Порядок розірвання договору оренди землі у разі несплати орендної плати
Нормативна база
- Земельний кодекс України
- Цивільний кодекс України
- Цивільний процесуальний кодекс України
- Закон України «Про оренду землі» (далі - Закон)
- Постанова Кабінету Міністрів України від 03.04.2004 р. №220 «Про затвердження Типового договору оренди землі»
Поняття "орендної плати"
Оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (ст. 1 Закону).
Договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст.13 Закону).
Орендна плата за землю — це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (ст.21 Закону).
Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати. На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону.
Систематична несплата орендної плати
Землекористувачі зобов’язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату(п.«в» ч.1 ст.96 ЗК України). Зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог — відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (ст.526 ЦК України). У разі систематичної несплати орендної плати за користування ділянкою відбувається систематичне порушення договору оренди, що може бути підставою для розірвання такого договору.
Увага! Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором (ч. 4 ст. 31 Закону. Отже, якщо в договорі оренди земельної ділянки чітко не прописано право сторін розірвати договір в односторонньому порядку та не визначено підстави і умови такого розірвання, даний договір може бути розірваний тільки з визначених Законом підстав.
На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду (ст.ст. 31, 32 Закону).
Найпоширенішою підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати (ст. 141 ЗК України. При цьому підставою для дострокового розірвання договору оренди в таких справах суди визнають саме систематичну, тобто неодноразову (два та більше разів), несплату орендної плати у строки, встановлені договором. Одноразова несплата орендної плати, передбаченої договором, не є підставою для розірвання договору оренди.
Факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо не сплати орендної плати є вагомою підставою для розірвання такого договору про що й свідчить усталена судова практика Верховного Суду і застосування такого правового наслідку як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору відповідає загальним засадам цивільного законодавства.
Так, у постанові Верховного Суду від 06.03.2019 у справі № 183/262/17 викладено висновок про застосування норм права згідно якого «систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.»
В пункті 10.1. постанови Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18) зазначено, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, якою передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) вказано, що «зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Отже, якщо договором оренди передбачена сплата орендної плати щорічно, то систематичною може бути визнана несплата протягом 2 і більше років. Якщо сплата орендної плати передбачена щомісячно, то, відповідно, несплата протягом 2 і більше місяців може бути визнана систематичною. Якщо ж має місце лише затримка виплати орендної плати – це не є підставою для розірвання договору оренди в судовому порядку.
Іншою причиною може стати смерть орендодавця, відсутність спадкоємців або їх відмова отримати орендну плату. Мотивом для такої відмови може бути:
- бажання достроково розірвати договір оренди з метою укласти його з іншою особою, або вплинути на орендаря щодо зміни терміну дії договору, збільшення орендної плати тощо;
- неприйняття спадщини або прийняття спадщини без оформлення правовстановлюючих документів на земельну ділянку (відповідно, спадкоємці ще не мають права оформлювати спадок та отримувати оренду плату).
Таким чином, випадки, коли фізична особа – власник земельної ділянки (або його спадкоємці) відмовляється не отримувати орендну плату, агропідприємство-орендаря несе ризик втрати права користування земельною ділянкою.
Форми виплати орендної плати
Відносини орендодавця з орендарем регулюються (окрім законодавчих норм) договором оренди земельної ділянки. Саме в цьому документі сторони прописують усі умови використання земельної ділянки, деталізують права та обов’язки сторін. Договір оренди не повинен суперечити нормам чинного законодавства.
Договором оренди визначаються розмір орендної плати, порядок і форма її виплати.
На практиці орендна плата може виплачуватись:
- у грошовій формі шляхом перерахування коштів через фінансові установи на картковий рахунок орендодавця, зазначений у реквізитах до договору;
- у грошовій формі шляхом отримання її особисто орендодавцем у касі агропідприємства-орендаря;
- у натуральній формі.
Коли і як розриваємо
У законодавстві України, зокрема у Цивільному кодексі, Земельному кодексі та Законі, передбачено досить багато різноманітних підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки. Серед них можна виокремити дві групи:
- Підстави, за наявності яких розірвання договору здійснюється у судовому порядку.
- Підстави, які передбачають позасудовий порядок розірвання договору.
До першої групи можна віднести наступні підстави:
- істотне порушення договору другою стороною (ч. 2 ст. 651 ЦКУ);
- недосягнення згоди у випадку істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (ч. 1 ст. 652 ЦК України);
- невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону (ст. 32 Закону);
- невиконання сторонами умов, передбачених договором оренди землі (ст. 32 Закону);
- випадкове знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки (ст. 32 Закону);
- недосягнення сторонами договору згоди щодо розірвання договору у разі необхідності надання ділянки для суспільних потреб (ст. 321 Закону);
- використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам (п. «г» ч. 1 ст. 141 ЗК України);
- використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (п. «ґ» ч.1 ст. 141; п. «а» ч. 1 ст. 143 ЗК України);
- систематична несплата орендної плати (п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України).
Друга група підстав складається з наступних:
- за згодою сторін після укладення договору оренди шляхом підписання відповідної угоди;
- у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (ч. 1 ст. 652 ЦК України);
- випадки, закріплені у договорі, в тому числі розірвання договору в односторонньому порядку (ч. 1 ст. 651 ЦК України, ч. 3 ст. 31 Закону).
Земельні спори з приводу володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб вирішуються виключно судом (158 ЗК України).
Таким чином, за наявності однієї з підстав, віднесених до першої групи, орендодавець має право звернутись до суду з позовом про усунення перешкод у володінні, користуванні або розпорядженні належної йому земельною ділянкою.
Зокрема, у разі систематичної (два і більше) несплати орендної плати, орендодавець має право звернутись до суду за місцем знаходження земельної ділянки з позовом про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення заборгованості за вказаним договором.
Цивільним процесуальним кодексом України визначено, що позовна заява подається до суду в письмовій формі і підписується позивачем або його представником, або іншою особою, якій законом надано право звертатися до суду в інтересах іншої особи. Позовна заява серед іншого повинна містити виклад обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги та зазначення доказів, що підтверджують вказані обставини.
Тому, звертаючись до суду на підтвердження позовних вимог необхідно надати докази систематичного невиконання орендарем зобов’язання по сплаті орендної плати. Такими доказами можуть бути заяви направлені орендарю з вимогою виплатити заборгованість по орендній платі за останні два і більше років та отримані відповіді (у разі наявності). Також підтвердженням даного факту може бути довідка з Державної фіскальної служби про доходи за вказані роки де буде відсутня інформація про отримання виплат від підприємства орендаря. Крім того, разом з позовною заявою подаються копії документів, що підтверджують право власності на земельну ділянку (свідоцтво про право на спадщину на земельну ділянку) та договору оренди тощо.
