Відмінності між версіями «Порядок розірвання договору оренди землі у разі несплати орендної плати»

Матеріал з WikiLegalAid
Перейти до навігації Перейти до пошуку
 
(Не показано 3 проміжні версії 3 користувачів)
Рядок 4: Рядок 4:
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1618-15 Цивільний процесуальний кодекс України]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1618-15 Цивільний процесуальний кодекс України]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закон України «Про оренду землі» (далі - Закон)]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закон України «Про оренду землі» (далі - Закон)]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/220-2004-%D0%BF#Text Постанова Кабінету Міністрів України від 03.04.2004 р. №220 «Про затвердження Типового договору оренди землі»]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/220-2004-%D0%BF#Text Постанова Кабінету Міністрів України від 03.04.2004 №220 «Про затвердження Типового договору оренди землі»]
* [http://w1.c1.rada.gov.ua/pls/zweb2/webproc4_1?pf3511=66525 ЗУ “Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розташованого на ній об’єкта нерухомості”]


== Поняття "орендної плати" ==
== Поняття "орендної плати" ==
Рядок 11: Рядок 12:
'''Договір оренди землі''' – це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#n86 ст.13 Закону]).
'''Договір оренди землі''' – це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#n86 ст.13 Закону]).
   
   
'''Орендна плата за землю''' — це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#n126 ст.21 Закону]). <br>
'''Орендна плата за землю''' — це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#n126 ст.21 Закону]).  


Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.  На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону]. <br>
Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.  На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону].  


== Систематична несплата орендної плати ==
== Систематична несплата орендної плати ==
 
'''Землекористувачі зобов’язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату'''([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 п.«в» ч.1 ст.96 ЗК України]). Зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог — відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15/conv#n2696 ст.526 ЦК України]). ''У разі систематичної несплати орендної плати за користування ділянкою відбувається систематичне порушення договору оренди, що може бути підставою для розірвання такого договору.''
'''Землекористувачі зобов’язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату'''([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 п.«в» ч.1 ст.96 ЗК України]). Зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог — відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15/conv#n2696 ст.526 ЦК України]). ''У разі систематичної несплати орендної плати за користування ділянкою відбувається систематичне порушення договору оренди, що може бути підставою для розірвання такого договору.''<br>


'''Увага!''' Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 ч. 4 ст. 31 Закону]. Отже, якщо в договорі оренди земельної ділянки чітко не прописано право сторін розірвати договір в односторонньому порядку та не визначено підстави і умови такого розірвання, даний договір може бути розірваний тільки з визначених Законом підстав.
'''Увага!''' Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 ч. 4 ст. 31 Закону]. Отже, якщо в договорі оренди земельної ділянки чітко не прописано право сторін розірвати договір в односторонньому порядку та не визначено підстави і умови такого розірвання, даний договір може бути розірваний тільки з визначених Законом підстав.


На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#n197 ст.ст. 31, 32 Закону]).<br>
На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#n197 ст.ст. 31, 32 Закону]).


Найпоширенішою підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n1419 ст. 141 ЗК України]. При цьому підставою для дострокового розірвання договору оренди в таких справах суди визнають саме систематичну, тобто неодноразову (два та більше разів), несплату орендної плати у строки, встановлені договором. Одноразова несплата орендної плати, передбаченої договором, не є підставою для розірвання договору оренди. <br>
Найпоширенішою підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n1419 ст. 141 ЗК України]. При цьому підставою для дострокового розірвання договору оренди в таких справах суди визнають саме систематичну, тобто неодноразову (два та більше разів), несплату орендної плати у строки, встановлені договором. Одноразова несплата орендної плати, передбаченої договором, не є підставою для розірвання договору оренди.


Факт '''систематичного порушення договору оренди земельної ділянки''' щодо не сплати орендної плати є вагомою підставою для розірвання такого договору про що й свідчить усталена судова практика Верховного Суду і застосування такого правового наслідку як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору відповідає загальним засадам цивільного законодавства.
Факт '''систематичного порушення договору оренди земельної ділянки''' щодо не сплати орендної плати є вагомою підставою для розірвання такого договору про що й свідчить усталена судова практика Верховного Суду і застосування такого правового наслідку як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору відповідає загальним засадам цивільного законодавства.


Так, у [http://reyestr.court.gov.ua/Review/80458238 постанові Верховного Суду від 06.03.2019 у справі № 183/262/17] викладено висновок про застосування норм права згідно якого ''«систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору,'' оскільки згідно зі [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15 статтею 526 ЦК України] зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.» <br>
Так, у [http://reyestr.court.gov.ua/Review/80458238 постанові Верховного Суду від 06.03.2019 у справі № 183/262/17] викладено висновок про застосування норм права згідно якого ''«систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору,'' оскільки згідно зі [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15 статтею 526 ЦК України] зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.»  


В пункті 10.1. постанови Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18) зазначено, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі ''за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15 частини другої статті 651 ЦК України],'' якою передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
В пункті 10.1. [https://reyestr.court.gov.ua/Review/78529831 постанови Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17] (провадження № 12-201гс18) зазначено, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі ''за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15 частини другої статті 651 ЦК України],'' якою передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.


У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) вказано, що «зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.<br>
У [https://reyestr.court.gov.ua/Review/80458238 постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17] (провадження № 61-41932сво18) вказано, що «зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.


Отже, якщо договором оренди передбачена сплата орендної плати щорічно, то систематичною може бути визнана несплата протягом 2 і більше років. Якщо сплата орендної плати передбачена щомісячно, то, відповідно, несплата протягом 2 і більше місяців може бути визнана систематичною. Якщо ж має місце лише затримка виплати орендної плати – це не є підставою для розірвання договору оренди в судовому порядку.<br>
Отже, якщо договором оренди передбачена сплата орендної плати щорічно, то систематичною може бути визнана несплата протягом 2 і більше років. Якщо сплата орендної плати передбачена щомісячно, то, відповідно, несплата протягом 2 і більше місяців може бути визнана систематичною. Якщо ж має місце лише затримка виплати орендної плати – це не є підставою для розірвання договору оренди в судовому порядку.


'''''Іншою причиною може стати смерть орендодавця, відсутність спадкоємців або їх відмова отримати орендну плату'''. Мотивом для такої відмови може бути:''<br>
'''''Іншою причиною може стати смерть орендодавця, відсутність спадкоємців або їх відмова отримати орендну плату'''. Мотивом для такої відмови може бути:''


* бажання достроково розірвати договір оренди з метою укласти його з іншою особою, або вплинути на орендаря щодо зміни терміну дії договору, збільшення орендної плати тощо;
* бажання достроково розірвати договір оренди з метою укласти його з іншою особою, або вплинути на орендаря щодо зміни терміну дії договору, збільшення орендної плати тощо;
Рядок 41: Рядок 41:
* неприйняття спадщини або прийняття спадщини без оформлення правовстановлюючих документів на земельну ділянку (відповідно, спадкоємці ще не мають права оформлювати спадок та отримувати оренду плату).
* неприйняття спадщини або прийняття спадщини без оформлення правовстановлюючих документів на земельну ділянку (відповідно, спадкоємці ще не мають права оформлювати спадок та отримувати оренду плату).


Таким чином, випадки, коли фізична особа – власник земельної ділянки (або його спадкоємці) відмовляється не отримувати орендну плату, агропідприємство-орендаря несе ризик втрати права користування земельною ділянкою.<br>
Таким чином, випадки, коли фізична особа – власник земельної ділянки (або його спадкоємці) відмовляється не отримувати орендну плату, агропідприємство-орендаря несе ризик втрати права користування земельною ділянкою.


== Форми виплати орендної плати ==
== Форми виплати орендної плати ==
Рядок 53: Рядок 53:
* у грошовій формі шляхом перерахування коштів через фінансові установи на картковий рахунок орендодавця, зазначений у реквізитах до договору;   
* у грошовій формі шляхом перерахування коштів через фінансові установи на картковий рахунок орендодавця, зазначений у реквізитах до договору;   
* у грошовій формі шляхом отримання її особисто орендодавцем у касі агропідприємства-орендаря;
* у грошовій формі шляхом отримання її особисто орендодавцем у касі агропідприємства-орендаря;
* у натуральній формі.<br>
* у натуральній формі.


== Коли і як розриваємо ==  
== Коли і як розриваємо ==  
У законодавстві України, зокрема у [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільному кодексі], [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельному кодексі] та [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Законі], передбачено досить багато різноманітних підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки. Серед них можна виокремити дві групи:
У законодавстві України, зокрема у [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільному кодексі], [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельному кодексі] та [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Законі], передбачено досить багато різноманітних підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки. Серед них можна виокремити дві групи:


Рядок 83: Рядок 82:
*  систематична несплата орендної плати ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України]).
*  систематична несплата орендної плати ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України]).


<big>Друга група підстав складається з наступних:
<big>Друга група підстав складається з наступних:</big>
</big>
   
   
* за згодою сторін після укладення договору оренди шляхом підписання відповідної угоди;
* за згодою сторін після укладення договору оренди шляхом підписання відповідної угоди;
Рядок 90: Рядок 88:
*  у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ч. 1 ст. 652 ЦК України]);
*  у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ч. 1 ст. 652 ЦК України]);


*  випадки, закріплені у договорі, в тому числі розірвання договору в односторонньому порядку ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ч. 1 ст. 651 ЦК України], [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 ч. 3 ст. 31 Закону]).<br>
*  випадки, закріплені у договорі, в тому числі розірвання договору в односторонньому порядку ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ч. 1 ст. 651 ЦК України], [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 ч. 3 ст. 31 Закону]).


Земельні спори з приводу володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб вирішуються виключно судом ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n1574ст. 158 ЗК України]). <br>
Земельні спори з приводу володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб вирішуються виключно судом ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n1574ст. 158 ЗК України]).  


Таким чином, за наявності однієї з підстав, віднесених до першої групи, орендодавець має право звернутись до суду з позовом про усунення перешкод у володінні, користуванні або розпорядженні належної йому земельною ділянкою.<br>
Таким чином, за наявності однієї з підстав, віднесених до першої групи, орендодавець має право звернутись до суду з позовом про усунення перешкод у володінні, користуванні або розпорядженні належної йому земельною ділянкою.


Зокрема, у разі систематичної (два і більше) несплати орендної плати, орендодавець має право звернутись до суду за місцем знаходження земельної ділянки з позовом про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення заборгованості за вказаним договором.  
Зокрема, у разі систематичної (два і більше) несплати орендної плати, орендодавець має право звернутись до суду за місцем знаходження земельної ділянки з позовом про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення заборгованості за вказаним договором.  
Рядок 100: Рядок 98:
Цивільним процесуальним кодексом України визначено, що позовна заява подається до суду в письмовій формі і підписується позивачем або його представником, або іншою особою, якій законом надано право звертатися до суду в інтересах іншої особи. Позовна заява серед іншого повинна містити виклад обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги та зазначення доказів, що підтверджують вказані обставини.
Цивільним процесуальним кодексом України визначено, що позовна заява подається до суду в письмовій формі і підписується позивачем або його представником, або іншою особою, якій законом надано право звертатися до суду в інтересах іншої особи. Позовна заява серед іншого повинна містити виклад обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги та зазначення доказів, що підтверджують вказані обставини.


Тому, звертаючись до суду на підтвердження позовних вимог необхідно надати докази систематичного невиконання орендарем зобов’язання по сплаті орендної плати. Такими доказами можуть бути заяви направлені орендарю з вимогою виплатити заборгованість по орендній платі за останні два і більше років та отримані відповіді (у разі наявності). Також підтвердженням даного факту може бути довідка з Державної фіскальної служби про доходи за вказані роки де буде відсутня інформація про отримання виплат  від підприємства орендаря. Крім того, разом з позовною заявою подаються копії документів, що підтверджують право власності на земельну ділянку (свідоцтво про право на спадщину на земельну ділянку) та договору оренди тощо.
Тому, звертаючись до суду на підтвердження позовних вимог необхідно надати докази систематичного невиконання орендарем зобов’язання по сплаті орендної плати. Такими доказами можуть бути заяви направлені орендарю з вимогою виплатити заборгованість по орендній платі за останні два і більше років та отримані відповіді (у разі наявності). Також підтвердженням даного факту може бути довідка з Державної фіскальної служби про доходи за вказані роки де буде відсутня інформація про отримання виплат  від підприємства орендаря. Крім того, разом з позовною заявою подаються копії документів, що підтверджують право власності на земельну ділянку (свідоцтво про право на спадщину на земельну ділянку) та договору оренди тощо.<br>
Для односторонньої відмови від договору в ньому потрібно прописати чіткий механізм із зазначенням алгоритму дій орендаря та орендодавця. Договір повинен містити конкретні випадки (підстави) для одностороннього розірвання, порядок комунікацій між сторонами при реалізації процедури одностороннього розірвання, визначення документів, які при цьому складатимуться та порядку їх вручення (надсилання), порядку звільнення ділянки тощо. Процедурі одностороннього розірвання договору бажано присвятити окремий розділ в договорі.<br>
Такий механізм позасудового врегулювання відносин має бути настільки конкретним, послідовним і зрозумілим сторонам у момент укладення договору, щоб вони були впевнені у відсутності потреби додатково звертатися до суду. Це найпростіший спосіб припинення договору, хоча на практиці він застосовується рідко. Орендар використовує власні шаблони договору оренди,  в яких правила для орендодавця наперед визначені, варіанти непередбачуваних ініціатив власника землі, в тому числі і щодо розірвання договору оренди, обмежені.<br>
До речі, Верховний Суд погоджується, що норми законодавства не забороняють сторонам договору оренди земельної ділянки передбачити випадки його розірвання в односторонньому порядку шляхом вчинення стороною одностороннього правочину, що оформляється прийняттям рішення у встановленому порядку (таку правову позицію викладено у постанові Верховного Суду від 04.04.2018 у справі № 910/8011/17, постанові ВС від  04 лютого 2020 року у справа № 915/47/17).<br>
[https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text Частиною третьою  статті 31 Закону України “Про оренду землі”] визначено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. В такому випадку укладається відповідна угода.  <br>
У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.<br>
У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення – за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов’язань.
Згідно зі  [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text статтею 32 Закону України «Про оренду землі»] на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі: '''1. невиконання сторонами обов’язків, передбачених [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text статтями 24 і 25 Закону України "Про оренду землі”]''' 
– використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;
– дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання норм і правил;
– дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються;
– своєчасного внесення орендної плати;
– передання в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди;
– при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки;
– невчинення дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою;
– відшкодування орендарю капітальних витрат, пов’язаних з поліпшенням стану об’єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця;
– попередження орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об’єкта оренди;
– зведення  жилих, виробничих, культурно-побутових та інших будівель і споруд та закладення багаторічних насаджень без письмової згоди орендодавця;
– почати використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди;;
– виконання встановлених щодо об’єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;
– дотримання режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;
– у п’ятиденний строк після державної реєстрації права оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надання копію договору відповідному податковому органу.
'''2. невиконання сторонами обов’язків, передбачених умовами договору:'''
– невиплата орендної плати або виплати в неповному розмірі;
– використання землі не за цільовим призначенням;
– передача в суборенду без дозволу орендодавця (якщо такий вимагається) тощо.
'''3. випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки''';
'''4. виникнення підстав, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України щодо:'''
– забезпечення використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приведення її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки;
– додержання вимог законодавства про охорону довкілля;
– своєчасної сплати земельного податку або орендної плати;
– непорушення прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів;
– підвищення родючості ґрунтів та збереження інших корисних властивостей землі;
– своєчасного надання відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування даних про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом;
– дотримання правил добросусідства та обмежень, пов’язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон;
– зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем.<br>
Порушення умов договору й обов’язків сторін, передбачених [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text статтями 24 і 25 ЗУ «Про оренду землі»], як підстави для розірвання договору тлумачитиметься судом із застосуванням  [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text ч. 2 ст. 651 ЦК України]. Тобто не будь-яке, а тільки істотне порушення матиме наслідком розірвання договору. Судовий спосіб розірвання договору – складний і тривалий процес.<br>
Для розірвання договору оренди в судовому порядку потрібно підготувати аргументований позов, вказавши в ньому фактичні і правові підстави для розірвання та з дотриманням вимог, передбачених процесуальним законодавством подати його до суду.<br>
Так, договір може бути розірваний за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона( постанова ВС від 26 квітня 2018 року у справі № 927/762/17).<br>
Іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку, крім істотного його порушення, відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text частини другої статті  651 ЦК України] є випадки, встановлені законом або договором, і саме настання таких випадків зумовлює право сторони договору ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17).
Поширеною підставою звернення орендодавця до суду із позовом про розірвання договору оренди землі є порушення орендарем умов договору щодо сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.<br>
Верховний Суд з цього приводу зазначає, що, для того, аби позовні вимоги були задоволені, необхідне настання обставин «систематичної» несплати орендарем орендної плати орендодавцю. Під «систематичною несплатою» суд розуміє два та більше випадки несплати орендної плати, передбаченої договором (такі роз’яснення містяться у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 11 липня 2018 року у справі № 484/3687/16-ц; постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 07 жовтня 2020 року у справі №313/780/19 та ін.).<br>
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду по справі №484/301/18 від 14 листопада 2018 року визначено, що систематичне порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість. При цьому відсутність письмового погодження орендодавцем та орендарем форми розрахунку виплати орендної плати за договором не заслуговує на увагу, оскільки указане не звільняє відповідача від обов’язку виконувати умови договору оренди землі в частині сплати погодженого розміру орендної плати.<br>
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду по справі №183/1749/17 від 10 грудня 2019 року визначено, що систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору.<br>
Договір оренди землі може бути розірваний у випадку нецільового її використання. Касаційний цивільний суд у складі ВС у постанові від 25.03.2020 по справі №715/214/17 висловив правову позицію, що поняття «невикористання земельної ділянки за призначенням» та «використання земельної ділянки не за цільовим призначенням» різні за правовою природою.
Останнє застосовується до випадків, коли на земельній ділянці із певним цільовим призначенням здійснюється діяльність, яка виходить за межі цього цільового призначення.
За невикористання (бездіяльність) не передбачається позбавлення права користування, бо нездійснення особою своїх цивільних прав не є підставою для їх припинення, крім випадків, встановлених законом ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text ст. 12 ЦКУ]).<br>
В той же час, в іншій справі ВС розглядає порушення строків забудови земельної ділянки як підставу для розірвання договору оренди, вважаючи це різновидом не використання земельної ділянки за цільовим призначенням, з яким вона надавалась в оренду.<br>
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у своїй постанові від 17.04.2019 року у справі № 922/1714/18 відзначив, що орендар порушив умови договору оренди щодо будівництва багатофункціонального торговельно-побутового комплексу строком до 31.12.2007 року, внаслідок чого орендодавець позбавлений можливості отримувати орендні платежі, на які він розраховував під час укладення цього договору. Зазначені підстави є достатніми для задоволення позову про розірвання договору оренди землі.<br>
Орендодавець вправі ініціювати судовий процес по розірванню договору оренди й у випадку не приведення орендарем за свій рахунок земельної ділянки у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу. Щоб уникнути позову про розірвання договору оренди за не цільове використання ділянки, орендар повинен враховувати, що на землях сільськогосподарського призначення може бути обмежена діяльність щодо: вирощування певних сільськогосподарських культур, застосування окремих технологій їх вирощування або проведення окремих агротехнічних операцій; розорювання сіножатей, пасовищ.<br>
Передача земельної ділянки в суборенду без згоди орендодавця також є підставою для розірвання договору оренди. Відповідно до правового висновку, викладеного у постанові Верховного Суду України від 12 лютого 2014 року у справі № 6-161цс13, за змістом [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text статей 24 та 25 Закону України «Про оренду землі»] припинення орендарем господарської діяльності з безпосереднього цільового використання орендованої земельної ділянки та передача третім особам функцій з її обробітку й оплати орендної плати орендодавцю виходить за межі господарської діяльності, яку може здійснювати орендар без погодження з орендодавцем, та є підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки за [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text статтею 32 Закону України «Про оренду землі»] (постанова ВС від 26.08.2020 у справі №277/789/18).
Тому, передаючи земельну ділянку в суборенду без згоди власника землі, орендар одночасно порушує положенням  [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text статті 8 Закону України "Про оренду землі"]  та  [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#Text статті 93 ЗК України], що є підставою для розірвання договору оренди.
Така позиція Верховного Суду підтверджується судовою практикою ( постанови Верховного Суду від 01 квітня 2020 року справа № 277/691/18, від 01 квітня 2020 року справа № 277/1186/18, від 13 травня 2020 року справа № 277/860/18, від 21 травня 2020 року справа № 277/783/18, від 29 липня 2020 року справа № 277/526/18).<br>
Окремо варто зазначити, що відсутність однієї із істотних умов у договорі оренди землі, передбачених [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text ч. 1 ст. 15 Закону “Про оренду землі”],  може бути підставою для визнання такого договору недійсним лише у разі встановлення факту порушення, невизнання або оспорення прав, свобод чи інтересів особи, яка звертається із позовом (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 липня 2020 року у справі N 471/761/17-ц). Тобто, суто з формальних підстав суд вже не визнає договір оренди землі недійсним.<br>
Відомо, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі ( [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text ст. 32 Закону України «Про оренду землі]»).
А якщо у договорі передбачена така умова, то договір припиняється автоматично після зміни власника?
Велика Палата Верховного Суду висловила свою позицію з цього питання наступним чином. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку для орендодавця цієї земельної ділянки не є сам по собі безумовним правоприпиняючим юридичним фактом, а вказує на відповідну зміну обставин у договірних правовідносинах у зв’язку з таким переходом, порівняно з тими обставинами, за яких укладався договір оренди. Також зміна власника орендованої земельної ділянки сама по собі не свідчить про те, що цим порушується, не визнається чи оспорюється суб’єктивне цивільне право та/або законний інтерес орендодавця як сторони договору оренди. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, не спричиняє автоматичного припинення спірних договірних правовідносин, а лише створює правову ситуацію, у якій виникає право вимагати судового захисту шляхом розірвання договору у сторони договору, для якої настали відповідні підстави через зміну фактичних обставин.
Велика Палата Верховного Суду наголошує, що право сторони договору звернутися до суду з вимогою про розірвання договору за наявності відповідних умов, передбачених договором чи законом, не є тотожнім праву на таке розірвання, а свідчить про наявність спору про розірвання договору, який підлягає вирішенню судом з урахуванням усіх істотних обставин (постанова ВП ВС від 08.09.2020 № 920/418/19 (12-38гс20)).
Також слід згадати про правову позицію, згідно з якою відсутні підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки за позовом орендодавця у випадках набуття третьою особою, не орендарем, права власності на об’єкт нерухомого майна, який розташований на цій ділянці. Верховний Суд у постанові від 16.05.2019 року підтвердив раніше сформований правовий висновок про те, що у таких випадках новий власник нерухомого майна фактично набуває усіх прав і обов’язків орендаря земельної ділянки.
Саме таку правову конструкцію закладено у недавно прийнятому [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text ЗУ “Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розташованого на ній об’єкта нерухомості”]. Закон передбачає, що у разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває в оренді, у користуванні на праві емфітевзису, суперфіцію у попереднього власника, до набувача одночасно переходить відповідно право оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника такого об’єкта.
Волевиявлення орендодавця (власника) та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагаються.
Документи, що підтверджують набуття права власності на об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва, є підставою для державної реєстрації переходу до набувача права власності або користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об’єкт.<br>
І ще про один аспект розірвання договору оренди – комунікативний. Чинне законодавство не містить спеціальних вказівок щодо того, коли орендар чи орендодавець вважаються повідомленими про розірвання договору і способів такого повідомлення. Тому способи повідомлення повинні бути передбачені сторонами у договорі оренди землі. Якщо ж у договорі домовленості щодо того, коли сторони вважаються повідомле¬ними про розірвання договору не встановлені, то негативні наслідки неодержання стороною звернення до нього покладаються саме на отримувача.
Щодо цього Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19 травня 2020 року у справі № 910/719/19 наголосила, що факт наявності відповідної заяви орендодавця та доказів її належного надсилання орендарю свідчить про добросовісне звернення орендодавця до орендаря, а відтак і про припинення договірних відносин між сторонами, відповідно до приписів чинного законо¬давства.
З цього слідує, що у випадку закріплення у договорі оренди умови про одностороннє розірвання договору, сторонам слід дотримуватися належної фіксації отримання/надсилання повідомлень про розірвання та їх зміст, оскільки останні можуть вважатися належними доказами у суді.<br>
Відтак, і потенційним покупцям землі, які ризикнуть придбати ділянки, передані в оренду, і чинним орендодавцям з орендарями не зайвим буде орієнтуватися в основних тенденціях судової практики щодо дострокового розірвання договорів оренди земельних ділянок. Від цього залежатиме стратегія захисту та відновлення порушених прав суб’єктів земельних правовідносин. Тому, перспектива одностороннього розірвання договору оренди землі повинна визначатися заздалегідь, до початку процесу розірвання.


== Судова практика ==
== Судова практика ==
* [http://reyestr.court.gov.ua/Review/80458238 постанова Верховного Суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17];
* [http://reyestr.court.gov.ua/Review/80458238 постанова Верховного Суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17];
* [http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/92093052 постанова Верховного Суду від 07 жовтня 2020 року у справі № 313/780/19].
* [http://reyestr.court.gov.ua/Review/92093052 постанова Верховного Суду від 07 жовтня 2020 року у справі № 313/780/19];
 
* [https://reyestr.court.gov.ua/Review/78529831 постанова Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17];
* [https://zakononline.com.ua/court-decisions/show/73353696 постанова Верховного Суду від 04.04.2018 у справі № 910/8011/17];
* [https://protocol.ua/ru/postanova_kgs_vp_vid_26_04_2018_roku_u_spravi_927_762_17/ постанова ВС від 26 квітня 2018 року у справі № 927/762/17];
* [https://verdictum.ligazakon.net/document/87857824 постанова Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17].
[[Категорія:Відповідальність за порушення земельного законодавства‎]]
[[Категорія:Відповідальність за порушення земельного законодавства‎]]
[[Категорія:Суди]]
[[Категорія:Суди]]
[[Категорія:Право користування землями]]
[[Категорія:Право користування землями]]

Поточна версія на 12:37, 14 вересня 2021

Нормативна база

Поняття "орендної плати"

Оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (ст. 1 Закону).

Договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст.13 Закону).

Орендна плата за землю — це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (ст.21 Закону).

Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати. На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону.

Систематична несплата орендної плати

Землекористувачі зобов’язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату(п.«в» ч.1 ст.96 ЗК України). Зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог — відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (ст.526 ЦК України). У разі систематичної несплати орендної плати за користування ділянкою відбувається систематичне порушення договору оренди, що може бути підставою для розірвання такого договору.

Увага! Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором (ч. 4 ст. 31 Закону. Отже, якщо в договорі оренди земельної ділянки чітко не прописано право сторін розірвати договір в односторонньому порядку та не визначено підстави і умови такого розірвання, даний договір може бути розірваний тільки з визначених Законом підстав.

На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду (ст.ст. 31, 32 Закону).

Найпоширенішою підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати (ст. 141 ЗК України. При цьому підставою для дострокового розірвання договору оренди в таких справах суди визнають саме систематичну, тобто неодноразову (два та більше разів), несплату орендної плати у строки, встановлені договором. Одноразова несплата орендної плати, передбаченої договором, не є підставою для розірвання договору оренди.

Факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо не сплати орендної плати є вагомою підставою для розірвання такого договору про що й свідчить усталена судова практика Верховного Суду і застосування такого правового наслідку як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору відповідає загальним засадам цивільного законодавства.

Так, у постанові Верховного Суду від 06.03.2019 у справі № 183/262/17 викладено висновок про застосування норм права згідно якого «систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.»

В пункті 10.1. постанови Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18) зазначено, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, якою передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) вказано, що «зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Отже, якщо договором оренди передбачена сплата орендної плати щорічно, то систематичною може бути визнана несплата протягом 2 і більше років. Якщо сплата орендної плати передбачена щомісячно, то, відповідно, несплата протягом 2 і більше місяців може бути визнана систематичною. Якщо ж має місце лише затримка виплати орендної плати – це не є підставою для розірвання договору оренди в судовому порядку.

Іншою причиною може стати смерть орендодавця, відсутність спадкоємців або їх відмова отримати орендну плату. Мотивом для такої відмови може бути:

  • бажання достроково розірвати договір оренди з метою укласти його з іншою особою, або вплинути на орендаря щодо зміни терміну дії договору, збільшення орендної плати тощо;
  • неприйняття спадщини або прийняття спадщини без оформлення правовстановлюючих документів на земельну ділянку (відповідно, спадкоємці ще не мають права оформлювати спадок та отримувати оренду плату).

Таким чином, випадки, коли фізична особа – власник земельної ділянки (або його спадкоємці) відмовляється не отримувати орендну плату, агропідприємство-орендаря несе ризик втрати права користування земельною ділянкою.

Форми виплати орендної плати

Відносини орендодавця з орендарем регулюються (окрім законодавчих норм) договором оренди земельної ділянки. Саме в цьому документі сторони прописують усі умови використання земельної ділянки, деталізують права та обов’язки сторін. Договір оренди не повинен суперечити нормам чинного законодавства.

Договором оренди визначаються розмір орендної плати, порядок і форма її виплати.

На практиці орендна плата може виплачуватись:

  • у грошовій формі шляхом перерахування коштів через фінансові установи на картковий рахунок орендодавця, зазначений у реквізитах до договору;
  • у грошовій формі шляхом отримання її особисто орендодавцем у касі агропідприємства-орендаря;
  • у натуральній формі.

Коли і як розриваємо

У законодавстві України, зокрема у Цивільному кодексі, Земельному кодексі та Законі, передбачено досить багато різноманітних підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки. Серед них можна виокремити дві групи:

  1. Підстави, за наявності яких розірвання договору здійснюється у судовому порядку.
  1. Підстави, які передбачають позасудовий порядок розірвання договору.

До першої групи можна віднести наступні підстави:

  • недосягнення згоди у випадку істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (ч. 1 ст. 652 ЦК України);
  • невиконання сторонами умов, передбачених договором оренди землі (ст. 32 Закону);
  • випадкове знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки (ст. 32 Закону);
  • недосягнення сторонами договору згоди щодо розірвання договору у разі необхідності надання ділянки для суспільних потреб (ст. 321 Закону);

Друга група підстав складається з наступних:

  • за згодою сторін після укладення договору оренди шляхом підписання відповідної угоди;
  • у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (ч. 1 ст. 652 ЦК України);

Земельні спори з приводу володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб вирішуються виключно судом (158 ЗК України).

Таким чином, за наявності однієї з підстав, віднесених до першої групи, орендодавець має право звернутись до суду з позовом про усунення перешкод у володінні, користуванні або розпорядженні належної йому земельною ділянкою.

Зокрема, у разі систематичної (два і більше) несплати орендної плати, орендодавець має право звернутись до суду за місцем знаходження земельної ділянки з позовом про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення заборгованості за вказаним договором.

Цивільним процесуальним кодексом України визначено, що позовна заява подається до суду в письмовій формі і підписується позивачем або його представником, або іншою особою, якій законом надано право звертатися до суду в інтересах іншої особи. Позовна заява серед іншого повинна містити виклад обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги та зазначення доказів, що підтверджують вказані обставини.

Тому, звертаючись до суду на підтвердження позовних вимог необхідно надати докази систематичного невиконання орендарем зобов’язання по сплаті орендної плати. Такими доказами можуть бути заяви направлені орендарю з вимогою виплатити заборгованість по орендній платі за останні два і більше років та отримані відповіді (у разі наявності). Також підтвердженням даного факту може бути довідка з Державної фіскальної служби про доходи за вказані роки де буде відсутня інформація про отримання виплат від підприємства орендаря. Крім того, разом з позовною заявою подаються копії документів, що підтверджують право власності на земельну ділянку (свідоцтво про право на спадщину на земельну ділянку) та договору оренди тощо.
Для односторонньої відмови від договору в ньому потрібно прописати чіткий механізм із зазначенням алгоритму дій орендаря та орендодавця. Договір повинен містити конкретні випадки (підстави) для одностороннього розірвання, порядок комунікацій між сторонами при реалізації процедури одностороннього розірвання, визначення документів, які при цьому складатимуться та порядку їх вручення (надсилання), порядку звільнення ділянки тощо. Процедурі одностороннього розірвання договору бажано присвятити окремий розділ в договорі.
Такий механізм позасудового врегулювання відносин має бути настільки конкретним, послідовним і зрозумілим сторонам у момент укладення договору, щоб вони були впевнені у відсутності потреби додатково звертатися до суду. Це найпростіший спосіб припинення договору, хоча на практиці він застосовується рідко. Орендар використовує власні шаблони договору оренди, в яких правила для орендодавця наперед визначені, варіанти непередбачуваних ініціатив власника землі, в тому числі і щодо розірвання договору оренди, обмежені.
До речі, Верховний Суд погоджується, що норми законодавства не забороняють сторонам договору оренди земельної ділянки передбачити випадки його розірвання в односторонньому порядку шляхом вчинення стороною одностороннього правочину, що оформляється прийняттям рішення у встановленому порядку (таку правову позицію викладено у постанові Верховного Суду від 04.04.2018 у справі № 910/8011/17, постанові ВС від 04 лютого 2020 року у справа № 915/47/17).
Частиною третьою статті 31 Закону України “Про оренду землі” визначено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. В такому випадку укладається відповідна угода.
У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.
У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення – за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов’язань. Згідно зі статтею 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі: 1. невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України "Про оренду землі” – використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; – дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання норм і правил; – дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; – своєчасного внесення орендної плати; – передання в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди; – при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки; – невчинення дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою; – відшкодування орендарю капітальних витрат, пов’язаних з поліпшенням стану об’єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця; – попередження орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об’єкта оренди; – зведення жилих, виробничих, культурно-побутових та інших будівель і споруд та закладення багаторічних насаджень без письмової згоди орендодавця; – почати використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди;; – виконання встановлених щодо об’єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; – дотримання режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення; – у п’ятиденний строк після державної реєстрації права оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надання копію договору відповідному податковому органу. 2. невиконання сторонами обов’язків, передбачених умовами договору: – невиплата орендної плати або виплати в неповному розмірі; – використання землі не за цільовим призначенням; – передача в суборенду без дозволу орендодавця (якщо такий вимагається) тощо. 3. випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки; 4. виникнення підстав, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України щодо: – забезпечення використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приведення її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки; – додержання вимог законодавства про охорону довкілля; – своєчасної сплати земельного податку або орендної плати; – непорушення прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; – підвищення родючості ґрунтів та збереження інших корисних властивостей землі; – своєчасного надання відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування даних про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом; – дотримання правил добросусідства та обмежень, пов’язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон; – зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем.
Порушення умов договору й обов’язків сторін, передбачених статтями 24 і 25 ЗУ «Про оренду землі», як підстави для розірвання договору тлумачитиметься судом із застосуванням ч. 2 ст. 651 ЦК України. Тобто не будь-яке, а тільки істотне порушення матиме наслідком розірвання договору. Судовий спосіб розірвання договору – складний і тривалий процес.
Для розірвання договору оренди в судовому порядку потрібно підготувати аргументований позов, вказавши в ньому фактичні і правові підстави для розірвання та з дотриманням вимог, передбачених процесуальним законодавством подати його до суду.
Так, договір може бути розірваний за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона( постанова ВС від 26 квітня 2018 року у справі № 927/762/17).
Іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку, крім істотного його порушення, відповідно до частини другої статті 651 ЦК України є випадки, встановлені законом або договором, і саме настання таких випадків зумовлює право сторони договору ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17). Поширеною підставою звернення орендодавця до суду із позовом про розірвання договору оренди землі є порушення орендарем умов договору щодо сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.
Верховний Суд з цього приводу зазначає, що, для того, аби позовні вимоги були задоволені, необхідне настання обставин «систематичної» несплати орендарем орендної плати орендодавцю. Під «систематичною несплатою» суд розуміє два та більше випадки несплати орендної плати, передбаченої договором (такі роз’яснення містяться у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 11 липня 2018 року у справі № 484/3687/16-ц; постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 07 жовтня 2020 року у справі №313/780/19 та ін.).
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду по справі №484/301/18 від 14 листопада 2018 року визначено, що систематичне порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість. При цьому відсутність письмового погодження орендодавцем та орендарем форми розрахунку виплати орендної плати за договором не заслуговує на увагу, оскільки указане не звільняє відповідача від обов’язку виконувати умови договору оренди землі в частині сплати погодженого розміру орендної плати.
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду по справі №183/1749/17 від 10 грудня 2019 року визначено, що систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору.
Договір оренди землі може бути розірваний у випадку нецільового її використання. Касаційний цивільний суд у складі ВС у постанові від 25.03.2020 по справі №715/214/17 висловив правову позицію, що поняття «невикористання земельної ділянки за призначенням» та «використання земельної ділянки не за цільовим призначенням» різні за правовою природою. Останнє застосовується до випадків, коли на земельній ділянці із певним цільовим призначенням здійснюється діяльність, яка виходить за межі цього цільового призначення. За невикористання (бездіяльність) не передбачається позбавлення права користування, бо нездійснення особою своїх цивільних прав не є підставою для їх припинення, крім випадків, встановлених законом (ст. 12 ЦКУ).
В той же час, в іншій справі ВС розглядає порушення строків забудови земельної ділянки як підставу для розірвання договору оренди, вважаючи це різновидом не використання земельної ділянки за цільовим призначенням, з яким вона надавалась в оренду.
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у своїй постанові від 17.04.2019 року у справі № 922/1714/18 відзначив, що орендар порушив умови договору оренди щодо будівництва багатофункціонального торговельно-побутового комплексу строком до 31.12.2007 року, внаслідок чого орендодавець позбавлений можливості отримувати орендні платежі, на які він розраховував під час укладення цього договору. Зазначені підстави є достатніми для задоволення позову про розірвання договору оренди землі.
Орендодавець вправі ініціювати судовий процес по розірванню договору оренди й у випадку не приведення орендарем за свій рахунок земельної ділянки у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу. Щоб уникнути позову про розірвання договору оренди за не цільове використання ділянки, орендар повинен враховувати, що на землях сільськогосподарського призначення може бути обмежена діяльність щодо: вирощування певних сільськогосподарських культур, застосування окремих технологій їх вирощування або проведення окремих агротехнічних операцій; розорювання сіножатей, пасовищ.
Передача земельної ділянки в суборенду без згоди орендодавця також є підставою для розірвання договору оренди. Відповідно до правового висновку, викладеного у постанові Верховного Суду України від 12 лютого 2014 року у справі № 6-161цс13, за змістом статей 24 та 25 Закону України «Про оренду землі» припинення орендарем господарської діяльності з безпосереднього цільового використання орендованої земельної ділянки та передача третім особам функцій з її обробітку й оплати орендної плати орендодавцю виходить за межі господарської діяльності, яку може здійснювати орендар без погодження з орендодавцем, та є підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки за статтею 32 Закону України «Про оренду землі» (постанова ВС від 26.08.2020 у справі №277/789/18). Тому, передаючи земельну ділянку в суборенду без згоди власника землі, орендар одночасно порушує положенням статті 8 Закону України "Про оренду землі" та статті 93 ЗК України, що є підставою для розірвання договору оренди. Така позиція Верховного Суду підтверджується судовою практикою ( постанови Верховного Суду від 01 квітня 2020 року справа № 277/691/18, від 01 квітня 2020 року справа № 277/1186/18, від 13 травня 2020 року справа № 277/860/18, від 21 травня 2020 року справа № 277/783/18, від 29 липня 2020 року справа № 277/526/18).
Окремо варто зазначити, що відсутність однієї із істотних умов у договорі оренди землі, передбачених ч. 1 ст. 15 Закону “Про оренду землі”, може бути підставою для визнання такого договору недійсним лише у разі встановлення факту порушення, невизнання або оспорення прав, свобод чи інтересів особи, яка звертається із позовом (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 липня 2020 року у справі N 471/761/17-ц). Тобто, суто з формальних підстав суд вже не визнає договір оренди землі недійсним.
Відомо, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі ( ст. 32 Закону України «Про оренду землі»). А якщо у договорі передбачена така умова, то договір припиняється автоматично після зміни власника? Велика Палата Верховного Суду висловила свою позицію з цього питання наступним чином. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку для орендодавця цієї земельної ділянки не є сам по собі безумовним правоприпиняючим юридичним фактом, а вказує на відповідну зміну обставин у договірних правовідносинах у зв’язку з таким переходом, порівняно з тими обставинами, за яких укладався договір оренди. Також зміна власника орендованої земельної ділянки сама по собі не свідчить про те, що цим порушується, не визнається чи оспорюється суб’єктивне цивільне право та/або законний інтерес орендодавця як сторони договору оренди. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, не спричиняє автоматичного припинення спірних договірних правовідносин, а лише створює правову ситуацію, у якій виникає право вимагати судового захисту шляхом розірвання договору у сторони договору, для якої настали відповідні підстави через зміну фактичних обставин. Велика Палата Верховного Суду наголошує, що право сторони договору звернутися до суду з вимогою про розірвання договору за наявності відповідних умов, передбачених договором чи законом, не є тотожнім праву на таке розірвання, а свідчить про наявність спору про розірвання договору, який підлягає вирішенню судом з урахуванням усіх істотних обставин (постанова ВП ВС від 08.09.2020 № 920/418/19 (12-38гс20)). Також слід згадати про правову позицію, згідно з якою відсутні підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки за позовом орендодавця у випадках набуття третьою особою, не орендарем, права власності на об’єкт нерухомого майна, який розташований на цій ділянці. Верховний Суд у постанові від 16.05.2019 року підтвердив раніше сформований правовий висновок про те, що у таких випадках новий власник нерухомого майна фактично набуває усіх прав і обов’язків орендаря земельної ділянки. Саме таку правову конструкцію закладено у недавно прийнятому ЗУ “Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розташованого на ній об’єкта нерухомості”. Закон передбачає, що у разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває в оренді, у користуванні на праві емфітевзису, суперфіцію у попереднього власника, до набувача одночасно переходить відповідно право оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника такого об’єкта. Волевиявлення орендодавця (власника) та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагаються. Документи, що підтверджують набуття права власності на об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва, є підставою для державної реєстрації переходу до набувача права власності або користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об’єкт.
І ще про один аспект розірвання договору оренди – комунікативний. Чинне законодавство не містить спеціальних вказівок щодо того, коли орендар чи орендодавець вважаються повідомленими про розірвання договору і способів такого повідомлення. Тому способи повідомлення повинні бути передбачені сторонами у договорі оренди землі. Якщо ж у договорі домовленості щодо того, коли сторони вважаються повідомле¬ними про розірвання договору не встановлені, то негативні наслідки неодержання стороною звернення до нього покладаються саме на отримувача. Щодо цього Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19 травня 2020 року у справі № 910/719/19 наголосила, що факт наявності відповідної заяви орендодавця та доказів її належного надсилання орендарю свідчить про добросовісне звернення орендодавця до орендаря, а відтак і про припинення договірних відносин між сторонами, відповідно до приписів чинного законо¬давства. З цього слідує, що у випадку закріплення у договорі оренди умови про одностороннє розірвання договору, сторонам слід дотримуватися належної фіксації отримання/надсилання повідомлень про розірвання та їх зміст, оскільки останні можуть вважатися належними доказами у суді.
Відтак, і потенційним покупцям землі, які ризикнуть придбати ділянки, передані в оренду, і чинним орендодавцям з орендарями не зайвим буде орієнтуватися в основних тенденціях судової практики щодо дострокового розірвання договорів оренди земельних ділянок. Від цього залежатиме стратегія захисту та відновлення порушених прав суб’єктів земельних правовідносин. Тому, перспектива одностороннього розірвання договору оренди землі повинна визначатися заздалегідь, до початку процесу розірвання.

Судова практика