Припинення договору оренди землі у разі ліквідації юридичної особи
Нормативна база:
- Земельний кодекс України від 25 жовтня 2001 року № 2768-III;
- Цивільний кодекс України від 6 січня 2003 року № 435-IV;
- Закон України "Про оренду землі" від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV.
Оскільки договір найму (оренди) земельної ділянки є правочином, у якому сторони визначають взаємні права та обов’язки, то для його дійсності необхідне дотримання всіх правових вимог і порядку укладення, передбаченого законодавством України. Загальний порядок укладення договору врегульовано Главою 53 ЦК України «Укладення, зміна і розірвання договору». Водночас, спеціальний порядок укладення договору найму (оренди) земельної ділянки регламентовано ст. 16 Закону України «Про оренду землі». Крім того, у ст. 17 Закону України «Про оренду землі» визначено порядок передачі об’єкта оренди за договором: об’єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.
Відповідно до ч. 1 ст. 598, ч. 1 ст. 604 ЦК України зобов’язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом, а також за домовленістю сторін. Водночас, перед тим як досліджувати підстави припинення договору найму (оренди) земельної ділянки, вбачається, необхідно встановити правову природу такого явища як «припинення зобов’язання» та його співвідношення з поняттями «розірвання договору» і «припинення договору». Так, припинення зобов’язання – самостійна стадія динаміки зобов’язальних правовідносин і входить до неї разом із такими стадіями розвитку зобов’язальних правовідносин, як виникнення та зміна правовідношення, виконання суб’єктивних обов’язків, порушення зобов’язання і його захист. Тобто, припинення зобов’язання – обов’язкова стадія будь-якого цивільного правовідношення. Крім того, «Припинення договору за цивільним законодавством України» проведено порівняльний аналіз співвідношення понять «припинення» і «розірвання договору», зокрема відокремлені їх спільні та відмінні ознаки. До спільних ознак належать: права й обов’язки сторін за договором на майбутнє; частина часу припинення договору співпадає з часом, коли договірні відносини можуть бути розірвані, – після його укладення до виконання сторонами його умов чи до закінчення строку його дії; припинення, як і розірвання договору, може відбуватися через суб’єктивні підстави, які передбачені укладеним договором чи законом . Відмінними ознаками припинення і розірвання договору, є: припинення договору, яке відбувається після його укладення до спливу позовної давності, а розірвання договору на вимогу сторони (сторін) чи інших учасників правовідносин – до виконання сторонами його умов або зазвичай до закінчення строку його дії; для припинення договору необхідна наявність суб’єктивних або об’єктивних підстав, для розірвання – тільки суб’єктивних; розірвання договору може відбуватися за ініціативою однієї або обох сторін внаслідок односторонньої відмови від договору, чи на вимогу інших уповноважених учасників правовідносин, припинення – як за волевиявленням зазначених осіб (учасників), так і за відсутності такого. Щодо позиції законодавця у зазначеному аспекті необхідно звернути увагу на те, що ЦК України регламентує лише поняття зобов’язання та договору, а також визначає підстави їх припинення (розірвання). Так, відповідно до ЦК України зобов’язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов’язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов’язку. Водночас, відповідно ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків.
В юридичній літературі панує думка, що домінуючою класифікаційною системою всіх підстав (способів) припинення договору (зобов’язання) в юридичній доктрині є їх поділ на суб’єктивні й об’єктивні. У свою чергу, суб’єктивні підстави доцільно групувати залежно від суб’єкта волевиявлення на підстави припинення договору з ініціативи наймодавця, з ініціативи наймача та за згодою сторін. Об’єктивними підставами припинення договору, тобто такими, що не залежать від волі сторін, слід насамперед вважати поєднання боржника і кредитора в одній особі, неможливість виконання зобов’язання, смерть сторони договору – фізичної особи, ліквідацію юридичної особи та ін. Крім того, спеціальні підстави припинення договору найму (оренди) земельної ділянки встановлені ст. 31 Закону України «Про оренду землі», відповідно до якої такий договір припиняється в разі: 5) ліквідація юридичної особи-орендаря. Договір найму припиняється у разі ліквідації юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем. Відповідно до ЦК України юридична особа ліквідується у таких випадках: а) за рішенням її учасників або органу юридичної особи, уповноваженого на це установчими документами, в тому числі у зв’язку із закінченням строку, на який було створено юридичну особу, досягненням мети, для якої її створено, а також в інших випадках, передбачених установчими документами; б) за рішенням суду про ліквідацію юридичної особи через допущені при її створенні порушення, які не можна усунути, за позовом учасника юридичної особи або відповідного органу державної влади; в) за рішенням суду про ліквідацію юридичної особи в інших випадках, встановлених законом, – за позовом відповідного органу державної влади; 7) відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем. Згідно ч. 7 ст. 5 Закону України «Про іпотеку» предметом іпотеки може бути право оренди чи користування нерухомим майном, яке надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти та відчужувати об’єкт нерухомого майна. Відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем припиняє договір оренди землі з орендарем; 8) набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.
Договір оренди земельної ділянки припиняється в разі ліквідації юридичної особи-орендаря (ст. 31 Закону № 161). Проте автоматичного припинення права оренди діючим законодавством не передбачено. Відповідно до ст. 18 Закону України від 01.07.2004 р. № 1952-IV “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам. Тобто для офіційного визнання державою факту припинення речового права (в нашому випадку – права оренди) – державному реєстратору необхідно подати відповідну заяву, до якої додати підтверджуючий документ про ліквідацію орендаря.
Таким документом є витяг або виписка з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб, яку заінтересована сторона може отримати або через електронний сервіс https://kap.minjust.gov.ua, або звернувшись до державного реєстратора.
У той же час орендодавець земельної ділянки (або інша заінтересована особа) не зобов’язаний подавати відомості про ліквідацію орендаря, а лише має на це право. Таким чином, якщо після ліквідації орендаря жодна із заінтересованих сторін не звернеться до державного реєстратора із відповідною заявою, то договір оренди формально вважатиметься діючим. Відповідно суборендар буде на законних підставах використовувати земельну ділянку. На практиці такий період може тривати до закінчення строку дії договору суборенди, якщо:
➦ орендар сплатив орендодавцю орендну плату попередньо в повному обсязі за весь період користування – в такому випадку орендодавець може взагалі не цікавитись чи здійснює діяльність орендар і не знати про його ліквідацію;
➦ суборендар «домовиться» із орендодавцем і той не повідомлятиме про ліквідацію орендаря – в такому разі, ймовірно, суборендарю прийдеться нести витрати у подвійному розмірі (оскільки він вже сплатив за суборенду недобросовісному орендарю та додатково йому доведеться сплачувати кошти безпосередньо орендодавцю, при цьому такі кошти не можуть вважатися платою за суборенду або оренду).
Якщо ж після ліквідації орендаря заінтересована сторона звернеться до державного реєстратора із відповідною заявою, то припинення права оренди буде зареєстровано, про що така особа отримає витяг. Тобто для цього необхідно, аби заінтересована сторона звернулася до державного реєстратора з заявою та витягом, що підтверджує факт припинення права оренди.
Фактично на практиці може скластися ситуація, коли суборендар не будучи повідомленим про припинення права суборенди, втратить сплачені наперед кошти та право користування землею.
Тому після отримання інформації про ліквідацію орендаря йому доцільно вжити заходи для укладення договору оренди з власником земельної ділянки.
Згідно Статті 104 ЦКУ "Припинення юридичної особи":
1. Юридична особа припиняється в результаті передання всього свого майна, прав та обов'язків іншим юридичним особам - правонаступникам (злиття, приєднання, поділу, перетворення) або в результаті ліквідації.
2. Юридична особа є такою, що припинилася, з дня внесення до єдиного державного реєстру запису про її припинення.
Таким чином, підприємство, яке уклало договори оренди ліквідується з передачею своїх прав та обов'язків, майна юридичні особі до якої воно приєднується.
У Статті 93 ЗКУ "Право оренди земельної ділянки" вказано:
1. Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
2. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам.
3. Право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного капіталу власником земельної ділянки - на строк до 50 років, крім випадків, визначених законом.
4. Орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда).
Проте, слід мати на увазі, що згідно статті 31 "Припинення договору оренди землі" Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі припиняється в разі ліквідації юридичної особи – орендаря.
Відповідно статті 32 "Припинення договору оренди землі шляхом його розірвання" Закону України "Про оренду землі", перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.
Таким чином юристи сходяться на думці (і як показує практика для уникнення судової тяганини), що підприємство, яке приєднується – визнається таким, що ліквідовується (ст. 104 ЦКУ). Згідно ст. 31 Закону України "Про оренду землі", договори оренди втрачають свою чинність при ліквідації підприємства. Отже, договори оренди землі, які воно заключило раніше – повинні бути переоформлені та заключні уже новим орендарем – реорганізованим підприємством до якого відбулось приєднання. Тобто норма закону щодо передання прав та обов'язків (відносно оренди землі) іншим юридичним особам – правонаступникам у разі реорганізації для підприємства не діє. Це, на нашу думку, логічно, адже дає право орендодавцю – власнику землі захищати свої інтереси, вільно обирати орендаря і заключати з ним договір оренди.
В той же час, підприємство, до якого відбулось приєднання – зазнало реорганізації. Наслідком реорганізації є державна реєстрація змін в установчих документах реорганізованого підприємства. Як зазначено у ст. 32 Закону України "Про оренду землі", реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору. Тому вважаємо у підприємства, до якого відбулось приєднання немає необхідності переоформлювати договори оренди землі.
