Набуття права власності на земельну ділянку під придбаною нерухомістю

Нормативна база

• Земельний кодекс України
• Цивільний кодекс України
• Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»
• Закон України «Про землеустрій»
• Закон України «Про оренду землі»
• Закон України «Про Державний земельний кадастр»
• Закон України  «Про нотаріат"
• Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».
• Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об’єкта нерухомості"
• Державний класифікатор будівель та споруд ДК 018-2000
• Постанова Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 «Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»

Загальні положення про набуття права власності на земельну ділянку під придбаною нерухомістю

До нерухомого майна зідно ч.1 ст. 181 Цивільного кодекс належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Відповідно до ст. 187 Цивільного кодексу складовою частиною речі є все те, що не може бути відокремлене від речі без її пошкодження або істотного знецінення. При переході права на річ її складові частини не підлягають відокремленню.

Слід зазначити, що будинки, будівлі, споруди будь-якого призначення, їх комплекси та частини, лінійні об’єкти інженерно-транспортної інфраструктури є об’єктами будівництва, згідно абзацу п’ятому частини першої ст. 4 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Також відповідно до Державного класифікатора будівель та споруд ДК 018-2000:

Споруди – це будівельні системи, пов’язані з землею, які створені з будівельних матеріалів, напівфабрикатів, устаткування та обладнання в результаті виконання різних будівельно-монтажних робіт.

Будівлі – це споруди, що складаються з несучих та огороджувальних або сполучених (несучо-огороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні або підземні приміщення, призначені для проживання або перебування людей, розміщення устаткування, тварин, рослин, а також предметів.

До будівель належать: житлові будинки, гуртожитки, готелі, ресторани, торговельні будівлі, промислові будівлі, вокзали, будівлі для публічних виступів, медичних закладів та закладів освіти тощо.

Житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, установлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання (ст. 380 Цивільного кодексу).

Тобто, житловий будинок, будівля або споруда не можуть бути відокремлені від земельної ділянки без їх пошкодження або істотного знецінення. Такі об’єкти є фактично складовою частиною земельної ділянки.

Водночас якщо кілька речей утворюють єдине ціле, що дає змогу використовувати його за призначенням, вони вважаються однією річчю (складна річ) (ч. 1ст. 188 Цивільного кодексу).

Фізично земельна ділянка і будинок (будівля, споруда) ідентифікуються як окремі речі, які в сукупності є однією річчю. Адже будинок (будівлю, споруду) неможливо використовувати без земельної ділянки, і навпаки – земельна ділянка втрачає своє функціональне призначення при зміні (знищенні) того чи іншого об’єкта нерухомості, розміщеного на ній.

Порядок набуття права власності на земельну ділянку під придбаною нерухомістю

Для здійснення переходу права власності необхідно щоб земельна ділянка мала кадастровий номер та щоб була проведена державна реєстрацію речових прав на нерухоме майно в реєстрі речових прав на нерухоме майно відповідної земельної ділянки та об'єкта нерухомості що знаходиться на цій земельній ділянці.

Згідно зі ст.125 та ст.126 Земельного кодексу право власності на земельну ділянку, а також права постійного користування та оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Згідно з частиною першою ст. 79¹ Земельного кодексу України формування земельної ділянки як об’єкта цивільних прав передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру (з присвоєнням кадастрового номеру та внесення на відомостей про неї на публічну кадастрову карту). Формування земельної ділянки супроводжується розробкою відповідної документації із землеустрою.

Згідно ч. 2 ст. 377 Цивільного кодексу та ч.6 ст. 120 Земельного кодексу встановлено вимоги щодо обов’язковості зазначення в договорі, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, кадастрового номера земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з набуттям права власності на ці об’єкти, крім об’єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації.

Відповідно до ч. 1 ст. 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці приватної власності, право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від попереднього власника таких об’єктів до набувача таких об’єктів, без зміни її цільового призначення. Відповідно з переходом частки у будинку у праві спільної власності набувач набуває і частку власності земельної діляники (зміни відповідно до Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об’єкта нерухомості" 2 лютого 2021 року № 1174-IX).

До набувача в разі одночасно переходить відповідно право оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника такого об’єкта, крім випадків набуття окремої частки у праві спільної власності на об’єкт нерухомого майна, якщо такий об’єкт розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні попереднього власника на праві оренди, емфітевзису, суперфіцію, набувач має право вимагати внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію з визначенням його співорендарем (співкористувачем) земельної ділянки, а до внесення змін до  відповідного договору зобов’язаний відшкодовувати орендарю (користувачу) частину орендної плати (плати за користування земельною ділянкою) пропорційно до його частки у праві власності на такий об’єкт.

Порядок користування декількома орендарями (землекористувачами) орендованою земельною ділянкою (земельною ділянкою, що перебуває у користуванні на праві емфітевзису, суперфіцію) у такому разі визначається договором, укладеним між ними, або за рішенням суду.

Документи, що підтверджують набуття права власності на об’єкт нерухомого майна є підставою для державної реєстрації переходу до набувача права власності або користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об’єкт.

Вимоги частин першої - шостої цієї статті не поширюються на випадки переходу права власності або прав оренди, емфітевзису, суперфіцію на земельну ділянку, на якій розміщений об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), інша будівля або споруда), об’єкт незавершеного будівництва, у разі якщо земельна ділянка не перебувала у власності або оренді, у користуванні на правах емфітевзису, суперфіцію у попереднього власника об’єкта нерухомого майна (жилого будинку (крім багатоквартирного), іншої будівлі або споруди), об’єкта незавершеного будівництва.

У разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна розміщений на земельній ділянці, що перебуває у постійному користуванні, особами, які не можуть набувати земельну ділянку на такому праві, вони набувають таку земельну ділянку із земель державної або комунальної власності у власність або оренду. Набувач такого об’єкта зобов’язаний протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на такий об’єкт майна звернутися до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений об’єкт нерухомого майна, що належить йому на праві власності.

Земельну ділянку, на якій розташовано об’єкт нерухомості, який планується відчужити, можливо сформувати:

- у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок;

- шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій;

- шляхом інвентаризації земель державної чи комунальної власності у випадках, передбачених законом

Слід зазначити, що формування земельної ділянки в порядку, встановленому ст. 79¹ Земельного кодексу, здійснюється відповідно до законодавства в кожному випадку окремо.

Необхідно звернути увагу на особливості присвоєння кадастрового номера земельній ділянці, на якій розташовано житловий будинок.

Пунктом 3 розділу VII Закону України «Про Державний земельний кадастр» установлено, що у разі якщо на земельній ділянці, право власності (користування) на яку не зареєстровано, розташовано житловий будинок, право власності на який зареєстровано, кадастровий номер на таку земельну ділянку присвоюється за заявою власників такого будинку на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). Забороняється вимагати для присвоєння земельній ділянці кадастрового номера інші документи. Такий кадастровий номер є чинним з моменту його присвоєння.

Відповідно до ч.1 ст. 118 Земельного кодексу України, громадянину, який заінтересований у приватизації земельної ділянки у межах норм безоплатної приватизації, що перебуває у його користуванні, у тому числі земельної ділянки, на якій розташовані жилий будинок, господарські будівлі, споруди, що перебувають у його власності, необхідно подати клопотання з додатками у вигляді технічної документації до відповідного органу місцевого самоврядування (міської, селищної, сільської ради), що передає земельні ділянки комунальної власності у власність,

Особливості проведення державної реєстрації прав за заявами в електронній формі

Державна реєстрація прав може проводитися за заявою, поданою в електронній формі через Єдиний державний веб-портал електронних послуг чи інші інформаційні системи на підставі договорів про надання сервісної послуги, укладених з технічним адміністратором Державного реєстру прав, зокрема в разі:

• державної реєстрації речових прав, похідних від права власності (крім іпотеки), - за заявою власника, іншого правонабувача, сторони правочину, у яких виникло речове право;

• державної реєстрації права власності на окремий індивідуально визначений об’єкт нерухомого майна (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, - за заявою особи, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб.

До заяви, що подається в електронній формі, заявник додає електронні копії оригіналів документів, поданих заявником для відповідної реєстрації, виготовлених шляхом сканування з накладенням кваліфікованого електронного підпису заявника, або оригіналів таких електронних документів.

Заява в електронній формі подається за умови підписання її заявником з використанням засобів електронної ідентифікації з високим рівнем довіри та за умови оплати послуг за державну реєстрацію прав у повному обсязі, а в разі, коли заява подається щодо земельної ділянки, - за умови наявності в Державному земельному кадастрі відомостей про таку земельну ділянку.

Відповідно до статті 34 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» за державну реєстрацію права власності справляється адміністративний збір у розмірі 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб (230 грн станом на 2021 рік).

Сплата адміністративного збору за державну реєстрацію прав здійснюється заявником через Інтернет з використанням платіжних систем.

У разі коли суб’єкт речового права, обтяження звільнений від сплати адміністративного збору за державну реєстрацію прав, до заяви долучається електронна копія документа, що підтверджує право на таке звільнення, виготовлена шляхом сканування з накладенням кваліфікованого електронного підпису заявника.

У результаті інформаційної взаємодії Єдиного державного веб-порталу електронних послуг чи іншої інформаційної системи, за допомогою якої заявником подавалися документи для державної реєстрації прав, з Державним реєстром прав заява в електронній формі за допомогою програмних засобів ведення зазначеного Реєстру автоматично реєструється в базі даних заяв.

Моментом прийняття заяви вважається дата і час її реєстрації у базі даних заяв.

Реєстрація заяв про державну реєстрацію прав в електронній формі проводиться в порядку черговості їх надходження, у тому числі з урахуванням заяв, що подаються в паперовій формі.

Державний реєстратор здійснює розгляд заяви в електронній формі на підставі електронних копій оригіналів документів, поданих для такої реєстрації.

За результатом розгляду заяви в електронній формі документи, подані для реєстрації, не підлягають поверненню заявнику.

На підтвердження державної реєстрації земельної ділянки заявнику безоплатно видається витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку (ч. 8 ст. 24 Закону України «Про Державний земельний кадастр»).

Позиція Верховного Суду

Великою Палатою Верховного Суду була винесена Постанова від 4 грудня 2018 року у справі № 910/18560/16, в якій суд прийшов до наступного висновку:

«…Перехід майнових прав до іншої особи зумовлює перехід до неї і прав на ту частину земельної ділянки, на якій безпосередньо розташований відповідний об’єкт нерухомості, та частини земельної ділянки, яка необхідна для його обслуговування. Особа, яка набула право власності на об’єкт нерухомості, розташований у межах земельної ділянки, якою користувався попередній власник нерухомого майна, набуває право вимагати оформлення на своє ім’я документів на користування всією земельною ділянкою на умовах і в обсязі, які були встановлені для попереднього землекористувача-власника об’єкта нерухомості, або частиною земельної ділянки, яка необхідна для обслуговування об’єкта нерухомості, розташованого на ній..».

У даній справі спірна земельна ділянка має кадастровий номер, визначену площу, однак будь-яке право на неї (власності, користування тощо) не зареєстровано.

Між тим, згідно з принципом єдності правового статусу земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди (зміст якого розкривається, зокрема, в статті 120 ЗКУ та статті 377 ЦКУ) особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (пункт 61 постанови Великої Палати Верховного Суду від 5 грудня 2018 року у справі № 713/1817/16-ц).

Див. також

Реєстрація права власності на земельну ділянку

Порядок отримання кадастрового номеру

Спільна сумісна власність на земельну ділянку