Відмінності між версіями «Дострокове розірвання договору оренди землі»

Матеріал з WikiLegalAid
Перейти до: навігація, пошук
м
 
(Не показані 17 проміжних версій 13 користувачів)
Рядок 1: Рядок 1:
 
== Нормативна база ==  
 
== Нормативна база ==  
* [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільний Кодекс України від 16.01.2003 № 435-IV]  
+
* [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільний кодекс України]
* [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закон України "Про оренду землі" від 06.10.1998 № 161-XIV]  
+
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельний кодекс України]  
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельний Кодекс України від 25.10.2001 № 2768-III]  
+
* [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закон України "Про оренду землі"]
* [http://www.viaduk.net/clients/vsu/vsu.nsf/(documents)/D4681EEAF199FF14C2257B2000351FE8 Постанова Верховного Суду України №6-146 цс 12 від 12 грудня 2012 року]
+
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15#n348 Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"]
* [http://www.scourt.gov.ua/clients/vsu/vsu.nsf/(documents)/C7C434ED862841B8C2257C92003A63B7 Постанова Верховного Суду України №6-104ц11 від 06 лютого 2012 року]
+
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1559-17#Text Закон України “Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності”]
 +
* [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/220-2004-%D0%BF Постанова Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220 "Про затвердження Типового договору оренди землі"]
 +
 
 +
== Загальна інформація ==
 +
'''Оренда землі''' - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою (землекористування, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
 +
 
 +
Відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#Text Земельним кодексом України], [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text Цивільним кодексом України], [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text Законом України "Про оренду землі"], законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
 +
 
 +
Відносини, пов’язані з орендою земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності, а також заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим, та їх структурних підрозділів, регулюються [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text Законом України "Про оренду землі"], з урахуванням особливостей, передбачених [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/157-20#Text Законом України "Про оренду державного та комунального майна".]
 +
 
 +
Об’єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.
 +
 
 +
[http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/220-2004-%D0%BF Типова форма договору оренди землі затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220].
 +
 
 +
'''<u>Детальніше див.</u>''' "[[Оренда земельних ділянок]]".
 
== Шляхи дострокового розірвання договору оренди землі ==
 
== Шляхи дострокового розірвання договору оренди землі ==
# За згодою сторін.
+
Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку '''не допускається''', якщо інше не передбачено законом або умовами самого договору.
# За рішенням суду.
+
 
== Дострокове розірвання договору оренди землі за згодою сторін ==  
+
Законодавством України визначено два <u>шляхи дострокового розірвання</u> договору оренди землі:
Відповідно до ст. 651 [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України] '''зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.'''
+
* за згодою сторін;
<br />
+
* за рішенням суду.
Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. <br />
+
'''ВАЖЛИВО!!!''' Договір оренди земельної ділянки державної чи комунальної власності ''може бути розірвано у разі необхідності надання її для таких суспільних потреб'', визначених частиною першою статті 7 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1559-17#Text Закону України “Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності”]:
 +
 
 +
забезпечення національної безпеки і оборони;
 +
 
 +
будівництво, капітальний ремонт, реконструкція та обслуговування лінійних об'єктів та об'єктів транспортної і енергетичної інфраструктури (доріг, мостів, естакад, нафто-, газо- та водопроводів, ліній електропередачі, зв'язку, аеропортів, морських портів, нафтових і газових терміналів, електростанцій) та об'єктів, необхідних для їх експлуатації;
 +
 
 +
розміщення іноземних дипломатичних представництв та консульських установ, представництв міжнародних організацій в Україні згідно з міжнародними договорами України, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України;
 +
 
 +
розміщення та обслуговування об'єктів і санітарно-захисних зон, пов'язаних із видобуванням корисних копалин;
 +
 
 +
будівництво захисних гідротехнічних споруд;
 +
 
 +
будівництво та обслуговування нафтових і газових свердловин та виробничих споруд, необхідних для їх експлуатації, споруд для підземного зберігання нафти, газу та  інших речовин і матеріалів, захоронення шкідливих речовин і відходів виробництва;
 +
 
 +
створення міських парків, будівництво дошкільних навчальних закладів, майданчиків відпочинку, стадіонів та кладовищ;
 +
 
 +
розташування об'єктів природно-заповідного фонду.
 +
 
 +
== Дострокове розірвання договору оренди землі за згодою сторін ==
 +
Відповідно до частини першої [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3217 статті 651 Цивільного кодексу України] розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.  
  
'''Істотним є таке порушення''' стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, '''якщо право на таку відмову встановлено договором або законом''', договір є відповідно розірваним або зміненим.<br />
+
[https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#n197 Частиною третьою статті 31 Закону України "Про оренду землі"] визначено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
  
Однією з найпоширеніших підстав розірвання договору оренди земельної ділянки є заборгованість з орендної плати. За змістом статей 1,13 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України "Про оренду землі"] основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати в установленному розмірі. Разом з тим доводи про наявність заборгованості з орендної плати мають підтверджуватись належними доказами, наприклад довідкою, виданою державною податковою інспекцією, про наявність або відсутність  заборгованості із земельного податку та оренди землі.
+
Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
<br />
 
  
Відповідно до п. "д" ч.1 ст. 141 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельного Кодексу України] підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. ''Слід зазначити'', що норми статті 24 та статті 25 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України "Про оренду землі"] не містять у собі вимоги щодо систематичної несплати орендної плати, а договір оренди земельної ділянки може бути розірваний на вимогу однієї із сторін в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених нормами цих статей.
+
Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов’язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#Text статтею 148-1 Земельного кодексу України.]
<br />
 
  
Таким чином, щодо одних і тих же правовідносин можна застосовувати різні норми матеріального права, що на практиці викликало безліч питань. Ясність щодо правильного правозастосування була внесена після прийняття [http://www.viaduk.net/clients/vsu/vsu.nsf/(documents)/D4681EEAF199FF14C2257B2000351FE8 Веховним Судом України Постанови від 12 грудня 2012 року №6-146 цс 12].
+
У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.
<br />
 
  
При цьому, частиною 3 статті 31 Закону України “Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін або ж на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
+
У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за '''шість місяців''', а на землях несільськогосподарського призначення - '''за рік''', якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов'язань.
<br />
 
  
'''<big>Майте на увазі!
+
[[Файл:Позовна заява про стягнення невиплаченої плати за аренду земельної ділянки.odt|міні]]
'''Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.'''</big>
 
 
== Дострокове розірвання договору оренди землі за рішенням суду ==
 
== Дострокове розірвання договору оренди землі за рішенням суду ==
<br />
+
Згідно зі [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#n215 статтею 32 Закону України «Про оренду землі»] на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text статтями 24 і 25 Закону України "Про оренду землі"] та умов договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#Text Земельним кодексом України] та іншими законами України.
 +
 
 +
Договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text статтями 24 і 25 Закону України "Про оренду землі"] та умов договору з таких підстав:
 +
 
 +
'''1) невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#n146 24] і [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#n161 25 Закону України "Про оренду землі"]'''
 +
 
 +
* використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;
 +
* дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил;
 +
* дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються;
 +
* своєчасного внесення орендної плати;
 +
* передання в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди;
 +
* при передачі земельної ділянки в оренду забезпечення відповідно до закону реалізації прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки;
 +
* невчинення дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою;
 +
* відшкодування орендарю капітальних витрат, пов’язаних з поліпшенням стану об’єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця;
 +
* попередження орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об’єкта оренди;
 +
* початок використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди;;
 +
* виконання встановлених щодо об’єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;
 +
* дотримання режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;
 +
* у п’ятиденний строк після державної реєстрації права оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надання копію договору відповідному податковому органу.
 +
'''2) невиконання сторонами обов'язків, передбачених умовами договору;'''
 +
 
 +
* невиплата орендної плати;
 +
* використання землі не за цільовим призначенням;
 +
* передача в суборенду без дозволу орендодавця (якщо такий вимагається) тощо.
 +
'''3) випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки;'''
 +
 
 +
'''4) виникнення підстав, визначених [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельним кодексом України] та іншими законами України щодо:'''
 +
* забезпечення використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приведення її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки;
 +
* додержання вимог законодавства про охорону довкілля;
 +
* своєчасної сплати земельного податку або орендної плати;
 +
* непорушення прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів;
 +
* підвищення родючості ґрунтів та збереження інших корисних властивостей землі;
 +
* своєчасного надання відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування даних про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом;
 +
* дотримання правил [[Добросусідство|добросусідства]] та обмежень, пов'язаних з встановленням [[Право земельного сервітуту|земельних сервітутів]] та охоронних зон;
 +
* зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем.
 +
Такий спосіб розірвання договору оренди реалізується шляхом подання відповідного [[Звернення до суду: позовне провадження у цивільному процесі|позову до суду]] із аргументацією підстав для визначення договору оренди недійсним.
 +
 
 +
== Реєстрація розірвання договору оренди землі ==
 +
Факт розірвання договору оренди землі необхідно зареєструвати. Порядок реєстрації такий же, як і для реєстрації самого договору оренди землі.
 +
 
 +
За державною реєстрацією розірвання договору оренди землі може звернутися як орендар, так і орендодавець до виконавчих органів сільських, селищних та міських рад, Київської, Севастопольської міської, районної, районної у містах Києві та Севастополі державної адміністрації, в тому числі через центри надання адміністративних послуг, до нотаріуса.
 +
 
 +
==== Перелік необхідних документів ====
 +
Для проведення державної реєстрації припинення права оренди земельної ділянки реєстратору (нотаріусу) подається <u>заява на проведення реєстраційних дій</u> (оформлюються за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за місцем звернення) та оригінали документів, необхідних для проведення таких дій, у паперовій або електронній формі.
 +
 
 +
Іншими документами (їх копіями), які подаються із заявою є:
 +
 
 +
* документ, що посвідчує особу заявника;
 +
* довіреність чи інший документ, що посвідчує представницькі повноваження у разі коли особа, яка звертається за державною реєстрацією діє як представник;
 +
* копія реєстраційного номера облікової картки платника податку згідно з Держаним реєстром фізичних осіб платників податків (крім випадків, коли особа через свої релігійні або інші переконання відмовляється від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податку, офіційно повідомила про це відповідні органи державної влади та має відмітку в паспорті громадянина України);
 +
* документ, що підтверджує сплату адміністративного збору (обов’язкового платежу за проведення державної реєстрації), крім випадків, коли особа звільнена від сплати адміністративного збору;
 +
* договір оренди земельної ділянки;
 +
* угода про дострокове припинення договору оренди землі (за згодою сторін) або рішення суду, яке набрало законної сили (за рішенням суду).
 +
Якщо не зареєструвати припинення права оренди земельної ділянки, в орендаря буде формальна підстава продовжувати користуватися земельною ділянкою. Також зареєструвати новий договір оренди землі до реєстрації припинення попереднього неможливо.
  
''Слід зважати'', що підставою для судового рішення про дострокове розірвання договору оренди землі є невиконання умов договору та порушення норм чинного законодавства України.
+
== Строки та адміністративний збір ==
<br />
+
Державна реєстрація припинення права оренди проводиться у строк, що не перевищує '''п’яти робочих днів з дня реєстрації відповідної заяви''' в Державному реєстрі прав.
  
Згідно зі статтею 32 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України «Про оренду землі»] на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України «Про оренду землі»] та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельним кодексом України] та іншими законами України.
+
За державну реєстрацію у строк, що не перевищує п’яти робочих днів, справляється адміністративний '''збір у розмірі 0,05''' прожиткового мінімуму для працездатних осіб - 110  грн. (стаття 34 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15#n348 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"]).
<br />
 
  
Іншою, досить поширеною підставою для розірвання договорів оренди є розірвання договору оренди земельної ділянки шляхом визначення договору недійсним.
+
За реєстрацію у строки менше п’яти робочих днів справляється адміністративний збір у такому розмірі:
<br />
+
* 0,5 прожиткового мінімуму для працездатних осіб -1140 грн. - у строк два робочі дні;
 +
* 1 прожитковий мінімум для працездатних осіб -2270 грн. - у строк один робочий день;
 +
* 2,5 прожиткового мінімуму для працездатних осіб -5680 грн.- у строк 2 години.
 +
Адміністративний збір справляється у відповідному розмірі від прожиткового мінімуму для працездатних осіб, встановленого законом на 1 січня календарного року, в якому подаються відповідні документи для проведення державної реєстрації прав, та округлюється до найближчих 10 гривень.
  
Такий спосіб розірвання договору оренди реалізується шляхом подання відповідного позову до суду із аргументацією підстав для визначення договору оренди недійсним. ''Як правило'', найпоширінішими випадками визначення договору недійсним є те, що у договорах оренди земельних ділянок відсутні істотні умови, що передбачені ч.1 ст. 15 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України "Про оренду землі"].
+
Адміністративний збір справляється за одну надану послугу у сфері державної реєстрації прав.
<br />
 
'''Наприклад''', у договорах оренди земельних ділянок відсутні істотні умови, зокрема: порядок внесення орендної плати, умови збереження стану об'єкта, умови передачі земельної ділянки в заставу та внесення до статутного фонду права орендної земельної ділянки.
 
<br />
 
  
Частиною 1 статті 15 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України "Про оренду землі"] визначені істотні умови договору оренди, відсутність хоча б однієї з цих істотних умов є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визначення договору не дійсним у розумінні частини 2 статті 15 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України "Про оренду землі"].
+
За результатом проведення державної реєстрації права власності та похідного від нього речового права на земельну ділянку державний реєстратор (нотаріус)  формує витяг. Саме витяг і підтверджує реєстрацію припинення права оренди.  
<br />
 
  
Тобто, у разі виявлення факту відсутності у договорі хоча би однієї істотної умови, після проведення його державної реєстрації, такий договір підлягає визнанню недійсним за правилами статті 15 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України "Про оренду землі"]. Дана правова позиція викладена у [http://www.scourt.gov.ua/clients/vsu/vsu.nsf/(documents)/C7C434ED862841B8C2257C92003A63B7 Постанові Верховного суду України від 6 лютого 2012 року у справі №6-104ц11].
+
'''Варто наголосити''', що у разі припинення договору, в тому числі його розірвання, потрібно звернутися до державного реєстратора для припинення права оренди.
== Підстави для дострокового розірвання договору оренди землі==
 
Підставами для дострокового розірвання договору оренди землі можуть бути: '''якщо ініціатором витупає власник земельної ділянки (орендодавець)''' - нецільове використання земельної ділянки, несплата орендної плати, екологічна шкода ділянці від діяльності орендаря, її забруднення та забур’янення тощо, '''якщо ініціатором виступає орендар''' - створення перешкод орендареві у користуванні земельною ділянкою тощо.
 
== Порядок реєстрації розірвання договору оренди землі ==
 
<br />
 
  
'''<big>Зверніть увагу! Факт розірвання договору оренди землі необхідно зареєструвати. Порядок реєстрації такий же, як і для реєстрації самого договору оренди землі</big>.'''
+
== Судова практика ==
 +
Спори, пов'язані  з  орендою  землі,  ''вирішуються  у судовому порядку''.
 +
*[http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/77870570 Постанова Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 484/301/18] (систематичне порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість. При цьому відсутність письмового погодження орендодавцем та орендарем форми розрахунку виплати орендної плати за договором не заслуговує на увагу, оскільки указане не звільняє відповідача від обов’язку виконувати умови договору оренди землі в частині сплати погодженого розміру орендної плати).
 +
*[http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/86205820 Постанова Верховного Суду від 10 грудня 2019 року у справі №183/1749/17] (підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору).
 +
*[http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/92093052 Постанова Верховного Суду від 07 жовтня 2020 року у справі № 313/780/19] (два та більше випадки несплати орендної плати, передбаченої договором, є підставою для розірвання договору оренди землі).
 +
*[http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/86241066 Постанова Верховного Суду від 11 грудня 2019 року у справі № 272/872/17] (доводи відповідача про те, що він направляв позивачу пропозицію отримати орендну плату за землю, проте позивач за її отриманням не з'явився, не можуть бути підставою для висновку про належне виконання своїх зобов'язань за договором оренди землі).
 +
*[https://reyestr.court.gov.ua/Review/84031636 Постанова Верховного Суду від 02 вересня 2019 року № 623/2421/16-ц] (можливість одностороннього розірвання договорів, не обумовлюючи таке розірвання настанням будь-яких підстав та передумов, у тому числі невиконанням орендарем умов договору, може бути реалізовано в разі наявності відповідного волевиявлення однієї зі сторін).
 +
*[http://reyestr.court.gov.ua/Review/74188327 Постанова Верховного Суду від 16 травня 2018 року у справі № 420/504/16-ц] (договорами оренди землі може бути передбачене положення, в якому сторони встановили можливість одностороннього розірвання договору без настання будь-яких умов. За таких умов при розірванні договору однією із сторін доводи іншої сторони про відсутні причини для його розірвання в односторонньому порядку суд залишив без уваги).
 +
* [https://verdictum.ligazakon.net/document/91786723?utm_source=biz.ligazakon.net&utm_medium=news&utm_content=bizpress05&_ga=2.239945860.682542061.1610961996-1229726292.1600757538 Постанова Верховного Суду від 14.09.2020 року у справі № 291/1009/18] (припинення орендарем господарської діяльності з безпосереднього цільового використання орендованої в орендодавця земельної ділянки та передача права оренди на неї за розподільчим балансом іншій юридичній особі без згоди орендодавця свідчить про невиконання орендарем обов'язків, передбачених статтею 25 Закону «Про оренду землі», та умов договору оренди землі, що є підставою для його дострокового розірвання)
 +
* [https://reyestr.court.gov.ua/Review/82599591 Постанова Верховного Суду від 14.09.2019 року у справі №904/7071/17] (земельне законодавство розрізняє поняття "категорія земельної ділянки за цільовим призначенням" та "вид використання земельної ділянки в межах певної категорії".Згідно з частиною 5 статті 20 ЗК України види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою. Саме тому, Суд приходить до висновку, що самовільне розташування тимчасової споруди на земельній ділянці, що була передана в оренду під розміщення об'єктів комерційного призначення - будівель і споруд в межах категорії земельної ділянки "землі житлової та громадської забудови", не є зміною цільового призначення земельної ділянки).
 +
* [https://reyestr.court.gov.ua/Review/87115407 Постанова Верховного Суду від 22.01.2020 року у справі №468/1498/17-ц] (рішення суду про розірвання договору оренди базується на тому, що орендована земельна ділянка використовувалася не за цільовим призначенням, тобто замість сінокосіння та випасання худоби вирощувався на земельній ділянці ячмінь, чим істотно було порушено умови договору).<br>
 +
* [https://reyestr.court.gov.ua/Review/95654245?fbclid=IwAR0wWq6CLrBVSPsH6YlPJ8GO3sxAkDrzoJh1AALlBfGQyo_MuZYS2uvyuqo Постанова Верховного Суду від 19.03.2021 року у справі № 198/1022/19] ( Системний аналіз умов договору оренди свідчить, що його умовами не передбачено можливості розірвання в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця. При цьому заперечення зі сторони орендаря свідчить, що останній не погоджується на розірвання, тобто відсутня взаємна згода сторін на розірвання договору. З урахуванням викладеного, суд першої інстанції, з висновком якого погодився апеляційний суд, дійшов правильного висновку, що абзац другий пункту 7 договору оренди земельної ділянки, на який посилається позивач як на можливість розірвання договору в односторонньому порядку, не містить чіткого визначення можливості розірвання договору в односторонньому порядку та механізму (процедури) такого розірвання. Натомість, зі змісту вказаного пункту очевидно, що для розірвання договору потрібна згода орендаря (відповідача у справі), яку останній має надати, що виключає можливість розірвання договору в односторонньому порядку. Крім того, пункт 28 договору містить імперативне положення про неможливість розірвання договору в односторонньому порядку. Судами обґрунтовано вказано, що бажання позивача самостійно обробляти земельну ділянку НЕ є окремою підставою, визначеною законом або договором, для розірвання спірного договору оренди землі. Інших окремих підстав як в сукупності, так і окремо, необхідних і достатніх для розірвання договору оренди землі, в тому числі наявність істотних порушень договору орендарем, позивачем не наведено.)
  
 +
== Див. також ==
 +
* [[Оренда земельних ділянок]]
 +
* [[Відмінності порядку поновлення договору оренди землі та порядку укладення договору оренди землі на новий строк]]
 +
* [[Відмова власника від поновлення договору оренди земельної частки (пай)]]
 +
* [[Визнання договору оренди земельної ділянки недійсним (нікчемним)]]
 
[[Категорія:Право користування землями]]
 
[[Категорія:Право користування землями]]
 
[[Категорія:Договір оренди]]
 
[[Категорія:Договір оренди]]

Поточна версія на 09:50, 2 червня 2021

Нормативна база

Загальна інформація

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою (землекористування, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України "Про оренду землі", законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відносини, пов’язані з орендою земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності, а також заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим, та їх структурних підрозділів, регулюються Законом України "Про оренду землі", з урахуванням особливостей, передбачених Законом України "Про оренду державного та комунального майна".

Об’єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.

Типова форма договору оренди землі затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220.

Детальніше див. "Оренда земельних ділянок".

Шляхи дострокового розірвання договору оренди землі

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або умовами самого договору.

Законодавством України визначено два шляхи дострокового розірвання договору оренди землі:

  • за згодою сторін;
  • за рішенням суду.

ВАЖЛИВО!!! Договір оренди земельної ділянки державної чи комунальної власності може бути розірвано у разі необхідності надання її для таких суспільних потреб, визначених частиною першою статті 7 Закону України “Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності”:

забезпечення національної безпеки і оборони;

будівництво, капітальний ремонт, реконструкція та обслуговування лінійних об'єктів та об'єктів транспортної і енергетичної інфраструктури (доріг, мостів, естакад, нафто-, газо- та водопроводів, ліній електропередачі, зв'язку, аеропортів, морських портів, нафтових і газових терміналів, електростанцій) та об'єктів, необхідних для їх експлуатації;

розміщення іноземних дипломатичних представництв та консульських установ, представництв міжнародних організацій в Україні згідно з міжнародними договорами України, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України;

розміщення та обслуговування об'єктів і санітарно-захисних зон, пов'язаних із видобуванням корисних копалин;

будівництво захисних гідротехнічних споруд;

будівництво та обслуговування нафтових і газових свердловин та виробничих споруд, необхідних для їх експлуатації, споруд для підземного зберігання нафти, газу та інших речовин і матеріалів, захоронення шкідливих речовин і відходів виробництва;

створення міських парків, будівництво дошкільних навчальних закладів, майданчиків відпочинку, стадіонів та кладовищ;

розташування об'єктів природно-заповідного фонду.

Дострокове розірвання договору оренди землі за згодою сторін

Відповідно до частини першої статті 651 Цивільного кодексу України розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною третьою статті 31 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов’язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 Земельного кодексу України.

У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.

У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов'язань.

Файл:Позовна заява про стягнення невиплаченої плати за аренду земельної ділянки.odt

Дострокове розірвання договору оренди землі за рішенням суду

Згідно зі статтею 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України "Про оренду землі" та умов договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України "Про оренду землі" та умов договору з таких підстав:

1) невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України "Про оренду землі"

  • використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;
  • дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил;
  • дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються;
  • своєчасного внесення орендної плати;
  • передання в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди;
  • при передачі земельної ділянки в оренду забезпечення відповідно до закону реалізації прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки;
  • невчинення дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою;
  • відшкодування орендарю капітальних витрат, пов’язаних з поліпшенням стану об’єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця;
  • попередження орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об’єкта оренди;
  • початок використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди;;
  • виконання встановлених щодо об’єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;
  • дотримання режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;
  • у п’ятиденний строк після державної реєстрації права оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надання копію договору відповідному податковому органу.

2) невиконання сторонами обов'язків, передбачених умовами договору;

  • невиплата орендної плати;
  • використання землі не за цільовим призначенням;
  • передача в суборенду без дозволу орендодавця (якщо такий вимагається) тощо.

3) випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки;

4) виникнення підстав, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України щодо:

  • забезпечення використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приведення її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки;
  • додержання вимог законодавства про охорону довкілля;
  • своєчасної сплати земельного податку або орендної плати;
  • непорушення прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів;
  • підвищення родючості ґрунтів та збереження інших корисних властивостей землі;
  • своєчасного надання відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування даних про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом;
  • дотримання правил добросусідства та обмежень, пов'язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон;
  • зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем.

Такий спосіб розірвання договору оренди реалізується шляхом подання відповідного позову до суду із аргументацією підстав для визначення договору оренди недійсним.

Реєстрація розірвання договору оренди землі

Факт розірвання договору оренди землі необхідно зареєструвати. Порядок реєстрації такий же, як і для реєстрації самого договору оренди землі.

За державною реєстрацією розірвання договору оренди землі може звернутися як орендар, так і орендодавець до виконавчих органів сільських, селищних та міських рад, Київської, Севастопольської міської, районної, районної у містах Києві та Севастополі державної адміністрації, в тому числі через центри надання адміністративних послуг, до нотаріуса.

Перелік необхідних документів

Для проведення державної реєстрації припинення права оренди земельної ділянки реєстратору (нотаріусу) подається заява на проведення реєстраційних дій (оформлюються за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за місцем звернення) та оригінали документів, необхідних для проведення таких дій, у паперовій або електронній формі.

Іншими документами (їх копіями), які подаються із заявою є:

  • документ, що посвідчує особу заявника;
  • довіреність чи інший документ, що посвідчує представницькі повноваження у разі коли особа, яка звертається за державною реєстрацією діє як представник;
  • копія реєстраційного номера облікової картки платника податку згідно з Держаним реєстром фізичних осіб платників податків (крім випадків, коли особа через свої релігійні або інші переконання відмовляється від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податку, офіційно повідомила про це відповідні органи державної влади та має відмітку в паспорті громадянина України);
  • документ, що підтверджує сплату адміністративного збору (обов’язкового платежу за проведення державної реєстрації), крім випадків, коли особа звільнена від сплати адміністративного збору;
  • договір оренди земельної ділянки;
  • угода про дострокове припинення договору оренди землі (за згодою сторін) або рішення суду, яке набрало законної сили (за рішенням суду).

Якщо не зареєструвати припинення права оренди земельної ділянки, в орендаря буде формальна підстава продовжувати користуватися земельною ділянкою. Також зареєструвати новий договір оренди землі до реєстрації припинення попереднього неможливо.

Строки та адміністративний збір

Державна реєстрація припинення права оренди проводиться у строк, що не перевищує п’яти робочих днів з дня реєстрації відповідної заяви в Державному реєстрі прав.

За державну реєстрацію у строк, що не перевищує п’яти робочих днів, справляється адміністративний збір у розмірі 0,05 прожиткового мінімуму для працездатних осіб - 110 грн. (стаття 34 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").

За реєстрацію у строки менше п’яти робочих днів справляється адміністративний збір у такому розмірі:

  • 0,5 прожиткового мінімуму для працездатних осіб -1140 грн. - у строк два робочі дні;
  • 1 прожитковий мінімум для працездатних осіб -2270 грн. - у строк один робочий день;
  • 2,5 прожиткового мінімуму для працездатних осіб -5680 грн.- у строк 2 години.

Адміністративний збір справляється у відповідному розмірі від прожиткового мінімуму для працездатних осіб, встановленого законом на 1 січня календарного року, в якому подаються відповідні документи для проведення державної реєстрації прав, та округлюється до найближчих 10 гривень.

Адміністративний збір справляється за одну надану послугу у сфері державної реєстрації прав.

За результатом проведення державної реєстрації права власності та похідного від нього речового права на земельну ділянку державний реєстратор (нотаріус) формує витяг. Саме витяг і підтверджує реєстрацію припинення права оренди.

Варто наголосити, що у разі припинення договору, в тому числі його розірвання, потрібно звернутися до державного реєстратора для припинення права оренди.

Судова практика

Спори, пов'язані з орендою землі, вирішуються у судовому порядку.

  • Постанова Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 484/301/18 (систематичне порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість. При цьому відсутність письмового погодження орендодавцем та орендарем форми розрахунку виплати орендної плати за договором не заслуговує на увагу, оскільки указане не звільняє відповідача від обов’язку виконувати умови договору оренди землі в частині сплати погодженого розміру орендної плати).
  • Постанова Верховного Суду від 10 грудня 2019 року у справі №183/1749/17 (підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору).
  • Постанова Верховного Суду від 07 жовтня 2020 року у справі № 313/780/19 (два та більше випадки несплати орендної плати, передбаченої договором, є підставою для розірвання договору оренди землі).
  • Постанова Верховного Суду від 11 грудня 2019 року у справі № 272/872/17 (доводи відповідача про те, що він направляв позивачу пропозицію отримати орендну плату за землю, проте позивач за її отриманням не з'явився, не можуть бути підставою для висновку про належне виконання своїх зобов'язань за договором оренди землі).
  • Постанова Верховного Суду від 02 вересня 2019 року № 623/2421/16-ц (можливість одностороннього розірвання договорів, не обумовлюючи таке розірвання настанням будь-яких підстав та передумов, у тому числі невиконанням орендарем умов договору, може бути реалізовано в разі наявності відповідного волевиявлення однієї зі сторін).
  • Постанова Верховного Суду від 16 травня 2018 року у справі № 420/504/16-ц (договорами оренди землі може бути передбачене положення, в якому сторони встановили можливість одностороннього розірвання договору без настання будь-яких умов. За таких умов при розірванні договору однією із сторін доводи іншої сторони про відсутні причини для його розірвання в односторонньому порядку суд залишив без уваги).
  • Постанова Верховного Суду від 14.09.2020 року у справі № 291/1009/18 (припинення орендарем господарської діяльності з безпосереднього цільового використання орендованої в орендодавця земельної ділянки та передача права оренди на неї за розподільчим балансом іншій юридичній особі без згоди орендодавця свідчить про невиконання орендарем обов'язків, передбачених статтею 25 Закону «Про оренду землі», та умов договору оренди землі, що є підставою для його дострокового розірвання)
  • Постанова Верховного Суду від 14.09.2019 року у справі №904/7071/17 (земельне законодавство розрізняє поняття "категорія земельної ділянки за цільовим призначенням" та "вид використання земельної ділянки в межах певної категорії".Згідно з частиною 5 статті 20 ЗК України види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою. Саме тому, Суд приходить до висновку, що самовільне розташування тимчасової споруди на земельній ділянці, що була передана в оренду під розміщення об'єктів комерційного призначення - будівель і споруд в межах категорії земельної ділянки "землі житлової та громадської забудови", не є зміною цільового призначення земельної ділянки).
  • Постанова Верховного Суду від 22.01.2020 року у справі №468/1498/17-ц (рішення суду про розірвання договору оренди базується на тому, що орендована земельна ділянка використовувалася не за цільовим призначенням, тобто замість сінокосіння та випасання худоби вирощувався на земельній ділянці ячмінь, чим істотно було порушено умови договору).
  • Постанова Верховного Суду від 19.03.2021 року у справі № 198/1022/19 ( Системний аналіз умов договору оренди свідчить, що його умовами не передбачено можливості розірвання в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця. При цьому заперечення зі сторони орендаря свідчить, що останній не погоджується на розірвання, тобто відсутня взаємна згода сторін на розірвання договору. З урахуванням викладеного, суд першої інстанції, з висновком якого погодився апеляційний суд, дійшов правильного висновку, що абзац другий пункту 7 договору оренди земельної ділянки, на який посилається позивач як на можливість розірвання договору в односторонньому порядку, не містить чіткого визначення можливості розірвання договору в односторонньому порядку та механізму (процедури) такого розірвання. Натомість, зі змісту вказаного пункту очевидно, що для розірвання договору потрібна згода орендаря (відповідача у справі), яку останній має надати, що виключає можливість розірвання договору в односторонньому порядку. Крім того, пункт 28 договору містить імперативне положення про неможливість розірвання договору в односторонньому порядку. Судами обґрунтовано вказано, що бажання позивача самостійно обробляти земельну ділянку НЕ є окремою підставою, визначеною законом або договором, для розірвання спірного договору оренди землі. Інших окремих підстав як в сукупності, так і окремо, необхідних і достатніх для розірвання договору оренди землі, в тому числі наявність істотних порушень договору орендарем, позивачем не наведено.)

Див. також