Легалізація самочинного будівництва

Нормативна база:

• Цивільний кодекс України
• Цивільний процесуальний кодекс України
• Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності»
• Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»
• Закон України «Про архітектурну діяльність»
• Закон України «Про судовий збір»
• Постанова Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 461 «Питання прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів»
• Постанова Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»
• Постанова Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30.03.2012 № 6 «Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)»
• Наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 03.07.2018 № 158 «Про затвердження Порядку проведення технічного обстеження і прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, будівель і споруд сільськогосподарського призначення, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), збудовані на земельній ділянці відповідного цільового призначення без дозвільного документа на виконання будівельних робіт»

Загальні положення

Відповідно до ст. 376 Цивільного кодексу України самочинним вважається будівництво житлових будинків, будівель, споруд, іншого нерухомого майна у разі:

• якщо вони збудовані (будуються) на земельній ділянці, що не була відведена особі, яка здійснює будівництво;
• якщо вони збудовані (будуються) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети;
• якщо вони збудовані (будуються) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту;
• якщо вони збудовані (будуються) з істотним порушенням будівельних норм і правил.

За загальним правилом, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Воно не може бути відчужене, успадковане; на нього не може бути звернено стягнення за виконавчими документами, у тому числі продаж його з прилюдних торгів. Для того, щоб самочинне будівництво стало об'ектом права власності, його необхідно узаконити (легалізувати).

Залежно від низки обставин, легалізацію може бути здійснено як в позасудовому порядку, так і в судовому.

Легалізація самочинного будівництва в позасудовому порядку

Позасудовий порядок легалізації самочинного будівництва можливий щодо наступних видів самочинного будівництва за умови, що забудовник мав право власності (користування) на земельну ділянку:

• індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, збудовані у період до 5 серпня 1992 року
• індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки загальною площею до 500 квадратних метрів, а також господарські (присадибні) будівлі і споруди загальною площею до 500 квадратних метрів, збудовані у період з 5 серпня 1992 року до 9 квітня 2015 року
• будівлі і споруди сільськогосподарського призначення, збудовані до 12 березня 2011 року, головна умова – щоб вони відповідали цільовому призначенню земельної ділянки, будівельним нормам та пройшли технічне обстеження.

Порядок прийняття в експлуатацію таких об'єктів і проведення технічного обстеження визначається центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері містобудування. При цьому технічне обстеження індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків загальною площею до 500 квадратних метрів включно, господарських (присадибних) будівель і споруд загальною площею до 100 квадратних метрів включно проводиться в ході їх технічної інвентаризації з відповідною відміткою в технічному паспорті.

Перш ніж звернутись до суду необхідно подати до органу державного архітектурно-будівельного контролю декларацію про готовність об’єкта до експлуатації

- заяву про прийняття об’єкта в експлуатацію (у разі наявності співвласники земельної ділянки/зазначеного об’єкта підписують також);

- один примірник заповненої декларації про готовність об’єкта до експлуатації;

- звіт про проведення технічного обстеження;

- засвідчені в установленому порядку копії документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою відповідного цільового призначення, на якій розміщено об’єкт;

- технічний паспорт з відміткою про можливість розміщення та надійної і безпечної експлуатації об’єкта (з відміткою у випадках, передбачених пунктом 5 розділу II Порядку). При цьому, технічні паспорти, складені до набрання чинності цим Порядком, подаються за умови проставлення в них відповідної відмітки про проведення їх технічного обстеження.

Після подачі необхідних документів та заяви до органу державного будівельно-архітектурного контролю їх буде розглянуто упродовж 10-ти робочих днів та ухвалено рішення щодо прийняття об’єкта в експлуатацію. При цьому, штрафні санкції за самовільне будівництво та експлуатацію таких об’єктів до власників/користувачів земельних ділянок не застосовуватимуться.

Легалізація самочинного будівництва в судовому порядку

Підстави для звернення до суду

Відповідно до п. 2 Постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30.03.2012 № 6 «Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)» суди розглядають спори щодо самочинного будівництва, зокрема:

• про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно власником земельної ділянки;
• про визнання права власності на самочинно збудоване майно на земельній ділянці, що не була відведена особі, яка здійснила самочинне будівництво.

У цьому випадку обовязковою умовою є надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Надання земельної ділянки у встановленому порядку може здійснюватись шляхом її отримання у власність у межах норм безоплатної приватизації; купівлі, у тому числі на конкурентних засадах; набуття права власності на підставі інших цивільно-правових угод (міни, ренти, дарування, спадкування тощо); отримання у спадок; постійне користування; шляхом укладення договору оренди, суперфіцію.

Куди звертатися?

Позовна заява про визнання права власності на самочинне будівництво подається до загального суду за місцем знаходження самочинно збудованого майна.

Вимоги до позовної заяви

Позовна заява має відповідати вимогам, визначеним Цивільним процесуальним кодексом України.
При поданні позову про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно власником земельної ділянки відповідачем зазначається орган місцевого самоврядування.

Позов про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно на чужій земельній ділянці може бути пред'явлено до органу державної влади або органу місцевого самоврядування та власника (користувача) земельної ділянки у випадку забудови на земельній ділянці, яка належить до державної чи комунальної власності або фізичній чи юридичній особі.

У позові має бути зазначено:

• ким збудовано (будується) нерухоме майно;
• рік початку та закінчення будівництва;
• інформацію про наявну документацію на земельну ділянку, на якій здійснювалось або здійснюється будівництво;
• її власників (користувачів);
• загальну площу самочинно збудованого нерухомого майна, його склад (кількість поверхів, кімнат, прибудов відповідно до даних технічного паспорту).

Зазначається, що будівництво об’єкта здійснювалось з додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням (якщо її цільове призначення не змінювалось) і не порушує права інших осіб. Останнє може бути підтверджено показаннями свідків, в даному випадку сусідів.

До позовної заяви додаються належним чином завірені копії наступних документів:

• довідка про відсоток готовності об’єкта самочинного будівництва;
• технічний паспорт будівлі;
• технічний висновок проектної організації (спеціаліста, експерта) щодо відповідності стану об’єкта самочинного будівництва державним будівельним нормам;
• документ, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, а у разі, якщо замовник (забудовник) не є власником чи користувачем земельної ділянки, також подається нотаріально засвідчена згода власника земельної ділянки на забудову цієї ділянки;
• висновки державних органів, що здійснюють контроль за дотриманням природоохоронних, санітарно-гігієнічних, протипожежних вимог.

Судовий збір

За подання позову про визнання права власності на самочинне будівництво сплачується судовий збір у розмірі:

• 1 відсотка ціни позову, але не менше 0, 4 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб та не більше 5 розмірів прожиткового мінімум для працездатних осіб (для фізичних осіб);
• 1,5 відсотка ціни позову, але не менше 1 розміру прожиткового мінімум для працездатних осіб (для юридичних осіб).

Ціна позову визначається вартістю нерухомого майна на підставі оцінки самочинно збудованого об’єкта.

Порядок прийняття в експлуатацію та реєстрації права власності самочинно збудованого об’єкта

У разі визнання права власності на самочинно збудований об’єкт за рішенням суду, такий об’єкт приймається в експлуатацію шляхом подання декларації про готовність до експлуатації самочинно збудованого об’єкта, на яке визнано право власності за рішенням суду лише за умови можливості його надійної та безпечної експлуатації, яка визначається за результатами проведення технічного обстеження самочинно збудованого об’єкта.

Після проходження процедури введення об’єкта нерухомості в експлуатацію необхідно здійснити реєстрацію права власності на нерухоме майно відповідно до Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Реєстрація права власності на самочинне будівництво здійснюється державними реєстраторами виконавчих органів сільських, селищних, міських рад та нотаріусами. Подання документів у випадку реєстрації державними реєстраторами виконавчих органів сільських, селищних, міських рад здійснюється через Центри надання адміністративних послуг.

Перелік необхідних документів для реєстрації

Для державної реєстрації права власності на самочинно збудований закінчений будівництвом об’єкт, право власності на який визнається на підставі рішення суду, подаються необхідні для відповідної реєстрації документи, передбачені пунктами 77-81 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень для здійснення реєстрації самочинного будівництва необхідно подати заяву та наступні документи:

1. Документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта.
2. Технічний паспорт на об’єкт нерухомого майна.
3. Документ, що підтверджує присвоєння об’єкту нерухомого майна адреси. Даний документ не вимагається у разі, коли державна реєстрація права власності проводиться на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. У такому разі заявник в поданій заяві обов’язково зазначає відомості про кадастровий номер відповідної земельної ділянки.
4. Письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об’єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність).
5. Договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності).

Строк реєстрації

Державна реєстрація права власності та інших речових прав (крім іпотеки) проводиться у строк, що не перевищує п’яти робочих днів з дня реєстрації відповідної заяви в Державному реєстрі прав.

Вартість реєстрації

За державну реєстрацію права власності справляється адміністративний збір у розмірі 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб.

За державну реєстрацію права власності, проведену у строки менший, ніж п’ять робочих днів,справляється адміністративний збір у такому розмірі:

• 1 прожитковий мінімум для працездатних осіб - у строк два робочі дні;
• 2 прожиткових мінімумів для працездатних осіб - у строк один робочий день;
• 5 прожиткових мінімумів для працездатних осіб - у строк 2 години.

Рішення за результатами реєстрації

За результатами реєстрації заявнику надається витяг з Державного реєстру прав в електронній та за бажанням заявника в паперові формі з проставленням підпису та печатки державного реєстратора.