Порядок визнання жилої будівлі аварійною (непридатною для проживання)

Загальне

В Україні велика кількість об'єктів вторинного житлового фонду. Часто ці будови через тривалу експлуатацію стають аварійними. Жити в таких умовах стає небезпечно, і власникам доводиться діяти. Аварійний будинок — будинок, стан якого вимагає подальшого припинення його експлуатації заради безпечного проживання людей.

Під час обстеження стану жилих будинків на предмет аварійності перевіряються:
а) двір будинку та елементи його благоустрою;
б) фундаменти, підвали;
в) стіни та елементи фасадів (балкони, еркери, карнизи тощо);
г) стикові з’єднання у великопанельних жилих будинках;
д) дах будинку та обладнання на ньому (димові та вентиляційні канали та інше);
е) ліфти та їх обладнання;
є) поверхи жилого будинку, включаючи їх конструкції;
ж) інженерне обладнання.

Відповідно до статті 30 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" питання щодо управління об'єктами житлово-комунального господарства, що перебувають у комунальній власності відповідних територіальних громад, забезпечення їх належного утримання та ефективної експлуатації, необхідного рівня та якості послуг населенню належать до повноважень органів місцевого самоврядування.

Питання визначення технічного стану житлових будинків також належить до повноважень місцевих органів влади. Вони самостійно на підставі результатів комісійного обстеження житлових будинків визначають будинки, які підлягатимуть реконструкції чи знесенню. Рішення стосовно непридатності житлового будинку (житлового приміщення) для проживання (в тому числі у зв'язку з аварійним станом конструктивних елементів), про використання непридатного для проживання житлового будинку (житлового приміщення) з іншою метою (переведення у нежитловий фонд) або про знесення цього будинку приймаються відповідною місцевою радою на основі висновку комісії.

Нормативно-правова база

- Житловий кодекс УРСР
- Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" від 21.05.1997 р.
- Положення про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання, затверджене постановою Ради Міністрів УРСР від 26.04.84 N 189
- Наказ Державного комітету України по житлово-комунальному господарству №52 від 02.07.1993 р. «Про затвердження Правил оцінки фізичного зносу жилих будинків»
- Наказ від 03.02.2009 № 21 Про затвердження СОУ ЖКГ 75.11-35077234.0015:2009 Житлові будинки. Правила визначення фізичного зносу житлових будинків

Фізичний знос житлових будинків

Під фізичним зносом конструкцій, технічних пристроїв і будинків у цілому мається на увазі втрата ними первісних техніко-експлуатаційних показників (міцності, стійкості, надійності і т. ін.) внаслідок дії природно - кліматичних, технічних факторів та життєдіяльності людини.

Приблизна шкала оцінки зносу елементів будинку

фізичний знос %	Оцінка технічного стану	Загальна характеристика технічного стану
0-20	добрий	Пошкоджень і деформацій немає. Є окремі несправності, що не впливають на експлуатацію елемента і усуваються під час ремонту
21-40	задовільний	Елементи будівлі в цілому придатні для експлуатації, але потребують ремонту, який найдоцільніший на цій стадії
41-60	незадовільний	Експлуатація елементів будинку можлива лише при умові проведення їх ремонту
61-80	ветхий	Стан несучих конструктивних елементів аварійний, а не несучих – дуже ветхий. Обмежене виконання елементами будинку своїх функцій
81-100	непридатний	Елементи будинку знаходяться у зруйнованому стані. При зносі 100% залишки елемента повністю ліквідовані

Порядок визнання житлового будинку непридатним для проживання або аварійним

Визнання житлового будинку непридатним для проживання врегульовано статтею 7 Житлового кодексу Української РСР та Положенням про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання (далі - Положення), затвердженим постановою Ради Міністрів УРСР від 26.04.84 N 189. Обстеження житлових будинків (приміщень) проводиться інженерно-технічними працівниками житлово-експлуатаційних організацій за участю представників громадськості. У разі необхідності до обстеження залучаються фахівці проектних і науково-дослідних організацій та органів і закладів санітарно-епідеміологічної служби.
Щоб визнати будинок непридатним для проживання, необхідно дотримання відповідної процедури.

Знаходження власника

Для початку необхідно знайти власника (балансоутримувача) будинку, якщо він знаходиться не в комунальній власності населеного пункту. Найчастіше такі аварійні будинки знаходяться у володінні промислових підприємств та інших юридичних осіб.

Питання про визнання житла аварійним і підлягає знесенню можуть підняти лише власники житла або органи влади, які контролюють житлові права населення.

Якщо під час планових або позапланових обстежень цих будинків виявиться їхня невідповідність санітарним і технічним вимогам, які можна й доцільно ліквідувати шляхом проведення капітального ремонту, житлово-експлуатаційна організація, у віданні якої перебуває житловий фонд, повинна позитивно вирішити питання про проведення такого ремонту.

Збір і подання документів

У разі неможливості й недоцільності проведення капітального ремонту житлово-експлуатаційна організація вносить до уповноваженого органу пропозицію про визнання жилого будинку таким, що не відповідає санітарним і технічним вимогам і є непридатним для проживання. При цьому додаються такі документи:
1) акт обстеження стану жилого будинку з відповідним висновком;
2) технічний паспорт жилого будинку з даними про його фізичну зношеність;
3) висновок проектної або науково-дослідної організації (у разі необхідності) щодо технічного стану жилого будинку та про неможливість або недоцільність проведення капітального ремонту будинку;
4) висновок органу або закладу санітарно-епідеміологічної служби щодо відповідності жилого будинку санітарним нормам.

Якщо ж громадяни самотужки займаються питанням визнання їх будинку аварійним, їм необхідно написати заяву з проханням визнати будинок аварійним.
Для цього буде потрібно зібрати підписи всіх власників і тих, хто проживає або орендує там квартиру. До нього підкріплюються нотаріально завірені копії правовстановлюючих документів на житло, техпаспорти житлових приміщень. Заява подається до місцевих органів влади, які в свою чергу створюють міжвідомчу комісію. Вона складається з представників адміністрації, експертів контрольних і наглядових органів, працівників проектно-вишукувальних інститутів.
Додатково можна звернутися в усі контролюючі інстанції і до сертифікованих працівників у будівельних компаніях, які зможуть в якості платної послуги оцінити аварійність приміщення. Це може в подальшому вплинути на рішення спеціальної комісії.

Обстеження будинку спеціальною комісією

Для обстеження стану будинків призначається комісія.

Обстеження стану жилих будинків провадиться інженерно-технічними працівниками житлово-експлуатаційних організацій за участю представників громадськості. У разі необхідності до обстеження стану жилих будинків залучаються фахівці проектних і науково-дослідних організацій та органів і закладів санітарно-епідеміологічної служби.
Комісія складає акт обстеження будинку, перевіряє обгрунтованість висновків про неможливість або недоцільність капітального ремонту.
Комісія встановлює причини незадовільного стану жилого будинку і за наявності вини в цьому службових осіб ставить питання про притягнення їх до відповідальності. Якщо негативні фактори можуть бути усунені шляхом проведення капітального ремонту будинку, матеріали обстеження передаються житлово-експлуатаційній організації для проведення необхідного ремонту.
І тільки при визнанні жилого будинку непридатним для проживання, комісія вносить пропозицію з підготовленим проектом відповідного рішення.

Висновок комісії

Після експертного висновку спеціальної міжвідомчою комісією, що житловий будинок знаходиться в аварійному стані, всі квартири, які знаходяться в ньому, отримують особливий статус – нежитлові.
Це означає, що тепер власник не зможе зробити зі своїм нерухомим майном будь-яких юридичних дій: продаж; приватизація; обмін; оформлення перепланування; реєстрація за цією адресою родичів; дарча; передача у спадщину та інше. Власнику варто проаналізувати всі ризики і доречність ініціювання процесу визнання будинку аварійним.

Наслідки визнання будівлі аварійною

Рішення комісії передається на виконання органам місцевої влади, які приймають рішення про дії з конкретним приміщенням або будинком. У цьому випадку адміністрація зобов'язана видати документ, в якому вказані чіткі терміни відселення, виділення матеріальної допомоги або проведення ремонтних робіт.

Що чекає мешканців, коли будинок визнають аварійним? У разі визнання житлового будинку аварійним всі власники квартир в ньому можуть претендувати на два види компенсації: грошова компенсація; нове житло, площа якого в 1,5 рази перевищує аналогічний параметр у аварійного об'єкта, при цьому воно повинно розташовуватися в тому ж районі. Варіант з виділенням нового житла найбільш прийнятний для більшості власників аварійного житла. Але на практиці таке трапляється досить рідко і люди десятиліттями живуть в будинках, що піддаються сильному фізичному зносу. Також один з варіантів вирішення проблеми, які приймають місцеві адміністрації – виділення квартири або кімнати для тимчасового проживання на час проведення ремонтних робіт або будівництва нового будинку.
Але в даному випадку не слід забувати про свої права, адже згідно зі статтею 132 Житлового Кодексу України таке житло повинно знаходитися в тому ж населеному пункті, що й аварійне житло, а на кожного мешканця має припадати мінімум 6 кв. м. Але внесення у реєстр тих, хто потребує на поліпшення житлових умов, не дає 100% гарантії отримання нового житла. Такі черги в сучасних українських реаліях можуть перетворитися в довічний стан через кількість бажаючих. Державні структури намагаються змінити ситуацію, і помітні певні результати – діють програми пільгового кредитування, а обсяги зданого в експлуатацію житла зростає з кожним роком.

Отримання іншого житла для проживання

Статтею 111 Житлового кодексу УРСР визначено, що у разі якщо будинок, у якому знаходиться жиле приміщення, у зв'язку з непридатністю для проживання підлягає знесенню або будинок (жиле приміщення) підлягає переобладнанню в нежилий, інше благоустроєне жиле приміщення надається виселеним виконавчим органом місцевої влади чи державною, кооперативною або іншою громадською організацією, а в разі неможливості надання жилого приміщення цією організацією - виконавчим органом місцевої влади.

Рішення про виселення на підставі результатів обстеження приймається органом місцевого самоврядування.

У разі незгоди з діями органу місцевого самоврядування громадяни України, які потерпають внаслідок цього, мають право звернутися до контролюючих органів з відповідною скаргою, а також на задоволення їх вимог щодо усунення порушень у судовому порядку