Договір міни земельної ділянки

Нормативна база

• Цивільний кодекс України
• Земельний кодекс України
• Декрет Кабінету Міністрів України від 21 січня 1993 року № 7-93 «Про державне мито»
• Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затверджений наказом Міністерства юстиції України від 22 лютого 2012 року № 296/5

Поняття договору міни

Відповідно до статті 715 Цивільного кодексу України за договором міни (бартеру) кожна із сторін зобов’язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар.
Кожна із сторін договору міни є продавцем того товару, який він передає в обмін, і покупцем товару, який він одержує взамін.
Договором може бути встановлена доплата за товар більшої вартості, що обмінюється на товар меншої вартості.
Право власності на обмінювані товари переходить до сторін одночасно після виконання зобов’язань щодо передання майна обома сторонами, якщо інше не встановлено договором або законом.
Договором може бути встановлений обмін майна на роботи (послуги).
Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору міни.

Набуття права власності на земельні ділянки

Згідно з статтею 131 Земельного кодексу України  громадяни та юридичні особи України, а також територіальні громади та держава мають право набувати у власність земельні ділянки на підставі міни, ренти, дарування, успадкування та інших цивільно-правових угод.

Укладання таких угод здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог цього кодексу.

Предмет договору міни

Предметом договору міни можуть бути земельні ділянки, які надані для ведення особистого селянського господарства, присадибні земельні ділянки, ділянки для садівництва, дачного та гаражного будівництва.
Що стосується земель сільськогосподарського призначення, зокрема земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, то в Україні продовжує діяти запроваджений сімнадцять років тому мораторій на відчуження в будь-який спосіб вказаних земель. А саме пунктом 15 Перехідних положень Земельного кодексу України встановлено: «До набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2020 року, не допускається: а) купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб; б) купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну (міни) земельної ділянки на іншу земельну ділянку з однаковою нормативною грошовою оцінкою або різниця між нормативними грошовими оцінками яких становить не більше 10 відсотків та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб, а також крім зміни цільового призначення (використання) земельних ділянок з метою їх надання інвесторам - учасникам угод про розподіл продукції для здійснення діяльності за такими угодами.

Купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами "а" та "б" цього пункту, запроваджується за умови набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2020 року, в порядку, визначеному цим Законом. Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами "а" та "б" цього пункту, в частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення)».

Заборона на відчуження земельних ділянок, яка встановлена пунктом 15 Перехідних положень Земельного кодексу України , поширюється на укладення договорів міни зе­мельними ділянками не усіх категорій.  Це означає, що власники землі мо­жуть безперешкодно укладати договори міни земельних ділянок, наданих для ведення особистого селянського господарства, присадибні земельні ді­лянки, ділянки для садівництва, дачного та гаражного будівництва.

Також слід пам'ятати, що не може бути предметом договору міни земель­на частка (пай), тобто майнове право власника такої частки (паю) на отри­мання (виділення в натурі) земельної ділянки певної вартості, місце розта­шування та фактичний розмір якої є невідомими.

Вимоги щодо укладення договору міни земельної ділянки

Укладання договорів міни земельних ділянок здійснюється відповідно до положень Цивільного кодексу України з урахуванням вимог, визначених статтею 132 Земельного кодексу України, а саме  угоди про перехід права власності на земельні ділянки укладаються в письмовій формі та нотаріально посвідчуються. Угоди повинні містити:

а) назву сторін (прізвище, ім'я та по батькові громадянина, назва юридичної особи);

б) вид угоди;

в) предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо);

г) документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку;

ґ) відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки;

д) відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо);

е) договірну ціну;

є) права та обов'язки сторін;

ж) кадастровий номер земельної ділянки;

з) момент переходу права власності на земельну ділянку.

Згідно із статті 715 Цивільного кодексу України за договором міни кожна із сторін зобов'язується пе­редати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар. Предме­том договору міни можуть бути земельні ділянки, які належать громадянам на праві власності, мають установлені межі та певне місце розташування.

Слід зазначити, статтею 716 Цивільного кодексу України передбачено , що до договорів міни застосо­вуються загальні положення про купівлю-продаж, положення про договір поставки, договір контрактації або інші договори, елементи яких містяться в договорі міни, якщо це не суперечить суті зобов'язання.

Договори міни земельними ділянками, які укладено з порушенням встанов­леного законом порядку обміну, визнаються недійсними за рішенням суду.

За укладення правочинів з порушенням земельного законодавства грома­дяни та юридичні особи несуть цивільну, адміністративну або кримінальну відповідальність відповідно до законодавства.

Відповідно до вимог чинного законодавства у договорі про перехід права власності на земельну ділянку зазначається вартість земельної ділянки, що обмінюється.

Визначення вартості земельних ділянок необхідно для того, щоб встано­вити, чи є їх вартість рівноцінною. Також, слід мати на увазі, що це є вимо­гою Цивільного і Земельного кодексів України.

Нормативно грошова оцінка земельної ділянки

Перед укладенням договору міни земельної ділянки проводиться норматив­на грошова оцінка земельної ділянки, яка застосовується для справляння дер­жавного мита при укладенні угод та експертна грошова оцінка земельної ділян­ки, яка застосовується для встановлення дійсної вартості земельної ділянки.

Розробниками технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок є юридичні особи, що володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та у складі яких працює за основним місцем роботи не менше двох сертифікованих інженерів-землевпорядників, які є відповідальними за якість робіт із землеустрою.

Міна земельної ділянки на інше майно

Чинний Земельний кодекс України не містить заборони щодо виду товару, на який саме можуть обмінюватись земельні ділянки: тільки на рівноцінні земельні ділянки чи на будь-яке інше майно.

Разом з тим, частина 3 статті 715 Цивільного кодексу України передбачає, що договором міни може бути встано­влена доплата за товар більшої вартості, що обмінюється на товар меншої вартості. Поруч з цим, частиною 4 цієї ж статті передбачено можливість обміну майна на роботи (послуги). Це означає, що згідно чинного Цивільного кодексу України земельну ді­лянку можна обміняти на іншу земельну ділянку (не обов'язково рівноцін­ну), будь-який інший товар, роботи (послуги).

Перехід права власності на обмінювані зе­мельні ділянки та/чи інше майно

Право власності на обмінювані товари переходить до сторін одночасно після виконання зобов'язань щодо передання майна обома сторонами, якщо інше не встановлено договором або законом. Тобто при проведенні міни пе­редбачена одночасність виникнення права власності на обмінювані товари в обох сторін, незалежно від того, хто отримав товар в своє розпорядження ра­ніше. Право власності виникає після останньої за часом передачі товару, а не за першою подією.

Державне мито за нотаріальне посвід­чення договору міни земельної ділянки

Відповідно до Декрету Кабінету Міністрів України від 21 січня 1993 року № 7-93 «Про державне мито» за посвідчення договорів відчуження земельних ділянок, які перебувають у власності громадянина, що здійснює таке відчуження стягу­ється державне мито у розмірі 1 % від суми договору, але не менше од­ного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян, тобто 17 грн.

Від сплати державного мита звільняються лише громадяни, власники зе­мельних часток (паїв), яким виділили в натурі (на місцевості) земельні ділян­ки, при посвідченні договорів міни земельних ділянок (пункт 45 частини першої статті 4 Декрету Кабінету Міністрів України від 21 січня 1993 року № 7-93 «Про державне мито»).