Обмеження прав на землю

Нормативна база

• Конституція України
• Земельний кодекс України
• Закон України "Про Державний земельний кадастр"
• Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"
• Постанова Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 року № 1051 "Порядок ведення Державного земельного кадастру"
• Додатки (2-57) до постанови Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 року № 1051 "Порядок ведення Державного земельного кадастру" (далі - Порядок).

Загальні положення

Законодавством закріплюється, що до земель України належать усі землі в межах її території, в тому числі острови та землі, зайняті водними об'єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на категорії (частина перша статті 18 Земельного кодексу України (далі - ЗК України). Тобто кожній категорії земель притаманні свої особливості щодо її користування, що у свою чергу обмежує право на користування нею виключно тільки до її цільового призначення.

Відповідно до частини четвертої статті 41 Конституції України зазначено, що право приватної власності є непорушним, ніхто не може бути протиправно позбавлений його, а у частині третій статті 13 Конституції України зазначено, що власність зобов'язує і що вона не повинна використовуватися на шкоду людині та суспільству. А також, відповідно до частини сьомої статті 41 Конституції України використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію й природні якості землі.

Поняття обтяження закріплюється у Законі України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі - Закон) у якому йдеться, що обтяження - заборона або обмеження розпорядження та/або користування нерухомим майном, встановлені законом, актами уповноважених на це органів державної влади, органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб, або такі, що виникли з правочину.

Відповідно до статті 110 ЗК України поняття обмеження у використанні земельних ділянок, обтяження прав на земельну ділянку це:

• на використання власником земельної ділянки або її частини може бути встановлено обмеження прав на землю;
• право власності на земельну ділянку може бути обтяжено правами інших осіб.

Важливо!!! Перехід права власності на земельну ділянку, зміна її цільового призначення не припиняє встановлених обмежень, обтяжень.

Важливо!!! Поділ чи об'єднання земельних ділянок не припиняє дії обмежень, обтяжень, встановлених на земельні ділянки, крім випадків, коли обмеження (обтяження) поширювалося лише на частину земельної ділянки, яка в результаті поділу земельної ділянки не увійшла до сформованої нової земельної ділянки.

Обмеження у користувані

Законом, прийнятими відповідно до нього нормативно-правовими актами, договором, рішенням суду можуть бути встановлені такі обмеження у використанні земель:

• умова розпочати і завершити забудову або освоєння земельної ділянки протягом встановлених строків;
• заборона на провадження окремих видів діяльності;
• заборона на зміну цільового призначення земельної ділянки, ландшафту;
• умова здійснити будівництво, ремонт або утримання дороги, ділянки дороги;
• умова додержання природоохоронних вимог або виконання визначених робіт;
• умови надавати право полювання, вилову риби, збирання дикорослих рослин на своїй земельній ділянці в установлений час і в установленому порядку;
• обов’язок щодо утримання та збереження полезахисних лісових смуг;
• зони обмежань у користуванні:
  • охоронні зони;
  • зони санітарної охорони;
  • санітарно-захисні зони;
  • зони особливого режиму використання земель (частина друга статті 111 ЗК України).

Інформація про обмеження у використанні земель, які вносяться до державного земельного кадастру

До Державного земельного кадастру вносяться такі відомості про обмеження у використанні земель:

• назва та код, обліковий номер обмеження (в цілому і за окремими контурами) згідно з додатками 2 і 6 та пунктами 28 і 30-1 Порядку;
• контури обмеження з координатами їх поворотних точок та довжиною;
• площа обмеження (в цілому і за окремими контурами);
• перелік заборонених видів діяльності та обов'язків щодо вчинення певних дій з посиланням на нормативно-правові акти, згідно з якими встановлено обмеження, строк дії обмеження;
• опис режимоутворюючого об'єкта (за його наявності):
  • найменування;
  • контури меж режимоутворюючого об'єкта з координатами поворотних точок та довжиною;
  • площа (в цілому і за окремими контурами);
  • характеристики, що обумовлюють встановлення обмеження;
• інформація про документи, на підставі яких встановлено обмеження (назва, дата та номер рішення про затвердження документації із землеустрою, за якою встановлено обмеження, найменування органу, що його прийняв, дата, з якої діє обмеження), електронні копії таких документів (пункт 23 Порядку).

Обтяження, що підлягають державній реєстрації

Державній реєстрації прав підлягають:

• право власності та право довірчої власності як спосіб забезпечення виконання зобов’язання на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва;
• речові права на нерухоме майно, похідні від права власності:
  • право користування (сервітут);
  • право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис);
  • право забудови земельної ділянки (суперфіцій);
  • право господарського відання;
  • право оперативного управління;
  • право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки;
  • право користування (найму, оренди) будівлею або іншою капітальною спорудою (їх окремою частиною), що виникає на підставі договору найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки;
  • право довірчої власності (крім права довірчої власності як способу забезпечення виконання зобов’язань);
  • інші речові права відповідно до закону;
• обтяження речових прав на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва:
  • заборона відчуження та/або користування;
  • арешт;
  • іпотека;
  • вимога нотаріального посвідчення договору, предметом якого є нерухоме майно, встановлена власником такого майна;
  • податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва;
  • інші обтяження відповідно до закону (стаття 4 Закону).

У разі визначення часток у праві спільної власності чи їх зміни, зміни суб’єкта управління об’єктами державної власності, зміни правонабувача речового права, похідного від права власності, строку дії такого речового права, а також зміни обтяжувача, особи, в інтересах якої встановлено обтяження речових прав, чи зміни умов обтяження проводиться державна реєстрація таких змін, при цьому дата та час державної реєстрації речових прав, обтяжень речових прав залишаються незмінними.

Державна реєстрація та набрання чиності

Обмеження у використанні земель (крім обмежень, безпосередньо встановлених законом та прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами) підлягають державній реєстрації в Державному земельному кадастрі у порядку, встановленому законом, і є чинними з моменту державної реєстрації.

Обмеження у використанні земель, безпосередньо встановлені законами та прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами, є чинними з моменту набрання чинності нормативно-правовими актами, якими вони були встановлені.

Відомості про обмеження у використанні земель зазначаються у схемах землеустрою і техніко-економічних обґрунтуваннях використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, проектах землеустрою щодо організації і встановлення меж територій природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного, лісогосподарського призначення, земель водного фонду та водоохоронних зон, обмежень у використанні земель та їх режимоутворюючих об’єктів, проектах землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь, проектах землеустрою щодо відведення земельних ділянок, технічній документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). Відомості про такі обмеження вносяться до Державного земельного кадастру (стаття 111 ЗК України).

Обтяження прав на землю

Обтяження прав на земельну ділянку встановлюється законом або актом уповноваженого на це органу державної влади, посадової особи, або договором шляхом встановлення заборони на користування та/або розпорядження, у тому числі шляхом її відчуження.

Наприклад: у розділі Х "Перехідні положення" ЗК України до 1 січня 2021 року встановлено, що загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина України не може перевищувати ста гектарів. Зазначене обмеження не поширюється на земельні ділянки, набуті у власність громадянином до встановлення такого обмеження.

Державна реєстрація та набрання чиності

Обтяження прав на земельні ділянки (крім обтяжень, безпосередньо встановлених законом) підлягають державній реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно у порядку, встановленому законом.

Порядок реєстрації обмежень на землю

Порядок визначає процедуру та вимоги щодо ведення Державного земельного кадастру.

Так, відповідно до пункту 101 Порядку для державної реєстрації обмеження у використанні земель (змін до нього) Державному кадастровому реєстраторові подаються:

• заява про державну реєстрацію обмеження у використанні земель за формою заяви про внесення відомостей (змін до них) до Державного земельного кадастру згідно з додатком 12 Порядку;
• документація із землеустрою, інші документи, які згідно з пунктом 102 Порядку є підставою для виникнення, зміни та припинення обмеження у використанні земель;
• електронний документ.

Згідно з пунктом 102 Порядку до Державного земельного кадастру вносяться відомості (зміни до них) про обмеження у використанні земель, зазначені у пункті 23 Порядку, на підставі:

• схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць;
• комплексних планів просторового розвитку територій територіальних громад, генеральних планів населених пунктів, детальних планів територій;
• проектів землеустрою щодо організації і встановлення меж територій природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного, лісогосподарського призначення, земель водного фонду та водоохоронних зон, обмежень у використанні земель та їх режимоутворюючих об’єктів;
• проектів землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь;
• проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок;
• технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
• іншої документації із землеустрою відповідно до статті 25 Закону України "Про землеустрій";
• договору;
• рішення суду.

Пунктом 104 Порядку визначено, що внесення до Державного земельного кадастру відомостей (змін до них) про обмеження у використанні земель, безпосередньо встановлені законами та прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами, здійснюється:

• у процесі державної реєстрації земельних ділянок та внесення змін до відомостей про них відповідно до пунктів 107-134 Порядку;
• на підставі заяви органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування про внесення відомостей (змін до них) до Державного земельного кадастру згідно з додатком 12 до Порядку, до якої додаються:
  1. документація із землеустрою, яка згідно з пунктом 102 цього Порядку є підставою для внесення до Державного земельного кадастру відомостей про такі обмеження;
  2. електронний документ.

Відомості про обмеження у використанні земель у сфері забудови, передбачені Класифікацією обмежень у використанні земель, що можуть встановлюватися комплексним планом просторового розвитку території територіальної громади, генеральним планом населеного пункту, детальним планом території, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 2 червня 2021 року № 654, що встановлені до набрання чинності Законом України від 17 червня 2020 року № 711-IX "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель" у затвердженій містобудівній документації на місцевому рівні, вносяться до Державного земельного кадастру на підставі такої документації.

Звернення стягнення або накладення арешту приватним (державним) виконавцем на право оренди земельної ділянки орендаря є незаконним, за виключенням випадків, передбачених законом або договором.'

Отримання довідки про відсутність (наявність) обмежень (обтяжень) прав на земельну ділянку

довідка

Довідка про відсутність (наявність) обмежень (обтяжень) прав на земельну ділянку - документ, який видається територіальним управлінням Держземагентства для здійснення різних операцій із земельною ділянкою (наприклад, для продажу, дарування, застави або прийняття спадщини).

Довідка про відсутність (наявність) обмежень (обтяжень) прав на земельну ділянку є обов’язковою для укладення нотаріальних договорів, і нотаріус без даної довідки не зможе провести відповідну угоду.

Строк дії

Строк дії довідки про відсутність (наявність) обмежень (обтяжень) прав на земельну ділянку становить 1 рік. Цей документ необхідний для здійснення будь-яких операцій з земельною ділянкою. Крім того, ще буде потрібен витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку та витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Порядок отримання послуг

Подати електронну заяву про надання відомостей з Державного земельного кадастру особисто через електронний кабінет "Е-сервіси"- https://e.land.gov.ua/services.

Замовлення на отримання витягу відправляється на виконання після оплати адміністративних послуг через платіжний сервіс.

Після опрацювання сформованого замовлення на електронну скриньку, адреса якої була вказана у формі замовлення, надійде електронний лист з детальною інформацією щодо дати та часу надходження документів до обраного Центру надання адміністративних послуг.

Строки надання послуги

Протягом 10 робочих днів з дати реєстрації заяви.

Вартість послуг

0,055 розміру мінімальної заробітної плати станом на 1 січня поточного року.

За зверненням органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування - послуга безоплатна.

Результат послуги

Витяг з Державного земельного кадастру або повідомлення про відмову у наданні відомостей з Державного земельного кадастру.

Відповідальний орган

Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру.

Судова практика

Постанова Велика Палата Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі № 904/968/18 (застосування виконавцем такого заходу примусового виконання рішень, як звернення стягнення на право оренди земельної ділянки, можливе у двох випадках: 1) стосовно власника земельної ділянки (орендодавця); 2) у випадку, коли право на таке відчуження щодо іншої, крім власника, особи передбачене законом або договором (емфітевзис, суперфіцій, заставодержатель права оренди земельної ділянки тощо). Під час виконання рішення суду арештованими можуть бути лише ті майнові права, що належать боржнику, та які міг відчужити сам боржник, а кошти, виручені від їх продажу, мають бути спрямовані на погашення вимог стягувача до боржника у виконавчому провадженні).

Див. також

• Добросусідство
• Землі історико-культурного призначення та їх правове регулювання
• Землі водного фонду
• Землі енергетичної системи
• Землі запасу
• Землі лісогосподарського призначення
• Землі оборони
• Землі транспорту
• Право земельного сервітуту