Порядок визнання жилої будівлі аварійною (непридатною для проживання): відмінності між версіями

Матеріал з WikiLegalAid
(Створена сторінка: == Загальне == В Україні велика кількість об'єктів вторинного житлового фонду. Часто ці...)
 
Немає опису редагування
 
(Не показані 13 проміжних версій 6 користувачів)
Рядок 1: Рядок 1:
== Загальне ==  
== Нормативна база ==
* [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/5464-10 Житловий кодекс України]
* [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/main/280/97-%D0%B2%D1%80 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні"]
* [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/189-84-%D0%BF Положення про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання, затверджене постановою Ради Міністрів Української РСР від 26 квітня 1984 року № 189 (далі - Положення)]
* [https://zakon.rada.gov.ua/rada/show/v0021662-09#Text СОУ ЖКГ 75.11-35077234.0015:2009 Житлові будинки. Правила визначення фізичного зносу житлових будинків, затверджений наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 03 лютого 2009 року № 21 (далі - Стандарт)]
* [https://zakon.rada.gov.ua/rada/show/v-213662-10 Лист Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 26 лютого 2010 року № 12/20-11-213] 


В Україні велика кількість об'єктів вторинного житлового фонду. Часто ці будови через тривалу експлуатацію стають аварійними. Жити в таких умовах стає небезпечно, і власникам доводиться діяти.
== Загальна інформація  ==
Аварійний будинок — будинок, стан якого вимагає подальшого припинення його експлуатації заради безпечного проживання людей.<br />


Під час обстеження стану жилих будинків на предмет аварійності  перевіряються:<br />
'''Аварійна будівля''' - житловий будинок, у якого надземні конструктивні елементи, фундамент (або будинок загалом) не відповідають вимогам безпечної експлуатації або частково зруйновані та фізичне зношування грошовому розрахунку) будинку становить 81 – 100%.
а) двір будинку та елементи його благоустрою; <br />
б) фундаменти, підвали; <br />
в) стіни та елементи фасадів (балкони, еркери, карнизи тощо); <br />
г) стикові з’єднання у великопанельних жилих будинках; <br />
д) дах будинку та обладнання на ньому (димові та вентиляційні канали та інше); <br />
е) ліфти та їх обладнання; <br />
є) поверхи жилого будинку, включаючи їх конструкції;<br />
ж) інженерне обладнання.<br />


Відповідно до [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/main/280/97-%D0%B2%D1%80 статті 30 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні"] питання щодо управління об'єктами житлово-комунального господарства, що перебувають у комунальній власності відповідних територіальних громад, забезпечення їх належного утримання та ефективної експлуатації, необхідного рівня та якості послуг населенню належать до повноважень органів місцевого самоврядування.
''Фізичний знос'' визначається за СОУ ЖКГ 2009 р.Відповідно до цього стандарту, фізичний знос - це втрата вартості будинку в порівнянні з вартістю нового будинку зумовлена ​​частковою або повною втратою первісних технічних та технологічних якостей його елементів. Під фізичним зносом конструкцій, технічних пристроїв та будівель загалом мається на увазі втрата ними початкових техніко-експлуатаційних показників (міцності, стійкості, надійності тощо) внаслідок дії природно-кліматичних, технічних факторів та життєдіяльності людини. Величина фізичного зношування елементів будинку визначається візуальним обстеженням з використанням деяких механізмів. В окремих випадках допускається можливість розкриття окремих конструктивних елементів – силами власника чи експлуатаційної організації. У СОУ ЖКГ 2009 надано низку таблиць, у яких чітко прописано, у яких випадках фізичне зношування дорівнює 0-20%, у яких 21-40%, при яких 41-60%, 61-80%, ну а при яких і зовсім - непридатний – 81-100%. Є окремі таблиці для різних елементів житла - фундаментів, для печей, стін, дахів, перегородок, сходів тощо, і кожен елемент має свою питому вагу, для кінцевого висновку про аварійність будинку


Питання визначення технічного стану житлових будинків також належить до повноважень місцевих органів влади. Вони самостійно на підставі результатів комісійного обстеження житлових будинків визначають будинки, які підлягатимуть реконструкції чи знесенню. Рішення стосовно непридатності житлового будинку (житлового приміщення) для проживання (в тому числі у зв'язку з аварійним станом конструктивних елементів), про використання непридатного для проживання житлового будинку (житлового приміщення) з іншою метою (переведення у нежитловий фонд) або про знесення цього будинку приймаються відповідною місцевою радою на основі висновку комісії.
'''Порядок визнання будинку аварійним'''
Постанова №189 регулює порядок проведення огляду житлових будинків, щодо їхньої аварійності (непридатності для проживання). Під час огляду перевіряється:
# двір будинку та елементи його благоустрою;
# фундаменти, підвали;
# стіни та елементи фасадів (балкони, еркери, карнизи тощо);
# стикові з'єднання у великопанельних житлових будинках;
# дах будинку та обладнання на ньому (димові та вентиляційні канали тощо);
# ліфти та їхнє обладнання;
# поверхи житлового будинку, включаючи їхні конструкції;
# інженерне обладнання (пункт 2 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/189-84-%D0%BF Положення]).
Так, згідно з пункту 3 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/189-84-%D0%BF#Text Положення] обстеження стану жилих будинків провадиться інженерно-технічними працівниками житлово-експлуатаційних організацій за участю громадськості. У разі необхідності до обстеження стану жилих будинків залучаються фахівці проектних і науконо-дослідних організацій та органів і закладів санітарно-епідеміологічної служби.


Якщо експлуатація   будинків   відомчого  або   громадського житлового    фонду   здійснюється    безпосередньо    відповідним підприємством, установою, організацією, то обстеження цих будинків за  клопотанням   такого   підприємства,   установи, організації здійснюється житлово-експлуатаційною  організацією,   визначеною виконавчим комітетом місцевої Ради народних депутатів.


== Нормативно-правова база ==
Відповідно до [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/main/280/97-%D0%B2%D1%80 статті 30 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні"] питання щодо управління об'єктами житлово-комунального господарства, що перебувають у комунальній власності відповідних територіальних громад, забезпечення їх належного утримання та ефективної експлуатації, необхідного рівня та якості послуг населенню належать до повноважень органів місцевого самоврядування.
 
- [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/5464-10 Житловий кодекс УРСР]<br />
- [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/main/280/97-%D0%B2%D1%80 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні"]<br />
- [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/189-84-%D0%BF Положення про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання, затверджене постановою Ради Міністрів УРСР від 26.04.84 N 189]<br />
- [http://uazakon.com/big/text1072/pg1.htm Наказ Державного комітету України по житлово-комунальному господарству №52 від 02.07.1993 р. «Про затвердження Правил оцінки фізичного зносу жилих будинків»]<br />
- [http://online.budstandart.com/ua/catalog/doc-page?id_doc=24889 Наказ від 03.02.2009 № 21 Про затвердження СОУ ЖКГ 75.11-35077234.0015:2009 Житлові будинки. Правила визначення фізичного зносу житлових будинків]<br />


== Фізичний знос житлових будинків ==  
== Фізичний знос житлових будинків ==  


Під фізичним зносом конструкцій, технічних пристроїв і будинків у цілому мається на увазі втрата ними первісних техніко-експлуатаційних показників (міцності, стійкості, надійності і т. ін.) внаслідок дії природно - кліматичних, технічних факторів та життєдіяльності людини.
'''Фізичний знос''' -  втрата вартості будинку порівняно з вартістю нового будинку, зумовлена частковою або повною втратою первісних технічних та технологічних якостей його елементів ([https://docs.google.com/document/d/173p9oQ9KiM7fwFeQPMMfoJQb8oq1_ntA/edit?usp=drive_link&ouid=108485453809394847258&rtpof=true&sd=true пункт 3.3. розділу 3 Стандарту]).


'''''Приблизна шкала оцінки зносу елементів будинку'''''
Під <u>фізичним зносом конструкцій, технічних пристроїв і будинків у цілому</u> мається на увазі втрата ними первісних техніко-експлуатаційних показників (міцності, стійкості, надійності і т. ін.) внаслідок дії природно - кліматичних, технічних факторів та життєдіяльності людини ([https://docs.google.com/document/d/173p9oQ9KiM7fwFeQPMMfoJQb8oq1_ntA/edit?usp=drive_link&ouid=108485453809394847258&rtpof=true&sd=true пункт 4.5. розділу 4 Стандарту]).
{| class="wikitable"
{| class="wikitable"
! colspan="3" |<big>Приблизна шкала оцінки зносу елементів будинку</big>
|-
|-
! фізичний знос % !! Оцінка технічного стану !! Загальна характеристика технічного стану
! фізичний знос % !! Оцінка технічного стану !! Загальна характеристика технічного стану
Рядок 48: Рядок 50:


== Порядок визнання житлового будинку непридатним для проживання або аварійним==
== Порядок визнання житлового будинку непридатним для проживання або аварійним==
<u>Визнання будинку аварійним</u> – це складна технічна процедура, яка незмінно призводить до розселення мешканців.
Визнання жилого будинку непридатним для проживання врегульовано [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/5464-10#n51 статтею 7 Житлового кодексу України] та [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/189-84-%D0%BF#Text Положенням].
Щоб будинок був визнаний непридатним для проживання в ньому має бути виявлено наявність шкідливих факторів навколишнього середовища, які впливають на здоров'я людини або його життя.
'''Підстави для визнання житлового будинку аварійним:'''
# Погіршення стану несучих і другорядних конструкцій, пов'язане з техногенними або природними катаклізмами, якщо, звичайно, руйнування не можуть бути усунені, а цілісність споруди відновлена;
# Зміни у мікрокліматі житлового приміщення;
# Руйнування будівлі через фізичне зношування;
# Відсутність інженерних комунікаційбез яких неможлива нормальна життєдіяльність;
# Сильне осідання багатоквартирного будинку: половина першого поверху знаходиться нижче за рівень землі;
# Перевищення допустимого рівня шуму у приміщенні;
# Спорудження розташовується в районі постійних затоплень, які не можуть бути усунені та запобігані жодним діям спеціальних комунальних служб.
Непридатні для проживання жилі будинки і жилі приміщення переобладнуються для використання в інших цілях або такі будинки зносяться за рішенням виконавчого комітету обласної, міської (міста республіканського підпорядкування) Ради народних депутатів.
Непридатні для проживання жилі приміщення в будинках житлово-будівельних кооперативів може бути переобладнено в нежилі за рішенням загальних зборів членів кооперативу, затвердженим виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів.


Визнання житлового будинку непридатним для проживання врегульовано [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/5464-10 статтею 7 Житлового кодексу Української РСР] та [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/189-84-%D0%BF Положенням про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання (далі - Положення)], затвердженим постановою Ради Міністрів УРСР від 26.04.84 N 189. Обстеження житлових будинків (приміщень) проводиться інженерно-технічними працівниками житлово-експлуатаційних організацій за участю представників громадськості. У разі необхідності до обстеження залучаються фахівці проектних і науково-дослідних організацій та органів і закладів санітарно-епідеміологічної служби.<br />
Порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання встановлюється Кабінетом Міністрів України.  
Щоб визнати будинок непридатним для проживання, необхідно дотримання відповідної процедури.


=== Знаходження власника ===
=== Алгоритм дій: ===
→ Мешканці житлового будинку мають звернутися із заявою про обстеження будинку (бажано колективно) до власника (балансоутримувача) будинку.
Для початку необхідно знайти власника (балансоутримувача) будинку, якщо він знаходиться не в комунальній власності населеного пункту. Найчастіше такі аварійні будинки знаходяться у володінні промислових підприємств та інших юридичних осіб. <br />


'''Питання про визнання житла аварійним і підлягає знесенню можуть підняти лише власники житла або органи влади, які контролюють житлові права населення'''.<br />
→ Власник (балансоутримувач) будинку звертається до <u>виконавчих органів сільських, селищних, міських рад</u> з проханням щодо обстеження стану житлового будинку.


Якщо під час планових або позапланових обстежень цих будинків виявиться їхня невідповідність санітарним і технічним вимогам, які можна й доцільно ліквідувати шляхом проведення капітального ремонту, житлово-експлуатаційна організація, у віданні якої перебуває житловий фонд, повинна позитивно вирішити питання про проведення такого ремонту.
→ Для  обстеження стану жилих будинків,    виконавчий комітет  відповідної місцевої  Ради народних  депутатів  призначає комісію  в  такому складі:  заступник голови  виконавчого  комітету місцевої   Ради (голова   комісії),  начальник   управління  (відділу) житлового (комунального) господарства виконавчого  комітету  місцевої Ради (заступник   голови   комісії), представник  органу  або закладу санітарно-епідеміологічної    служби,     представник     відділу (управління)  у справах  будівництва  і архітектури  виконавчого комітету місцевої Ради або районний архітектор, представник органу державного  пожежного нагляду,  депутат  місцевої Ради,  інженер житлово-експлуатаційної    організації     (секретар     комісії), представник громадського будинкового комітету. При обстеженні   стану   жилих  будинків    відомчого    або громадського  житлового фонду до складу комісії включається також представник органу, який здійснює управління відповідним фондом. Також до складу комісії можуть бути залучені в установленому порядку фахівці проектних, науково-дослідних та інших організацій.


=== Збір і подання документів ===
→ Обстеження стану жилих будинків провадиться інженерно-технічними працівниками '''житлово-експлуатаційних організацій''' за участю представників громадськості.


У разі неможливості й недоцільності проведення капітального ремонту житлово-експлуатаційна організація вносить до уповноваженого органу пропозицію про визнання жилого будинку таким, що не відповідає санітарним і технічним вимогам і є непридатним для проживання. При цьому додаються такі документи:<br />
Якщо під час планових або позапланових обстежень цих будинків виявиться їхня невідповідність санітарним і технічним вимогам, які можна й доцільно ліквідувати шляхом <u>проведення капітального ремонту</u>, житлово-експлуатаційна організація, у віданні якої перебуває житловий фонд, повинна позитивно вирішити питання про проведення такого ремонту (пункт 5 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/189-84-%D0%BF Положення]).
1) акт обстеження стану жилого будинку з відповідним висновком;<br />
2) технічний паспорт жилого будинку з даними про його фізичну зношеність;<br />
3) висновок проектної або науково-дослідної організації (у разі необхідності) щодо технічного стану жилого будинку та про неможливість або недоцільність проведення капітального ремонту будинку;<br />
4) висновок органу або закладу санітарно-епідеміологічної служби щодо відповідності жилого будинку санітарним нормам.


Якщо ж громадяни самотужки займаються питанням визнання їх будинку аварійним, їм необхідно написати заяву з проханням визнати будинок аварійним. <br />
→ У<u> разі неможливості й недоцільності проведення капітального ремонту житлово-експлуатаційна організація вносить до уповноваженого органу '''пропозицію''' про визнання жилого будинку таким, що не відповідає санітарним і технічним вимогам і є непридатним для проживання та <u>додаються документи</u>:</u>
Для цього буде потрібно зібрати підписи всіх власників і тих, хто проживає або орендує там квартиру. До нього підкріплюються нотаріально завірені копії правовстановлюючих документів на житло, техпаспорти житлових приміщень.
# акт обстеження стану жилого будинку з відповідним висновком;
Заява подається до місцевих органів влади, які в свою чергу створюють міжвідомчу комісію. Вона складається з представників адміністрації, експертів контрольних і наглядових органів, працівників проектно-вишукувальних інститутів.<br />
# технічний паспорт жилого будинку з даними про його фізичну зношеність;
Додатково можна звернутися в усі контролюючі інстанції і до сертифікованих працівників у будівельних компаніях, які зможуть в якості платної послуги оцінити аварійність приміщення. Це може в подальшому вплинути на рішення спеціальної комісії.  
# висновок проектної або науково-дослідної організації (у разі необхідності) щодо технічного стану жилого будинку та про неможливість або недоцільність проведення капітального ремонту будинку;
# висновок органу або закладу санітарно-епідеміологічної служби щодо відповідності жилого будинку санітарним нормам.
→ <u>Для обстеження стану житлових будинків  виконавчий комітет відповідної місцевої ради призначає спеціальну міжвідомчу комісію, яка:</u>
* розглядає подані житлово-експлуатаційною організацією документи;
* обстежує стан жилого будинку (жилого приміщення) та складає  акт обстеження технічного стану будинку;
* перевіряє  обгрунтованість  висновків про неможливість або недоцільність  проведення  капітального  ремонту  жилого будинку (жилого приміщення). У випадках,  коли  за  висновком  комісії  виявлені  під  час обстеження  стану  жилого  будинку  (жилого  приміщення) негативні фактори можуть бути усунені шляхом проведення капітального ремонту будинку (приміщення), матеріали обстеження передаються житлово-експлуатаційній організації для проведення в установленому порядку необхідного ремонту;
* встановлює причини незадовільного стану жилого будинку (жилого  приміщення)  і при наявності вини в цьому службових осіб ставить питання про притягнення їх до відповідальності;
* при визнанні жилого будинку (жилого приміщення) непридатним для проживання (аварійним) вносить виконавчому комітетові місцевої ради пропозицію з проектом відповідного рішення (пункт 7 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/189-84-%D0%BF Положення]).
→ Виконавчий комітет відповідної  місцевої  ради  розглядає  подані  комісією матеріали і приймає '''рішення щодо придатності жилого будинку''' (жилого приміщення) для проживання (пункт 8 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/189-84-%D0%BF Положення]).


=== Обстеження будинку спеціальною комісією ===
→''' Якщо будинок визнано аварійним'''
Розрізняють різні типи житлового фонду. РК, у статті 4, розрізняє:
* державний житловий фонд: житлові будинки та житлові приміщення у будинках, що належать державі;
* громадський житловий фонд: житлові будинки та житлові приміщення у будинках, що належать кооперативним організаціям, їхнім об'єднанням, профспілковим та іншим громадським організаціям;
* фонд житлово-будівельних кооперативів: житлові будинки, що належать до житлово-будівельних кооперативів;
''приватний житловий фонд'': житлові будинки (частини будинків); квартири, що належать громадянам на праві приватної власності;


Для обстеження стану будинків призначається комісія. <br />
''житловий фонд соціального призначення'': квартири у багатоквартирних житлових будинках, садибні (одноквартирні) житлові будинки, а також житлові приміщення в інших будівлях усіх форм власності, які надаються громадянам, які відповідно до закону потребують соціального захисту.
Від того, до якого саме житлового фонду віднесено будинок і залежить, хто відповідальний за нормальний технічний стан будинку, та хто зобов'язаний проводити аналіз його придатності, ремонт та благоустрій.


Обстеження стану жилих будинків провадиться інженерно-технічними працівниками житлово-експлуатаційних організацій за участю представників громадськості. У разі необхідності до обстеження стану жилих будинків залучаються фахівці проектних і науково-дослідних організацій та органів і закладів санітарно-епідеміологічної служби.<br />
Так, згідно з [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/189-84-%D0%BF#Text Постановою №189], житлові будинки державного та громадського фонду мають обстежуватися не менше ніж 1 раз на 5 років. Відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/5464-10#n51 статті 7 Житлового кодексу України] - непридатні для життя житлові будинки та приміщення можуть бути переобладнані для використання в інших цілях або такі будинки зносяться за рішенням виконавчого комітету обласної, міської (міста республіканського підпорядкування) ради. Власне, сьогодні ці функції покладаються на виконавчі органи сільських, селищних, міських рад.
Комісія складає акт обстеження будинку, перевіряє обгрунтованість висновків про неможливість або недоцільність капітального ремонту. <br />
Комісія встановлює причини незадовільного стану жилого будинку і за наявності вини в цьому службових осіб ставить питання про притягнення їх до відповідальності. Якщо негативні фактори можуть бути усунені шляхом проведення капітального ремонту будинку, матеріали обстеження передаються житлово-експлуатаційній організації для проведення необхідного ремонту.<br />
І тільки при визнанні жилого будинку непридатним для проживання, комісія вносить пропозицію з підготовленим проектом відповідного рішення.


=== Висновок комісії ===
Відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/5464-10#n518 статей 110] та [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/5464-10#n527 112 Житлового кодексу України]  визначено, що громадяни виселяються з житлових будинків державного та громадського житлового фонду з наданням іншого упорядкованого житлового приміщення, якщо:


Після експертного висновку спеціальної міжвідомчою комісією, що житловий будинок знаходиться в аварійному стані, всі квартири, які знаходяться в ньому, отримують особливий статус – нежитлові. <br />
* будівля, в якій знаходиться житлове приміщення, підлягає знесенню;
Це означає, що тепер власник не зможе зробити зі своїм нерухомим майном будь-яких юридичних дій: продаж; приватизація; обмін; оформлення перепланування; реєстрація за цією адресою родичів; дарча; передача у спадщину та інше. Власнику варто проаналізувати всі ризики і доречність ініціювання процесу визнання будинку аварійним.
* будинок (житлове приміщення) загрожує обвалом;  
* будинок (житлове приміщення) підлягає переобладнанню на нежитловий.  


== Наслідки визнання будівлі аварійною ==
Виселеним надається інше упорядковане житлове приміщення залежно від належності будинку або виконавчим комітетом (органом) місцевої ради або державною, кооперативною чи іншою громадською організацією, а у разі неможливості надання жилого приміщення цією організацією – виконавчим комітетом (органом) місцевої ради.
Потрібно розуміти, яке житло вважається упорядкованим.


Рішення комісії передається на виконання органам місцевої влади, які приймають рішення про дії з конкретним приміщенням або будинком. У цьому випадку адміністрація зобов'язана видати документ, в якому вказані чіткі терміни відселення, виділення матеріальної допомоги або проведення ремонтних робіт.<br />
У [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/5464-10#n303 статті 50 Житлового кодексу України]  дається визначення, що житло, що надається громадянам для проживання, має бути упорядкованим щодо умов даного населеного пункту та відповідати санітарним та технічним вимогам. Як бачимо з актуальних стандартів - потрібно розрізняти поняття "старе житло" (яке вимагає ремонту), "непридатне (аварійне) житло" (яке практично неможливо або недоцільно відновлювати). І те, й інше навряд чи можна назвати упорядкованим, проте якщо перше підлягає ремонту, то друге – лише заміні.


Що чекає мешканців, коли будинок визнають аварійним? У разі визнання житлового будинку аварійним всі власники квартир в ньому можуть претендувати на два види компенсації: грошова компенсація; нове житло, площа якого в 1,5 рази перевищує аналогічний параметр у аварійного об'єкта, при цьому воно повинно розташовуватися в тому ж районі.  
Гарним прикладом судової практики щодо житла комунальної власності (фактично державний житловий фонд) є  [https://verdictum.ligazakon.net/document/90872536 Постанова Верховного Суду у складі колегії судів  Касаційного цивільного суду у справі № 438/887/16-ц від 05.08.2020 р]., в якій особи з інвалідністю змушені були шукати житло, оскільки проживати у квартирі 3,2 кв.м. після пожежі - вони не могли: там взагалі були відсутні газ, світло, вода тощо. Зрозуміло, після пожежі квартира була в аварійному стані. Але місцева рада так і не надала тимчасового житла. А на прохання привести квартиру у належний стан – не діяла. У результаті - суд апеляційної інстанції зобов'язав виконавчий комітет Бориславської міської ради Львівської області привести квартиру у стан, що відповідає вимогам [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/5464-10#n303 статті 50 Житлового кодексу України], та зобов'язав - доки спірна квартира ремонтуватиметься - надати сім'ї житлове приміщення з фонду житла для тимчасового проживання, що відповідає санітарним та технічним вимогам.
Варіант з виділенням нового житла найбільш прийнятний для більшості власників аварійного житла. Але на практиці таке трапляється досить рідко і люди десятиліттями живуть в будинках, що піддаються сильному фізичному зносу. Також один з варіантів вирішення проблеми, які приймають місцеві адміністрації – виділення квартири або кімнати для тимчасового проживання на час проведення ремонтних робіт або будівництва нового будинку. <br />
Але в даному випадку не слід забувати про свої права, адже згідно зі [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/5464-10 статтею 132 Житлового Кодексу України] таке житло повинно знаходитися в тому ж населеному пункті, що й аварійне житло, а на кожного мешканця має припадати мінімум 6 кв. м. Але внесення у реєстр тих, хто потребує на поліпшення житлових умов, не дає 100% гарантії отримання нового житла. Такі черги в сучасних українських реаліях можуть перетворитися в довічний стан через кількість бажаючих. Державні структури намагаються змінити ситуацію, і помітні певні результати – діють програми пільгового кредитування, а обсяги зданого в експлуатацію житла зростає з кожним роком.


=== Отримання іншого житла для проживання ===
Щодо приватного житлового фонду. Насамперед визнання приватного будинку непридатним для проживання дає право, згідно з положеннями [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/5464-10#n621 статті 132-1 Житлового кодексу України]  – отримати тимчасове житло. До фондів житла для тимчасового проживання відносяться житлові приміщення, пристосовані для тимчасового проживання громадян, які не мають або втратили постійне місце проживання. Такі приміщення надаються - у тому числі - громадянам, які змушені залишити житлове приміщення внаслідок його аварійного стану, стихійного лиха або з інших підстав, що загрожують стану та безпеці відповідного житла. Нове житло має відповідати санітарним та технічним вимогам. Житлова площа у житлових приміщеннях із фондів житла для тимчасового проживання надається за нормами, встановленими для проживання громадян у гуртожитках.
Відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/5464-10#n621 статті 132-1 Житлового кодексу України]  житлові приміщення із фондів житла для тимчасового проживання надаються громадянам:
* за умови, що для них таке житло є єдиним місцем проживання та їхній сукупний дохід є недостатнім для придбання або оренди іншого житлового приміщення;
першочергове право на забезпечення житловим приміщенням із фондів житла для тимчасового проживання мають сім'ї з неповнолітніми дітьми, вагітні жінки, особи, які втратили працездатність та особи пенсійного віку;


[http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/5464-10 Статтею 111 Житлового кодексу УРСР] визначено, що у разі якщо будинок, у якому знаходиться жиле приміщення, у зв'язку з непридатністю для проживання підлягає знесенню або будинок (жиле приміщення) підлягає переобладнанню в нежилий, інше благоустроєне жиле приміщення надається виселеним виконавчим органом місцевої влади чи державною, кооперативною або іншою громадською організацією, а в разі неможливості надання жилого приміщення цією організацією - виконавчим органом місцевої влади.<br />
громадяни, яким надано житлове приміщення із фондів житла для тимчасового проживання, не мають права приватизувати, обмінювати та здійснювати поділ цього житлового приміщення, здавати його у найм або вселяти у нього інших мешканців;


Рішення про виселення на підставі результатів обстеження приймається органом місцевого самоврядування.<br />
житлові приміщення із фондів житла для тимчасового проживання надаються строком до 1 року з можливістю продовження цього строку у разі неспроможності мешканця цього приміщення придбати альтернативне місце проживання;


У разі незгоди з діями органу місцевого самоврядування громадяни України, які потерпають внаслідок цього, мають право звернутися до контролюючих органів з відповідною скаргою, а також на задоволення їх вимог щодо усунення порушень у судовому порядку
детальний порядок надання такого житла передбачено у [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/422-2004-%D0%BF#Text постанові Кабінету Міністрів України від 31 березня 2004 р. №422 “Про затвердження Порядку формування фондів житла для тимчасового проживання та Порядку надання та користування житловими приміщеннями з фондів житла для тимчасового проживання”]


== Судова практика ==
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/974_d93 Рішення Європейського суду з прав людини від 06 червня 2019 року у справі "Брайловська проти України"]
* [http://reyestr.court.gov.ua/Review/86173771 Постанова Верховного Суду від 04 грудня 2019 року у справі № 760/6275/19] (щодо відселення мешканців гуртожитку під час проведення капітального ремонту жилої будівлі)


== Див. також ==
* [[Виселення з квартири без надання іншого жилого приміщення]]
* [[Виселення з квартири наймача]]
* [[Порядок надання жилої площі в гуртожитках. Виселення з гуртожитків]]
[[Категорія: Житлове право]]
[[Категорія: Житлове право]]
[[Категорія: Органи місцевого самоврядування]]
[[Категорія: Органи місцевого самоврядування]]
[[Категорія: Забезпечення громадян жилими приміщеннями]]
[[Категорія: Забезпечення громадян жилими приміщеннями]]

Поточна версія на 11:25, 16 вересня 2024

Нормативна база

Загальна інформація

Аварійна будівля - житловий будинок, у якого надземні конструктивні елементи, фундамент (або будинок загалом) не відповідають вимогам безпечної експлуатації або частково зруйновані та фізичне зношування (у грошовому розрахунку) будинку становить 81 – 100%.

Фізичний знос визначається за СОУ ЖКГ 2009 р.Відповідно до цього стандарту, фізичний знос - це втрата вартості будинку в порівнянні з вартістю нового будинку зумовлена ​​частковою або повною втратою первісних технічних та технологічних якостей його елементів. Під фізичним зносом конструкцій, технічних пристроїв та будівель загалом мається на увазі втрата ними початкових техніко-експлуатаційних показників (міцності, стійкості, надійності тощо) внаслідок дії природно-кліматичних, технічних факторів та життєдіяльності людини. Величина фізичного зношування елементів будинку визначається візуальним обстеженням з використанням деяких механізмів. В окремих випадках допускається можливість розкриття окремих конструктивних елементів – силами власника чи експлуатаційної організації. У СОУ ЖКГ 2009 надано низку таблиць, у яких чітко прописано, у яких випадках фізичне зношування дорівнює 0-20%, у яких 21-40%, при яких 41-60%, 61-80%, ну а при яких і зовсім - непридатний – 81-100%. Є окремі таблиці для різних елементів житла - фундаментів, для печей, стін, дахів, перегородок, сходів тощо, і кожен елемент має свою питому вагу, для кінцевого висновку про аварійність будинку

Порядок визнання будинку аварійним Постанова №189 регулює порядок проведення огляду житлових будинків, щодо їхньої аварійності (непридатності для проживання). Під час огляду перевіряється:

  1. двір будинку та елементи його благоустрою;
  2. фундаменти, підвали;
  3. стіни та елементи фасадів (балкони, еркери, карнизи тощо);
  4. стикові з'єднання у великопанельних житлових будинках;
  5. дах будинку та обладнання на ньому (димові та вентиляційні канали тощо);
  6. ліфти та їхнє обладнання;
  7. поверхи житлового будинку, включаючи їхні конструкції;
  8. інженерне обладнання (пункт 2 Положення).

Так, згідно з пункту 3 Положення обстеження стану жилих будинків провадиться інженерно-технічними працівниками житлово-експлуатаційних організацій за участю громадськості. У разі необхідності до обстеження стану жилих будинків залучаються фахівці проектних і науконо-дослідних організацій та органів і закладів санітарно-епідеміологічної служби.

Якщо експлуатація   будинків   відомчого  або   громадського житлового    фонду   здійснюється    безпосередньо    відповідним підприємством, установою, організацією, то обстеження цих будинків за  клопотанням   такого   підприємства,   установи, організації здійснюється житлово-експлуатаційною  організацією,   визначеною виконавчим комітетом місцевої Ради народних депутатів.

Відповідно до статті 30 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" питання щодо управління об'єктами житлово-комунального господарства, що перебувають у комунальній власності відповідних територіальних громад, забезпечення їх належного утримання та ефективної експлуатації, необхідного рівня та якості послуг населенню належать до повноважень органів місцевого самоврядування.

Фізичний знос житлових будинків

Фізичний знос - втрата вартості будинку порівняно з вартістю нового будинку, зумовлена частковою або повною втратою первісних технічних та технологічних якостей його елементів (пункт 3.3. розділу 3 Стандарту).

Під фізичним зносом конструкцій, технічних пристроїв і будинків у цілому мається на увазі втрата ними первісних техніко-експлуатаційних показників (міцності, стійкості, надійності і т. ін.) внаслідок дії природно - кліматичних, технічних факторів та життєдіяльності людини (пункт 4.5. розділу 4 Стандарту).

Приблизна шкала оцінки зносу елементів будинку
фізичний знос % Оцінка технічного стану Загальна характеристика технічного стану
0-20 добрий Пошкоджень і деформацій немає. Є окремі несправності, що не впливають на експлуатацію елемента і усуваються під час ремонту
21-40 задовільний Елементи будівлі в цілому придатні для експлуатації, але потребують ремонту, який найдоцільніший на цій стадії
41-60 незадовільний Експлуатація елементів будинку можлива лише при умові проведення їх ремонту
61-80 ветхий Стан несучих конструктивних елементів аварійний, а не несучих – дуже ветхий. Обмежене виконання елементами будинку своїх функцій
81-100 непридатний Елементи будинку знаходяться у зруйнованому стані. При зносі 100% залишки елемента повністю ліквідовані

Порядок визнання житлового будинку непридатним для проживання або аварійним

Визнання будинку аварійним – це складна технічна процедура, яка незмінно призводить до розселення мешканців.

Визнання жилого будинку непридатним для проживання врегульовано статтею 7 Житлового кодексу України та Положенням.

Щоб будинок був визнаний непридатним для проживання в ньому має бути виявлено наявність шкідливих факторів навколишнього середовища, які впливають на здоров'я людини або його життя.

Підстави для визнання житлового будинку аварійним:

  1. Погіршення стану несучих і другорядних конструкцій, пов'язане з техногенними або природними катаклізмами, якщо, звичайно, руйнування не можуть бути усунені, а цілісність споруди відновлена;
  2. Зміни у мікрокліматі житлового приміщення;
  3. Руйнування будівлі через фізичне зношування;
  4. Відсутність інженерних комунікаційбез яких неможлива нормальна життєдіяльність;
  5. Сильне осідання багатоквартирного будинку: половина першого поверху знаходиться нижче за рівень землі;
  6. Перевищення допустимого рівня шуму у приміщенні;
  7. Спорудження розташовується в районі постійних затоплень, які не можуть бути усунені та запобігані жодним діям спеціальних комунальних служб.

Непридатні для проживання жилі будинки і жилі приміщення переобладнуються для використання в інших цілях або такі будинки зносяться за рішенням виконавчого комітету обласної, міської (міста республіканського підпорядкування) Ради народних депутатів.

Непридатні для проживання жилі приміщення в будинках житлово-будівельних кооперативів може бути переобладнено в нежилі за рішенням загальних зборів членів кооперативу, затвердженим виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів.

Порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання встановлюється Кабінетом Міністрів України.

Алгоритм дій:

→ Мешканці житлового будинку мають звернутися із заявою про обстеження будинку (бажано колективно) до власника (балансоутримувача) будинку.

→ Власник (балансоутримувач) будинку звертається до виконавчих органів сільських, селищних, міських рад з проханням щодо обстеження стану житлового будинку.

→ Для  обстеження стану жилих будинків,    виконавчий комітет  відповідної місцевої  Ради народних  депутатів  призначає комісію  в  такому складі:  заступник голови  виконавчого  комітету місцевої   Ради (голова   комісії),  начальник   управління  (відділу) житлового (комунального) господарства виконавчого  комітету  місцевої Ради (заступник   голови   комісії), представник  органу  або закладу санітарно-епідеміологічної    служби,     представник     відділу (управління)  у справах  будівництва  і архітектури  виконавчого комітету місцевої Ради або районний архітектор, представник органу державного  пожежного нагляду,  депутат  місцевої Ради,  інженер житлово-експлуатаційної    організації     (секретар     комісії), представник громадського будинкового комітету. При обстеженні   стану   жилих  будинків    відомчого    або громадського  житлового фонду до складу комісії включається також представник органу, який здійснює управління відповідним фондом. Також до складу комісії можуть бути залучені в установленому порядку фахівці проектних, науково-дослідних та інших організацій.

→ Обстеження стану жилих будинків провадиться інженерно-технічними працівниками житлово-експлуатаційних організацій за участю представників громадськості.

Якщо під час планових або позапланових обстежень цих будинків виявиться їхня невідповідність санітарним і технічним вимогам, які можна й доцільно ліквідувати шляхом проведення капітального ремонту, житлово-експлуатаційна організація, у віданні якої перебуває житловий фонд, повинна позитивно вирішити питання про проведення такого ремонту (пункт 5 Положення).

→ У разі неможливості й недоцільності проведення капітального ремонту житлово-експлуатаційна організація вносить до уповноваженого органу пропозицію про визнання жилого будинку таким, що не відповідає санітарним і технічним вимогам і є непридатним для проживання та додаються документи:

  1. акт обстеження стану жилого будинку з відповідним висновком;
  2. технічний паспорт жилого будинку з даними про його фізичну зношеність;
  3. висновок проектної або науково-дослідної організації (у разі необхідності) щодо технічного стану жилого будинку та про неможливість або недоцільність проведення капітального ремонту будинку;
  4. висновок органу або закладу санітарно-епідеміологічної служби щодо відповідності жилого будинку санітарним нормам.

Для обстеження стану житлових будинків виконавчий комітет відповідної місцевої ради призначає спеціальну міжвідомчу комісію, яка:

  • розглядає подані житлово-експлуатаційною організацією документи;
  • обстежує стан жилого будинку (жилого приміщення) та складає акт обстеження технічного стану будинку;
  • перевіряє обгрунтованість висновків про неможливість або недоцільність проведення капітального ремонту жилого будинку (жилого приміщення). У випадках, коли за висновком комісії виявлені під час обстеження стану жилого будинку (жилого приміщення) негативні фактори можуть бути усунені шляхом проведення капітального ремонту будинку (приміщення), матеріали обстеження передаються житлово-експлуатаційній організації для проведення в установленому порядку необхідного ремонту;
  • встановлює причини незадовільного стану жилого будинку (жилого приміщення) і при наявності вини в цьому службових осіб ставить питання про притягнення їх до відповідальності;
  • при визнанні жилого будинку (жилого приміщення) непридатним для проживання (аварійним) вносить виконавчому комітетові місцевої ради пропозицію з проектом відповідного рішення (пункт 7 Положення).

→ Виконавчий комітет відповідної місцевої ради розглядає подані комісією матеріали і приймає рішення щодо придатності жилого будинку (жилого приміщення) для проживання (пункт 8 Положення).

Якщо будинок визнано аварійним Розрізняють різні типи житлового фонду. РК, у статті 4, розрізняє:

  • державний житловий фонд: житлові будинки та житлові приміщення у будинках, що належать державі;
  • громадський житловий фонд: житлові будинки та житлові приміщення у будинках, що належать кооперативним організаціям, їхнім об'єднанням, профспілковим та іншим громадським організаціям;
  • фонд житлово-будівельних кооперативів: житлові будинки, що належать до житлово-будівельних кооперативів;

приватний житловий фонд: житлові будинки (частини будинків); квартири, що належать громадянам на праві приватної власності;

житловий фонд соціального призначення: квартири у багатоквартирних житлових будинках, садибні (одноквартирні) житлові будинки, а також житлові приміщення в інших будівлях усіх форм власності, які надаються громадянам, які відповідно до закону потребують соціального захисту. Від того, до якого саме житлового фонду віднесено будинок і залежить, хто відповідальний за нормальний технічний стан будинку, та хто зобов'язаний проводити аналіз його придатності, ремонт та благоустрій.

Так, згідно з Постановою №189, житлові будинки державного та громадського фонду мають обстежуватися не менше ніж 1 раз на 5 років. Відповідно до статті 7 Житлового кодексу України - непридатні для життя житлові будинки та приміщення можуть бути переобладнані для використання в інших цілях або такі будинки зносяться за рішенням виконавчого комітету обласної, міської (міста республіканського підпорядкування) ради. Власне, сьогодні ці функції покладаються на виконавчі органи сільських, селищних, міських рад.

Відповідно до статей 110 та 112 Житлового кодексу України визначено, що громадяни виселяються з житлових будинків державного та громадського житлового фонду з наданням іншого упорядкованого житлового приміщення, якщо:

  • будівля, в якій знаходиться житлове приміщення, підлягає знесенню;
  • будинок (житлове приміщення) загрожує обвалом;
  • будинок (житлове приміщення) підлягає переобладнанню на нежитловий.

Виселеним надається інше упорядковане житлове приміщення залежно від належності будинку або виконавчим комітетом (органом) місцевої ради або державною, кооперативною чи іншою громадською організацією, а у разі неможливості надання жилого приміщення цією організацією – виконавчим комітетом (органом) місцевої ради. Потрібно розуміти, яке житло вважається упорядкованим.

У статті 50 Житлового кодексу України дається визначення, що житло, що надається громадянам для проживання, має бути упорядкованим щодо умов даного населеного пункту та відповідати санітарним та технічним вимогам. Як бачимо з актуальних стандартів - потрібно розрізняти поняття "старе житло" (яке вимагає ремонту), "непридатне (аварійне) житло" (яке практично неможливо або недоцільно відновлювати). І те, й інше навряд чи можна назвати упорядкованим, проте якщо перше підлягає ремонту, то друге – лише заміні.

Гарним прикладом судової практики щодо житла комунальної власності (фактично державний житловий фонд) є Постанова Верховного Суду у складі колегії судів Касаційного цивільного суду у справі № 438/887/16-ц від 05.08.2020 р., в якій особи з інвалідністю змушені були шукати житло, оскільки проживати у квартирі 3,2 кв.м. після пожежі - вони не могли: там взагалі були відсутні газ, світло, вода тощо. Зрозуміло, після пожежі квартира була в аварійному стані. Але місцева рада так і не надала тимчасового житла. А на прохання привести квартиру у належний стан – не діяла. У результаті - суд апеляційної інстанції зобов'язав виконавчий комітет Бориславської міської ради Львівської області привести квартиру у стан, що відповідає вимогам статті 50 Житлового кодексу України, та зобов'язав - доки спірна квартира ремонтуватиметься - надати сім'ї житлове приміщення з фонду житла для тимчасового проживання, що відповідає санітарним та технічним вимогам.

Щодо приватного житлового фонду. Насамперед визнання приватного будинку непридатним для проживання дає право, згідно з положеннями статті 132-1 Житлового кодексу України – отримати тимчасове житло. До фондів житла для тимчасового проживання відносяться житлові приміщення, пристосовані для тимчасового проживання громадян, які не мають або втратили постійне місце проживання. Такі приміщення надаються - у тому числі - громадянам, які змушені залишити житлове приміщення внаслідок його аварійного стану, стихійного лиха або з інших підстав, що загрожують стану та безпеці відповідного житла. Нове житло має відповідати санітарним та технічним вимогам. Житлова площа у житлових приміщеннях із фондів житла для тимчасового проживання надається за нормами, встановленими для проживання громадян у гуртожитках. Відповідно до статті 132-1 Житлового кодексу України житлові приміщення із фондів житла для тимчасового проживання надаються громадянам:

  • за умови, що для них таке житло є єдиним місцем проживання та їхній сукупний дохід є недостатнім для придбання або оренди іншого житлового приміщення;

першочергове право на забезпечення житловим приміщенням із фондів житла для тимчасового проживання мають сім'ї з неповнолітніми дітьми, вагітні жінки, особи, які втратили працездатність та особи пенсійного віку;

громадяни, яким надано житлове приміщення із фондів житла для тимчасового проживання, не мають права приватизувати, обмінювати та здійснювати поділ цього житлового приміщення, здавати його у найм або вселяти у нього інших мешканців;

житлові приміщення із фондів житла для тимчасового проживання надаються строком до 1 року з можливістю продовження цього строку у разі неспроможності мешканця цього приміщення придбати альтернативне місце проживання;

детальний порядок надання такого житла передбачено у постанові Кабінету Міністрів України від 31 березня 2004 р. №422 “Про затвердження Порядку формування фондів житла для тимчасового проживання та Порядку надання та користування житловими приміщеннями з фондів житла для тимчасового проживання”

Судова практика

Див. також