Добросусідство

Нормативна база

• Земельний кодекс України
• Цивільний кодекс України
• Кодекс України про адміністративні правопорушення
• Закон України "Про місцеве самоврядування в Україні"
• Закон України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)"
• Закон України "Про звернення громадян"
• Закон України "Про Державний земельний кадастр"
• Постанова Кабінету Міністрів України від 08 квітня 1999 року № 559 "Про такси для обчислення розміру шкоди, заподіяної зеленим насаджен­ням у межах міст та інших населених пунктів"
• Постанова Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 року № 1051 "Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру"
• Наказ Державного комітету України із земельних ресурсів від 18 травня 2010 року № 376 "Про затвердження Інструкції про встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) та їх закріплення межовими знаками"
• Рішення Конституційного Суду України у справі за конституційним поданням Харківської міської ради щодо офіційного тлумачення положень частини другої статті 19, статті 144 Конституції України, статті 25, частини чотирнадцятої статті 46, частин першої, десятої статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" (справа про скасування актів органів місцевого самоврядування) від 16 квітня 2009 року № 7-рп/2009

Зміст добросусідства

Зміст добросусідства полягає в тому, що власники та землекористувачі земельних ділянок повинні обирати такі способи використання земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення, при яких власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок завдається найменше незручностей (затінення, задимлення, неприємні запахи, шумове забруднення тощо) (частина перша статті 103 ЗК України).

Для врегулювання земельних відносин добросусідства у Земельному кодексі України (далі – ЗК України) присвячена 17 глава.

Сторони добросусідства

Суб’єктами відносин добросусідства є як власники земельних ділянок, так і землекористувачі (частина перша статті 91, частина перша статті 96 ЗК України). У зв’язку з цим, правила про добросусідство виступають як обмеження щодо здійснення не лише права власності на земельну ділянку, а й інших прав на землю, зокрема права постійного користування земельною ділянкою, оренди, емфітевзису, суперфіцію тощо.

Використання суміжних зелених насаджень

При здійсненні своїх прав особа зобов’язана утримуватися від дій, які можуть певним чином порушити права інших осіб, завдати шкоду довкіллю або культурній спадщині, не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах (стаття 13 Цивільного кодексу України).

Власники та землекористувачі земельних ділянок мають обирати такі способи використання земельних ділянок відповідно до їхнього цільового призначення, за яких власникам і землекористувачам сусідніх земельних ділянок завдається найменше незручностей і які не перешкоджають їм використовувати земельні ділянки за цільовим призначенням (частина друга статті 103 ЗК України).

Такі незручності, зокрема, можуть створювати зелені насадження, які ростуть на сусідній земельній ділянці або ж на межі земельних ділянок (затіняють ділянку, заважають вирощуванню рослин тощо). За таких обставин, ЗК України передбачає можливість потерпілій стороні захистити свої законні інтереси. Однак нерідко власники (землекористувачі) вдаються до самовільного знищення зелених насаджень, які їм заважають, не цікавлячись правовими наслідками цих дій.

Стаття 105 ЗК України передбачає право власників та землекористувачів земельних ділянок відрізати корені та гілки дерев і кущів, які проникають з сусідньої земельної ділянки, у випадку, якщо таке проникнення є перепоною для використання земельної ділянки за цільовим призначенням (цільове призначення земельної ділянки вказується в державному акті на право власності на земельну ділянку або в договорі оренди земельної ділянки).

Може виникнути ситуація, коли є потреба у знесенні дерев, розміщених на межі сусідніх земельних ділянок. Такі дерева, а також плоди цих дерев належать власникам сусідніх ділянок у рівних частинах і кожен з сусідів має право вимагати ліквідувати такі дерева (крім випадку, якщо вони служать межовими знаками і не можуть бути замінені іншими межовими знаками). Витрати на ліквідацію цих дерев покладаються на сусідів у рівних частинах (крім випадку, коли один із сусідів відмовляється від своїх прав на дерева) (стаття 109 ЗК України).

Див. додатково "Видалення зелених насаджень (дерев, кущів, і квітників) на території населеного пункту".

Відповідальність за порушення у сфері використання суміжних земель

Особа, винна у самовільно¬му знищенні чи пошкодженні зелених насаджень, що розміщені на території суміжної приватної земельної ділянки, несе цивільну відповідальність у вигляді відшкодування в повному обсязі шкоди, завданої майну іншої особи (ст. 116 ЦК України). Особа, винна у знищенні чи пошкодженні зелених насаджень, розміщених на суміжній земельній ділянці державної чи комунальної власності, несе адміністративну відповідальність, передбачену ст. 153 Кодексу України про адміністративні правопорушення («Знищення або пошкодження зелених насаджень або інших об'єктів озеленення населених пунктів»), а також зобов'язана відшкодувати в грошовому еквіваленті заподіяну шкоду за нормами для обчислення розміру шкоди, заподіяної внаслідок знищення або пошкодження дерев і чагарників (Постанова Кабінету Міністрів України «Про такси для обчислення розміру шкоди, заподіяної зеленим насаджен¬ням у межах міст та інших населених пунктів» від 08.04.1999 р. №559).

Спільна межа і межові знаки

Відповідно до ст. 125 ЗК України починати використання земельної ділянки до одержання документа, що посвідчує право на неї, і встановлення її меж у на¬турі (на місцевості) забороняється. Йдеться про встановлення меж земельної ділянки конкретного розміру, яка в передбаченому законодавством порядку була передана особі у власність (користування) і право на яку підтверджується правовстановлюючим документом (відповідно до статті 126 ЗК України такими до¬кументами, зокрема, є державний акт на право власності на земельну ділянку, договір оренди земельної ділянки). Слід зауважити, що статтею 11 Закону Ук¬раїни «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» (05.06.2003 р.) передбачено особливості встановлення меж земельних ділянок у натурі (на місцевості) власникам зе¬мельних часток (паїв). Так, земельні ділянки, які будуть використовуватися їхніми власниками самостійно, закріплюються межовими знаками встано¬вленого зразка кожна окремо. Земельні ділянки, які їхні власники або інші особи будуть використовувати єдиним масивом, закріплюються межовими знаками встановленого зразка лише по периметру єдиного масиву.

В кожному з випадків отримання правовстановлюючого документа і встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) передбачено в інтересах землевласника (землекористувача) з метою попередження спорів щодо встановлення спільної межі чи меж з іншими власниками (землекори-стувачами). Спори, як правило, не виникають, коли сусіди мають правовстановлюючі документи на свої земельні ділянки та встановлені в натурі межі і, таким чином, можуть підтвердити свої права на спірну частину земельної ді¬лянки. У випадку ж відсутності в особи документа, що посвідчує її право на земельну ділянку, встановлених меж (при фактичному користуванні) особа, в разі виникнення спору із сусідом щодо встановлення спільної (суміжної) межі, не матиме реальної можливості захистити свої права чи інтереси навіть у судовому порядку.

Окремо про межу

Слід зауважити, що відповідно до чинного земельного законодавства, основою для визначення меж земельної ділянки є дані земельно-кадастрової документації. При оформленні права на земельну ділянку проводиться комплекс робіт (кадастрова зйомка), які включають, у тому числі, погодження меж ділянки з суміжними власниками та землекористувачами. Роботи зі встановлення меж земельних ділянок відбуваються відповідно до Інструкції про встановлення (відновлення) меж земельних ділянок на місцевості та закріплення їх межовими знаками, затвердженої наказом Держкомзему України від 18.05.2010 № 376.

Згідно з даною Інструкцією закріплення межовими знаками меж земельної ділянки на місцевості здійснюється виконавцем робіт (має в своєму складі сертифікованих інженерів-землевпорядників), у присутності власника (користувача) земельної ділянки та власників (користувачів) суміжних земельних ділянок або уповноважених ними осіб. Попередження власників (користувачів) суміжних земельних ділянок про дату і час проведення робіт із закріплення межовими знаками меж земельної ділянки на місцевості здійснюється виконавцем завчасно, не пізніше ніж за п’ять робочих днів до початку цих робіт.

Після виконання робіт із встановлення меж земельної ділянки на місцевості та закріплення їх межовими знаками обов’язково складається акт прийому-передачі межових знаків на зберігання, який містить підписи суміжних землевласників (землекористувачів). Цей акт є невід’ємною складовою землевпорядної документації про відведення земельної ділянки. Таким чином, власники земельних ділянок та землекористувачі не мають права самостійно визначати чи змінювати межі земельної ділянки, оскільки такі протиправні дії приведуть до порушення прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів.

Якщо ж під впливом часу встановлені межі зникли, перемістились або стали невиразними, власник земельної ділянки має право вимагати від власника сусідньої земельної ділянки відновлення межових знаків, або встановлення твердих меж.

Спільні межі між сусідніми земельними ділянками

Відповідно до ст. 106 ЗК України власник земельної ділянки має право вимагати від власника сусідньої земельної ділянки сприяння встановленню твердих меж, а також відновленню межових знаків у випадках, коли вони зникли, перемісти¬лись або стали невиразними. Встановлення меж земельної ділянки в натурі ре¬гулюється чинним законодавством.

Відповідно до ч. 1 ст. 108 ЗК України, коли сусідні земельні ділянки відокремле¬ні рослинною смугою, стежкою, рівчаком, каналом, стіною, парканом або іншою спорудою, то власники цих ділянок мають право на їх спільне вико¬ристання, якщо зовнішні ознаки не вказують на те, що споруда належить ли¬ше одному з сусідів. Також ч. 2 ст. 108 ЗК України вказує, що власники сусідніх земельних ділянок можуть користува¬тися межовими спорудами спільно за домовленістю між ними (вважаємо, що в такому випадку, власники повинні скласти відповідний договір про поря¬док користування межовими спорудами, де доцільно визначити й несення витрат на утримання споруди в належному стані). До того часу, поки один із сусідів зацікавлений у подальшому існуванні спільної межової споруди, вона не може бути ліквідована або змінена без його згоди. За знищення межових знаків передбачена відповідальність (ст. 56 «Знищення межових знаків» Кодексу України про адміністративні правопорушення).

Накладення меж земельних ділянок

З часу відновлення в Україні в 1992 р. інституту права приватної власності на землю і до 1 січня 2013 р. основним документом, який посвідчував право власності на земельні ділянки, був державний акт на право власності на землю. Його видачі передувало оформлення землевпорядної документації. При цьому, в перші роки оформлення відповідних прав громадян на землю землевпорядна документація складалася виключно в паперовій формі. І лише з липня 2003 р. при оформленні права власності на землю було започатковано складання землевпорядної документації на новостворені земельні ділянки поряд з паперовою і в електронній формі на магнітних носіях. Як наслідок, через те, що в оцифрованому вигляді існує інформація про розміщення в просторі не всіх земель, право власності на які оформлене до складення землевпорядної документації в електронній формі, то окремі власники можуть стикнутися з невизнанням чи оспоренням належного їм права власності. Це пов’язано з тим, що траплялися випадки, коли геопросторове розташування ділянок визначалося без належної точності, так як окремі землевпорядні організації виконували свої роботи без виходу на місцевість та без прив’язки поворотних точок меж ділянок до пунктів національної геодезичної мережі.

Подібні випадки мали місце і в практиці під час реалізації положень постанови Кабінету Міністрів України № 844 від 05.08.2009 року «Деякі питання реалізації права власності на землю громадянами України» (втратила чинність), коли відбувалося оформлення землевпорядної документації за бюджетні кошти. Це пов’язано з тим, що у вищезгаданій постанові Кабміну при оформленні прав на землю стадія погодження меж суміжними землевласниками не передбачалася. Хоча зазначена стадія є обов’язковою при проведенні кадастрових зйомок та складанні технічної документації із землеустрою.

Наведені випадки й нині спричиняють виникнення неточностей у землевпорядній документації і, як наслідок, інколи це призводить до накладення земельних ділянок. Тобто, коли згідно двох або більше різних землевпорядних документів одна і та ж ділянка землі, розташована на певному відрізку, фактично займає територію іншої, як правило, сусідньої земельної ділянки.

Відомості про такі земельні ділянки неможливо внести до Державного земельного кадастру. Адже п. 6 ст. 24 Закону України «Про Державний земельний кадастр» встановлює як одну з підстав для відмови у здійсненні державної реєстрації земельної ділянки знаходження в межах земельної ділянки, яку передбачається зареєструвати, іншої земельної ділянки або її частини. При цьому, власник не зможе одержати кадастровий номер, необхідний при відчуженні земельної ділянки. Поруч із цим в договорах купівлі-продажу, міни, дарування і в договорах іпотеки з метою ідентифікації земельної ділянки обов’язково зазначається кадастровий номер. Це означає, що за відсутності такого номера особа не може повноцінно здійснювати розпорядження своєю власністю – продати, подарувати земельну ділянку або будівлю чи іншу споруду, розташовану на такій ділянці.

Розгляд земельного спору з питання добросусідства

Зі змісту ч. 2 ст. 144 Конституції України та ч. 10 ст. 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» вбачається, що рішення органів місцевого самоврядування та їх посадових осіб з мотивів їх невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними з ініціативи заінтересованих осіб в судовому порядку. Однак, як вважає Конституційний Суд України (мотивувальна частина рішення Конституційного Суду України від 16 квітня 2009 р. № 7-рп/2009 (справа про скасування актів органів місцевого самоврядування), це не позбавляє орган місцевого самоврядування права за власною ініціативою або ініціативою інших заінтересованих осіб змінити чи скасувати прийнятий ним правовий акт (у тому числі і з мотивів невідповідності Конституції чи законам України). Це означає, що заінтересована особа може звернутися до органу місцевого самоврядування з проханням (заявою) про скасування прийнятого ним раніше рішення, що порушує законні інтереси та права власника. І тоді не потрібно буде йти до суду. Але важливим в цій ситуації буде те, чи погоджуватиметься на скасування рішення власник суміжної земельної ділянки, інтереси якого воно зачіпатиме.

Відповідно до частини 3 статті 158 ЗК України органи місцевого самоврядування вирішують земельні спори у межах населених пунктів щодо меж земельних ділянок, що перебувають у власності і користуванні громадян, та додержання громадянами правил добросусідства, а також спори щодо розмежування меж районів у містах.

Земельні спори розглядаються органами місцевого самоврядування на підставі заяви однієї із сторін у тижневий строк з дня подання заяви (ч.1 ст.159 ЗК України).

Для об’єктивного розгляду спору, необхідне зібрання доказів, участь зацікавлених осіб, розгляд спору на місці тощо. Строки, визначені статтею 20 ЗУ «Про звернення громадян», згідно якої звернення розглядаються і вирішуються у термін не більше одного місяця від дня їх надходження, адже дія цього закону також поширюється на вказані відносини, оскільки регулює питання розгляду скарг та звернень громадян.

Кінцевим результатом розгляду спору у більшості випадків є прийняття рішення сесією відповідної ради, яка з питань земельних відносин скликається не рідше одного разу на місяць. У разі незгоди власників землі або землекористувачів з рішенням органів місцевого самоврядування, центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, спір вирішується у судовому порядку.

У разі, коли помилка в межах земельних ділянок виникла в процесі внесення відомостей до Державного земельного кадастру, то застосовуються правила підп. 2 п. 144 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою КМУ від 17.10.2012 року № 1051. Згідно із ним, якщо факт невідповідності відомостей Державного земельного кадастру інформації, що міститься в документах, які є підставою для внесення таких відомостей, підтверджено, то державний кадастровий реєстратор за допомогою програмного забезпечення державного земельного кадастру безоплатно виправляє допущену помилку.

Тому, за відсутності спору з приводу меж між суміжними землевласниками, один з них, звертається до органу місцевого самоврядування з проханням змінити або скасувати своє рішення. Після цього, особа здійснює переробку документів на право власності, звертаючись до землевпорядної організації та розробляючи технічну документації з землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі на місцевості, так як погодили сторони. Наступним кроком є внесення відомостей до Державного земельного кадастру та до правовстановлюючих документів на земельну ділянку згідно п. 4 перехідних положень Закону України «Про земельний кадастр». А у випадку помилки в процесі внесення відомостей до Державного земельного кадастру достатнім буде звернутися до державного кадастрового реєстратора для її виправлення.

Якщо ж між землевласниками існує спір, то питання щодо меж земельних ділянок вирішуватиметься у судовому порядку.

Отже, не зважаючи на те, що Земельним кодексом України передбачено можливість вирішення земельних спорів органами місцевого самоврядування чи органами виконавчої влади з питань земельних ресурсів, це не позбавляє осіб можливості безпосередньо звертатися до суду за вирішенням земельних спорів, що допоможе зекономити час та ресурси для захисту порушених прав та інтересів, оскільки на відміну від рішень органів місцевого самоврядування та органів виконавчої влади з питань земельних ресурсів, рішення суду є остаточними та підлягають примусовому виконанню.