Порушення правил добросусідства при користуванні землею

Нормативна база

• Конституція України
• Цивільний кодекс України
• Цивільний процесуальний кодекс України
• Земельний кодекс України
• Закон України "Про судовий збір"
• Постанова Пленуму Верховного Суду України від 16.04.2004 № 7 “Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ”

Зміст добросусідства

Зміст добросусідства визначено статтею 103 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), і полягає в наступному:

• власники та землекористувачі земельних ділянок повинні обирати такі способи використання земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення, при яких власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок завдається найменше незручностей (затінення, задимлення, неприємні запахи, шумове забруднення тощо);

• власники та землекористувачі земельних ділянок зобов'язані не використовувати земельні ділянки способами, які не дозволяють власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок використовувати їх за цільовим призначенням (неприпустимий вплив);
• власники та землекористувачі земельних ділянок зобов'язані співпрацювати при вчиненні дій, спрямованих на забезпечення прав на землю кожного з них та використання цих ділянок із запровадженням і додержанням прогресивних технологій вирощування сільськогосподарських культур та охорони земель (обмін земельних ділянок, раціональна організація територій, дотримання сівозмін, встановлення, зберігання межових знаків тощо).
  

Прикладом неприпустимого впливу на сусідню земельну ділянку є втрата можливості власником або землекористувачем вирощувати сільськогосподарську продукцію, здійснювати будівництво будинків та інших споруд тощо, що є перепоною для використання земельної ділянки за її цільовим призначенням.
Також незручності, зокрема, можуть створювати зелені насадження, які ростуть на сусідній земельній ділянці або ж на межі земельних ділянок (затіняють ділянку, заважають вирощуванню городини).

Захист прав власності на землю

Власники та землекористувачі земельних ділянок можуть вимагати припинення діяльності на сусідній земельній ділянці, здійснення якої може призвести до шкідливого впливу на здоров'я людей, тварин, на повітря, земельні ділянки та інше (ст. 104 ЗК України).

У випадку проникнення коренів і гілок дерев з однієї земельної ділянки на іншу власники та землекористувачі земельних ділянок мають право відрізати корені дерев і кущів, які проникають із сусідньої земельної ділянки, якщо таке проникнення є перепоною у використанні земельної ділянки за цільовим призначенням (ст. 105 ЗК України).

Спосіб закріплення спільних меж між земельними ділянками визначається за згодою власників таких земельних ділянок. Витрати на встановлення спільних меж несуть власники земельних ділянок у рівних частинах, якщо інше не встановлено угодою між ними.

Межовими знаками можуть бути природні чи штучні споруди і рубежі (річки, струмки, канали, лісосмуги, рослинні смуги, дерева, стежки, рівчаки, стіни, паркани, огорожа, шляхові споруди, бетонні або металеві стовпи, плити, моноліти, камені, інші споруди і рубежі), що збігаються із межею земельної ділянки або спеціально встановлюються на ній. Межові знаки на водних об’єктах не встановлюються.

Власник земельної ділянки, землекористувач має право вимагати від власника суміжної земельної ділянки сприяння у встановленні спільних меж, а також встановлення або відновлення межових знаків, у разі якщо вони відсутні, зникли, перемістилися або стали невиразними. У разі відсутності згоди власника суміжної земельної ділянки встановлення спільних меж здійснюється за рішенням суду.

У разі якщо межі земельних ділянок у натурі (на місцевості) збігаються з природними чи штучними лінійними спорудами, рубежами (річками, струмками, каналами, лісосмугами, рослинними смугами, шляхами, стежками, рівчаками, стінами, шляховими спорудами, парканами, огорожею, фасадами будівель, іншими лінійними спорудами, рубежами тощо) та раніше встановленими межами сформованих земельних ділянок, межові знаки можуть не встановлюватися.

Місцезназнаходження межових знаків у разі їх визначення або встановлення відображається у матеріалах землевпорядного проектування та геодезичних вишукувань,а також на кадастрових планах земельних ділянок.

Власники земельних ділянок та землекористувачі зобов’язані дотримуватися меж земельних ділянок  (ст. 106 ЗК України).

Відповідно до ст. 152 ЗК України, держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю.
Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодуванням завданих збитків.
Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом:

• визнання прав;
• відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав;
• визнання угоди недійсною;
• визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування;
• відшкодування заподіяних збитків;
• застосування інших, передбачених законом, способів.
  

Відповідно до ст. 153 ЗК України власник не може бути позбавлений права власності на земельну ділянку, крім випадків, передбачених цим Кодексом та іншими законами України.
У випадках, передбачених цим Кодексом та іншими законами України, допускається викуп земельної ділянки. При цьому власникові земельної ділянки відшкодовується її вартість.
Колишній власник земельної ділянки, яка викуплена для суспільних потреб, має право звернутися до суду з позовом про визнання недійсним чи розірвання договору викупу земельної ділянки та відшкодування збитків, пов'язаних з викупом, якщо після викупу земельної ділянки буде встановлено, що земельна ділянка використовується не для суспільних потреб.
Відповідальність за порушення правил добросусідства

Досить часто власники (землекористувачі) здійснюють самовільне знищення зелених насаджень, які їм заважають, не розуміючи юридичних наслідків таких дій.
Власники та землекористувачі земельних ділянок мають право відрізати корені та гілки дерев і кущів, які проникають з сусідньої земельної ділянки у випадку, якщо таке проникнення є перепоною для використання земельної ділянки за цільовим призначенням. У будь-якому іншому разі, положення земельного та цивільного законодавства, не дають права власникам (землекористувачам) на знищення чи іншого роду пошкодження зелених насаджень, які проникають з сусідньої ділянки, під загрозою відповідальності, зокрема:

• особа, винна у самовільному знищенні чи пошкодженні зелених насаджень, що розміщені на території суміжної приватної земельної ділянки, несе цивільну відповідальність у вигляді відшкодування в повному обсязі шкоди, завданої майну іншої особи;
• особа, винна у знищенні чи пошкодженні зелених насаджень, розміщених на суміжній земельній ділянці державної чи комунальної власності, несе адміністративну відповідальність та відшкодовує нанесенні збитки.
  

Способи захисту прав добросусідства

Держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування без рішення суду не мають права втручатись у здійснення власником повноважень щодо володіння, користування і розпорядження належною йому земельною ділянкою або встановлювати непередбачені законодавчими актами додаткові обов'язки чи обмеження.

Органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування несуть відповідальність за шкоду, заподіяну їх неправомірним втручанням у здійсненні власником повноважень щодо володіння, користування і розпорядження земельною ділянкою.

У разі видання органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування акта, яким порушуються права особи щодо володіння, користування чи розпорядження належною їй земельною ділянкою, такий акт визнається недійсним.

Збитки, завданівласникам земельних ділянок внаслідок визнання зазначених актів, підлягають відшкодуванню в повному обсязі органом, який видав акт.

Земельні спори вирішуються судами, органами місцевого самоврядування та центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

ВИКЛЮЧНО судом вирішуються земельні спори з приводу володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, а також спори щодо розмежування територій сіл, селищ, міст, районів та областей.

Органи місцевого самоврядування вирішують земельні спори у межах території територіальних громад щодо меж земельних ділянок, що перебувають у власності і користуванні громадян, обмежень у використанні земель та земельних сервітутів, додержання громадянами правил добросусідства, а також спори щодо розмежування меж районів у містах (ст. 158 ЗК України).

Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, вирішує земельні спори щодо меж земельних ділянок за межами населених пунктів, розташування обмежень у використанні земель та земельних сервітутів.

У разі незгоди власників землі або землекористувачів з рішенням органів місцевого самоврядування, центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, спір вирішується судом.

В досудовому порядку розгляд земельних спорів здійснюється органами місцевого самоврядування та центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Досудовий порядок розгляду спору

У випадку виникнення спору щодо додержання громадянами правил добросусідства, передбачено досудовий порядок шляхом звернення землевласника (землекористувача) у відповідну сільську, селищну, міську раду із заявою.

Подана заява розглядається у тижневий строк з дня подання, за участю зацікавлених сторін, які повинні бути завчасно повідомлені про час і місце розгляду спору. У разі відсутності однієї зі сторін при першому вирішенні питання і відсутності офіційної згоди на розгляд питання розгляд спору переноситься. Повторне відкладання розгляду спору може мати місце лише з поважних причин. Відсутність однієї із сторін без поважних причин при повторному розгляді земельного спору не зупиняє його розгляд і прийняття рішення.

У рішенні органу місцевого самоврядування або центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, визначається порядок його виконання.

Рішення передається сторонам у триденний строк з дня його прийняття.

За наслідками розгляду спору приймається рішення, виконання якого здійснюється органом, який прийняв це рішення.
Спори щодо додержання правил добросусідства – обов’язку власників і землекористувачів обирати такі способи використання земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення розглядаються судами і в тому разі, коли вони попередньо не розглядалися відповідними органами місцевого самоврядування.

Однак, перш ніж звертатися до суду, на доказ того, що Ваше право порушено, необхідно зібрати такі документи, як акт перевірки, експертний висновок тощо.

Зафіксувати порушення земельного законодавства мають право:

• органи Держекоінспекції;
• незалежний експерт.

Судовий порядок розгляду спору з приводу порушення правил добросусідства при користуванні землею

Позови, що виникають з приводу нерухомого майна, пред'являються за місцезнаходженням майна або основної його частини.
Предмет доказування:

• факти завдання незручностей власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок (затінення, задимлення, неприємні запахи, шумове забруднення тощо);
• користування земельною ділянкою способами, які не дозволяють власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок використовувати їх за цільовим призначенням (неприпустимий вплив);
• факти попередження шкідливого впливу на сусідню земельну ділянку;
• факти визнання спільних меж земельних ділянок;
• факти порушення спільного використанням межових споруд;
• використання дерев, які стоять на межі земельних ділянок.

Приблизний перелік необхідних доказів:

• договір оренди;
• сертифікат на земельну частку (пай);
• план (схема) земельної ділянки, яка надається в оренду;
• копія державного акта на право власності на землю, що перебуває у власності фізичних або юридичних осіб;
• кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;
• акти, які підтверджують порушення права власності на земельну ділянку;
• показання свідків.

Судова практика

• Постанова Верховного Суду від 05 грудня 2019 року у справі № 133/670/18 (інститут земельних відносин добросусідства, є нормативно встановленими обмеженнями щодо здійснення прав на землю (включаючи право власності), які мають на меті забезпечити захист інтересів власників ( землекористувачів) сусідніх володінь від можливих порушень при використанні земельних ділянок. Основна мета цих правил полягає в сприянні і забезпеченні такому використанню земельних ділянок, при якому власникам сусідних земельних ділянок і землекористувачам заподіюється менша кількість незручностей.

Див. також:

• Добросусідство