди землі на підставі договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки ==
== Порядкок набуття права оренди землі на підставі договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки ==
Відповідно до статті 135 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n1251 ЗК України] земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них ([[Оренда земельних ділянок|оренда]], [[Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) або для забудови (суперфіцій)|суперфіцій, емфітевзис]]), у тому числі з розташованими на них об'єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах ([[Порядок проведення земельних торгів|земельних торгах]]). Такі земельні торги проводяться у формі аукціону, за результатами проведення якого укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з учасником (переможцем) земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу плату за користування нею, зафіксовану в ході проведення земельних торгів.
Відповідно до статті 135 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n1251 ЗК України] земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них ([[Оренда земельних ділянок|оренда]], [[Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) або для забудови (суперфіцій)|суперфіцій, емфітевзис]]), у тому числі з розташованими на них об'єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, '''підлягають продажу окремими лотами''' на конкурентних засадах ([[Порядок проведення земельних торгів|земельних торгах]]). Такі земельні торги проводяться у формі аукціону, за результатами проведення якого укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з учасником (переможцем) земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу плату за користування нею, зафіксовану в ході проведення земельних торгів.


Продаж земельних ділянок, що перебувають у приватній власності, або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису), може здійснюватися на земельних торгах виключно з ініціативи власників земельної ділянки. У такому разі земельні торги регулюються положеннями [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n1251 ЗК України], якщо інше не передбачено законом чи договором з виконавцем земельних торгів (частина друга статті 135 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n1251 ЗК України]).  
Продаж земельних ділянок, що перебувають у приватній власності, або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису), може здійснюватися на земельних торгах виключно з ініціативи власників земельної ділянки. У такому разі земельні торги регулюються положеннями [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n1251 ЗК України], якщо інше не передбачено законом чи договором з виконавцем земельних торгів (частина друга статті 135 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n1251 ЗК України]).  


Об’єктом правовідносини із земельних торгів є право оренди землі (якщо воно включене до лоту). Це означає, що особа, яка придбала лот, набуває права оренди земельної ділянки. Однак, право оренди надає можливість користуватися об’єктом оренди, тоді як покупець лоту такого права ще не має. Переможець торгів здобуває право на укладення правочину, за результатами проведення аукціону з переможцем укладається договір оренди, на підставі якого таке право й виникає.
'''Об’єктом правовідносини із земельних торгів є право оренди землі''' (якщо воно включене до лоту). Це означає, що особа, яка придбала лот, набуває права оренди земельної ділянки. Однак, право оренди надає можливість користуватися об’єктом оренди, тоді як покупець лоту такого права ще не має. Переможець торгів здобуває право на укладення правочину, за результатами проведення аукціону з переможцем укладається договір оренди, на підставі якого таке право й виникає.


Наслідком продажу права є заміна учасника існуючого правовідношення, чого не виникає внаслідок «продажу» права оренди земельної ділянки з торгів. У цих випадках відбувається укладення договору оренди на конкурентних засадах і наділення правом користування.
Наслідком продажу права є заміна учасника існуючого правовідношення, чого не виникає внаслідок «продажу» права оренди земельної ділянки з торгів. У цих випадках відбувається укладення договору оренди на конкурентних засадах і наділення правом користування.
Рядок 35: Рядок 35:
Частиною першою статті 82 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n654 ЗК України] передбачено, що юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності у разі придбання за договором к[[Договір купівлі – продажу|упівлі-продажу]], [[Договір ренти|ренти]], [[Договір дарування|дарування]], [[Договір міни земельної ділянки|міни]], іншими цивільно-правовими угодами.
Частиною першою статті 82 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n654 ЗК України] передбачено, що юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності у разі придбання за договором к[[Договір купівлі – продажу|упівлі-продажу]], [[Договір ренти|ренти]], [[Договір дарування|дарування]], [[Договір міни земельної ділянки|міни]], іншими цивільно-правовими угодами.


Перехід права оренди відбувається на підставі цивільно-правової угоди від орендаря-продавця до орендаря-покупця. За договором купівлі-продажу право оренди, що належить орендарю переходить до покупця такого права. Договір купівлі-продажу права оренди є підставою для укладення додаткової угоди із внесенням змін до договору оренди в частині заміни особи орендаря.
Перехід права оренди відбувається на підставі цивільно-правової угоди від орендаря-продавця до орендаря-покупця. За договором купівлі-продажу право оренди, що належить орендарю переходить до покупця такого права. Договір купівлі-продажу права оренди є підставою для укладання додаткової угоди із внесенням змін до договору оренди в частині заміни особи орендаря.


Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку (стаття 30 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#n194 Закону України "Про оренду землі"]). Відповідно до статті 651 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3217 ЦК України] зміна або розірвання договору допускається за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.
Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі '''спір вирішується в судовому порядку''' (стаття 30 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#n194 Закону України "Про оренду землі"]). Відповідно до статті 651 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3217 ЦК України] зміна або розірвання договору допускається за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.


Право власності на землю виникає виключно з моменту реєстрації правовстановлюючого документу, а не з моменту укладання правочину про перехід права власності (стаття 3 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3217 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень"], стаття 126 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n1107 ЗК України]).
Право власності на землю виникає виключно з моменту реєстрації правовстановлюючого документу, а не з моменту укладання правочину про перехід права власності (стаття 3 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3217 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень"], стаття 126 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n1107 ЗК України]).

Поточна версія на 10:11, 3 вересня 2021

Нормативна база

Загальні положення

Відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі - ЗК України), Цивільним кодексом України (далі - ЦК України), Законом України "Про оренду землі", законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також положеннями договору оренди землі (стаття 2 Закону України "Про оренду землі").

Відповідно до статті 190 ЦК України, майном як особливим об'єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки, до яких відноситься і право оренди. Відповідно до законодавства підставами для заміни сторін у договорі оренди є передача прав за правочином та шляхом правонаступництва.

Відповідно до положень частин першої статті 93 Земельного Кодексу України, право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися в заставу, спадщину, вноситися до статутного фонду (частина п'ята статті 93 ЗК України).

Згідно з частиною першою статті 133 Земельного Кодексу України та частиною сьомою статті 5 Закону України "Про іпотеку" (об’єктом іпотеки може бути право оренди земельної ділянки). У цьому випадку це право може відчужуватися в разі невиконання заставодавцем договору, забезпеченого заставою.

Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди.

Водночас, відповідно до статті 81 Закону України «Про оренду землі» позбавляє права орендаря земель державної і комунальної власності відчужувати право оренди на такі землі, але продаж права оренди — одна із самостійних підстав заміни сторони в договорі оренди. Договір купівлі-продажу права є підставою для укладання додаткової угоди до договору оренди щодо заміни сторони в договорі оренди земельної ділянки. Тому, заміна сторін у договорі оренди земель державної власності неможлива виключно у випадку продажу права оренди, оскільки такий продаж заборонено законом.

Право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного капіталу, передано у заставу. Водночас частиною другою статті 81 Закону України "Про оренду землі" існує виключення з даного правила. Право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності, наданої для будівництва житлового будинку, може бути відчужене орендарем за згодою орендодавця у разі, якщо таке будівництво розпочате, на строк та на умовах, визначених первинним договором оренди, або якщо таке відчуження передбачено первинним договором оренди. Інші підстави для заборони заміни сторони в договорі оренди відносно земель державної і комунальної власності відсутні.

Порядкок набуття права оренди землі на підставі договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки

Відповідно до статті 135 ЗК України земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об'єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах). Такі земельні торги проводяться у формі аукціону, за результатами проведення якого укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з учасником (переможцем) земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу плату за користування нею, зафіксовану в ході проведення земельних торгів.

Продаж земельних ділянок, що перебувають у приватній власності, або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису), може здійснюватися на земельних торгах виключно з ініціативи власників земельної ділянки. У такому разі земельні торги регулюються положеннями ЗК України, якщо інше не передбачено законом чи договором з виконавцем земельних торгів (частина друга статті 135 ЗК України).

Об’єктом правовідносини із земельних торгів є право оренди землі (якщо воно включене до лоту). Це означає, що особа, яка придбала лот, набуває права оренди земельної ділянки. Однак, право оренди надає можливість користуватися об’єктом оренди, тоді як покупець лоту такого права ще не має. Переможець торгів здобуває право на укладення правочину, за результатами проведення аукціону з переможцем укладається договір оренди, на підставі якого таке право й виникає.

Наслідком продажу права є заміна учасника існуючого правовідношення, чого не виникає внаслідок «продажу» права оренди земельної ділянки з торгів. У цих випадках відбувається укладення договору оренди на конкурентних засадах і наділення правом користування.

Заміна орендаря у договорі оренди на підставі договору купівлі-продажу права оренди

Частиною першою статті 82 ЗК України передбачено, що юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності у разі придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами.

Перехід права оренди відбувається на підставі цивільно-правової угоди від орендаря-продавця до орендаря-покупця. За договором купівлі-продажу право оренди, що належить орендарю переходить до покупця такого права. Договір купівлі-продажу права оренди є підставою для укладання додаткової угоди із внесенням змін до договору оренди в частині заміни особи орендаря.

Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку (стаття 30 Закону України "Про оренду землі"). Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.

Право власності на землю виникає виключно з моменту реєстрації правовстановлюючого документу, а не з моменту укладання правочину про перехід права власності (стаття 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень", стаття 126 ЗК України).

За обставин, визначених статтями 131, 132 ЗК України, відбувається перехід права оренди із заміною сторони в укладеному договорі оренди. Якщо до нового власника переходить право оренди на тих же умовах, в тому ж обсязі, то відсутня необхідність проходити довгу процедуру припинення договору, набуття ділянки в оренду. Для орендодавця розірвання договору і надання її в оренду новому орендарю означає втрату орендної плати за земельну ділянку в період оформлення договору, а для орендаря неможливість належним чином приступати до використання як ділянки так і об’єкту нерухомості, що перебуває у його власності. Тому заміна сторони в договорі оренди вигідна обом сторонам.

Між новим власником орендованого майна, який виступатиме відтепер орендодавцем, і орендарем укладається договір оренди, в якому вони позначають, що відбулася зміна орендодавця, який придбав предмет оренди у власність на підставі договору купівлі-продажу, укладеного між колишнім орендодавцем (попереднім власником) і новим орендодавцем (теперішнім власником) від такого-то числа, місяця, року, про що у встановленому порядку орендар був повідомлений, як того вимагає стаття 516 ЦК України, і сторони домовилися внести відповідні зміни до договору оренди шляхом його укладення в новій редакції.

Судова практика

  • Ухвала Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 08 серпня 2019 у справі № 149/1120/19 (висновок суду апеляційної інстанції про те, що право оренди може відчужуватися орендарем є обґрунтованим. Право оренди надає орендарю правомочності володіти та користуватися земельною ділянкою, однак не надає йому права розпоряджатися як земельною ділянкою, так і майновими правами на неї землевласника. Рівень оборотоздатності права оренди земельної ділянки залежить від суб'єкта права, виду права на користування земельною ділянкою (емфітевзис і суперфіцій, оренда у спеціально визначених випадках), форми права власності на земельну ділянку. Частина друга статті 135 ЗК України передбачає право виконавця звернути стягнення на земельні ділянки або права на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) під час виконання рішення. Право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного капіталу власником земельної ділянки - на строк до 50 років, крім випадків, визначених законом (частина п'ята статті 93 ЗК України).