Земельні ділянки житлово-будівельних (житлових) і гаражно-будівельних кооперативів

Нормативна база

• Земельний кодекс України
• Цивільний кодекс України
• Закон України «Про кооперацію»
• Закон України «Про оренду землі»

Увага! 9 червня 2002 року набрав чинності Закон України від 12 травня 2022 року № 2247-IХ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо особливостей регулювання земельних відносин в умовах воєнного стану", яким визначаються особливості регулювання земельних відносин, а саме володіння користування та розпорядження землею на час воєнного стану.

Житлово-будівельні (житлові) та гаражно-будівельні кооперативи як суб’єкти права на земельну ділянку

Згідно зі статтею 2 Закону України «Про кооперацію» кооператив - це юридична особа, утворена фізичними та/або юридичними особами, які добровільно об’єдналися на основі членства для ведення спільної господарської та іншої діяльності з метою задоволення своїх економічних, соціальних та інших потреб на засадах самоврядування. Обслуговуючим кооперативом є кооператив, який утворюється шляхом об’єднання фізичних та/або юридичних осіб для надання послуг переважно членам кооперативу, а також іншим особам з метою провадження їх господарської діяльності. Обслуговуючі кооперативи надають послуги іншим особам в обсягах, що не перевищують 20 відсотків загального обороту кооперативу.

Земля кооперативу складається із земельних ділянок, наданих йому в оренду або придбаних ним у власність. Кооперативи придбавають земельні ділянки відповідно до Земельного кодексу України (стаття 22 Закону України «Про кооперацію»).

Статтею 41 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) встановлено, що житлово-будівельним (житловим) та гаражно-будівельним кооперативам за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування земельні ділянки для житлового і гаражного будівництва передаються безоплатно у власність або надаються в оренду в розмірі, який встановлюється відповідно до затвердженої містобудівної документації.

Житлово-будівельні (житлові) та гаражно-будівельні кооперативи можуть набувати земельні ділянки у власність за цивільно-правовими угодами.

Житлово-будівельні і гаражно-будівельні кооперативи є суб’єктами права на земельну ділянку лише після їх реєстрації як юридичних осіб.

Приватизація земельних ділянок кооперативами

Згідно зі статтею 41 ЗК України житлово-будівельні і гаражно-будівельні кооперативи зареєстровані відповідно до вимог чинного законодавства, мають законне право на отримання земельної ділянки, у межах існуючої земельної ділянки, у власність шляхом безоплатної її передачі.

Розміри земельних ділянок, що передаються або надаються кооперативам під забудову або для експлуатації зведених будівель, встановлюється згідно з затвердженою містобудівною документацією.

Для отримання у власність землі кооперативу, як існуючому так і новоствореному (на вільних від забудови земельних ділянках), необхідно, звернутися із заявою в місцеві органи влади з проханням про безоплатну передачу у власність чи користування земель загального користування, які знаходяться на території цього кооперативу. До заяви потрібно долучити:

• план кооперативу,
• довідку про його державну реєстрацію,
• статут, виписку з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.

Крім того, слід підготувати протокол загальних зборів членів кооперативу з рішенням про звернення до органів влади з заявою щодо отримання у власність землі.

Передача земель загального користування у власність кооперативам відбувається на підставі технічної документації із землеустрою.

Власником цих земель після завершення приватизації стає власне кооператив як юридична особа.

Набуття прав на земельні ділянки кооперативами здійснюється саме як юридичними особами, а не окремо громадянами-членами кооперативу.

Надання житлово-будівельним (житловим) та гаражно-будівельним кооперативам земельних ділянок в оренду

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі:

• рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування;
• договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (за результатами проведення земельних торгів).

Право оренди земельної ділянки у кооперативу виникає після укладення договору оренди та його державної реєстрації.

Використання земельних ділянок житлово-будівельними (жит­ловими) і гаражно-будівельними кооперативами

Використання земельних ділянок житлово-будівельними (жит­ловими) і гаражно-будівельними кооперативами в основному здійснюється на підставі права власності.

Це обумовлено не­обхідністю ведення капітального житлового або гаражного будівництва на землях житлової та громадської забудови. Водно­час ділянки нерідко використовуються кооперативами на оренд­них умовах. Це може мати місце, наприклад, при будівництві ко­оперативного жилого будинку (для складування та збереження будівельних матеріалів), під час експлуатації комплексу жилих бу­динків та інших кооперативних споруд (для створення складських приміщень, ремонтно-експлуатаційної бази та розміщення відпо­відних служб), при експлуатації авто гаражів і автостоянок (для ре­монту і обслуговування автотранспортних засобів, тимчасового користування земельними ділянками для розбирання автомобілів тощо).

Придбання кооперативами земельних ділянок за цивільно-правовими угодами

Кооператив як юридична особа, має право придбати земельну ділянку у власність у іншого громадянина чи юридичної особи на підставі цивільно-правової угоди — купівлі-продажу, міни, дарування, успадкування, довічного утримання та інших цивільно-правових угод, які відповідно повинні укладатися з урахуванням вимог Цивільного кодексу України.

Цивільно-правова угода про перехід права власності на земельну ділянку має бути укладена у письмовій формі та нотаріально посвідчена. Зміст угод про перехід права власності на земельні ділянки повинен відповідати вимогам, закріпленим статтею 132 ЗК України.

Цивільно-правові угоди про перехід права власності на земельні ділянки вважаються укладеними з дня їх нотаріального посвідчення. Однак право власності на земельну ділянку виникає в особи, яка набуває земельну ділянку у власність на підставі цивільно-правової угоди, лише після державної реєстрації цих прав (стаття 125 ЗК України).

Приватизація земельної ділянки членом гаражного кооперативу

Відповідно до статті 121 ЗК України кожний громадянин України має право на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності для будівництва індивідуальних гаражів - не більше 0,01 гектара.

Таким чином, законодавством передбачено можливість безоплатної приватизації громадянином України земельної ділянки площею до 0,01 га для будівництва індивідуального гаража.

Якщо гараж розташований в межах гаражно-будівельного кооперативу, то член такого кооперативу отримував можливість згідно з внутрішнім розподілом отримати окремий гараж для свого автомобіля, і навіть оформлене право власності на гараж у гаражно-будівельному кооперативі не дає права його членам приватизовувати окремі земельні ділянки під своїми гаражами, адже, ці гаражі не є самостійними (індивідуальними), а мають спільні з іншими гаражами під’їзди, огорожу, стінки тощо. Індивідуальним є тільки в’їзд у гараж.

Отже, законом не передбачена можливість приватизації земельної ділянки під гаражем розташованого в межах гаражно-будівельного кооперативу.

Член житлово-будівельного, дачно-будівельного, гаражно-будівельного, житлового, дачного, гаражного чи іншого відповідного кооперативу має право володіння, користування, а за згодою кооперативу - і розпоряджання квартирою, дачею, гаражем, іншою будівлею, спорудою або приміщенням кооперативу, якщо він не викупив це майно.

У разі викупу квартири, дачі, гаража, іншої будівлі, споруди або приміщення член житлово-будівельного, дачно-будівельного, гаражно-будівельного, житлового, дачного, гаражного кооперативу чи іншого відповідного кооперативу стає власником цього майна. Право власності на таке майно у члена кооперативу виникає з моменту державної реєстрації цього права відповідно до закону.

Положення цієї статті не застосовуються до об’єктів права власності кооперативів, діяльність яких регулюється спеціальними законами (стаття 19-1 Закону України «Про кооперацію»)

Відповідальність за земельно-правовими зобов'язаннями

Кооператив відповідає за своїми зобов’язаннями всім належним йому майном. Порядок покриття завданих кооперативом збитків визначається його статутом.

Члени кооперативу відповідають за зобов’язаннями кооперативу в межах внесеного ними паю, якщо інше не передбачено статутом кооперативу або законом.

Кооператив не несе відповідальності за зобов’язаннями своїх членів (стаття 27 Закону України «Про кооперацію»).

Судова практика

• Постанова Верховного Суду України від 17 червня 2014 року у справі № 21-195 а14 (Наведеною нормою передбачено можливість безоплатної передачі земельних ділянок у власність юридичної особи для здійснення житлового будівництва за умови, що така особа створена як житлово-будівельний кооператив, а тому при вирішенні питання щодо безоплатного надання земельної ділянки в порядку, визначеному наведеною нормою, слід в обов'язковому порядку враховувати мету створення відповідного кооперативу, яка має відповідати встановленим вимогам до порядку створення такого кооперативу).

Дивись додатково

• Проблеми застосування законодавства та корупціогенні фактори у сфері виділення земельних ділянок без земельних торгів для житлово-будівельних та обслуговуючих кооперативів
• Договір оренди земельної ділянки
• Приватизація гаражу в гаражному кооперативі
• Приватизація земельної ділянки під житловим будинком
• Договір купівлі-продажу права оренди земельної ділянки
• Правовий режим земель житлової та громадської забудови