Порядок розірвання договору оренди землі у разі несплати орендної плати

Матеріал з WikiLegalAid

Ця консультація не перевірена досвідченим користувачем.
Перейти до: навігація, пошук

Нормативна база

Що таке орендна плата

Відповідно до положень ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 цього Закону договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. Як відомо, за цим договором орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства(ст.13 Закону № 161). Орендна плата за землю — це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (ч.1—2 ст.21 Закону № 161). Згідно із статтею 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря: … своєчасного внесення орендної плати. Крім того статтею 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону. Згідно зі ст.526 ЦКУ зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог — відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Та й п.«в» ч.1 ст.96 ЗКУ акцентує, що землекористувачі зобов’язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату. Тобто у разі систематичної несплати орендної плати за користування ділянкою відбувається систематичне порушення договору оренди, що може бути підставою для розірвання такого договору.

Систематичне невнесення орендної плати

У постанові Касаційного цивільного суду Верховного Суду від 06.03.2019 по справі № 183/262/17 викладено Висновок про застосування норм права згідно якого«систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобовязання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.» В висновках Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду за результатом розгляду касаційної скарги та застосовані норми права викладених у Постанові від 11.09.2019 по справі № 732/76/17 Касаційний цивільний суд Верховного Суду зазначено, що Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. У пункті 10.1. постанови Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18) зазначено, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) вказано, що «зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Систематична несплата орендної плати є підставою для розірвання договору оренди в судовому порядку.

Звертаємо увагу, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається,

якщо інше не передбачено законом або договором (ч. 4 ст. 31 Закону України від 06.10.1998 р. № 161-XIV «Про оренду землі». Тобто цього зробити не можна, якщо в договорі оренди земельної ділянки чітко не прописано право сторін розірвати договір в односторонньому порядку.

Тому деякі орендодавці, які мають бажання достроково змінити орендаря, намагаються скористатися іншими законодавчими нормами. Так, стст. 31, 32 Закону No 161 визначено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду. Також підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати (ст. 141 Земельного кодексу України. При цьому підставою для дострокового розірвання договору оренди в таких справах суди визнають саме систематичну, тобто неодноразову (два та більше разів), несплату орендної плати у строки, встановлені договором. Отже, якщо договором оренди передбачена сплата орендної плати щорічно, то систематичною може бути визнана несплата протягом 2 і більше років. Якщо сплата орендної плати передбачена щомісячно, то, відповідно, несплата протягом 2 і більше місяців може бути визнана систематичною. Якщо ж має місце лише затримка виплати орендної плати – це не є підставою для розірвання договору оренди в судовому порядку.

Іншою причиною може стати смерть орендодавця, відсутність спадкоємців або їх відмова отримати орендну плату. Мотивом для такої відмови може бути:

  • бажання достроково розірвати договір оренди з метою укласти його з іншою особою, або вплинути на орендаря щодо зміни терміну дії договору, збільшення орендної плати тощо;
  • неприйняття спадщини або прийняття спадщини без оформлення правовстановлюючих документів на земельну ділянку (відповідно, спадкоємці ще не мають права оформлювати спадок та отримувати оренду плату).

Таким чином, випадки, коли фізична особа – власник земельної ділянки (або його спадкоємці) не отримує орендну плату, для агропідприємства-орендаря є ризиком втратити право користування земельною ділянкою.

Форми виплати орендної плати

Відносини орендодавця з орендарем регулюються (окрім законодавчих норм) договором оренди земельної ділянки. Саме в цьому документі сторони прописують усі умови використання земельної ділянки, деталізують права та обов’язкисторін. Договір оренди не повинен суперечити нормам чинного законодавства.

Договором оренди визначаються розмір орендної плати, порядок і форма її виплати. На практиці можливі такі варіанти виплати орендної плати:

# у грошовій формі шляхом перерахування коштів через фінансові установи на картковий рахунок орендодавця, зазначений у реквізитах до договору;  
# у грошовій формі шляхом отримання її особисто орендодавцем у касі агропідприємства-орендаря;
# у натуральній формі.

Коли і як розриваємо

У законодавстві України, зокрема у Цивільному кодексі, Земельному кодексі та Законі «Про оренду землі», передбачено досить багато різноманітних підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки. Серед них можна виокремити дві групи:

  1. підстави, за наявності яких розірвання договору здійснюється у судовому порядку;
  1. підстави, які передбачають позасудовий порядок розірвання договору.

До першої групи можна віднести наступні підстави:

  • недосягнення згоди у випадку істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (ч. 1 ст. 652 ЦКУ);
  • випадкове знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки (ст. 32 Закону №161-XIV);
  • недосягнення сторонами договору згоди щодо розірвання договору у разі необхідності надання ділянки для суспільних потреб (ст. 321 Закону №161-XIV);
  • використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам (п. «г» ч. 1 ст. 141 ЗКУ);

Друга група підстав складається з наступних:

  • за згодою сторін після укладення договору оренди шляхом підписання відповідної угоди;
  • у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (ч. 1 ст. 652 ЦКУ);

Одноразова несплата орендної плати, передбаченої договором, не є підставою для розірвання договору оренди відповідно до п. «д» ст. 141 ЗКУ та ч. 2 ст. 651 ЦКУ.

А факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є вичерпною підставою для розірвання такого договору про що й свідчить усталена судова практика Верховного Суду і застосування такого правового наслідку як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору відповідає загальним засадам цивільного законодавства.