Право довірчої власності

Нормативна база

• Цивільний кодекс України (ЦК України)
• Закон України від 20.09.2019 № 132-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні»
• Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»
• Постанова Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»

Загальні положення

Право довірчої власності – особливий вид права власності, що виникає внаслідок закону або договору, а також, це й особливий вид забезпечення виконання зобов’язань (частина перша статті 546 ЦК України).

До надання кредиту або позики, що забезпечується переданням нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва та майбутнього об’єкта нерухомості у довірчу власність, кредитор зобов’язаний запропонувати боржнику надання такого кредиту, позики, можливість забезпечити виконання цих зобов’язань в інший спосіб. Умови кредитного договору, договору позики, що забезпечується переданням майна у довірчу власність, можуть відрізнятися від умов кредитного договору, договору позики, що забезпечується в інший спосіб.

Змішана правова природа права довірчої власності полягає в тому, що воно є речовим правом, яке обмежено зобов'язальними відносинами між власником майна та управителем майна або довірчим власником, що полягає в зобов'язанні його діяти лише для досягнення мети управління майном, визначеної установником.

Договір про встановлення довірчої власності - це правовідносини, відповідно до яких одна сторона (довірчий засновник) передає майно другій стороні (довірчому власнику) на праві довірчої власності для забезпечення зобов’язання боржника за кредитним договором, договором позики (стаття 597¹ ЦК України).

Згідно з договором про право довірчої власності на майно кредитор, який отримав майно у довірчу власність (довірчий власник), не має права самостійно відчужувати таке майно, крім як для звернення стягнення на нього, а також викупу його для суспільних потреб у порядку, встановленому законом.

Договір про встановлення довірчої власності повинен бути посвідчений нотаріально, при умові, що в довірчу власність передається нерухоме майно.

При цьому з моменту встановлення довірчої власності (для рухомого майна – укладення договору, для нерухомого – реєстрація у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно) право власності особи, яка передала своє майно у довірчу власність, припиняється.

ЦК України регламентовано наступні підстави виникнення права довірчої власності, а саме: пряму вказівку закону; договір управління майном.

Основні характеристики права довірчої власності:

• право власності на майно переходить до довірчого власника;
• об’єкт довірчої власності – будь-яке майно, що може бути відчужено і на яке може бути звернено стягнення, крім корпоративних прав, якщо інше не встановлено законом;
• об’єктом довірчої власності не можуть бути подільні об’єкти незавершеного будівництва;
• довірчий власник має обмежене право щодо розпорядження та користування майном, переданим в довірчу власність;
• право довірчої власності виникає тільки на підставі договору, що було укладено в письмовій формі, а для нерухомості – з моменту реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
• звернення стягнення на об’єкт довірчої власності відбувається шляхом його продажу довірчим власником будь-якій особі-покупцеві.

Довірчий власник, його права та відповідальність

Довірчим власником є кредитор за основним зобов’язанням.

Довірчий власник має право у будь-який час протягом строку дії довірчої власності та за умови попереднього повідомлення користувача перевіряти наявність, стан, умови збереження та використання об’єкта довірчої власності.

Довірчий власник може тільки розпорядитись майном у чітко визначених випадках, а користуватися може особа, яка передала його у довірчу власність або інша особа визначена договором.

Розпорядитись майном довірчий власник може у випадку прострочення сплати боргу боржником більш ніж на 20 днів (у випадку прострочення сплати частини кредитного платежу – 30 днів).

При цьому довірчий власник не пізніше ніж за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу повинен повідомити боржника, користувача та довірчого засновника про намір продати майно, а останні можуть придбати дане майно, повідомивши довірчого власника про свій намір протягом 5 днів з моменту отримання повідомлення про продаж від довірчого власника та внісши на депозитний рахунок нотаріуса мінімальну суму повідомлену довірчим власником.

Довірчий власник майна несе субсидіарну відповідальність за боргами, що виникли у зв'язку із здійсненням ним управління, якщо вартості майна, переданого в управління, недостатньо для задоволення вимог кредиторів.

Субсидіарна відповідальність довірчого власника майна настає також у разі вчинення правочинів з перевищенням наданих йому повноважень або встановлених обмежень, за умови, що треті особи, які беруть участь у правочині, доведуть, що вони не знали і не могли знати про перевищення ним повноважень або встановлених обмежень. У цьому разі установник управління може вимагати від управителя відшкодування завданих ним збитків.

Державна реєстрація права довірчої власності

Договір про встановлення довірчої власності на нерухоме майно, неподільний об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Довірча власність на нерухоме майно, неподільний об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості виникає з моменту її реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Державній реєстрації прав підлягають:

право власності та право довірчої власності як спосіб забезпечення виконання зобов’язання на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, право довірчої власності як спосіб забезпечення виконання зобов’язання на майбутній об’єкт нерухомості;

право довірчої власності на отриманий в управління об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості.

Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі  договору, яким встановлюється довірча власність на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, та акта приймання-передачі нерухомого майна, яке є об’єктом довірчої власності;

Державна реєстрація права довірчої власності управителя фонду фінансування будівництва на майбутні об’єкти нерухомості здійснюється на підставі договору управителя із замовником будівництва, яким встановлюється право довірчої власності управителя фонду фінансування будівництва на відповідні майбутні об’єкти нерухомості.

Одночасно з державною реєстрацією спеціального майнового права на майбутній об’єкт нерухомості, яка проводиться у результаті першого відчуження, здійснюється також державна реєстрація припинення права довірчої власності управителя фонду фінансування будівництва на такий об’єкт - у разі державної реєстрації переходу спеціального майнового права на майбутній об’єкт нерухомості на підставі договору про участь у фонді фінансування будівництва.

Заява про державну реєстрацію права довірчої власності управителя фонду фінансування будівництва на майбутні об’єкти нерухомості подається виключно в електронній формі.

Державна реєстрація права довірчої власності управителя фонду фінансування будівництва на відповідні об’єкти залишається чинною до її припинення на підставі заяви замовника будівництва.

Для здійснення державної реєстрації права довірчої власності необхідно, зокрема, подати наступі документи:

• заяву про державну реєстрацію;
• документ, що посвідчує особу заявника;
• національний, дипломатичний чи службовий паспорт іноземця або інший документ, що посвідчує особу іноземця, у разі коли заявником є іноземець;
• довіреність, у разі подання заяви уповноваженою на те особою;
• договір, яким встановлюється довірча власність на нерухоме майно, та акта приймання-передачі нерухомого майна, яке є об’єктом довірчої власності;
• документ, що підтверджує сплату адміністративного збору за державну реєстрацію прав або документ, що підтверджує право на звільнення від сплати адміністративного збору за державну реєстрацію прав.

Припинення довірчої власності

Протягом п’яти робочих днів з дня припинення (у тому числі у зв’язку з його повним виконанням) основного зобов’язання довірчий власник зобов’язаний передати право власності на об’єкт довірчої власності довірчому засновнику, якщо інше не визначено договором про встановлення довірчої власності.

Передача права власності на об’єкт довірчої власності здійснюється згідно з актом приймання-передачі, який підписується довірчим власником та особою, якій передається об’єкт довірчої власності. Акт приймання-передачі нерухомого об’єкта довірчої власності підлягає нотаріальному посвідченню.

За результатами відчуження довірчим власником об’єкта довірчої власності (внаслідок звернення стягнення на такий об’єкт або внаслідок його передачі за актом приймання-передачі довірчому засновникові чи іншій особі) у набувача виникає право власності на такий об’єкт, якщо інше не встановлено законом або договором. Право власності нового власника на нерухоме майно виникає з моменту реєстрації такого права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

За результатами відчуження довірчим власником об’єкта довірчої власності - неподільного об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості, щодо яких за довірчим власником зареєстровано спеціальне майнове право (внаслідок звернення стягнення на такий об’єкт або внаслідок його передачі за актом приймання-передачі довірчому засновникові чи іншій особі), у набувача виникає спеціальне майнове право на такий об’єкт, якщо інше не встановлено законом або договором. Спеціальне майнове право набувача на неподільний об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості виникає з моменту реєстрації такого права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. (стаття 597¹¹ ЦК України).