Договір ренти

Нормативна база

• Цивільний кодекс України
• Постанова Пленуму Верховного Суду України від 16 квітня 2004 року № 7 "Про практику розгляду судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ"

Поняття договору ренти

'Договір ренти' - це домовленість сторін, згідно з якою одна сторона ('одержувач ренти') передає другій стороні ('платникові ренти') у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі.

Сторони договору

Сторонами договору ренти є одержувач і платник ренти. Як одержувачами, так і платниками ренти можуть бути будь-які фізичні і юридичні особи в межах їх цивільної праводієздатності. Платником ренти також може бути й держава в особі відповідних фінансових органів, наприклад, казни або фонду державного майна.

Одержувач ренти - це, як правило, особа, що відчужує майно у власність платника ренти взамін на виплату ренти. Одержувачем ренти також може бути й третя особа (вигодонабувач - бенефіціарій), на користь якої відчужувачем майна встановлено таке право вимоги (ст. 636 ЦК України). З моменту вираження третьою особою наміру скористатися своїм правом сторони, якщо інше не передбачено договором, законом або іншими правовими актами не можуть розірвати або змінити укладений договір ренти без згоди третьої особи.

Одержувачем ренти може бути будь-який правоздатний суб’єкт, у тому числі й громадянин іншої держави й особа без громадянства. Головне, щоб за ними національним і українським цивільним законодавством визнавалася цивільна правосуб’єктність у відповідній сфері майнового обороту. Видається, що можна навіть бути обмеженим у дієздатності й при цьому бути одержувачем ренти, оскільки для того, щоб скористатись правом на ренту, достатньо однієї правоздатності .

Одержувачем ренти може бути будь-яка юридична особа, яка здатна мати такі ж цивільні права та обов’язки (цивільну правоздатність), як і фізична особа, крім тих, які за своєю природою можуть належати людині. Головна вимога при цьому, щоб діяльність юридичних осіб не суперечила чинному законодавству.Одержувачем ренти може бути навіть та юридична особа, якій її уставом або положенням про неї взагалі заборонено відчужувати майно. Таку ренту на її користь може бути встановлено іншим відчужувачем майна шляхом укладення договору ренти на користь третьої особи .

Платник ренти - це особа, яка в обмін на одержане майно зобов’язана виплачувати ренту одержувачу ренти. Його особисте ставлення до переданого майна як до своєї власності покладає на нього обов’язок по виплаті ренти. Отже, платник ренти - це, як правило, власник майна, переданого під виплату ренти. Він має абсолютні правомочності власника, що обтяжені періодичним обов’язком виплати ренти.

Платником ренти не може бути фізична особа, яка в законному порядку визнана обмеженою в дієздатності або позбавлена дієздатності взагалі. У такому випадку одержувач ренти вправі вимагати припинення договору ренти шляхом його розірвання, так зазначає п. 3 ст. 740 ЦК України. Припинений договір ренти може бути відновлено тільки за умови відміни спірного рішення суду або винесення нового рішення про скасування обмеження дієздатності. Після винесення судом рішення про обмеження чи позбавлення фізичної особи в дієздатності вона знову вправі укладати договір ренти. Отже, платником ренти може бути будь-яка фізична особа, що досягла віку 14 років і не обмежена або не позбавлена дієздатності[1]. Платниками ренти серед юридичних осіб можуть бути ті організації, які вправі від свого імені й на умовах самостійної майнової відповідальності набувати майно за договором ренти взамін на виплату ренти. Перш за все- це комерційні юридичні особи й, разом із тим, це некомерційні юридичні особи.

Платником ренти також може бути юридична особа, єдиним власником якої є держава або одна фізична особа. У всіх випадках юридична особа набуває цивільних прав та бере на себе цивільні обов'язки за договором ренти через свої органи, які діють відповідно до закону або установчих документів, якщо іншого не встановлено законом[17;11].

Фізичні та юридичні особи вправі вільно обирати різновид договору ренти, у якому вони бажають взяти участь, за умови, що особливості їх індивідуального й правового статусу дозволяють це робити. Так, наприклад, у строковому договорі довічної ренти одержувачем ренти може бути тільки фізична особа. Участь юридичних осіб у тому чи іншому різновиді договору ренти залежить від їх праводієздатності.

Істотні умови договору

Предмет: не вилучене із цивільного обороту майно (рухоме та нерухоме).
Майном як особливим об'єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки. Під виплату ренти можлива передача нерухомого майна, майнових прав, інформації, результатів діяльності надання послуг тощо. Сторони в договорі повинні зазначити майно, що передається під виплату ренти, із зазначенням характеристик та ознак з метою ідентифікації (стаття 190 Цивільного кодексу України).

Ціна: для встановлення необхідно попередньо провести оцінку вартості майна, що передається під виплату ренти (наприклад, якщо предметом договору є земельна ділянка, необхідно провести експертну грошову оцінку землі відповідно до Закону України «Про оренду земель»).

Розмір і форма рентних платежів: визначаються на розсуд сторін і не залежить від вартості переданого майна.
Договором може бути передбачена виплата ренти шляхом передання речей, виконання робіт або надання послуг, які за своєю вартістю повинні відповідати грошовій сумі ренти. Не виключена можливість встановлення сторонами змішаної суми ренти, яка поряд з виплатою грошових коштів може передбачати надання утримання в натурі. Розмір ренти встановлюється договором. Мінімальним розміром рентних платежів у договорі ренти грошових сум є облікова ставка Національного банку України.

Строк виплати ренти: може бути встановлений обов'язок платника виплачувати ренту протягом встановленого строку або безстроково.
У випадку, якщо договором ренти встановлено, що одержувач ренти передає майно у власність платника ренти за плату, до відносин сторін щодо передання майна застосовуються загальні положення про договір купівлі-продажу, якщо майно передається безоплатно – положення про договір дарування.
Особливістю договору ренти є те, що майно, яке передається під виплату ренти, одразу ж переходить у власність платника ренти, який вправі відчужувати його після отримання згоди одержувача ренти, а одержувач ренти взамін переданого ним за договором майна отримує довгострокове зобов'язання з боку платника по виплаті ренти.

Форма укладання договору

Договір ренти обов'язково укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню (зразки договору безстрокової ренти та договору ренти за плату). Крім того, договір про передачу нерухомого майна під виплату ренти підлягає державній реєстрації у зв'язку з тим, що правочини, пов'язані з відчуженням нерухомого майна, підлягають обов'язковій державній реєстрації відповідно до статті 182, 210 Цивільного кодексу України.

Відповідальність за прострочення виплати ренти

За прострочення виплати ренти платник ренти сплачує одержувачеві ренти проценти (стаття 736 Цивільного кодексу України).
У випадку, якщо сторони договору ренти не визначили розмір процентів, які підлягають сплаті за прострочення виплати ренти, для боржника наступає відповідальність за невиконання грошового зобов'язання, передбачена частиною другою статті 625 Цивільного кодексу України.

Право платника безстрокової ренти на відмову від договору ренти

Платник безстрокової ренти має право відмовитися від договору ренти (стаття 739 Цивільного кодексу України). Умова договору, відповідно до якої платник безстрокової ренти не може відмовитися від договору ренти, є нікчемною. Договором ренти можуть бути встановлені умови здійснення платником безстрокової ренти відмови від договору ренти. Договір ренти припиняється після спливу трьох місяців від дня одержання одержувачем ренти письмової відмови платника безстрокової ренти від договору за умови повного розрахунку між ними.
Сторони договору ренти залишають за собою право встановити умови, відповідно до яких платник безстрокової ренти має право відмовитися від подальшого виконання зобов'язання. Зобов'язання з виплати ренти може бути припинене у випадку досягнення сторонами договору згоди про розірвання договору.

Право одержувача безстрокової ренти на розірвання договору ренти

Одержувач безстрокової ренти має право вимагати розірвання договору ренти у разі, якщо:
1) платник безстрокової ренти прострочив її виплату більш як на один рік;
2) платник безстрокової ренти порушив свої зобов'язання щодо забезпечення виплати ренти;
3) платник безстрокової ренти визнаний неплатоспроможним або виникли інші обставини, які явно свідчать про неможливість виплати ним ренти у розмірі і в строки, що встановлені договором (неплатоспроможність боржника або наявність обставин, які явно свідчать про неможливість виплати ним ренти у розмірі і в строки, що встановлені договором, як правило, повинні бути встановлені рішенням суду).
Перелік підстав, що дають право одержувачу ренти розірвати договір ренти в односторонньому порядку, носить не виключний характер і може бути розширений угодою сторін. Зокрема, договір ренти може додатково вказувати на такі випадки, як перехід обтяженого рентою майна до іншої особи, суттєва зміна складу, якості чи призначення майна, що передане під виплату безстрокової ренти, виїзд платника безстрокової ренти на постійне місце проживання за кордон тощо.

Розрахунки між сторонами у разі розірвання договору

Розрахунки за договором ренти у випадку його розірвання здійснюються наступним чином:

1. якщо договором ренти не встановлені правові наслідки розірвання договору ренти, розрахунки провадяться залежно від того, чи майно було передано у власність платника ренти за плату чи безоплатно.
2. якщо майно було передано у власність платника ренти безоплатно, у разі розірвання договору ренти одержувач ренти має право вимагати від платника ренти виплати річної суми ренти.
3. якщо майно було передано у власність платника ренти за плату, одержувач ренти має право вимагати від платника ренти виплати річної суми ренти та вартості переданого майна.

На практиці встановлюються правила про викупну ціну ренти, яку сторони повинні самостійно визначити у договорі. У випадку, якщо сторони умову про викупну ціну ренти не погодили, частини два та три статті 714 Цивільного кодексу України встановлюють правила її визначення, в залежності від того, чи платно було придбане майно, що виступає предметом ренти.

Ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого під виплату ренти

Безстрокова рента:ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження майна несе платник рента. Водночас, платник має право вимагати відповідно припинення зобов'язання щодо виплати ренти або зміни умов її виплати.

Строкова рента: при випадковому знищенні або випадковому пошкодженні майна, переданого під виплату ренти на певний строк, платник ренти не звільняється від обов'язку виплачувати її до закінчення строку виплати ренти на умовах, встановлених договором ренти.