Порядок визнання жилої будівлі аварійною (непридатною для проживання)
Нормативна база
- Житловий кодекс Української РСР
- Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні"
- Положення про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання, затверджене постановою Ради Міністрів Української РСР від 26 квітня 1984 року № 189 (далі - Положення)
- СОУ ЖКГ 75.11-35077234.0015:2009 Житлові будинки. Правила визначення фізичного зносу житлових будинків, затверджений наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 03 лютого 2009 року № 21 (далі - Стандарт)
- Лист Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 26 лютого 2010 року № 12/20-11-213
Загальна інформація
Аварійна будівля - будівля, в якій більше половини приміщень та несучих конструкцій перебуває у стані, який може бути небезпечним для проживання мешканців та яка небезпечна для життя та здоров'я людини (з практики застосування термінів).
Жилі будинки державного і громадського житлового фонду підлягають плановому суцільному обстеженню з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам.
Під час обстеження стану жилих будинків на предмет аварійності перевіряються:
- двір будинку та елементи його благоустрою;
- фундаменти, підвали;
- стіни та елементи фасадів (балкони, еркери, карнизи тощо);
- стикові з’єднання у великопанельних жилих будинках;
- дах будинку та обладнання на ньому (димові та вентиляційні канали та інше);
- ліфти та їх обладнання;
- поверхи жилого будинку, включаючи їх конструкції;
- інженерне обладнання (пункт 2 Положення).
Так, згідно з пункту 3 Положення обстеження стану жилих будинків провадиться інженерно-технічними працівниками житлово-експлуатаційних організацій за участю громадськості. У разі необхідності до обстеження стану жилих будинків залучаються фахівці проектних і науконо-дослідних організацій та органів і закладів санітарно-епідеміологічної служби.
Відповідно до статті 30 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" питання щодо управління об'єктами житлово-комунального господарства, що перебувають у комунальній власності відповідних територіальних громад, забезпечення їх належного утримання та ефективної експлуатації, необхідного рівня та якості послуг населенню належать до повноважень органів місцевого самоврядування.
Фізичний знос житлових будинків
Фізичний знос - втрата вартості будинку порівняно з вартістю нового будинку, зумовлена частковою або повною втратою первісних технічних та технологічних якостей його елементів (пункт 3.3. розділу 3 Стандарту).
Під фізичним зносом конструкцій, технічних пристроїв і будинків у цілому мається на увазі втрата ними первісних техніко-експлуатаційних показників (міцності, стійкості, надійності і т. ін.) внаслідок дії природно - кліматичних, технічних факторів та життєдіяльності людини (пункт 4.5. розділу 4 Стандарту).
| Приблизна шкала оцінки зносу елементів будинку | ||
|---|---|---|
| фізичний знос % | Оцінка технічного стану | Загальна характеристика технічного стану |
| 0-20 | добрий | Пошкоджень і деформацій немає. Є окремі несправності, що не впливають на експлуатацію елемента і усуваються під час ремонту |
| 21-40 | задовільний | Елементи будівлі в цілому придатні для експлуатації, але потребують ремонту, який найдоцільніший на цій стадії |
| 41-60 | незадовільний | Експлуатація елементів будинку можлива лише при умові проведення їх ремонту |
| 61-80 | ветхий | Стан несучих конструктивних елементів аварійний, а не несучих – дуже ветхий. Обмежене виконання елементами будинку своїх функцій |
| 81-100 | непридатний | Елементи будинку знаходяться у зруйнованому стані. При зносі 100% залишки елемента повністю ліквідовані |
Порядок визнання житлового будинку непридатним для проживання або аварійним
Визнання будинку аварійним – це складна технічна процедура, яка незмінно призводить до розселення мешканців.
Визнання жилого будинку непридатним для проживання врегульовано статтею 7 Житлового кодексу Української РСР та Положенням.
Щоб будинок був визнаний непридатним для проживання в ньому має бути виявлено наявність шкідливих факторів навколишнього середовища, які впливають на здоров'я людини або його життя.
Підстави для визнання житлового будинку аварійним:
- Погіршення стану несучих і другорядних конструкцій, пов'язане з техногенними або природними катаклізмами, якщо, звичайно, руйнування не можуть бути усунені, а цілісність споруди відновлена;
- Зміни у мікрокліматі житлового приміщення;
- Руйнування будівлі через фізичне зношування;
- Відсутність інженерних комунікаційбез яких неможлива нормальна життєдіяльність;
- Сильне осідання багатоквартирного будинку: половина першого поверху знаходиться нижче за рівень землі;
- Перевищення допустимого рівня шуму у приміщенні ;
- Спорудження розташовується в районі постійних затоплень, які не можуть бути усунені та запобігані жодним діям спеціальних комунальних служб.
Непридатні для проживання жилі будинки і жилі приміщення переобладнуються для використання в інших цілях або такі будинки зносяться за рішенням виконавчого комітету обласної, міської (міста республіканського підпорядкування) Ради народних депутатів.
Непридатні для проживання жилі приміщення в будинках житлово-будівельних кооперативів може бути переобладнено в нежилі за рішенням загальних зборів членів кооперативу, затвердженим виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів.
Порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання встановлюється Кабінетом Міністрів України.
Алгоритм дій:
→ Мешканці житлового будинку мають звернутися із заявою про обстеження будинку (бажано колективно) до власника (балансоутримувача) будинку.
→ Власник (балансоутримувач) будинку звертається до виконавчих органів сільських, селищних, міських рад з проханням щодо обстеження стану житлового будинку.
→ Обстеження стану жилих будинків провадиться інженерно-технічними працівниками житлово-експлуатаційних організацій за участю представників громадськості. У разі необхідності до обстеження стану жилих будинків залучаються фахівці проектних і науково-дослідних організацій та органів і закладів санітарно-епідеміологічної служби.
Якщо під час планових або позапланових обстежень цих будинків виявиться їхня невідповідність санітарним і технічним вимогам, які можна й доцільно ліквідувати шляхом проведення капітального ремонту, житлово-експлуатаційна організація, у віданні якої перебуває житловий фонд, повинна позитивно вирішити питання про проведення такого ремонту (пункт 5 Положення).
→ У разі неможливості й недоцільності проведення капітального ремонту житлово-експлуатаційна організація вносить до уповноваженого органу пропозицію про визнання жилого будинку таким, що не відповідає санітарним і технічним вимогам і є непридатним для проживання та додаються документи:
- акт обстеження стану жилого будинку з відповідним висновком;
- технічний паспорт жилого будинку з даними про його фізичну зношеність;
- висновок проектної або науково-дослідної організації (у разі необхідності) щодо технічного стану жилого будинку та про неможливість або недоцільність проведення капітального ремонту будинку;
- висновок органу або закладу санітарно-епідеміологічної служби щодо відповідності жилого будинку санітарним нормам.
→ Для обстеження стану житлових будинків виконавчий комітет відповідної місцевої ради призначає спеціальну міжвідомчу комісію, яка:
- розглядає подані житлово-експлуатаційною організацією документи;
- обстежує стан жилого будинку (жилого приміщення) та складає акт обстеження технічного стану будинку;
- перевіряє обгрунтованість висновків про неможливість або недоцільність проведення капітального ремонту жилого будинку (жилого приміщення). У випадках, коли за висновком комісії виявлені під час обстеження стану жилого будинку (жилого приміщення) негативні фактори можуть бути усунені шляхом проведення капітального ремонту будинку (приміщення), матеріали обстеження передаються житлово-експлуатаційній організації для проведення в установленому порядку необхідного ремонту;
- встановлює причини незадовільного стану жилого будинку (жилого приміщення) і при наявності вини в цьому службових осіб ставить питання про притягнення їх до відповідальності;
- при визнанні жилого будинку (жилого приміщення) непридатним для проживання (аварійним) вносить виконавчому комітетові місцевої ради пропозицію з проектом відповідного рішення (пункт 7 Положення).
→ Виконавчий комітет відповідної місцевої ради розглядає подані комісією матеріали і приймає рішення щодо придатності жилого будинку (жилого приміщення) для проживання (пункт 8 Положення).
→ Якщо жилий будинок (жиле приміщення) визнано виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті ради невідповідним санітарним і технічним вимогам та непридатним для проживання, виконком відповідної місцевої ради вносить до виконавчого комітету обласної, міської (міста республіканського підпорядкування) ради пропозицію про використання цього будинку (приміщення) в інших цілях або про знесення будинку. За результатами розгляду орган місцевого самоврядування розглядає подані матеріали і приймає рішення про використання непридатного для проживання жилого будинку (жилого приміщення) в інших цілях або про знесення цього будинку(пункт 12 Положення).
→ На підставі прийнятого радою рішення вживаються заходи щодо відселення мешканців аварійного будинку до іншого житла відповідно до статті 133 Житлового Кодексу України.
→ У разі незгоди з діями органу місцевого самоврядування громадяни України, які потерпають внаслідок цього, мають право звернутися до контролюючих органів з відповідною скаргою, а також на задоволення їх вимог щодо усунення порушень у судовому порядку.
За змістом статей 110 та 112 ЖК України громадяни виселяються з жилих будинків державного і громадського житлового фонду з наданням іншого благоустроєного жилого приміщення, якщо: будинок, у якому знаходиться жиле приміщення, підлягає знесенню; будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом; будинок (жиле приміщення) підлягає переобладнанню в нежилий.
Якщо будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом, громадянам, виселюваним з цього будинку (жилого приміщення), інше благоустроєне жиле приміщення залежно від належності будинку надається виконавчим комітетом місцевої ради чи державною, кооперативною або іншим громадським об`єднанням, а в разі неможливості надання жилого приміщення цією організацією – виконавчим комітетом місцевої ради.
Відповідно до статті 113 ЖК України надаване громадянам у зв`язку з виселенням інше благоустроєне жиле приміщення повинно знаходитись у межах даного населеного пункту і відповідати вимогам статті 50 цього Кодексу. Громадянам, які займали окрему квартиру, повинно бути надано окрему квартиру. Якщо наймач займав більш як одну кімнату, йому надається жиле приміщення, що складається з того ж числа кімнат.
За розміром жиле приміщення має бути не меншим за те, яке займав наймач, однак у межах норми жилої площі. Якщо наймач або член сім`ї, що проживає разом з ним, має право на додаткову жилу площу і фактично користується нею, жиле приміщення надається з урахуванням норми додаткової жилої площі. У разі виселення з жилого приміщення, меншого за розміром, ніж це передбачено для надання жилого приміщення в даному населеному пункті, виселюваному надається жиле приміщення відповідно до встановленого розміру.
Судова практика
- Рішення Європейського суду з прав людини від 06 червня 2019 року у справі "Брайловська проти України"
- Постанова Верховного Суду від 04 грудня 2019 року у справі № 760/6275/19 (щодо відселення мешканців гуртожитку під час проведення капітального ремонту жилої будівлі)
