Придбання об’єкта незавершеного будівництва(Переглядів: 3765)

Матеріал з WikiLegalAid
Це остання версія цієї сторінки; у неї немає затверджених версій.

Нормативна база

Увага!!! З 24 лютого 2022 року відповідно до Закону України "Про правовий режим воєнного стану" в Україні введено режим воєнного стану!

Кабінетом Міністрів України з метою врегулювання проблемних питань у сфері державної реєстрації юридичних осіб, фізичних осіб підприємців та громадських формувань, державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень в умовах воєнного стану прийнято постанову Кабінету Міністрів України від 06 березня 2022 року № 209 «Деякі питання державної реєстрації та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану» (зі змінами) (далі – Постанова № 209).

В частині державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Постановою Кабінету міністрів України № 209 установлено, що в умовах воєнного стану та протягом одного місяця з дня його припинення або скасування державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація), надання/отримання відомостей/інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр прав), у тому числі шляхом безпосереднього доступу до них, проводиться/забезпечується з урахуванням таких особливостей, забороняється державна реєстрація, вчинення інших реєстраційних дій:

Визначення поняття

Об’єкт незавершеного будівництва - подільний об’єкт незавершеного будівництва та неподільний об’єкт незавершеного будівництва (п. 8 ч. 1 ст. 1 Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому").

Подільний об’єкт незавершеного будівництва - об’єкт нерухомого майна, який буде споруджено в майбутньому (будівля, споруда), щодо якого отримано право на виконання будівельних робіт та який не прийнято в експлуатацію, за умови що у складі такого об’єкта проектною документацією на будівництво передбачено не менше двох майбутніх об’єктів нерухомості (п. 9 ч.1 ст.1 Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому").

Неподільний об’єкт незавершеного будівництва - об’єкт нерухомого майна, який буде споруджено в майбутньому (будівля, споруда), щодо якого отримано право на виконання будівельних робіт та який не прийнято в експлуатацію, за умови що у складі такого об’єкта відсутні майбутні об’єкти нерухомості. Неподільні об’єкти незавершеного будівництва поділяються на неподільні житлові об’єкти незавершеного будівництва (об’єкти, які відповідно до класифікатора відносяться до будівель житлових) та неподільні нежитлові об’єкти незавершеного будівництва (об’єкти, які відповідно до класифікатора відносяться до будівель нежитлових та інженерних споруд) (п. 7 ч. 1 ст. 1 Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому").

Власник спеціального майнового права на майбутній об’єкт нерухомості - фізична або юридична особа, за якою в установленому законом порядку зареєстровано спеціальне майнове право на майбутній об’єкт нерухомості (п. 1 ч. 1 ст. 1 Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому").

Власник спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва - фізична або юридична особа, за якою в установленому законом порядку зареєстровано спеціальне майнове право на неподільний об’єкт незавершеного будівництва (п. 2 ч. 1 ст. 1 Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому").

Власник спеціального майнового права на подільний об’єкт незавершеного будівництва - фізична або юридична особа, за якою в установленому законом порядку зареєстровано спеціальне майнове право на подільний об’єкт незавершеного будівництва (п. 3 ч. 1 ст. 1 Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому").

Оборотоздатність та право власності на неподільний об’єкт незавершеного будівництва

Неподільний об’єкт незавершеного будівництва може перебувати у цивільному обороті лише за умови державної реєстрації права власності або спеціального майнового права, або обтяження на користь особи, яка сплатила частково ціну такого об’єкта, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ч. 1 ст. 2 Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому").

Подільний об’єкт незавершеного будівництва не може перебувати у цивільному обороті, крім:

Такі правочини та/або дії можуть бути вчинені лише за умови державної реєстрації спеціального майнового права на подільний об’єкт незавершеного будівництва у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Майбутній об’єкт нерухомості може перебувати у цивільному обороті лише за умови державної реєстрації спеціального майнового права або обтяження на користь особи, яка сплатила частково ціну такого об’єкта, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Правочин щодо об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, вчинений з порушенням вимог ст. 2 Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому", є нікчемним.

До завершення будівництва особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (Стаття 331 Цивільного кодексу України).

Право першого відчуження об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості (у тому числі з метою прямого або опосередкованого залучення коштів для будівництва об’єкта) належить:

  • замовнику будівництва/девелоперу будівництва, за яким зареєстровано спеціальне майнове право на відповідний об’єкт, крім випадків відчуження майбутніх об’єктів нерухомості через фонд фінансування будівництва;
  • управителю фонду фінансування будівництва, за яким зареєстровано право довірчої власності на отриманий в управління майбутній об’єкт нерухомості.

Право першого відчуження об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості виникає з моменту:

  • державної реєстрації за замовником будівництва права власності/спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва - у разі відчуження неподільного об’єкта незавершеного будівництва або його частки (крім майбутніх об’єктів нерухомості);
  • державної реєстрації за замовником будівництва спеціального майнового права на подільний об’єкт незавершеного будівництва (крім випадку, визначеного частиною четвертою статті 21 Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому") та державної реєстрації за замовником будівництва/девелопером будівництва спеціального майнового права на всі майбутні об’єкти нерухомості в ньому - у разі відчуження майбутнього об’єкта нерухомості (крім випадку, визначеного пунктом 3 цієї частини). Державна реєстрація спеціального майнового права на всі майбутні об’єкти нерухомості здійснюється за замовником будівництва та девелопером будівництва відповідно до розподілу між ними майбутніх об’єктів нерухомості, визначеного договором щодо організації та фінансування будівництва об’єкта;
  • державної реєстрації за замовником будівництва спеціального майнового права на подільний об’єкт незавершеного будівництва, всі майбутні об’єкти нерухомості в ньому, а в разі відчуження майбутніх об’єктів нерухомості через фонд фінансування будівництва - з моменту державної реєстрації за управителем фонду фінансування будівництва права довірчої власності на отримані в управління майбутні об’єкти нерухомості.

Спеціальне майнове право

Об’єктами спеціального майнового права є:

  • неподільні об’єкти незавершеного будівництва;
  • подільні об’єкти незавершеного будівництва;
  • майбутні об’єкти нерухомості.

На спеціальне майнове право поширюються гарантії щодо захисту права власності (у тому числі усунення перешкод у здійсненні спеціального майнового права; визнання спеціального майнового права у разі його невизнання, порушення, оспорювання; визнання права власності після прийняття в експлуатацію об’єкта).

Власник спеціального майнового права має право звертатися до суду щодо захисту свого права, у тому числі з вимогою щодо:

  • закінчення будівництва об’єкта (у тому числі об’єкта, складовою якого є майбутній об’єкт нерухомості) та прийняття його в експлуатацію. Не допускається прийняття судами рішень про добудову об’єкта, щодо якого відсутнє право на виконання будівельних робіт внаслідок його скасування чи припинення його дії, до відновлення такого права. У такому разі власник спеціального майнового права має право обрати інший спосіб захисту порушеного права;
  • визнання права власності на об’єкт, щодо якого зареєстровано спеціальне майнове право, після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта.

Спеціальне майнове право виникає з моменту його державної реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Державна реєстрація спеціального майнового права здійснюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" після отримання права на виконання будівельних робіт.

Первинна державна реєстрація спеціального майнового права на об’єкт незавершеного будівництва здійснюється за замовником будівництва. Первинна державна реєстрація спеціального майнового права на майбутній об’єкт нерухомості здійснюється за замовником будівництва та/або девелопером будівництва відповідно до розподілу між ними майбутніх об’єктів нерухомості, визначеного договором щодо організації та фінансування будівництва об’єкта.

Забороняється державна реєстрація спеціального майнового права на об’єкт незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано право власності.

Об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості належить особі, за якою зареєстровано спеціальне майнове право на такий об’єкт. Такий об’єкт може належати одній або декільком особам (у тому числі з визначенням часток кожної з таких осіб).

При переході спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості (крім першого продажу) або обтяження речових прав, зареєстрованого на користь покупця, який сплатив частково ціну за неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості, до правонабувача одночасно переходять права та обов’язки покупця за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) або договором про участь у фонді фінансування будівництва. Такий правонабувач вважається покупцем/довірителем за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) або договором про участь у фонді фінансування будівництва.

Особливості відчуження, передачі у довірчу власність як способу забезпечення виконання зобов’язань та обтяження речових прав на об’єкти незавершеного будівництва, майбутні об’єкти нерухомості

Відчуження, передача у довірчу власність як спосіб забезпечення виконання зобов’язань або обтяження речових прав на подільний об’єкт незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано спеціальне майнове право, забороняється, крім випадків, визначених частиною другою статті 2 Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому".

Неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості може бути предметом договору про відчуження, передачу у довірчу власність як способу забезпечення виконання зобов’язань або обтяження речових прав, за умови дотримання вимог, визначених статтями 2 і 10 Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому".

Договори про відчуження, передачу у довірчу власність як спосіб забезпечення виконання зобов’язань або обтяження речових прав на об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості укладаються, якщо інше не визначено законом:

  • за наявності у замовника будівництва права власності/права користування земельною ділянкою, на якій споруджується відповідний об’єкт (крім випадків, якщо законом передбачена можливість набуття права на виконання будівельних робіт без оформлення права власності/права користування земельною ділянкою), - у разі укладення договору про перше відчуження, договору про передачу у довірчу власність як способу забезпечення виконання зобов’язань та обтяження речових прав;
  • за наявності діючих містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки (крім випадків, якщо відповідно до законодавства будівництво може здійснюватися за відсутності містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки) - у разі укладення договору про перше відчуження, договору про передачу у довірчу власність як способу забезпечення виконання зобов’язань та обтяження речових прав;
  • за наявності діючого права на виконання будівельних робіт - у разі укладення договору про перше відчуження, договору про передачу у довірчу власність як способу забезпечення виконання зобов’язань та обтяження речових прав;
  • за відсутності факту зупинення виконання будівельних робіт до усунення порушень законодавства у сфері містобудівної діяльності - у разі першого відчуження;
  • за відсутності факту прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта;
  • за наявності визначеної гарантійної частки - у разі укладення договору про перше відчуження, договору про передачу у довірчу власність як способу забезпечення виконання зобов’язань та обтяження речових прав на майбутній об’єкт нерухомості;
  • за відсутності обтяження речових прав на подільний об’єкт незавершеного будівництва (крім обтяження, визначеного абзацом сьомим частини другої статті 272 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та статтею 10 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю") - у разі укладення договору про відчуження майбутнього об’єкта нерухомості.

Договір про відчуження об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості укладається в письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню.

Договір про відчуження об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, який укладається з фізичною особою, не може містити умови, які є несправедливими згідно із Законом України "Про захист прав споживачів".

Правочини щодо відчуження, передачі у довірчу власність як способу забезпечення виконання зобов’язань та обтяження речових прав на майбутні об’єкти нерухомості, які придбаваються на підставі договорів про участь у фонді фінансування будівництва, вчиняються відповідно до статей 2, 4, 6, 9-11, частин другої - шостої статті 13, статей 14, 15 Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" з урахуванням особливостей, встановлених Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю".

Правочини щодо відчуження, передачі у довірчу власність як способу забезпечення виконання зобов’язань та обтяження речових прав на неподільні об’єкти незавершеного будівництва/майбутні об’єкти житлової нерухомості, які набуваються відповідно договору про резервування (бронювання) об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва, вчиняються відповідно до статей 2, 4, 6, 9-11, частин другої - шостої статті 13, статей 14, 15 Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" з урахуванням особливостей емісії та обігу цільових корпоративних облігацій, погашення яких здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва.

Правочин, за яким оплатно придбавається об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості (у тому числі шляхом прямого або опосередкованого залучення коштів для будівництва об’єкта), укладений з порушенням вимог статей 6, 10, частини другої статті 14, частини третьої статті 15 Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому", є нікчемним.

Дія положень статті 9 Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" не поширюється на об’єкти незавершеного будівництва, щодо яких зареєстровано право власності.

Укладання договору купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва

Договір купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж)

За договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж):

1) продавець зобов’язується забезпечити:

  • будівництво та прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта (у тому числі складовою частиною якого є відповідний майбутній об’єкт нерухомості), зокрема шляхом укладення договору про організацію та фінансування будівництва об’єкта;
  • підключення закінченого будівництвом об’єкта до інженерних мереж на постійній основі;
  • передачу покупцю неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості шляхом державної реєстрації за покупцем спеціального майнового права на такий об’єкт;
  • передачу відповідно до закону покупцю у власність та в натурі об’єкта нерухомого майна після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта;

2) покупець зобов’язується:

  • сплатити продавцю за неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості грошову суму в розмірі, визначеному договором;
  • прийняти неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості шляхом державної реєстрації на ім’я покупця спеціального майнового права на такий об’єкт;
  • прийняти у власність та в натурі об’єкт нерухомого майна після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта.

Істотними умовами договору купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж), крім умов, передбачених частиною першою цієї статті, є:

1) відомості про замовника будівництва та девелопера будівництва (за наявності):

  • для юридичної особи: найменування; ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України (для юридичної особи - нерезидента - код/номер з торговельного, банківського чи судового реєстру або номер реєстраційного посвідчення місцевого органу влади іноземної держави про реєстрацію юридичної особи), місцезнаходження;
  • для фізичної особи - підприємця: прізвище, ім’я, по батькові (за наявності);
  • реєстраційний номер запису про державну реєстрацію фізичної особи - підприємця згідно з Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань, місце проживання;

2) назва неподільного об’єкта незавершеного будівництва або подільного об’єкта незавершеного будівництва, складовою частиною якого є відповідний майбутній об’єкт нерухомості, відповідно до документа, що дає право на виконання будівельних робіт;

3) вид будівництва (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт);

4) відомості про земельну ділянку, на якій розташовано неподільний об’єкт незавершеного будівництва або подільний об’єкт незавершеного будівництва, складовою частиною якого є відповідний майбутній об’єкт нерухомості (у випадках якщо законом передбачена можливість набуття права на виконання будівельних робіт без оформлення права власності/права користування земельною ділянкою - за наявності):

а) відомості про власника/користувача земельної ділянки:

  • для юридичної особи: найменування; ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України (для юридичної особи - нерезидента - код/номер з торговельного, банківського чи судового реєстру або номер реєстраційного посвідчення місцевого органу влади іноземної держави про реєстрацію юридичної особи);
  • для фізичної особи - підприємця: прізвище, ім’я, по батькові (за наявності);
  • реєстраційний номер запису про державну реєстрацію фізичної особи - підприємця згідно з Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань;

б) кадастровий номер земельної ділянки;

в) номер відомостей про право власності/право користування замовника будівництва на земельну ділянку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

5) номер відомостей про спеціальне майнове право замовника будівництва на неподільний об’єкт незавершеного будівництва або подільний об’єкт незавершеного будівництва, складовою частиною якого є відповідний майбутній об’єкт нерухомості, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

6) основні технічні характеристики неподільного об’єкта незавершеного будівництва або подільного об’єкта незавершеного будівництва, складовою частиною якого є відповідний майбутній об’єкт нерухомості:

а) функціональне призначення об’єкта;

б) загальна площа об’єкта, функціональне призначення та площа окремих приміщень у складі об’єкта (для неподільного об’єкта незавершеного будівництва) згідно з проектною документацією на будівництво об’єкта;

в) кількість поверхів згідно з проектною документацією на будівництво об’єкта;

г) опис основних конструктивних елементів та інженерного обладнання відповідно до переліку, визначеного Кабінетом Міністрів України;

ґ) клас енергоефективності згідно з енергетичним сертифікатом;

7) ідентифікатор об’єкта будівництва (закінченого будівництвом об’єкта) в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (будівлі, споруди), у тому числі складовою частиною якого є відповідний майбутній об’єкт нерухомості;

8) графічне зображення розташування неподільного об’єкта незавершеного будівництва або подільного об’єкта незавершеного будівництва на генеральному плані об’єкта будівництва (крім об’єктів, що споруджуються на підставі будівельного паспорта забудови земельної ділянки);

9) інформація про те, що продаж неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості є першим;

10) адреса неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості;

11) у разі купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості додатково зазначаються:

а) назва майбутнього об’єкта нерухомості (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо);

б) основні технічні характеристики майбутнього об’єкта нерухомості:

  • функціональне призначення об’єкта;
  • секція (під’їзд), поверх, на якому розміщено об’єкт;
  • загальна площа об’єкта згідно з проектною документацією на будівництво об’єкта (у тому числі функціональне призначення та площа окремих приміщень у складі об’єкта);
  • опис основних конструктивних елементів та інженерного обладнання згідно з проектною документацією на будівництво об’єкта відповідно до переліку, визначеного Кабінетом Міністрів України;

в) ідентифікатор об’єкта будівництва в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва;

г) номер відомостей про спеціальне майнове право на майбутній об’єкт нерухомості у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

12) графічне зображення схеми будівельного плану неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості із зазначенням назви та площі всіх його приміщень, розміщення об’єкта на поверсі;

13) відомості про відсутність речових прав третіх осіб та обтяжень речових прав на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості (у тому числі номери відомостей про речові права третіх осіб та обтяження речових прав на об’єкт у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно);

14) ціна неподільного об’єкта будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості або спосіб її визначення;

15) запланований квартал та рік прийняття в експлуатації закінченого будівництвом об’єкта, у тому числі складовою частиною якого є майбутній об’єкт нерухомості, та виконання продавцем зобов’язання щодо забезпечення передачі об’єкта нерухомого майна покупцю;

16) відомості про укладення між замовником будівництва та девелопером будівництва договору про організацію та фінансування будівництва об’єкта:

  • назва договору;
  • дата укладення та номер (за наявності) договору;
  • найменування сторін договору;
  • для сторони договору - юридичної особи: найменування; ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України (для юридичної особи - нерезидента - код/номер з торговельного, банківського чи судового реєстру або номер реєстраційного посвідчення місцевого органу влади іноземної держави про реєстрацію юридичної особи);
  • для сторони договору (замовника будівництва) - фізичної особи - підприємця: прізвище, ім’я, по батькові (за наявності); реєстраційний номер запису про державну реєстрацію фізичної особи - підприємця згідно з Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань;
  • відомості про нотаріуса, який посвідчив договір;

17) підстави та порядок зміни істотних умов договору;

18) підстави та порядок дострокового припинення дії договору;

19) строк повернення покупцю коштів у разі дострокового припинення дії договору, який не може перевищувати 60 календарних днів з дня припинення дії договору;

20) строк повернення покупцю надміру сплачених коштів, якщо за результатами технічної інвентаризації фактична загальна площа об’єкта нерухомого майна виявиться меншою за площу, зазначену в договорі купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, який не може перевищувати 60 календарних днів з дня державної реєстрації за покупцем права власності на відповідний об’єкт нерухомого майна;

21) строк доплати покупцем коштів, якщо за результатами технічної інвентаризації фактична загальна площа об’єкта нерухомого майна виявиться більшою за площу, зазначену в договорі купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості;

22) відповідальність сторін за несвоєчасне виконання та невиконання умов договору;

23) порядок надання покупцю інформації про хід виконання умов договору;

24) стислий перелік будівельних робіт, які повинні бути проведені на неподільному об’єкта незавершеного будівництва/майбутньому об’єкті будівництва;

25) перелік обладнання, яке повинно бути встановлено на неподільному об’єкті незавершеного будівництва/майбутньому об’єкті нерухомості та передано покупцю;

26) стислий перелік робіт, які повинні бути проведені на об’єкті будівництва та прибудинковій території;

27) перелік обладнання, яке повинно бути встановлено на об’єкті будівництва, призначеного для забезпечення функціонування такого об’єкта після закінчення будівельних робіт та прийняття його в експлуатацію;

28) номери телефонів та адреси для листування сторін.

Продавець (замовник будівництва, девелопер будівництва, управитель фонду фінансування будівництва) на вимогу покупця зобов’язаний ознайомити його з такими відомостями та документами:

  • відомості Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань про замовника будівництва (девелопера будівництва, управителя фонду фінансування будівництва);
  • документи, що підтверджують право власності/право користування замовника будівництва земельною ділянкою, на якій споруджується об’єкт будівництва (якщо законом передбачена можливість набуття права на виконання будівельних робіт без оформлення права власності/права користування земельною ділянкою - за наявності);
  • містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки або будівельний паспорт забудови земельної ділянки;
  • технічні умови до інженерного забезпечення об’єкта будівництва;
  • проектна документація на будівництво;
  • звіт про результати експертизи проектної документації на будівництво;
  • відомості (документ) про набуття права на виконання будівельних робіт;
  • договір про організацію та фінансування будівництва об’єкта - у разі укладення;
  • фінансова звітність про господарську діяльність замовника будівництва (девелопера будівництва, управителя фонду фінансування будівництва) за останні два роки (для суб’єктів господарювання, які здійснюють господарську діяльність менше двох років, - за час здійснення господарської діяльності).

Продавець за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) зобов’язаний:

  • забезпечити будівництво та прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, у тому числі складовою частиною якого є відповідний майбутній об’єкт нерухомості;
  • забезпечити передачу покупцю неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості шляхом проведення державної реєстрації спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості на ім’я покупця, який повністю сплатив ціну неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, протягом п’яти робочих днів з дня сплати відповідних коштів;
  • забезпечити проведення державної реєстрації обтяження речових прав на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості на користь покупця, який сплатив частково ціну неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, протягом трьох робочих днів з дня внесення першого платежу, крім випадків, визначених пунктом 4 цієї частини;
  • забезпечити проведення державної реєстрації спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості на ім’я покупця, який частково сплатив ціну неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, з одночасною державною реєстрацією обтяження речових прав на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості на свою користь протягом п’яти робочих днів з дня часткової сплати в обсязі, визначеному договором, - якщо договором передбачено передачу покупцю неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості шляхом державної реєстрації спеціального майнового права до повної сплати ціни неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості;
  • забезпечити проведення державної реєстрації припинення обтяження речових прав на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості, зареєстрованого на користь замовника будівництва, девелопера будівництва відповідно до пункту 4 цієї частини, ціна якого повністю сплачена покупцем, протягом п’яти робочих днів з дня сплати відповідних коштів;
  • видати на вимогу покупця, який повністю сплатив ціну неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, довідку про повну сплату ціни неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, що підтверджує право покупця на державну реєстрацію спеціального майнового права на відповідний об’єкт, протягом трьох робочих днів з дня звернення покупця за такою довідкою;
  • забезпечити проведення державної реєстрації припинення обтяження речових прав на об’єкт нерухомого майна, зареєстрованого на користь замовника будівництва, девелопера будівництва відповідно до частини третьої статті 27-3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", щодо якого між продавцем та покупцем проведено остаточні розрахунки, протягом п’яти робочих днів з дня проведення остаточних розрахунків;
  • забезпечити передачу відповідно до закону покупцю у власність та в натурі об’єкта нерухомого майна після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта;
  • видати власнику об’єкта нерухомого майна, з яким проведено остаточні розрахунки за об’єкт нерухомого майна, довідку, що підтверджує проведення остаточних розрахунків за об’єкт нерухомого майна, протягом трьох робочих днів з дня звернення власника об’єкта нерухомого майна за такою довідкою;
  • повернути покупцю надміру сплачені кошти, якщо інше не встановлено законом, у разі якщо за результатами технічної інвентаризації об’єкта нерухомого майна фактична загальна площа об’єкта нерухомого майна виявиться меншою за площу, зазначену в договорі купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж).

6. У разі відмови продавця або залишення без відповіді заяви про видачу довідок, передбачених пунктами 6 і 9 частини п’ятої статті 13 Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому", факт оплати може бути встановлений у судовому порядку.

Дія положень статті 13 Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" не поширюється на неподільні об’єкти незавершеного будівництва, щодо яких зареєстровано право власності.

Договір купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (друге та наступні відчуження)

Друге та наступні відчуження неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості

Власник спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості має право відчужити такий об’єкт іншій особі (особам):

  • за згодою замовника будівництва та/або девелопера будівництва, та/або управителя фонду фінансування будівництва - якщо власник спеціального майнового права сплатив частково ціну неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості;
  • без згоди замовника будівництва та/або девелопера будівництва, та/або управителя фонду фінансування будівництва - якщо власник спеціального майнового права повністю сплатив ціну майбутнього об’єкта нерухомості.

Правочин щодо другого та наступного відчуження неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню.

Одночасно з вчиненням правочину щодо другого та наступного відчуження неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості до нового власника спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості переходять всі права та обов’язки покупця/довірителя за договором купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж)/договору про участь у фонді фінансування будівництва. Такий новий власник спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості вважається покупцем/довірителем за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж)/договором про участь у фонді фінансування будівництва. У такому разі внесення змін до договору або укладення нового договору не вимагається.

Державна реєстрація спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості за новим власником спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості здійснюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Державний реєстратор речових прав на нерухоме майно протягом 10 календарних днів з дня державної реєстрації переходу спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості до нового власника надсилає (надає) замовнику будівництва (девелоперу будівництва; управителю фонду фінансування будівництва - у разі першого відчуження об’єкта через фонд фінансування будівництва) витяг з Державного реєстру прав на нерухоме майно про таку реєстрацію та контактну інформацію (номер телефону та адресу для листування) про нового власника спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості.

Істотними умовами договору про друге та наступні відчуження неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості є:

1) назва неподільного об’єкта незавершеного будівництва або подільного об’єкта незавершеного будівництва, складовою частиною якого є відповідний неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості;

2) вид будівництва (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт);

3) відомості про земельну ділянку, на якій розташовано неподільний об’єкт незавершеного будівництва або подільний об’єкт незавершеного будівництва, складовою частиною якого є відповідний майбутній об’єкт нерухомості (якщо законом передбачена можливість набуття права на виконання будівельних робіт без оформлення права власності/права користування земельною ділянкою - за наявності):

а) відомості про власника/користувача земельної ділянки:

  • для юридичної особи: найменування; ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України (для юридичної особи - нерезидента - код/номер з торговельного, банківського чи судового реєстру або номер реєстраційного посвідчення місцевого органу влади іноземної держави про реєстрацію юридичної особи);
  • для фізичної особи - підприємця: прізвище, ім’я, по батькові (за наявності); реєстраційний номер запису про державну реєстрацію фізичної особи - підприємця згідно з Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань;

б) кадастровий номер земельної ділянки;

в) номер відомостей про право власності/право користування замовника будівництва на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

4) відомості про замовника будівництва та девелопера будівництва (за наявності):

  • для замовника будівництва - юридичної особи: найменування; ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України (для юридичної особи - нерезидента - код/номер з торговельного, банківського чи судового реєстру або номер реєстраційного посвідчення місцевого органу влади іноземної держави про реєстрацію юридичної особи), місцезнаходження;
  • для замовника - фізичної особи - підприємця: прізвище, ім’я, по батькові (за наявності); реєстраційний номер запису про державну реєстрацію фізичної особи - підприємця згідно з Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань, місце проживання;

5) номер відомостей про спеціальне майнове право на неподільний об’єкт незавершеного будівництва або подільний об’єкт незавершеного будівництва, складовою частиною якого є відповідний майбутній об’єкт нерухомості, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та відомості про осіб, за якими зареєстровано такі права;

6) основні технічні характеристики неподільного об’єкта незавершеного будівництва або подільного об’єкта незавершеного будівництва, складовою частиною якого є відповідний майбутній об’єкт нерухомості:

  • функціональне призначення об’єкта;
  • загальна площа об’єкта, функціональне призначення та площа окремих приміщень у складі об’єкта (для неподільного об’єкта незавершеного будівництва) згідно з проектною документацією на будівництво об’єкта;
  • кількість поверхів згідно з проектною документацією на будівництво об’єкта;
  • опис основних конструктивних елементів та інженерного обладнання відповідно до переліку, визначеного Кабінетом Міністрів України;
  • клас енергоефективності згідно з енергетичним сертифікатом;

7) ідентифікатор об’єкта будівництва (закінченого будівництвом об’єкта) в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (будівлі, споруди), у тому числі складовою частиною якого є відповідний майбутній об’єкт нерухомості;

8) у разі відчуження майбутнього об’єкта нерухомості додатково зазначаються:

а) назва майбутнього об’єкта нерухомості (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо);

б) основні технічні характеристики майбутнього об’єкта нерухомості:

  • функціональне призначення об’єкта; секція (під’їзд), поверх, на якому розміщено об’єкт;
  • загальна площа об’єкта згідно з проектною документацією на будівництво об’єкта (у тому числі функціональне призначення та площа окремих приміщень у складі об’єкта);
  • опис основних конструктивних елементів та інженерного обладнання згідно з проектною документацією на будівництво об’єкта відповідно до переліку, визначеного Кабінетом Міністрів України;

в) ідентифікатор об’єкта будівництва в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (майбутнього об’єкта нерухомості);

г) номер відомостей про спеціальне майнове право на майбутній об’єкт нерухомості у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

9) відомості про те, що відчуження неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості не є першим;

10) адреса неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості;

11) відомості про речові права третіх осіб та обтяження речових прав на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості (у тому числі номери відомостей про речові права третіх осіб та обтяження речових прав на об’єкт у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно);

12) ціна неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості - якщо договір є оплатним;

13) номери телефонів та адреси для листування сторін.

До договору про друге та наступні відчуження неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості додається договір купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж)/договір про участь у фонді фінансування будівництва.

Підстави відмови у вчинення нотаріальних дій та порядок оскарження

Детально про підстави відмови у вчинення нотаріальних дій нотаріусом та порядок оскарження можна отримати у статті: Нотаріальне посвідчення правочинів

Момент набуття права власності

Право власності на об’єкт незавершеного будівництва виникає з моменту державної реєстрації цього права, яка здійснюється у встановленому законом Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (стаття 182 Цивільного кодексу України).

Частина 5 статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачає, що державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва проводиться нотаріусом, яким вчинено таку дію.

Детальну інформацію щодо державної реєстрації можна отримати у статті: Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно

Рекомендації клієнтам

При укладенні договорів на придбання об’єктів незавершеного будівництва необхідно перевірити наявність повного пакету дозволеної документації на будівництво:

  • декларація на початок будівельних робіт
  • містобудівні умови та обмеження
  • ліцензія компанії-забудовника
  • відповідність категорії будівництва отриманої декларації (наявність порушень у висотах будинків, кількості секцій та т д.)
  • технічні умови на тимчасове підключення до електромереж
  • документи на земельну ділянку (кадастровий номер, акт на землю, відповідність цільового призначення)
  • наявність обтяжень земельної ділянки та об’єкта незавершеного будівництва в Реєстрі прав на нерухоме майно
  • відомості про компанію забудовника в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців, звернувши увагу на дату створення компанії, та на те, чи не перебуває вона не в стані банкрутства.

Також слід отримати всю документацію по землі та об’єкту будівництву: дозвільну документацію, проект договору на підписання, документи на підтвердження повноважень особи, яка буде підписувати договір.

Особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва, що перебувають у державній власності

Суб’єкти приватизації

Покупцями об’єктів незавершеного будівництва можуть:

  1. громадяни України, іноземні громадяни;
  2. юридичні особи, зареєстровані на території України;
  3. юридичні особи інших держав, відповідно до статті 8 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна».

Рішення про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва приймаються Фондом державного майна України, його регіональними відділеннями та представництвами у районах і містах, органами приватизації в Автономній Республіці Крим, органами приватизації територіальних громад (далі - органи приватизації згідно з пунктом 20 статті 1 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна») на підставі переліку об'єктів, що підлягають приватизації (згідно статті 5 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна»).

Способи приватизації об'єктів незавершеного будівництва

Приватизація об’єктів незавершеного будівництва здійснюється органами приватизації, у тому числі за участю уповноважених ними юридичних осіб шляхом:

  • продажу об’єктів права державної або комунальної власності на аукціоні, у тому числі:
  1. аукціоні з умовами;
  2. аукціоні без умов;
  3. аукціоні за методом покрокового зниження стартової ціни та подальшого подання цінових
  4. пропозицій;
  5. аукціоні із зниженням стартової ціни;
  6. аукціоні за методом вивчення цінових пропозицій;

Перелік необхідних документів

Для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва органи приватизації подають нотаріусу такі документи:

  • копія наказу Фонду державного майна України про включення об’єкта незавершеного будівництва до переліку об’єктів державної власності, що підлягають приватизації;
  • копія наказу органу приватизації або рішення місцевої ради про приватизацію об’єкта;
  • акт обстеження об’єкта незавершеного будівництва (опис об’єкта);
  • витяг з інформації про приватизацію об’єкта, опублікованої в офіційних друкованих виданнях органів приватизації;
  • копія затвердженого органами приватизації протоколу про проведення аукціону;
  • довіреність на право представництва інтересів державних органів приватизації (частина 5 статті 26 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна»).

Момент набуття права власності у разі приватизації незавершеного будівництва

Право власності на об’єкт приватизації переходить до покупця після сплати в повному обсязі ціни продажу об’єкта разом з неустойкою (у разі її нарахування), крім випадків переходу права власності на пакет акцій (частина 6 статті 26 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна»).

Перелік документів для державної реєстрації права власності об’єкта, що підлягає приватизації

Для державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва, що підлягає приватизації, подаються:

  1. копія наказу Фонду державного майна України про включення об’єкта незавершеного будівництва до переліку об’єктів державної власності, що підлягають приватизації;
  2. копія наказу державного органу приватизації про прийняття рішення про приватизацію такого об’єкта;
  3. документ, що містить опис об’єкта незавершеного будівництва за результатами технічної інвентаризації такого об’єкта (крім випадків, коли такий документ внесено до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва). ( п.68 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень).

Для державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва, набутого на підставі договору або з прилюдних торгів, подаються:

Для державної реєстрації права власності та інших речових прав на земельну ділянку, права власності на об’єкт нерухомого майна, реєстрацію яких проведено до 1 січня 2013 р. відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, у зв’язку із втратою, пошкодженням чи псуванням відповідного державного акта на право власності чи постійного користування земельною ділянкою, свідоцтва про право власності на нерухоме майно використовуються відомості з Державного земельного кадастру або Реєстру прав власності на нерухоме майно, який є архівною складовою частиною Державного реєстру прав, та паперовий носій інформації (реєстрові книги, реєстраційні справи, ведення яких здійснювали підприємства бюро технічної інвентаризації).

У разі наявності в заявника копії примірника втраченого, пошкодженого чи зіпсованого державного акта, свідоцтва про право власності на нерухоме майно подається також відповідна копія.

Державна реєстрація прав у випадку, передбаченому цим пунктом, проводиться виключно за умови встановлення державним реєстратором наявності зареєстрованих речових прав на підставі таких документів у Державному земельному кадастрі чи в Реєстрі прав власності на нерухоме майно, або на паперових носіях інформації (в реєстрових книгах, реєстраційних справах, ведення яких здійснювали підприємства бюро технічної інвентаризації), з обов’язковим зазначенням у Державному реєстрі прав відомостей про втрату, пошкодження чи зіпсування відповідного документа (пункт 53 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень).

Для державної реєстрації права власності у зв’язку з передачею у власність фізичним та юридичним особам майна у результаті припинення (ліквідації чи реорганізації) юридичної особи або виділу з неї нової юридичної особи подаються:

  1. документ, що посвідчує право власності юридичної особи на майно, що передається у власність фізичним та юридичним особам (крім випадку, коли право власності на таке майно вже зареєстровано в Державному реєстрі прав);
  2. ліквідаційний баланс, затверджений засновниками (учасниками) юридичної особи або органом, що прийняв рішення про ліквідацію юридичної особи, та письмова заява таких осіб, яким передано нерухоме майно юридичної особи, що припиняється, про розподіл між ними такого майна або рішення відповідного органу про подальше використання зазначеного майна (у разі ліквідації юридичної особи);
  3. передавальний акт, затверджений засновниками (учасниками) юридичної особи або органом, який прийняв рішення про злиття, приєднання або перетворення юридичної особи (у разі злиття, приєднання або перетворення юридичної особи);
  4. розподільний баланс, затверджений засновниками (учасниками) юридичної особи або органом, який прийняв рішення про поділ юридичної особи або виділ з неї нової юридичної особи (у разі поділу юридичної особи або виділу з неї нової юридичної особи) (пункт 49 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень).

Прийняття спадщини, у складі якої є нерухоме майно у випадку відсутності правовстановлюючих документів на майно

У разі смерті забудовника до завершення законного будівництва його права та обов’язки як забудовника входять до складу спадщини (абзац перший пункту 8 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 30.05.2008 № 7 "Про судову практику у справах про спадкування).

У розумінні частина першої статті 190 Цивільного кодексу України права та обов’язки спадкодавця як забудовника незавершеного будівництва є майновими та включаються до майна:

  1. право власності на будівельні матеріали та обладнання, використані в будівництві;
  2. право завершити будівництво на підставі документів, раніше виданих спадкоємцю тощо.

Нотаріус видає спадкоємцю свідоцтво про право на спадщину на права та обов’язки спадкодавця як забудовника відповідно до частини 1 статті 66 Закон України «Про нотаріат».

Отримано з https://legalaid.wiki/index.php?title=Придбання_об’єкта_незавершеного_будівництва&oldid=55021