Договір ренти
Нормативна база
Визначення договору ренти
Поняття договору ренти закріплено ч. 1 ст. 731 ЦК України, згідно з якою за договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі. Договором ренти може бути встановлений обов'язок виплачувати ренту безстроково (безстрокова рента) або протягом певного строку. Договір ренти є самостійним видом договорів, направлених на передачу майна у власність. Від інших договорів цієї групи він відрізняється обсягом та особливим характером відносин, що складаються між сторонами. Характерною особливістю договору ренти є те, що майно, яке передається під виплату ренти, одразу ж переходить у власність платника ренти, який вправі відчужувати його одразу ж після отримання, за винятком спеціально обумовлених у законі або договорі випадків, а одержувач ренти взамін переданого ним за договором майна отримує довгострокове зобов'язання з боку платника по виплаті ренти. Відповідно, договори ренти можуть мати односторонній та взаємний характер. Реальні договори ренти, за якими передача рухомого майна здійснюється за моделлю договору дарування, є односторонніми, а консенсуальні договори ренти, за якими передача нерухомого майна здійснюється за моделлю договору купівлі-продажу, є двосторонніми (взаємними).
Сторони договору ренти
Сторонами у договорі ренти можуть бути фізичні або юридичні особи. Необхідність конкретизації суб'єктного складу договірного правовідношення ренти обумовлена тим, що відчужувачем у такому різновиді договору ренти, як договір довічного утримання (догляду), може виступати лише фізична особа. Договір ренти, відповідно до змісту коментованої статті, таких обмежень не містить. Можливість юридичних осіб окремих організаційно-правових форм виступати одержувачем або платником ренти залежить від обсягу їх правоздатності визначеної законом та установчими документами. Так, за змістом ст. 77 ГК не може виступати одержувачем ренти казенне підприємство.
Форма укладання договору ренти
Договір ренти належить до договорів, в яких передбачена законом обов'язкова письмова форма договору з обов'язковим дотриманням сторонами у момент укладання вимог передбачених п. 2, 4 ст. 207 ЦК України та нотаріальне посвідчення такого договору. Крім того, договір про передачу нерухомого майна під виплату ренти підлягає державній реєстрації. Необхідність державної реєстрації договору про передачу нерухомого майна під виплату ренти пояснюється тим, що даний договірний тип відноситься до категорії договорів про передачу нерухомого майна у власність, а відповідно до ст. 182 та 210 ЦК всі правочини, направлені на відчуження нерухомості, підлягають обов'язковій державній реєстрації.
Відповідальність за прострочення виплати ренти та форма і розмір ренти
За прострочення виплати ренти платник ренти сплачує одержувачеві ренти проценти (ст. 736 ЦК України). Незалежно від того в якій формі здійснюються рентні платежі (речами, грошима, роботами чи послугами), їх прострочення закон пов'язує з відповідальністю платника за невиконання грошового зобов'язання, оскільки при всьому різноманітті форм рентних платежів грошовий еквівалент договору повинен бути визначений сторонами обов'язково.
Так, як сплата процентів за ст. 536 ЦК не є видом цивільно-правової відповідальності у її традиційному розумінні, обов'язок по їх сплаті наступає у всіх випадках прострочення виплати ренти, навіть і в тому випадку, коли це відбулося не з вини платника ренти. Крім того сплата процентів за ст. 536 ЦК не є і видом неустойки, а відтак правила про визначення розміру неустойки та порядок її сплати до процентів, передбачених ст. 736 ЦК не застосовується.
У випадку, якщо сторони договору ренти не визначили розмір процентів, які підлягають сплаті за прострочення виплати ренти, для боржника наступає відповідальність за невиконання грошового зобов'язання, передбачена ч. 2 ст. 625 ЦК. Форма виплати ренти встановлюється договором ренти .Рента може виплачуватися у грошовій формі або шляхом передання речей, виконання робіт або надання послуг. Однак договором може бути передбачена виплата ренти шляхом передання речей, виконання робіт або надання послуг, які за своєю вартістю повинні відповідати грошовій сумі ренти. Також не виключена можливість встановлення сторонами змішаної суми ренти, яка поряд з виплатою грошових коштів буде передбачати надання утримання в натурі. Розмір ренти встановлюється договором. Мінімальним розміром рентних платежів у договорі ренти грошових сум є облікова ставка Національного банку України. Якщо ж сторонами узгоджена інша форма рентних платежів (передача речей, виконання робіт, надання послуг тощо) то, п. 2,ч. 2 ст. 737 не діє і всі несприятливі наслідки інфляційних процесів покладаються на платника ренти. У такому випадку сторони мають право на власний розсуд встановити порядок індексації розміру рентних платежів.
Право платника безстрокової ренти на відмову від договору ренти
У відповідності до статті 379 Цивільного кодексу України платник безстрокової ренти має право відмовитися від договору ренти. Умова договору, відповідно до якої платник безстрокової ренти не може відмовитися від договору ренти, є нікчемною. Договором ренти можуть бути встановлені умови здійснення платником безстрокової ренти відмови від договору ренти. Договір ренти припиняється після спливу трьох місяців від дня одержання одержувачем ренти письмової відмови платника безстрокової ренти від договору за умови повного розрахунку між ними. Договір безстрокової ренти укладається на невизначений строк. Він спрямований на встановлення зобов´язальних правовідносин між платником ренти та її одержувачем, які можуть існувати невизначений строк. Може бути знищене (використане) те майно, яке було передане під виплату ренти, можуть змінитися особи, які першими укладали даний договір, але саме зобов´язання з виплати ренти буде зберігатися. Існує ряд випадків припинення такого зобов´язання на підставах, характерних як для більшості цивільно-правових зобов´язань, так і спеціальних підстав, характерних лише для рентних відносин. Зобов´язання з виплати ренти може бути припинене у випадку відмови платника ренти від договору. Дана умова є обов´язковою для сторін, і повинна бути врахована при укладанні договору ренти. Сторони договору ренти залишають за собою право встановити умови, відповідно до яких платник безстрокової ренти має право відмовитися від подальшого виконання зоб´язання. Зобов´язання з виплати ренти може бути припинене у випадку досягнення сторонами договору згоди про розірвання договору. Сторони вправі самі визначити, на яких засадах це відбувається, чи передбачається повернення майна і вже виплачених рентних платежів, чи отримує одержувач ренти компенсацію. Згідно з ч. 3 вищезгаданої статті, що коментується, договір ренти припиняється після спливу трьох місяців від дня одержання одержувачем ренти письмової відмови платника безстрокової ренти від договору за умови повного розрахунку між ними.
Право одержувача безстрокової ренти на розірвання договору ренти
Одержувач безстрокової ренти має право вимагати розірвання договору ренти у разі, якщо: 1) платник безстрокової ренти прострочив її виплату більш як на один рік; 2) платник безстрокової ренти порушив свої зобов'язання щодо забезпечення виплати ренти; 3) платник безстрокової ренти визнаний неплатоспроможним або виникли інші обставини, які явно свідчать про неможливість виплати ним ренти у розмірі і в строки, що встановлені договором. Одержувач безстрокової ренти має право вимагати розірвання договору ренти також в інших випадках, встановлених договором ренти. На відміну від платника ренти її одержувач має право вимагати розірвання договору ренти лише у випадках, встановлених законом та договором. Перелічені у п. 1 ст. 740 ЦК випадки розірвання договору ренти пов'язані в основному з порушеннями платником ренти своїх обов'язків за договором, які вже відбулись чи можуть відбутися на майбутнє. Першою підставою для розірвання договору ренти в односторонньому порядку виступає затримка виплати безстрокової ренти більш як на один рік. Якщо платник ренти взяв на себе обов'язок її забезпечити, підставою для розірвання договору ренти є невиконання ним цього обов'язку Неплатоспроможність платника безстрокової ренти виступає самостійною підставою розірвання договору ренти. Поняття неплатоспроможності розкрито у ст. 1 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом", де вказано, що неплатоспроможність - це неспроможність суб'єкта підприємницької діяльності виконати після настання встановленого строку їх сплати грошові зобов'язання перед кредиторами, в тому числі по заробітній платі, а також виконати зобов'язання щодо сплати страхових внесків на загальнообов'язкове державне пенсійне страхування та інші види загальнообов'язкового державного соціального страхування, податків і зборів (обов'язкових платежів) не інакше як через відновлення платоспроможності. Оскільки закон вимагає саме визнання факту неплатоспроможності, не уточнюючи при цьому, ким саме повинно бути здійснене таке визнання, можна припустити, що таке визнання здійснюється господарськими судами шляхом прийняття постанови про визнання боржника банкрутом. Таким чином договір ренти може бути розірвано одержувачем ренти з підстав, передбачених підпунктом 3 коментованої статті лише у тому випадку, якщо платником ренти є суб'єкт підприємницької діяльності і він визнаний господарським судом банкрутом у порядку передбаченому Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом". У всіх інших випадках неплатоспроможність боржника або наявність обставин, які явно свідчать про неможливість виплати ним ренти у розмірі і в строки, що встановлені договором, повинні бути встановлені окремим рішенням суду. Перелік підстав, що дають право одержувачу ренти розірвати договір ренти в односторонньому порядку, носить не виключний характер і може бути розширений угодою сторін. Зокрема, договір ренти може додатково вказувати на такі випадки, як перехід обтяженого рентою майна до іншої особи, суттєва зміна складу, якості чи призначення майна, що передане під виплату безстрокової ренти, виїзд платника безстрокової ренти на постійне місце проживання за кордон і таке інше. З урахуванням того, що вимога про розірвання договору ренти не є мірою цивільно-правової відповідальності, вона може бути заявлена одержувачем ренти незалежно від того, чи винен платник ренти у порушенні своїх обов'язків за договором.
Розрахунки між сторонами у разі розірвання договору ренти
Відповідно до статті 741 Цивільного кодексу України розрахунки за договором ренти проводяться слідуючим чином : 1. Якщо договором ренти не встановлені правові наслідки розірвання договору ренти, розрахунки провадяться залежно від того, чи майно було передано у власність платника ренти за плату чи безоплатно. 2. Якщо майно було передано у власність платника ренти безоплатно, у разі розірвання договору ренти одержувач ренти має право вимагати від платника ренти виплати річної суми ренти. 3. Якщо майно було передано у власність платника ренти за плату, одержувач ренти має право вимагати від платника ренти виплати річної суми ренти та вартості переданого майна. Фактично встановлюються правила про викупну ціну ренти і виходить з того, що сторони повинні самостійно врегулювати це питання у договорі. У випадку, якщо сторони умову про викупну ціну ренти не погодили, пп. 2 та 3 ст. 714 ЦК встановлюють правила її визначення, в залежності від того, чи платно було придбане майно, що виступає предметом ренти. В обох випадках у викупну ціну ренти включається річна сума рентних платежів. У п. 3 ст. 741 ЦК України ми стикаємось з юридично-технічною помилкою законодавця, який вимагає від платника ренти, який при укладенні договору вже сплатив покупну ціну ренти, виплати покупної ціни ренти ще раз. В даному випадку сплачена платником ренти покупна ціна ренти повинна бути повернута йому одержувачем ренти, як безпідставно придбане майно.
Ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого під виплату ренти на певний строк
Відповідно до ст. 743 Цивільного кодексу України при випадковому знищенні або випадковому пошкодженні майна, переданого під виплату ренти на певний строк, платник ренти не звільняється від обов'язку виплачувати її до закінчення строку виплати ренти на умовах, встановлених договором ренти.
Можливі випадки, коли майно, яке передається під виплату ренти, отримує пошкодження чи гине випадково (мова йде про випадки, коли в цьому немає вини жодної зі сторін, наприклад, в результаті дії третіх осіб чи в результаті незворотної сили). Ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження майна залежить від того, на яких умовах передається майно за договором ренти. Якщо майно було передане платнику ренти безоплатно, то ризик випадкового знищення або пошкодження майна, переданого під виплату безстрокової ренти, несе платник ренти, останній не звільняється від зобов'язання виплачувати ренту.
Зобов'язання з виплати ренти може бути припинене в результаті випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого під виплату ренти даного виду. Це можливо тільки у випадку, коли, по-перше, майно було передане під виплату ренти за плату, по-друге, коли платник ренти вправі вимагати припинення зобов'язання з виплати ренти або зміни умов її виплати. У випадку, коли договір ренти був укладений на певний строк, ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження майна до закінчення строку виплати ренти на умовах, установлених договором ренти, покладається на платника ренти.
