Придбання об’єкта незавершеного будівництва

Нормативна база.

Цивільний кодекс України

Податковий Кодекс України

Закон України «Про іпотеку»

Закон України «Про нотаріат»

Закону України «Про приватизацію державного майна»

Закон України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва»

Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»

Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджених Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127

Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затверджений Наказом Міністерства юстиції України від 22 лютого 2012 № 296/5

Декрет Кабінету Міністрів України «Про державне мито»

Постанова Пленуму ВСУ "Про судову практику у справах про спадкування від 30.05.2008 № 7

Визначення поняття.

Об'єкт незавершеного будівництва – об'єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства (стаття 1 Закону України «Про іпотеку»).

Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). До завершення будівництва особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (Стаття 331 Цивільного кодексу України).

Порядок придбання об’єкта незавершеного будівництва за договором купівлі-продажу, міни.

1. Власник матеріалів і обладнання укладає договір щодо об’єкта незавершеного будівництва.
2. Звернутися для реєстрації права власності на такий об’єкт до органу, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно.
3. Надати документи, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об’єкта незавершеного будівництва, дозволу на виконання будівельних робіт, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва (частина 3 статті 331 Цивільного кодексу України).

Для посвідчення договору відчуження об'єкта незавершеного будівництва необхідно звернутись до нотаріуса (державного чи приватного).

Нотаріус посвідчує правочин, який передбачає будь-який перехід права власності на об’єкти нерухомості та об’єкти незавершеного будівництва, крім їх успадкування та дарування, за наявності документа про сплату до бюджету податку на доходи фізичних осіб, обчисленого з ціни, зазначеної у правочині, але не нижче вартості такого нерухомого майна, визначеної суб’єктом оціночної діяльності згідно з вимогами нормативно-правових актів з оцінки майна, у випадках, визначених статтею 172 Податкового кодексу України, та висновку про вартість майна (Пункт 1.18 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України).

Дохід, отриманий від продажу (обміну) об’єкта незавершеного будівництва, підлягає оподаткуванню за ставкою 5% (пункт 167.2 статті 167 Податкового кодексу України).

Крім того, доходи, визначені статтею 163 Податкового кодексу України, є об’єктом оподаткування військовим збором за ставкою 1,5% (пункт 161 підрозділу 10 розділу ХХ Перехідних положень Податкового кодексу України).

Державне мито (плата за вчинення нотаріальних дій) у разі нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу аналогічно продажу нерухомості справляється за ставкою 1% (Декрет Кабінету Міністрів України «Про державне мито»).

Підстави відмови у вчинення нотаріальних дій та порядок оскарження

Детально про підстави відмови у вчинення нотаріальних дій нотаріусом та порядок оскарження можна отримати у статті: «Нотаріальне посвідчення правочинів»

Момент набуття права власності

Право власності на об’єкт незавершеного будівництва виникає з моменту державної реєстрації цього права, яка здійснюється у встановленому законом Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (ст. 182 Цивільного кодексу України).

Частина 5 статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачає, що державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва проводиться нотаріусом, яким вчинено таку дію.

Детальну інформацію щодо державної реєстрації можна отримати у статті: «Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно».

Перелік необхідних документів

Для державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва подаються:

1. Документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об’єктом (крім випадку, коли речове право на земельну ділянку вже зареєстровано в Державному реєстрі прав).
2. Документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт.
3. Технічний паспорт на об’єкт незавершеного будівництва.

Документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів.

Рекомендації клієнтам.

При укладенні договорів на придбання об’єктів незавершеного будівництва необхідно перевірити наявність повного пакету дозволеної документації на будівництво:

• декларація на початок будівельних робіт
• містобудівні умови та обмеження
• ліцензія компанії-забудовника
• відповідність категорії будівництва отриманої декларації (наявність порушень у висотах будинків, кількості секцій та т д.)
• технічні умови на тимчасове підключення до електромереж
• документи на земельну ділянку (кадастровий номер, акт на землю, відповідність цільового призначення)
• наявність обтяжень земельної ділянки та об’єкта незавершеного будівництва в Реєстрі прав на нерухоме майно
• відомості про компанію забудовника в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців, звернувши увагу на дату створення компанії, та на те, чи не перебуває вона не в стані банкрутства.

Також слід отримати всю документацію по землі та об’єкту будівництву: дозвільну документацію, проект договору на підписання, документи на підтвердження повноважень особи, яка буде підписувати договір.

Особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва, що перебувають у державній власності

Суб’єкти приватизації

Покупцями об’єктів незавершеного будівництва можуть бути фізичні та юридичні особи, які визнаються покупцями відповідно до Закону України «Про приватизацію державного майна».

Рішення про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва приймаються Фондом державного майна України, його регіональними відділеннями, органами приватизації в Автономній Республіці Крим (далі - органи приватизації) на підставі переліку об'єктів, що підлягають приватизації (статті 2 та 4 Закону України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва»).

Способи приватизації об'єктів незавершеного будівництва

Приватизація об’єктів незавершеного будівництва здійснюється органами приватизації, у тому числі за участю уповноважених ними юридичних осіб шляхом:

• продажу на аукціоні, за конкурсом (на відкритих аукціонах разом із земельними ділянками, на яких розташовані такі об'єкти);
• продажу шляхом викупу за наявності одного покупця безпосередньо цьому покупцеві із забезпеченням ним умов приватизації об'єкта;
• внесення об’єкта незавершеного будівництва до статутного капіталу господарського товариства як внеску держави з наступною приватизацією акцій (часток, паїв) у порядку, встановленому установчими документами товариства та законодавством України, після завершення будівництва відповідного об'єкта;
• продажу під розбирання.

У разі приватизації недобудованих спеціалізованих господарських об'єктів, зокрема електростанцій, великих промислових підприємств, спосіб приватизації відповідно до законодавства про приватизацію може визначати орган приватизації за погодженням з органом, який здійснює управління відповідним об'єктом незавершеного будівництва, або підприємством, установою, організацією, на балансі яких перебуває зазначений об'єкт (стаття 6 Закону України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва»).

Перелік необхідних документів

Для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва органи приватизації подають нотаріусу такі документи:

• копію наказу Фонду державного майна України про включення об’єкта незавершеного будівництва до переліку об’єктів державної власності, що підлягають приватизації;
• копію наказу державного органу приватизації про прийняття рішення про приватизацію об’єкта;
• копію наказу державного органу приватизації про затвердження висновку про вартість об’єкта;
• акт обстеження об’єкта незавершеного будівництва (опис об’єкта);
• витяг з інформації про продаж об’єкта, опублікованої в офіційних друкованих виданнях державних органів приватизації;
• копію затвердженого органами приватизації протоколу про проведення аукціону або протоколу засідання конкурсної комісії;
• довіреність на право представництва інтересів державних органів приватизації (ст. 11 Закону України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва»).

Момент набуття права власності у разі приватизації незавершеного будівництва

Представник органу приватизації та покупець об’єкта незавершеного будівництва в п’ятиденний строк після сплати повної вартості придбаного об'єкта незавершеного будівництва, а в разі надання розстрочки платежу - 50 відсотків (для об’єктів незавершеного будівництва житлового призначення - 30 відсотків) вартості цього об’єкта, підписують акт приймання-передачі об’єкта незавершеного будівництва. Право власності на об'єкт незавершеного будівництва виникає у покупця з моменту державної реєстрації договору купівлі-продажу (стаття 12 Закону України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва»).

Продаж об’єктів незавершеного будівництва на аукціоні за методом зниження ціни та аукціоні без оголошення ціни

У разі відсутності заяв на приватизацію об’єкта незавершеного будівництва протягом 20 календарних днів з дня опублікування переліку об’єктів, що підлягають приватизації, орган приватизації може прийняти рішення про проведення аукціону за методом зниження ціни.

Якщо аукціон за методом зниження ціни не відбувся у зв’язку з неподанням заяв про участь у ньому, державний орган приватизації може прийняти рішення про продаж такого об’єкта на аукціоні без оголошення ціни.

Державні органи приватизації мають право прийняти рішення про проведення аукціону за методом зниження ціни та аукціону без оголошення ціни до придбання об’єкта (стаття 14 Закону України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва»).

Приватизація об'єкта незавершеного будівництва під розбирання

У разі відсутності заяв на приватизацію об'єкта незавершеного будівництва, який пропонується для продажу на аукціоні, за конкурсом або продажу іншими способами, орган приватизації може прийняти рішення про продаж об'єкта незавершеного будівництва під розбирання. Продаж об'єктів незавершеного будівництва під розбирання може бути визначений органом приватизації як самостійний спосіб приватизації без попередніх пропозицій для продажу іншими способами.

У разі продажу об’єкта незавершеного будівництва під розбирання разом із земельною ділянкою, на якій він розташований, покупець може придбати земельну ділянку, на якій розташований такий об’єкт, тільки під забудову.

У разі продажу об’єкта незавершеного будівництва під розбирання без земельної ділянки набуття права користування або власності на земельну ділянку здійснюється відповідно до земельного законодавства (стаття 15 Закону України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва»).

Умови приватизації об’єктів незавершеного будівництва

Обов’язковими умовами приватизації об'єктів незавершеного будівництва, крім продажу під розбирання, є:

• встановлення строку завершення будівництва об’єкта незавершеного будівництва;
• забезпечення вимог екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища під час добудови та подальшого введення в експлуатацію об'єкта приватизації. У разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обґрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір.

У разі невиконання умов, зазначених у цій статті, договір купівлі-продажу підлягає розірванню в установленому законодавством порядку. При цьому покупець, з яким розірвано договір купівлі-продажу, повертає об'єкт приватизації в державну власність за актом приймання-передачі, а також відшкодовує державі збитки, завдані невиконанням умов договору.

Розірвання договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва є підставою для розірвання договору купівлі-продажу або договору оренди земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва.

Подальше відчуження об’єкта незавершеного будівництва та земельної ділянки, на якій розташований цей об’єкт, можливе лише за умови збереження для нового власника об’єкта незавершеного будівництва зобов’язань, визначених договором купівлі-продажу, виключно за згодою державного органу приватизації, який здійснює контроль за їх виконанням (стаття 19 Закону України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва»).

Перелік документів для державної реєстрації права власності об’єкта, що підлягає приватизації

Для державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва, що підлягає приватизації, подаються:

1. Документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об’єктом (крім випадків, коли речове право на земельну ділянку вже зареєстровано в Державному реєстрі прав або коли за рішенням державного органу приватизації продаж об’єкта незавершеного будівництва здійснюється під розбирання без земельної ділянки);
2. Копія наказу Фонду державного майна про включення об’єкта незавершеного будівництва до переліку об’єктів державної власності, що підлягають приватизації.
3. Копія наказу державного органу приватизації про прийняття рішення про приватизацію такого об’єкта.
4. Технічний паспорт на об’єкт незавершеного будівництва.

Для державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва, набутого на підставі договору або з прилюдних торгів, подаються:

• відповідний договір;
• свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів);
• свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися.

Для державної реєстрації права власності та інших речових прав на земельну ділянку, права власності на об’єкт нерухомого майна, реєстрацію яких проведено до 1 січня 2013 р. відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, у зв’язку із втратою, пошкодженням чи псуванням відповідного державного акта на право власності чи постійного користування земельною ділянкою, свідоцтва про право власності на нерухоме майно використовуються відомості з Державного земельного кадастру або Реєстру прав власності на нерухоме майно, який є архівною складовою частиною Державного реєстру прав, та паперовий носій інформації (реєстрові книги, реєстраційні справи, ведення яких здійснювали підприємства бюро технічної інвентаризації).

У разі наявності в заявника копії примірника втраченого, пошкодженого чи зіпсованого державного акта, свідоцтва про право власності на нерухоме майно подається також відповідна копія.

Державна реєстрація прав у випадку, передбаченому цим пунктом, проводиться виключно за умови встановлення державним реєстратором наявності зареєстрованих речових прав на підставі таких документів у Державному земельному кадастрі чи в Реєстрі прав власності на нерухоме майно, або на паперових носіях інформації (в реєстрових книгах, реєстраційних справах, ведення яких здійснювали підприємства бюро технічної інвентаризації), з обов’язковим зазначенням у Державному реєстрі прав відомостей про втрату, пошкодження чи зіпсування відповідного документа.

Для державної реєстрації права власності у зв’язку з передачею у власність фізичним та юридичним особам майна у результаті припинення (ліквідації чи реорганізації) юридичної особи або виділу з неї нової юридичної особи подаються:

1. документ, що посвідчує право власності юридичної особи на майно, що передається у власність фізичним та юридичним особам (крім випадку, коли право власності на таке майно вже зареєстровано в Державному реєстрі прав);
2. ліквідаційний баланс, затверджений засновниками (учасниками) юридичної особи або органом, що прийняв рішення про ліквідацію юридичної особи, та письмова заява таких осіб, яким передано нерухоме майно юридичної особи, що припиняється, про розподіл між ними такого майна або рішення відповідного органу про подальше використання зазначеного майна (у разі ліквідації юридичної особи);
3. передавальний акт, затверджений засновниками (учасниками) юридичної особи або органом, який прийняв рішення про злиття, приєднання або перетворення юридичної особи (у разі злиття, приєднання або перетворення юридичної особи);
4. розподільний баланс, затверджений засновниками (учасниками) юридичної особи або органом, який прийняв рішення про поділ юридичної особи або виділ з неї нової юридичної особи (у разі поділу юридичної особи або виділу з неї нової юридичної особи).

Прийняття спадщини, у складі якої є нерухоме майно у випадку відсутності правовстановлюючих документів на майно

У разі смерті забудовника до завершення законного будівництва його права та обов’язки як забудовника входять до складу спадщини (абзац перший пункту 8 Постанови Пленуму ВСУ "Про судову практику у справах про спадкування).

У розумінні частина першої статті 190 Цивільного кодексу України права та обов’язки спадкодавця як забудовника незавершеного будівництва є майновими та включаються до майна:

1. право власності на будівельні матеріали та обладнання, використані в будівництві;
2. право завершити будівництво на підставі документів, раніше виданих спадкоємцю тощо.

Нотаріус видає спадкоємцю свідоцтво про право на спадщину на права та обов’язки спадкодавця як забудовника відповідно до частини 1 статті 66 Закон України «Про нотаріат».