Відмінності між версіями «Набуття права власності на земельну ділянку під придбаною нерухомістю»

Матеріал з WikiLegalAid
Перейти до навігації Перейти до пошуку
м
м
Рядок 8: Рядок 8:
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1127-2015-%D0%BF Постанова Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 «Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1127-2015-%D0%BF Постанова Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 «Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»]


== '''1. Загальні положення про набуття права власності на земельну ділянку під придбаною нерухомістю''' ==
== '''Загальні положення про набуття права власності на земельну ділянку під придбаною нерухомістю''' ==
Придбання житлового будинку, будівлі або споруди обов’язково потребує врегулювання питання правового режиму земельної ділянки, на якій такі об’єкти нерухомості розташовано. Тому правильним стає питання,  як визначити межі земельної ділянки, на яку виникає право, пов’язане з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, а також потрібно  зазначення кадастрового номера земельної ділянки у договорі, який передбачає набуття частки у праві власності на житловий будинок, будівлю або споруду.
Придбання житлового будинку, будівлі або споруди обов’язково потребує врегулювання питання правового режиму земельної ділянки, на якій такі об’єкти нерухомості розташовано. Тому правильним стає питання,  як визначити межі земельної ділянки, на яку виникає право, пов’язане з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, а також потрібно  зазначення кадастрового номера земельної ділянки у договорі, який передбачає набуття частки у праві власності на житловий будинок, будівлю або споруду.


Рядок 37: Рядок 37:
Фізично земельна ділянка і будинок (будівля, споруда) ідентифікуються як окремі речі, які в сукупності є однією річчю. Адже будинок (будівлю, споруду) неможливо використовувати без земельної ділянки, і навпаки – земельна ділянка втрачає своє функціональне призначення при зміні (знищенні) того чи іншого об’єкта нерухомості, розміщеного на ній.
Фізично земельна ділянка і будинок (будівля, споруда) ідентифікуються як окремі речі, які в сукупності є однією річчю. Адже будинок (будівлю, споруду) неможливо використовувати без земельної ділянки, і навпаки – земельна ділянка втрачає своє функціональне призначення при зміні (знищенні) того чи іншого об’єкта нерухомості, розміщеного на ній.


== '''2. Порядок набуття права власності на земельну ділянку під придбаною нерухомістю''' ==
== '''Порядок набуття права власності на земельну ділянку під придбаною нерухомістю''' ==
''Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом'' ''(ч. 1 та 4 ст. 182 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу]).''
''Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом'' ''(ч. 1 та 4 ст. 182 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу]).''


Рядок 110: Рядок 110:
Заява і додані документи надаються заявником особисто чи уповноваженою ним особою або надсилаються поштою листом з описом вкладення та повідомленням про вручення, а  в разі подання заяви в електронній формі- надсилаться засобами  телекомунікаційного зв’язку.
Заява і додані документи надаються заявником особисто чи уповноваженою ним особою або надсилаються поштою листом з описом вкладення та повідомленням про вручення, а  в разі подання заяви в електронній формі- надсилаться засобами  телекомунікаційного зв’язку.


== '''3. Особливості проведення державної реєстрації прав за заявами в електронній формі''' ==  
== '''Особливості проведення державної реєстрації прав за заявами в електронній формі''' ==  


Державна реєстрація прав може проводитися за заявою, поданою в електронній формі через Єдиний державний веб-портал електронних послуг чи інші інформаційні системи на підставі договорів про надання сервісної послуги, укладених з технічним адміністратором Державного реєстру прав, зокрема в разі:
Державна реєстрація прав може проводитися за заявою, поданою в електронній формі через Єдиний державний веб-портал електронних послуг чи інші інформаційні системи на підставі договорів про надання сервісної послуги, укладених з технічним адміністратором Державного реєстру прав, зокрема в разі:

Версія за 13:56, 28 лютого 2021

Нормативна база

Загальні положення про набуття права власності на земельну ділянку під придбаною нерухомістю

Придбання житлового будинку, будівлі або споруди обов’язково потребує врегулювання питання правового режиму земельної ділянки, на якій такі об’єкти нерухомості розташовано. Тому правильним стає питання, як визначити межі земельної ділянки, на яку виникає право, пов’язане з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, а також потрібно зазначення кадастрового номера земельної ділянки у договорі, який передбачає набуття частки у праві власності на житловий будинок, будівлю або споруду.

Земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення, віднесено до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість), як зазначається в частині першій ст. 181 Цивільного кодексу.

Річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов’язки згідно ст. 179 цього Кодексу).

Крім того, цивільне законодавство виокремлює «складові частини речі» та «складні речі».

Так, згідно зі ст. 187 Цивільного кодексу складовою частиною речі є все те, що не може бути відокремлене від речі без її пошкодження або істотного знецінення. При переході права на річ її складові частини не підлягають відокремленню.

Слід зазначити, що будинки, будівлі, споруди будь-якого призначення, їх комплекси та частини, лінійні об’єкти інженерно-транспортної інфраструктури є об’єктами будівництва, згідно абзацу п’ятому частини першої ст. 4 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Також відповідно до Державного класифікатора будівель та споруд ДК 018-2000:

Споруди – це будівельні системи, пов’язані з землею, які створені з будівельних матеріалів, напівфабрикатів, устаткування та обладнання в результаті виконання різних будівельно-монтажних робіт.

Будівлі – це споруди, що складаються з несучих та огороджувальних або сполучених (несучо-огороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні або підземні приміщення, призначені для проживання або перебування людей, розміщення устаткування, тварин, рослин, а також предметів.

До будівель належать: житлові будинки, гуртожитки, готелі, ресторани, торговельні будівлі, промислові будівлі, вокзали, будівлі для публічних виступів, медичних закладів та закладів освіти тощо.

Житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, установлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання (ст. 380 Цивільного кодексу).

Враховуючи вищезазначене, можна стверджувати, що житловий будинок, будівля або споруда не можуть бути відокремлені від земельної ділянки без їх пошкодження або істотного знецінення. Такі об’єкти є фактично складовою частиною земельної ділянки.

Водночас якщо кілька речей утворюють єдине ціле, що дає змогу використовувати його за призначенням, вони вважаються однією річчю (складна річ) (ч. 1ст. 188 Цивільного кодексу).

Фізично земельна ділянка і будинок (будівля, споруда) ідентифікуються як окремі речі, які в сукупності є однією річчю. Адже будинок (будівлю, споруду) неможливо використовувати без земельної ділянки, і навпаки – земельна ділянка втрачає своє функціональне призначення при зміні (знищенні) того чи іншого об’єкта нерухомості, розміщеного на ній.

Порядок набуття права власності на земельну ділянку під придбаною нерухомістю

Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом (ч. 1 та 4 ст. 182 Цивільного кодексу).

Водночас згідно зі статтями 125 та 126 Земельного кодексу право власності на земельну ділянку, а також права постійного користування та оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Земельним кодексом визначено поняття земельної ділянки – це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Установлення меж земельної ділянки здійснюється шляхом межування земель.

Межування земель – комплекс робіт із встановлення чи відновлення в натурі (на місцевості) меж адміністративно-територіальних одиниць, меж земельних ділянок власників, землекористувачів, у тому числі орендарів, із закріпленням їх межовими знаками встановленого зразка (ст. 1 Закону про землеустрій).

Тобто, межу земельної ділянки можливо визначити за встановленими межовими знаками. Саме у встановлених межах реалізується право на земельну ділянку, в тому числі на забудову.

Згідно з частиною першою ст. 791 Земельного кодексу формування земельної ділянки як об’єкта цивільних прав передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.

У свою чергу, земельній ділянці, відомості про яку внесено до Державного земельного кадастру, присвоюється кадастровий номер. Кадастровий номер земельної ділянки є її ідентифікатором у Державному земельному кадастрі (ч. 1 та 2 ст. 16 Закону України «Про Державний земельний кадастр»). Формування земельної ділянки супроводжується розробкою відповідної документації із землеустрою, яка і є підставою для державної реєстрації земельної ділянки в Державному земельному кадастрі та присвоєння їй кадастрового номера.

Частиною другою ст. 377 Цивільного кодексу та частиною шостою ст. 120 Земельного кодексу встановлено вимоги щодо обов’язковості зазначення в договорі, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, кадастрового номера земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з набуттям права власності на ці об’єкти, крім об’єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації.

Відомості з Державного земельного кадастру надаються державними кадастровими реєстраторами, зокрема, у формі витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку. Витяг з кадастру про земельну ділянку містить усі відомості про земельну ділянку, внесені до Поземельної книги (ст. 38 Закону України «Про Державний земельний кадастр»).

У свою чергу, Поземельна книга є документом Державного земельного кадастру, який містить відомості, зокрема, про кадастровий номер земельної ділянки (ч. 1 ст. 25 зазначеного Закону).

Таким чином, достовірну інформацію про кадастровий номер земельної ділянки, зайнятої відчужуваним об’єктом нерухомості, можна отримати з Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку.

Земельна ділянка може бути об’єктом цивільних прав винятково з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї (ч. 9 та 10 ст. 791 Земельного кодексу).

Як уже зазначалося, формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.

Державна реєстрація речових прав на земельні ділянки здійснюється після державної реєстрації земельних ділянок у Державному земельному кадастрі (ч. 1 та 9 ст. 791 Земельного кодексу).

Земельну ділянку, на якій розташовано об’єкт нерухомості, який планується відчужити, можливо сформувати:

- у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок;

- шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій;

- шляхом інвентаризації земель державної чи комунальної власності у випадках, передбачених законом

Слід зазначити, що формування земельної ділянки в порядку, встановленому ст. 791 Земельного кодексу, здійснюється відповідно до законодавства в кожному випадку окремо.

Необхідно звернути увагу на особливості присвоєння кадастрового номера земельній ділянці, на якій розташовано житловий будинок.

Пунктом 3 розділу VII Закону України «Про Державний земельний кадастр» установлено, що у разі якщо на земельній ділянці, право власності (користування) на яку не зареєстровано, розташовано житловий будинок, право власності на який зареєстровано, кадастровий номер на таку земельну ділянку присвоюється за заявою власників такого будинку на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). Забороняється вимагати для присвоєння земельній ділянці кадастрового номера інші документи. Такий кадастровий номер є чинним з моменту його присвоєння.

При цьому, як визначено в ч. 9 ст. 55 Закону України «Про землеустрій», дозволу на розробку технічної документації органу, який згідно зі ст. 122 Земельного кодексу передає земельні ділянки у власність або у користування, не вимагається.

У такому випадку достатньою умовою для проведення робіт з розробки технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) буде договір між юридичною чи фізичною особою (земле-власником і землекористувачем) та розробником документації із землеустрою згідно з положеннями частини першої ст. 22 Закону «Про землеустрій».

Відповідно до частини другої ст. 26 цього Закону розробниками документації із землеустрою є:

- юридичні особи, що володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та у складі яких працює за основним місцем роботи не менше двох сертифікованих інженерів-землевпорядників, які є відповідальними за якість робіт із землеустрою;

- фізичні особи – підприємці, які володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та є сертифікованими інженерами-землевпорядниками, відповідальними за якість робіт із землеустрою.

Взаємовідносини замовників і розробників документації із землеустрою регулюються законодавством України і договором.

Подання документації із землеустрою до центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, для внесення відомостей до Державного земельного кадастру від імені замовника документації здійснюється її розробником, якщо інше не встановлено договором.

Порядок державної реєстрації земельної ділянки (внесення відомостей про земельну ділянку) в Державному земельному кадастрі регламентовано ст. 24 Закону України «Про Державний земельний кадастр».

Державна реєстрація земельних ділянок здійснюється за місцем їх розташування відповідним Державним кадастровим реєстратором.

Для державної реєстрації земельної ділянки державному кадастровому реєстратору, який здійснює таку реєстрацію, подаються:

- заява за встановленою формою;

- оригінал документації із землеустрою, яка є підставою для формування земельної ділянки;

- документація із землеустрою, яка є підставою для формування земельної ділянки у формі електронного документа (ч. 4 ст. 24 Закону України «Про Державний земельний кадастр»).

Заява і додані документи надаються заявником особисто чи уповноваженою ним особою або надсилаються поштою листом з описом вкладення та повідомленням про вручення, а  в разі подання заяви в електронній формі- надсилаться засобами  телекомунікаційного зв’язку.

Особливості проведення державної реєстрації прав за заявами в електронній формі

Державна реєстрація прав може проводитися за заявою, поданою в електронній формі через Єдиний державний веб-портал електронних послуг чи інші інформаційні системи на підставі договорів про надання сервісної послуги, укладених з технічним адміністратором Державного реєстру прав, зокрема в разі:

  • державної реєстрації речових прав, похідних від права власності (крім іпотеки), - за заявою власника, іншого правонабувача, сторони правочину, у яких виникло речове право;
  • державної реєстрації права власності на окремий індивідуально визначений об’єкт нерухомого майна (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, - за заявою особи, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб.

До заяви, що подається в електронній формі, заявник додає електронні копії оригіналів документів, поданих заявником для відповідної реєстрації, виготовлених шляхом сканування з накладенням кваліфікованого електронного підпису заявника, або оригіналів таких електронних документів.

Заява в електронній формі подається за умови підписання її заявником з використанням засобів електронної ідентифікації з високим рівнем довіри та за умови оплати послуг за державну реєстрацію прав у повному обсязі, а в разі, коли заява подається щодо земельної ділянки, - за умови наявності в Державному земельному кадастрі відомостей про таку земельну ділянку.

Сплата адміністративного збору за державну реєстрацію прав здійснюється заявником через Інтернет з використанням платіжних систем.

У разі коли суб’єкт речового права, обтяження звільнений від сплати адміністративного збору за державну реєстрацію прав, до заяви долучається електронна копія документа, що підтверджує право на таке звільнення, виготовлена шляхом сканування з накладенням кваліфікованого електронного підпису заявника.

У результаті інформаційної взаємодії Єдиного державного веб-порталу електронних послуг чи іншої інформаційної системи, за допомогою якої заявником подавалися документи для державної реєстрації прав, з Державним реєстром прав заява в електронній формі за допомогою програмних засобів ведення зазначеного Реєстру автоматично реєструється в базі даних заяв.

Моментом прийняття заяви вважається дата і час її реєстрації у базі даних заяв.

Реєстрація заяв про державну реєстрацію прав в електронній формі проводиться в порядку черговості їх надходження, у тому числі з урахуванням заяв, що подаються в паперовій формі.

Державний реєстратор здійснює розгляд заяви в електронній формі на підставі електронних копій оригіналів документів, поданих для такої реєстрації.

За результатом розгляду заяви в електронній формі документи, подані для реєстрації, не підлягають поверненню заявнику.

На підтвердження державної реєстрації земельної ділянки заявнику безоплатно видається витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку (ч. 8 ст. 24 Закону України «Про Державний земельний кадастр»).