Порядок проведення загальних зборів ОСББ

Нормативна база

• Закон України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку"
• Закон України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку"
• Постанова Кабінету Міністрів України від 08 жовтня 1992 року № 572 "Про механізм впровадження Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду"
• Наказ Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 27 серпня 2003 року № 141 "Про затвердження Типового статуту об'єднання співвласників багатоквартирного будинку та Типового договору відносин власників житлових і нежитлових приміщень та управителя"

Увага!!! З 24 лютого 2022 року, відповідно до Закону України "Про правовий режим воєнного стану", в Україні введено режим воєнного стану! 09 липня 2022 року Верховна Рада України прийняла Закон України № 2392-IX "Про внесення змін до деяких законів України щодо створення умов для запровадження комплексної термомодернізації будівель", яким внесено зміни до Закону України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку", відповідно до яких тимчасово, на період дії правового режиму воєнного стану та протягом шести місяців після його припинення або скасування, рішення про здійснення будівельних робіт щодо відновлення (ремонту та/або реконструкції) пошкодженого внаслідок воєнних дій багатоквартирного будинку (квартир, нежитлових приміщень, спільного майна багатоквартирного будинку), якщо фінансування таких робіт здійснюється за рахунок грантової (безповоротної) грошової допомоги Фонду енергоефективності, приймається загальними зборами об’єднання співвласників багатоквартирного будинку більшістю голосів співвласників.

Порядок скликання загальних зборів ОСББ

Основним органом управління в об’єднанні співвласників багатоквартирного будинку (далі – ОСББ) є загальні збори співвласників ОСББ, які проводяться у порядку, передбаченому Законом України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку" (далі - Закон), для установчих зборів.

Загальні збори ОСББ є колегіальним органом управління, таким чином, його рішення оформляються шляхом складання протоколу загальних зборів ОСББ. Загальні збори проводяться не менше ніж 1 раз на рік (стаття 10 Закону).

Загальні збори співвласників скликаються правлінням ОСББ, або ініціативною групою, що складається з трьох (або більше) власників квартир або нежитлових приміщень. Відповідно – ініціатори скликання проводять загальні збори і забезпечують голосування співвласників для прийняття необхідних ОСББ рішень.

Повідомлення про проведення установчих зборів направляється ініціатором установчих зборів не пізніше ніж за 10 календарних днів до дня проведення установчих зборів. Повідомлення в письмовій формі надається кожному співвласнику під власноручний підпис або надсилається рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику в цьому багатоквартирному будинку. За складеною у довільній формі письмовою заявою (у тому числі у формі електронного документа) співвласника до ініціатора установчих зборів, отриманою не пізніше ніж за 15 календарних днів до дня проведення установчих зборів, повідомлення про проведення установчих зборів співвласників надсилається такому співвласнику на іншу поштову адресу або на адресу електронної пошти чи з використанням інших технічних засобів електронних комунікацій, зазначених у такій заяві.(стаття 6 Закону) [1] .

Установчі збори веде голова зборів. Рішення про обрання голови зборів приймається більшістю голосів присутніх співвласників (їх представників), крім тих, які беруть участь у зборах дистанційно з використанням технічних засобів електронних комунікацій у режимі відеоконференції. При прийнятті такого рішення кожний присутній співвласник (його представник) має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.

Голосування на зборах та проведення письмового опитування

Загальні збори приймають рішення шляхом проведення поіменного голосування на зборах учасниками ОСББ. Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували співвласники (їх представники), загальна кількість голосів яких становить більше половини загальної кількості голосів усіх співвласників. Кожний співвласник (його представник) може проголосувати з одного питання лише один раз. Рішення оформлюється протоколом.

Поіменне голосування - прийняття рішення на загальних зборах ОСББ оформлюється особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату голосування ("за" чи "проти"). При чому, рішення з питань з окремих питань вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менш як 2/3 загальної кількості усіх співвласників, а саме:

• щодо переліку та розмірів внесків, платежів до ОСББ;
• щодо управління та користування спільним майном;
• щодо передачі у користування фізичним та юридичним особам спільного майна (оренда, сервітут, тощо);
• щодо реконструкції чи капітального ремонту будинку;
• щодо зведення господарських споруд,

Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували співвласники, які разом мають більше половини загальної кількості голосів усіх співвласників (крім випадків, якщо законом та/або статутом об’єднання встановлена більша кількість голосів, необхідна для прийняття рішення). Статутом об’єднання може бути встановлена інша кількість голосів, необхідна для прийняття рішення з окремих питань. Забороняється встановлювати у статуті об’єднання кількість голосів, необхідну для прийняття рішення, менше ніж 50 відсотків загальної кількості голосів усіх співвласників та більше ніж 75 відсотків загальної кількості голосів усіх співвласників (а для прийняття рішення з питань обрання органів управління об’єднання, зміни форми управління, встановлення та зміни розмірів внесків/платежів, затвердження кошторису - більше ніж 67 відсотків загальної кількості голосів усіх співвласників), крім випадків, передбачених цим Законом (стаття 10 Закону) [2].

За правилом, встановленим статті 6 Закону [3] належність певної кількості голосів конкретному співвласнику, вираховується так:

▷ У кожного співвласника така кількість голосів, яка відповідає частці загальної площі його квартири або нежитлового приміщення у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Тобто, за 100% береться загальна площа квартир та приміщень у будинку (чи будинках, які об’єднані одним ОСББ). Якщо в будинку 10 квартир абсолютно однакової площі, при цьому, кожною квартирою володіє по одному співвласнику, то кожен співвласник має 10% голосів на загальних зборах ОСББ.

▷ Якщо ж одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлового (-их) приміщення (-нь), які складають понад 50% загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку - у такому випадку у кожного співвласника буде по одному голосу. 1 співвласник = 1 голос.

▷ Статутом об’єднання може бути встановлено інший порядок визначення кількості голосів, що належать кожному співвласнику на загальних зборах. Зазвичай ОСББ встановлюють собі за правило 1 співвласник = 1 голос, щоб не мати проблем із врахуванням кількості площ та їх власників.

Під час підрахунку голосів враховуються і голоси, подані співвласниками під час проведення зборів, і голоси, подані під час письмового опитування. Письмове опитування полягає у тому, що протягом 15 календарних днів, до співвласників, що не проголосували, можна направити листки опитування із поставленим питанням (у вигляді резолюції), щодо якого необхідно отримати думку співвласника (рішення). Листки опитування мають містити:

1. дату опитування;
2. П.І.Б. співвласника;
3. документ, що підтверджує право власності на квартиру або нежитлове приміщення або відомості, які містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, про реєстрацію права власності співвласника на квартиру чи нежитлове приміщення;
4. номер (адресу) квартири або нежитлового приміщення;
5. загальна площа квартири або нежитлового приміщення;
6. документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представників).

Співвласник, який отримує листок опитування, власноручно заповнює свою відповідь: "так", "ні" або "утримався" і проставляє особистий підпис. Особа, яка проводила опитування, та співвласник проставляє власноручний або електронний підпис, що базується на кваліфікованому сертифікаті електронного підпису.

Протокол зборів співвласників багатоквартирного будинку: форма та зміст

Протокол загальних зборів ОСББ – це письмовий документ, яким оформляються прийняті рішення загальних зборів співвласників ОСББ. Вимоги до протоколу не встановлені Закону, а лише встановлено, що рішення завжди оформлюються особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату голосування.

Однак, для складення протоколу загальних зборів ОСББ можна користуватися Законом України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" (далі – Закон №417-VIII) та наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 25 серпня 2015 року № 203 "Про затвердження форми протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку" (далі – Наказ № 203).

Важливо! Зі зразком протоколу зборів мешканців будинку, які є співвласниками, можна ознайомитися в Наказі № 203.

Протокол загальних зборів повинен містити такі відомості:

1. дата і номер протоколу,
2. місцезнаходження будинку (-ків),
3. кількість та склад присутніх співвласників (їх представників)
4. сукупна площа квартир (приміщень) присутніх на зборах,
5. загальна кількість співвласників та їх площ в будинку (-ках),
6. підписи осіб, що склали протокол,
7. порядок денний зборів;
8. відомості про розгляд питань порядку денного (внесена пропозиція, саме питання, здійснене по них поіменне голосування із зазначенням кожного співвласника (за наявності - його представника і документів такого представника), що проголосував,
9. відомості про квартиру (приміщення), площу, про документи на нерухомість, про результат голосування такого співвласника – і звичайно ж його/її підпис),
10. підсумки та результат голосування;
11. наявність додатків – листків опитування.

Окрім цих відомостей, слід зазначити назву ОСББ, його ідентифікаційний код, а також – дату складення протоколу і дату, місце проведення зборів. За необхідності – у протоколі можна вміщувати й іншу інформацію, що необхідна, в залежності від особливостей загальних зборів та ОСББ. Також, у разі проведення письмового опитування, до протоколу додаються листки опитування.

Протокол (з додатками) обов’язково має бути оприлюднено. Типовий статут ОСББ, затверджений наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 27 серпня 2003 року № 141, уточнює, що оприлюднення здійснюється:

• шляхом розміщення його тексту в місцях загального користування;
• шляхом надання його в письмовій формі кожному співвласнику протягом 10 днів після його прийняття (під розписку, або направленням поштою рекомендованого листа);
• шляхом розміщення у загальнодоступному місці при вході до кожного під’їзду.

Періодичність скликання та виключна компетенція загальних зборів

Кожного року, збори проводяться як мінімум один раз – це вимога Закону. Якщо у цього органу управління є нагальні питання, є можливість частішого проведення загальних зборів. Наприклад, з питань затвердження річного звіту, кошторису, балансу об'єднання, або ж визначення переліку та розміру платежів/внесків (відрахувань до фондів ОСББ), їх порядок сплати співвласниками - потребують обов'язкового скликання загальних зборів, оскільки виключно загальні збори ОСББ можуть приймати рішення щодо таких. Разом з зазначеними, до виключної компетенції належать питання щодо:

1. затвердження та внесення змін до статуту ОСББ;
2. обрання членів правління;
3. питання про використання спільного майна;
4. затвердження кошторису, балансу об'єднання та річного звіту;
5. попереднє (до їх укладення) погодження умов договорів, укладених на суму, що перевищує зазначену в статуті об’єднання, договорів, предметом яких є цінні папери, майнові права або спільне майно співвласників чи їх частина;
6. визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників;
7. прийняття рішення про реконструкцію та ремонт багатоквартирного будинку або про зведення господарських споруд;
8. визначення обмежень на користування спільним майном;
9. обрання та відкликання управителя, затвердження та зміна умов договору з управителем, прийняття рішення про передачу функцій з управління спільним майном багатоквартирного будинку повністю або частково асоціації;
10. прийняття рішень про заснування інших юридичних осіб або участь у товариствах;
11. ліквідація та/або реорганізація ОСББ;
12. інші організаційні питання, що за змістом вимагають компетенції загальних зборів співвласників (наприклад, обрання голови загальних зборів та наділення його повноваженнями – не плутати із головою правління) та питання визначені (частина дев'ята статті 10 Закону).

Визнання недійсними рішення загальних зборів ОСББ

Звернутися до суду про визнання недійсним певного рішення або частини рішення ОСББ, можна якщо:

▶ під час прийняття рішення порушено процедуру, передбачену статтею 10 Закону і Статуті ОСББ;

▶ у разі прийняття рішення порушено права співвласника, визначені в статті 14 Закону;

▶ під час прийняття рішення було неправильно визначено частку в загальному обсязі внесків і платежів на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного та капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна в багатоквартирному будинку (стаття 20 Закону).

Якщо хоча б один співвласник обґрунтовано не погоджується з рішенням більшості, прийнятим на загальних зборах, він може його оскаржити, звернувшись до місцевого господарського суду за місцезнаходженням ОСББ з відповідним позовом.

Саме позивачу необхідно буде доводити в суді, що рішення не відповідає інтересам співвласників, порушує їх права чи прийнято з порушенням передбаченої процедури.

Судова практика

• Постанова Північного апеляційного господарського суду від 02 липня 2020 року у справі № 925/1052/19 (апеляційний суд погодився із висновками суду першої інстанції. Висновки полягали у тому, що розміщення у загальнодоступному місці – не є належним повідомленням співвласника про збори, а тому, права такого порушені. У рішенні зазначено: "…законодавцем чітко визначений спосіб та порядок повідомлення співвласників квартир про проведення установчих зборів і зміна цього порядку, що встановлений імперативною нормою, не допустима". Касаційний господарський суд Верховного Суду залишив ці рішення без змін).

• Постанова Великої Палати Верховного Суду від 18.09.2018 році у справі № 916/782/17 (суд вказав на імперативний характер норми частини четвертої статті 6 Закону щодо порядку і способу повідомлення: "… указана норма права імперативно визначає порядок і спосіб повідомлення власників: форма повідомлення обов'язково письмова; повідомляється кожен власник; таке повідомлення вручається власнику або під розписку, або шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом)."

Корисні посилання

• Як провести загальні збори ОСББ і правильно оформити їх результати Практичні аспекти прийняття ОСББ рішень для енергомодернізації багатоквартирних будинків за підтримки Фонду енергоефективності
• Загальні збори ОСББ: проблемні аспекти скликання та проведення

Див. також

• Поняття, особливості та порядок створення об'єднання власників багатоквартирних будинків (ОСББ)
• Відведення земельної ділянки під ОСББ
• Порядок утворення асоціації об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ)
• Порядок голосування на установчих загальних зборах ОСББ
• Доступ до елементів інфраструктури будинкової розподільної мережі (для ОСББ)
• Визнання недійсним рішення установчих зборів про створення ОСББ та скасування державної реєстрації в судовому порядку