Договір дарування нерухомого майна

Нормативна база

• Цивільний кодекс України
• Податковий кодекс України
• Сімейний кодекс України
• Закон України "Про нотаріат"
• Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"
• Постанови Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”

Правові аспекти договору дарування нерухомого майна

Загальні поняття та зміст договору дарування викладені в правовій консультації "Договір дарування".

Предметом договору дарування можуть бути, зокрема, нерухомі речі. До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення (ст.181 ЦК України).

Форма договору дарування нерухомого майна

Відповідно до ст 719 Цивільного кодексу України договір дарування нерухомої речі укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Відповідно до ст 182 Цивільного кодексу України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Таким чином після набуття права власності на нерухоме майно, право власності на предмет договору слід зареєструвати відповідно до Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” та Постанови КМУ від 25 грудня 2015 р. № 1127 “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”.

Порядок оформлення договору дарування нерухомого майна

Відповідно до ст. 55 Закону України “Про нотаріат” Договори про відчуження та заставу майна, крім випадків, встановлених статтею 38 Закону України "Про іпотеку", посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують право власності на майно, що відчужується або заставляється, або за наявності державної реєстрації права власності на таке майно у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. У разі застави майбутнього майна або створення забезпечувального обтяження в майбутньому майні нотаріусу надаються документи, що підтверджують наявність прав на набуття такого майна у власність у майбутньому.

Договори про відчуження та заставу об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості, право на виконання будівельних робіт щодо яких виникло після набрання чинності Законом України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому", посвідчуються з урахуванням вимог зазначеного закону. Договори про заставу подільних об’єктів незавершеного будівництва посвідчуються за умови, що такий об’єкт може бути предметом застави відповідно до закону.

При посвідченні договорів про відчуження або заставу житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості, транспортних засобів перевіряється відсутність будь-якої заборони відчуження або арешту майна.

У разі наявності заборони відчуження майна, обтяження його іпотекою договір про відчуження такого майна посвідчується за згодою кредитора, крім встановлених законом випадків, коли відчуження такого майна заборонено.

Наявність заборони відчуження або накладеного виконавцем у процесі виконавчого провадження арешту державного або комунального майна, крім арешту, накладеного у кримінальному провадженні, відсутність згоди кредитора на продаж державного або комунального майна, що перебуває в заставі (іпотеці), а також відсутність згоди контролюючого органу на відчуження майна, яке перебуває в податковій заставі, у випадку, передбаченому пунктом 92.4 статті 92 Податкового кодексу України, не є підставою для відмови в нотаріальному посвідченні договору купівлі-продажу, що укладається у процесі приватизації єдиного майнового комплексу державного або комунального підприємства, до складу якого входить таке майно. При цьому згода кредитора на укладення такого договору не вимагається.

Посвідчення договорів про відчуження, іпотеку житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості здійснюється за місцезнаходженням такого майна або за місцезнаходженням юридичної особи, або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи - сторони відповідного договору. Посвідчення договорів про відчуження, заставу транспортних засобів, що підлягають державній реєстрації, здійснюється за місцезнаходженням юридичної особи або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи - сторони відповідного договору.

Договори про відчуження житлового будинку, стороною в яких є фізична особа, та будівництво якого не закінчено і здійснюється з використанням коштів місцевих бюджетів, посвідчуються за наявності рішення виконавчого комітету місцевої ради або відповідної місцевої державної адміністрації про згоду на таке відчуження.

Перелік документів

1. Паспорт та ідентифікаційний номер.
2. Свідоцтво про шлюб - якщо житло набувалось у стані подружжя, у такому випадку, дружина/чоловік дає нотаріально засвідчену згоду на дарування даної нерухомості;
3. Правовстановлюючі документи.
4. Технічний паспорт на житло.
5. Експертна оцінка нерухомості.
6. Довідка про склад сім᾽ї.
7. Довідка про відсутність заборгованості по оплаті комунальних послуг.
8. Свідоцтво про народження дітей та дозвіл від опікунських органів на продаж (якщо діти мають частку в житлі або там зареєстровані).

Точний перелік документів можна отримати у Нотаріуса під час консультації, після вивчення кожного окремого випадку.

Особливості укладення договору дарування нерухомого майна, що перебуває у спільній власності подружжя

Існують особливості укладання договору дарування, коли його учасниками є подружжя. Згідно зі ст. 67 Сімейного кодексу України (далі - СК) чоловік, дружина мають право укласти з іншою особою договір дарування щодо своєї частки у праві спільної сумісної власності подружжя лише після її визначення та виділу в натурі або визначення порядку користування майном.
Якщо об’єктом договору дарування є спільне майно подружжя, то повинна бути нотаріально посвідчена письмова згода другого з подружжя. Оскільки для укладення одним із подружжя договорів, які потребують нотаріального посвідчення і (або) державної реєстрації, а також договорів стосовно цінного майна, згода другого з подружжя має бути подана письмово і нотаріально засвідчена (ст. 65 СК). При посвідченні договорів про відчуження житлового будинку, квартири, іншого нерухомого майна перевіряється відсутність заборони відчуження або арешту майна.

Розірвання шлюбу не припиняє права спільної сумісної власності на майно, набуте за час шлюбу. Тому, на осіб, які припинили шлюбні відносини, проте мають нерухоме майно та намір укласти договір дарування, поширюються вказані вище правила, щодо нотаріально посвідченої згоди іншого співвласника майна.

Розірвання договору дарування

Дарувальник має право вимагати розірвання договору дарування нерухомих речей чи іншого особливо цінного майна, якщо обдаровуваний умисно вчинив кримінальне правопорушення проти життя, здоров'я, власності дарувальника, його батьків, дружини (чоловіка) або дітей.

Якщо обдаровуваний вчинив умисне вбивство дарувальника, спадкоємці дарувальника мають право вимагати розірвання договору дарування.

Дарувальник має право вимагати розірвання договору дарування, якщо обдаровуваний створює загрозу безповоротної втрати дарунка, що має для дарувальника велику немайнову цінність.

Дарувальник має право вимагати розірвання договору дарування, якщо внаслідок недбалого ставлення обдаровуваного до речі, що становить культурну цінність, ця річ може бути знищена або істотно пошкоджена.

Дарувальник має право вимагати розірвання договору дарування, якщо на момент пред'явлення вимоги дарунок є збереженим.

У разі розірвання договору дарування обдаровуваний зобов'язаний повернути дарунок у натурі.

З питань сплати податку обдарованою особою слід зазначити, що законом звільняється від обкладання податком на доходи фізичних осіб вартість дарунків, отриманих від дарувальника членами його сім’ї першого та другого ступеня споріднення

Згідно з п. 163.1 ст. 163 Податкового кодексу України (далі - ПК України) об'єктом оподаткування резидента є  загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід, до складу якого включається дохід у вигляді вартості успадкованого чи отриманого у дарунок майна у межах, що оподатковується згідно з п.п. 164.2.10 п. 164.2 ст. 164 ПК України.

Порядок оподаткування доходу, отриманого платником податку як дарунок (або в результаті укладення договору дарування) від фізичних осіб встановлено  п. 174.6 ст. 174 розділу IV ПК України , згідно з яким кошти, майно, майнові чи немайнові права, вартість робіт, послуг, подаровані платнику податку, оподатковуються згідно з правилами, встановленими цим розділом для оподаткування спадщини.
Так, за ставкою 5 відс., визначеною п 167.2 ст. 167 ПК України , оподатковується вартість будь-якого об'єкта спадщини, що успадковується спадкоємцями, які не є членами сім'ї спадкодавця першого або другого ступеня споріднення п.п. 174.2.2 п. 174.2 ст. 174 ПК України . Крім того, відповідно до п.п. 1.2 п. 16 1 підрозділу 10 розділу XX ПК України об'єктом оподаткування військовим збором є доходи, визначені ст. 163 ПК України , зокрема, загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.
Ставка військового збору становить 1,5 відс. об'єкта оподаткування, визначеного п.п. 1.2 п. 16 1 підрозділу 10 розділу XX ПК України (п.п. 1.3 п. 16 1 підрозділу 10 розділу XX ПК України ).
Враховуючи зазначене, у разі отримання фізичною особою – резидентом, яка не є членом сім'ї спадкодавця першого або другого ступеня споріднення, доходу у вигляді вартості подарованого нерухомого майна, такий дохід є об’єктом оподаткування податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відс. та військовим збором 1,5 відсотка.
Особами, відповідальними за сплату (перерахування) податку до бюджету, є обдаровані, які отримали подарунок.

Отже, платник податку, який отримав дохід у вигляді вартості подарованого нерухомого майна, може сплатити податок на доходи фізичних осіб та військовий збір до нотаріального посвідчення договору дарування нерухомого майна за місцем нотаріального посвідчення такого договору.

Якщо ж до нотаріального посвідчення податки не було сплачено, платник податку зобов'язаний до 1 травня року, що настає за звітним подати податкову декларацію до податкової інспекції за місцем проживання, та самостійно до 1 серпня року, що настає за звітним, сплатити суму податкового зобов'язання, зазначену в поданій податковій декларації.

Якщо подарунок у вигляді нерухомості отримує резидент від нерезидента або нерезидент від резидента, то ставка оподаткування такого подарунку обкладатиметься за ставкою 18% (пп. 174.2.3 п. 174.2 ст. 174 ПК України).

Про видані свідоцтва про право на спадок та посвідчені договори дарування нотаріуси інформують органи ДФС. Окрім цього, згідно з ПК України, нотаріус щокварталу подає до контролюючого органу за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про посвідчення договорів дарування в порядку, встановленому для податкового розрахунку. Особа, яка отримала подарунок, має зазначити в річній майновій декларації у складі загального річного доходу дохід у вигляді вартості такого майна (оскільки подарунок класифікується органами ДФС як різновид прибутку та підлягає оподаткуванню у випадках, встановлених ПК України). Винятком є нерезиденти, які зобов'язані сплатити податок до нотаріального оформлення факту дарування, та особи, які отримали у подарунок об'єкти, що оподатковуються за нульовою ставкою податку на доходи фізичних осіб, а також такі, що сплатили податок до нотаріального оформлення об'єктів спадщини.

Див. також

• Договір дарування