Методика обрахунку розмірів земельних паїв

Нормативна база

Конститутуція України від 28.06.1996 № 254к/96-ВР (ст.ст. 13, 14, 142).

Земельний кодекс України від 18.12.1990 р. № 561-XII (в т.ч. ст. 6).

Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.

Закон України від 30.01.1992 р. № 2073-XII «Про форми власності на землю».

Закон України від 14.02.1992 р. «Про колективне сільськогосподарське підприємство».

Указ Президента України від 10.11.1994 р. N 666/94 «Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва».

Указ Президента України від 08.08.1995 р. № 720 «Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям».

Указ Президента України від 15.12.1998 р. № 1353 «Про гарантування захисту економічних інтересів та поліпшення соціального забезпечення селян-пенсіонерів, які мають право на земельну частку (пай)».

Указ Президента України від 03.12.1999 р. № 1529 «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування агарарного сектора економіки».

Указ Президента України від 02.02.2002 р. № 92 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян – власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)».

Постанова КМУ від 12.10.1995 р. № 801 «Про затвердження форми сертифіката на право на земельну частку (пай) і зразка Книги реєстрації сертифікатів на право на земельну частку (пай)».

Постанова КМУ від 02.04.2002 р. № 449 «Про затвердження форм державного акта на право власності на земельну ділянку та державного акта на право постійного користування земельною ділянкою».

Наказ Держкомзему від 04.05.1999 р. № 43 «Про затвердження Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право приватної власності на землю, право колективної власності на землю, право власності на землю і право постійного користування землею, договорів на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди) та договорів оренди землі».

Постанова КМУ від 13.12.2001 р. № 1651 «Деякі питання реалізації громадянами, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи, права на отримання земельної частки (паю)».

Закон України від 05.06.2003 р. № 899-IV «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)».

Закон України від 20 квітня 2004 р. № 1694-IV «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо надання земельних ділянок працівникам культури, освіти та охорони здоров’я, що проживають у сільській місцевості».

Постанова КМУ від 04.02.2004 р. № 122 «Про організацію робіт та методику розподілу земельних ділянок між власниками земельних часток (паїв)».

Порядок грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджений спільним наказом Державного комітета України по земельних ресурсах, Державного комітета України у справах містобудування і архітектури, Міністерства сільського господарства і продовольства України та Української академії аграрних наук від 07.05.1995 р. № 24/87/70/45 (зареєстрований в Міністерстві юстиції України 13.04.1995 р. за № 105/641), в редакції спільного наказу від 27.11.1995 р. № 76/230/325/150.

«Методичні рекомендації щодо порядку передачі земельної частки (паю) в натурі із земель колективної власності членам колективних сільськогосподарських підприємств і організацій», затверджені спільним наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства сільського господарства і продовольства України, Української академії аграрних наук від 04.06.1996 р. № 47/172/48.

Проблема різниці у розмірах паїв

Під час консультування клієнтів, а також інколи під час судових спорів, з боку клієнтів постають закономірні питання – чому, наприклад, якщо в сертифікаті на земельний пай було визначено право володільця сертифіката на 7,10 умовних кадастрових гектара землі, то вже потім, у виданому державному акті на землю або іншому правовстановлюючому документі на земельну ділянку стоїть інша площа – вже не 7,10 га, а 6,74 фізичних гектарів на всі ділянки того ж володільця; чому у сусідів (або їх спадкоємців) так само були сертифікати на ті ж 7,10 умовних кадастрових гектари, але в них значно більші (8 га) або менші (3 чи 4 га) за фізичною площею ділянки. Інколи це викликає непорозуміння між односельчанами і судові суперечки.

Причина полягає в законодавстві, що регулювало дані правовідносини, а також у чинній свого часу методиці паювання. Зазвичай, спочатку при розпаюванні спочатку проводилися загальні збори членів КСП (колективного сільськогосподарського підприємства) та/або (якщо кількість членів КСП була завелика) - загальні збори уповноважених членів КСП, які оформлялися протоколами. В протоколі фіксувалися результати голосуванння щодо доцільності подальшого паювання. Після цього, головою райдержадміністрації видавалося розпорядження, яким погоджувалася Схема поділу землі КСП. Надалі, рішенням органів місцевого самоврядування (сільської ради) встановлювався розмір земельних часток (паїв) для фізичних осіб – учасників паювання КСП. Після цього, також рішенням сільської ради, затверджувався розроблений землевпорядною організацією Проект організації території земельних часток. Також, проекти організації території земельних часток, виділених із земель СТОВ та КСП, затверджувалися розпорядженнями голови райдержадміністрації. Внаслідок делегування повноважень згідно з чинним на той час законодавством, рішення про приватизацію земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій могли прийматися як органами виконавчої влади, так і органами місцевого самоврядування. Крім цього, згідно з п. «г» ч.1 ст. 186 Земельного кодексу України, проекти землеустрою сільськогосподарських підприємств у складі технічної документації затверджувалися замовником шляхом підписання акту виконаних робіт і таким чином погоджувалися замовником робіт із землеустрою.

В подальшому, у відповідності до Методичних рекомендацій щодо порядку передачі земельної частки (паю) в натурі із земель колективної власності членам колективних сільськогосподарських підприємств і організацій, затверджених спільним наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства сільського господарства і продовольства України, Української академії аграрних наук від 04.06.1996 р. № 47/172/48, земельні паї (частки) розподілялися між власниками шляхом жеребкування та виносилися в натурі відповідно до «Актів встановлення меж». Вони передавалися володільцям по актам прийому-передачі земельних часток. Щодо власне розмірів паїв, а також переведення умовних кадастрових гектарів у фізичні величини, слід зазначити наступне. Частиною 7 статті 25 чинного Земельного кодексу України зазначено, що «вартість і розміри в умовних кадастрових гектарах земельних часток (паїв) працівників відповідних підприємств, установ і організацій та пенсіонерів з їх числа є рівними». Відповідно до ч.3 ст. 200 Земельного кодексу України, «економічна оцінка земель визначається в умовних кадастрових гектарах або у грошовому виразі». Умовний кадастровий гектар не є виміром площі, оскільки це умовна розрахункова одиниця, що відображає вартісну характеристику земельної ділянки. Розмір земельних часток (паїв) в умовних кадастрових гектарах, як і вартість земельної частки (паю), є рівною для всіх членів КСП, але при виділенні земельної частки в натурі (на місцевості) розмір земельної ділянки в фізичних гектарах буде залежати від якості ґрунтового покрову, капітальних вкладень у покращення плодючості ґрунту тощо. Згідно із п. 3 Указу Президента «Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям» від 08.08.1995 р. № 720/95, «розміри земельної частки (паю) в умовних кадастрових гектарах визначаються виходячи з вартості земельної частки (паю) та середньої грошової оцінки одного гектара сільськогосподарських угідь для даного підприємства, кооперативу, товариства».

Розрахунок площі земельної частки (паю) в фізичних гектарах для громадян виконувався згідно із «Методичними рекомендаціями щодо порядку передачі земельної частки (паю) в натурі із земель колективної власності членам колективних сільськогосподарських підприємств і організацій», затвердженими спільним наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства сільського господарства і продовольства України, Української академії аграрних наук від 04.06.1996 р. № 47/172/48. Зокрема, відповідно до п. 2.11 вказаних Методичних рекомендацій, «площа земельної частки (паю) у фізичних гектарах визначається методом проектного розрахунку шкал грошової оцінки агровиробничих груп грунтів згідно із Порядком грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (розділи 1 і 2 , 4 та додаток 2), затвердженим спільним наказом Держкомзему України, Мінсільгосппроду України, Держкоммістобудування України та Української академії аграрних наук від 27.11.1995 р. № 76/230/325/150».

Отже, якщо спростити вищесказане, чим більш плодородна ділянка з грунтів (ріллі) паювалася, тим менше фізичної площі при переводі з умовних кадастрових гектарів в фізичні гектари доставалося майбутньому власнику. І навпаки, якщо грунт був в неродючому місці, площа виділенної земельної ділянки (ділянок) під час переводу з умовних гектарів з фізичних ставала більшою. При цьому основним чинником при переводі стали дані щодо врожайності пшениці в даному колгоспі за попередні роки (тонн з гектара). Цікаво, що при цьому не враховувалася геофізика площ (яри, ссуви, сильний уклін тощо), а також можливість поліпшення грунтів шляхом внесення добрив та раціонального ведення сільського господарства. Зазначене можна враховувати під час надання роз’яснень земельного законодавства особам, що звертаються з питаннями стосовно розмірів земельних ділянок, утворених під час паювання.