Зняття заборони відчуження нерухомого майна нотаріусом

Нормативна база

• Цивільний кодекс України
• Закон України «Про нотаріат»
• Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»
• Наказ Міністерства юстиції України від 22.02.2012 № 296/5 «Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України"
• Постанова Кабінету Міністрів України від 28 лютого 2022 р. № 164 “Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану” [1]
• Постанова Кабінету Міністрів України від 3 березня 2022 року № 187 “Про забезпечення захисту національних інтересів за майбутніми позовами держави Україна у зв’язку з військовою агресією Російської Федерації” [2]

Увага!!! З 24 лютого 2022 року, відповідно до Закону України "Про правовий режим воєнного стану", в Україні введено режим воєнного стану! Реєстр нотаріусів, які працюють під час війни

Процедура зняття заборони відчуження нерухомого майна нотаріусом

Пунктом 9 статті 34 Закону України "Про нотаріат" передбачена така нотаріальна дія як зняття заборони щодо відчуження нерухомого майна (майнових прав на нерухоме майно), об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості, що підлягають державній реєстрації.

Стаття 74 Закону України "Про нотаріат" встановлює, що одержавши повідомлення установи банку, підприємства чи організації про погашення позики (кредиту), повідомлення про припинення іпотечного договору або договору застави, а також припинення чи розірвання договору довічного утримання, звернення органів опіки та піклування про усунення обставин, що обумовили накладення заборони відчуження майна дитини, нотаріус знімає заборону відчуження жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна.

Безпосередньо процедура зняття заборони відчуження нерухомого майна регламентована пунктом 5 глави 15 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 № 296/5 (далі - Порядок), а саме: нотаріус знімає заборону відчуження майна при одержанні повідомлення:

• кредитора про погашення позики;
• про припинення (розірвання, визнання недійсним) договору застави (іпотеки);
• про припинення договору іпотеки у зв'язку з набуттям іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання, після припинення договору іпотеки у зв'язку з відчуженням іпотекодержателем предмета іпотеки;
• про припинення, розірвання, визнання недійсним договору ренти, довічного утримання (догляду), спадкового договору;
• органів опіки та піклування про усунення обставин, що обумовили накладення заборони відчуження майна дитини;
• про скасування рішення суду про оголошення фізичної особи померлою або закінчення п'ятирічного строку з часу відкриття спадщини на майно особи, оголошеної померлою;
• про смерть другого з подружжя, що склали спільний заповіт;
• про скасування рішення суду про позбавлення батьків дитини батьківських прав або відібрання дитини без позбавлення батьківських прав;
• про смерть відчужувача за спадковим договором або про смерть другого з подружжя, що уклали спадковий договір;
• про відчуження майна, переданого під виплату ренти;
• за рішенням суду;
• в інших випадках, передбачених законом.

Якщо заборону знімає нотаріус, який її не накладав, він направляє за місцем зберігання справи, що містить відомості про накладання заборони, повідомлення про зняття заборони.

У випадках, передбачених частиною першою статті 537 Цивільного кодексу України, нотаріус може зняти заборону відчуження заставленого майна за заявою боржника. Як доказ зазначеного нотаріусу боржником подаються:

1. копія зобов'язання;
2. копія договору застави/іпотеки;
3. квитанція про внесення в депозит нотаріуса належних кредиторові грошових коштів або цінних паперів, які свідчили б про повне і безумовне виконання зобов'язання;
4. копія повідомлення нотаріуса кредиторові про внесення боргу в депозит;
5. копія заяви боржника, переданої нотаріусом кредиторові відповідно до вимог Порядку, щодо вчинення цим кредитором необхідних дій із зняття заборони відчуження тощо.

При знятті заборони на примірнику правочину, що залишається у справах нотаріуса, проставляється відмітка про зняття заборони, проставляються дата, підпис нотаріуса та його печатка.

Про зняття заборони нотаріус письмово повідомляє кредитора.

Про зняття заборони на майно нотаріус робить відповідні відмітки в реєстрі для реєстрації заборон і арештів та в алфавітній книзі обліку заборон відчуження і арештів нерухомого майна.

Згідно роз'яснення Міністерства юстиції України від 04.06.2009 року "щодо зняття заборони на відчуження нерухомого майна ( майнових прав на нерухоме майно) і транспортних засобів, що підлягають державній реєстрації" особою, яка звертається до нотаріуса за зняттям заборони у зв'язку з припиненням іпотеки, може бути як іпотекодержатель так і іпотекодавець за умови подання ним безспірних доказів виконання зобов'язання. Таким чином, для вирішення питання проведення державної реєстрації зняття заборони відчуження нерухомого майна та припинення обтяження нерухомого майна іпотекою в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, звернутися до будь-якої державної нотаріальної контори або приватного нотаріуса України.

Постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2022 року № 187 “Про забезпечення захисту національних інтересів за майбутніми позовами держави Україна у зв’язку з військовою агресією Російської Федерації” [3](далі – Постанова 187) до прийняття та набрання чинності Законом України щодо врегулювання відносин за участю осіб, пов’язаних з державою-агресором, встановлено мораторій (заборону) в тому числі на:

- відчуження, передачу в заставу, будь-які інші дії, які мають чи можуть мати наслідком відчуження нерухомого майна, цінних паперів, корпоративних прав, прав вимоги до боржника у справах про банкрутство (неплатоспроможність), транспортних засобів, повітряних та морських суден, суден внутрішнього плавання Російською Федерацією або особами, пов’язаними з державою-агресором, крім безоплатного відчуження на користь держави Україна;

- відчуження, передачу в заставу, будь-які інші дії, які мають чи можуть мати наслідком відчуження нерухомого майна, цінних паперів, корпоративних прав, прав вимоги до боржника у справах про банкрутство (неплатоспроможність), транспортних засобів, повітряних та морських суден, суден внутрішнього плавання на користь осіб, пов’язаних з державою-агресором, або на користь Російської Федерації крім набуття ними права власності на такі об’єкти на підставі рішення суду або свідоцтва про право на спадщину.

При цьому, відповідно до підпункту 1 пункту 1 Постанови 187 особами, пов’язаними з державою-агресором, є:

громадяни Російської Федерації, крім тих, що проживають на території України на законних підставах;

юридичні особи, створені та зареєстровані відповідно до законодавства Російської Федерації;

юридичні особи, створені та зареєстровані відповідно до законодавства України, кінцевим бенефіціарним власником, членом або учасником (акціонером), що має частку в статутному капіталі 10 і більше відсотків, якої є Російська Федерація, громадянин Російської Федерації, крім того, що проживає на території України на законних підставах, або юридична особа, створена та зареєстрована відповідно до законодавства Російської Федерації.

Юридичні особи, утворені відповідно до законодавства іноземної держави, кінцевим бенефіціарним власником, членом або учасником (акціонером), що має частку в статутному капіталі 10 і більше відсотків, яких є Російська Федерація, громадянин Російської Федерації, крім того, що проживає на території України на законних підставах, або юридична особа, створена та зареєстрована відповідно до законодавства Російської Федерації, - у випадку виконання зобов’язань перед ними за рахунок коштів, передбачених у державному бюджеті.

Пунктом 2 Постанови 187 встановлено, що правочини (у тому числі довіреності), укладені з порушенням зазначеного мораторію, визначеного пунктом 1 цієї постанови, у тому числі якщо ними передбачається відповідне відчуження у майбутньому, є нікчемними, а також встановлено заборону на нотаріальне посвідчення правочинів, що порушують цей мораторій.

Державна реєстрація припинення обтяження речових прав

Відповідно до частини четвертої ст. 31^-2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація припинення обтяження речових прав у результаті зняття нотаріусом заборони на відчуження нерухомого майна відповідно до Закону України "Про нотаріат" проводиться нотаріусом, яким знято відповідну заборону на відчуження нерухомого майна, одночасно з її зняттям.

Слід звернути увагу, що нотаріус у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва, що має наслідком набуття, зміну чи припинення речових прав, їх обтяжень одночасно зі вчиненням такої нотаріальної дії, самостійно формує та реєструє заяву про державну реєстрацію прав та проводить державну реєстрацію прав у порядку, що передбачено частиною шостою ст. 31-2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"[4]

Державна реєстрація або інше визнання державними органами, органами місцевого самоврядування, їх посадовими особами, державними реєстраторами юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань, державними реєстраторами речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, особами, які надають публічні (адміністративні) послуги, правочинів, укладених з порушенням мораторію, встановленого Постановою 187, забороняється.

Див. також

• Накладення заборони відчуження нерухомого майна
• Порядок зняття обтяження, накладеного договором іпотеки