Договір дарування нерухомого майна

Нормативна база

• Цивільний кодекс України
• Податковий кодекс України (ПК України)
• Сімейний кодекс України
• Закон України "Про нотаріат"
• Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"

Правові аспекти договору дарування нерухомого майна

Загальні поняття та зміст договору дарування викладені в правовій консультації "Договір дарування".

Предметом договору дарування можуть бути, зокрема, нерухомі речі. До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення (ст.181 ЦК України).

Форма договору дарування нерухомого майна

Відповідно до ст. 182 ЦК України Договір дарування нерухомої речі укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Відповідно до статті 182 Цивільного кодексу України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Таким чином після набуття права власності на нерухоме майно, право власності на предмет договору слід зареєструвати відповідно до Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” та Постанови КМУ від 25 грудня 2015 р. № 1127 “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”.

Порядок оформлення договору дарування нерухомого майна

Відповідно до ст. 55 Закону України “Про нотаріат” посвідчення договорів про відчуження квартири, будинку та іншого нерухомого майна провадиться за місцезнаходженням вказаного майна. При нотаріальному посвідченні договорів про відчуження квартири, а також іншого нерухомого майна, що підлягає реєстрації, нотаріус вимагає подання документів, які підтверджують право власності на це майно, та, у передбачених законодавством випадках, документів, що підтверджують державну реєстрацію прав на це майно в осіб, які його відчужують.

При посвідченні договору дарування нотаріус встановлює особу учасників цивільних відносин, які звернулися за вчиненням нотаріальної дії, та визначається обсяг їх цивільної дієздатності.
При перевірці цивільної правоздатності та дієздатності юридичної особи нотаріус зобов’язаний ознайомитися з установчими документами, свідоцтвом про державну реєстрацію і витягом з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців цієї юридичної особи і перевірити, чи відповідає нотаріальна дія, яка вчиняється, обсягу її цивільної правоздатності та дієздатності. Крім того, при посвідченні договору дарування житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна нотаріусом перевіряється відсутність заборони відчуження або арешту майна.

За посвідчення договору дарування нерухомого майна сплачується державне мито у розмірі 1% суми договору (тобто вартості нерухомого майна), але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян та вартість послуг нотаріуса;

Перелік документів

1. Паспорт та ідентифікаційний номер.
2. Свідоцтво про шлюб. - Якщо житло набувалось у стані подружжя, у такому випадку, дружина/чоловік дає нотаріально засвідчену згоду на дарування даної нерухомості;
3. Правовстановлюючі документи.
4. Технічний паспорт на житло.
5. Експертна оцінка нерухомості.
6. Довідка про склад сім᾽ї.
7. Довідка про відсутність заборгованості по оплаті комунальних послуг.
8. Свідоцтво про народження дітей та дозвіл від опікунських органів на продаж (якщо діти мають частку в житлі або там зареєстровані).

Точний перелік документів можна отримати у Нотаріуса під час консультації, після вивчення кожного окремого випадку.

Особливості укладення договору дарування нерухомого майна, що перебуває у спільній власності подружжя

Існують особливості укладання договору дарування, коли його учасниками є подружжя. Згідно зі ст. 67 Сімейного кодексу України (далі - СК) чоловік, дружина мають право укласти з іншою особою договір дарування щодо своєї частки у праві спільної сумісної власності подружжя лише після її визначення та виділу в натурі або визначення порядку користування майном.
Якщо об’єктом договору дарування є спільне майно подружжя, то повинна бути нотаріально посвідчена письмова згода другого з подружжя. Оскільки для укладення одним із подружжя договорів, які потребують нотаріального посвідчення і (або) державної реєстрації, а також договорів стосовно цінного майна, згода другого з подружжя має бути подана письмово і нотаріально засвідчена (ст. 65 СК). При посвідченні договорів про відчуження житлового будинку, квартири, іншого нерухомого майна перевіряється відсутність заборони відчуження або арешту майна.

Розірвання шлюбу не припиняє права спільної сумісної власності на майно, набуте за час шлюбу. Тому, на осіб, які припинили шлюбні відносини, проте мають нерухоме майно та намір укласти договір дарування, поширюються вказані вище правила, щодо нотаріально посвідченої згоди іншого співвласника майна.

Розірвання договору дарування

Договір дарування нерухомих речей може бути розірвано за вимогою дарувальника: якщо обдаровуваний проявив грубу невдячність (умисно вчинив злочин проти життя, здоров’я, власності дарувальника, його батьків, дружини (чоловіка) або дітей). У випадку, коли обдаровуваний вчинив умисне вбивство дарувальника, вимагати розірвання договору мають право його спадкоємці. Дарувальник також має право розірвати договір, якщо обдарований створює загрозу безповоротної втрати дарунка, який має для дарувальника велику немайнову цінність, якщо внаслідок недбалого ставлення обдаровуваного до речі, що становить історичну, наукову, культурну цінність, ця річ може бути знищена або істотно пошкоджена. У випадку розірвання договору дарування обдаровуваний зобов’язаний повернути дарунок у натурі. До вимог про розірвання договору дарування застосовується позовна давність в один рік. Це правило встановлено статтею 728 ЦК України. Тобто, при розірванні договору дарування на вимогу дарувальника законодавчо передбачений термін, упродовж якого можна звернутися до суду про захист своїх порушених прав.

Оподаткування договорів дарування нерухомого майна

З питань сплати податку обдарованою особою слід зазначити, що законом звільняється від обкладання податком на доходи фізичних осіб вартість дарунків, отриманих від дарувальника членами його сім’ї першого та другого ступеня споріднення

Згідно з п. 163.1 ст. 163 Кодексу об'єктом оподаткування резидента є  загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід, до складу якого включається дохід у вигляді вартості успадкованого чи отриманого у дарунок майна у межах, що оподатковується згідно з розділом ІV Кодексу (п.п. 164.2.10 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).

Порядок оподаткування доходу, отриманого платником податку як дарунок (або в результаті укладення договору дарування) від фізичних осіб встановлено  п. 174.6 ст. 174 розділу IV Кодексу, згідно з яким кошти, майно, майнові чи немайнові права, вартість робіт, послуг, подаровані платнику податку, оподатковуються згідно з правилами, встановленими цим розділом для оподаткування спадщини.
Так, за ставкою 5 відс., визначеною п 167.2 ст. 167 Кодексу, оподатковується вартість будь-якого об'єкта спадщини, що успадковується спадкоємцями, які не є членами сім'ї спадкодавця першого або другого ступеня споріднення (п.п. 174.2.2 п. 174.2 ст. 174 Кодексу). Крім того, відповідно до п.п. 1.2 п. 16 1 підрозділу 10 розділу XX Кодексу об'єктом оподаткування військовим збором є доходи, визначені ст. 163 Кодексу, зокрема, загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.
Ставка військового збору становить 1,5 відс. об'єкта оподаткування, визначеного п.п. 1.2 п. 16 1 підрозділу 10 розділу XX Кодексу (п.п. 1.3 п. 16 1 підрозділу 10 розділу XX Кодексу).
Враховуючи зазначене, у разі отримання фізичною особою – резидентом, яка не є членом сім'ї спадкодавця першого або другого ступеня споріднення, доходу у вигляді вартості подарованого нерухомого майна, такий дохід є об’єктом оподаткування податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відс. та військовим збором 1,5 відсотка.
Особами, відповідальними за сплату (перерахування) податку до бюджету, є обдаровані, які отримали подарунок.

Отже, платник податку, який отримав дохід у вигляді вартості подарованого нерухомого майна, може сплатити податок на доходи фізичних осіб та військовий збір до нотаріального посвідчення договору дарування нерухомого майна за місцем нотаріального посвідчення такого договору.

Якщо ж до нотаріального посвідчення податки не було сплачено, платник податку зобов'язаний до 1 травня року, що настає за звітним подати податкову декларацію до податкової інспекції за місцем проживання, та самостійно до 1 серпня року, що настає за звітним, сплатити суму податкового зобов'язання, зазначену в поданій податковій декларації.

Якщо подарунок у вигляді нерухомості отримує резидент від нерезидента або нерезидент від резидента, то ставка оподаткування такого подарунку обкладатиметься за ставкою 18% (пп. 174.2.3 п. 174.2 ст. 174 ПК України).

Про видані свідоцтва про право на спадок та посвідчені договори дарування нотаріуси інформують органи ДФС. Окрім цього, згідно з ПК України, нотаріус щокварталу подає до контролюючого органу за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про посвідчення договорів дарування в порядку, встановленому для податкового розрахунку. Особа, яка отримала подарунок, має зазначити в річній майновій декларації у складі загального річного доходу дохід у вигляді вартості такого майна (оскільки подарунок класифікується органами ДФС як різновид прибутку та підлягає оподаткуванню у випадках, встановлених ПК України). Винятком є нерезиденти, які зобов'язані сплатити податок до нотаріального оформлення факту дарування, та особи, які отримали у подарунок об'єкти, що оподатковуються за нульовою ставкою податку на доходи фізичних осіб, а також такі, що сплатили податок до нотаріального оформлення об'єктів спадщини.

Див. також

• Договір дарування