Договір ренти

Нормативна база

• Цивільний кодекс України (далі - ЦК України)
• Постанова Пленуму Верховного Суду України від 16 квітня 2004 року № 7 "Про практику розгляду судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ"

Поняття договору ренти

Договір ренти - це домовленість сторін, згідно з якою одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі (стаття 731 ЦК України). Договір ренти позиціонується як самостійний, відмінний від інших договорів відчуження, але вищезазначена стаття передбачає застосування до нього положень про договір купівлі-продажу, якщо при укладенні договору ренти майно передається за плату, або положень про договір дарування, у випадку передачі майна безоплатно, якщо це не суперечить суті договору ренти. Договір ренти відноситься до групи алеаторних (ризикових) договорів. Елемент ризику, що приймається кожною з сторін в силу укладення договору, полягає у вірогідності того, що або один, або другий контрагент фактично отримає зустрічне задоволення меншого об'єму, ніж ним самим надане. Характерною особливістю договору ренти є те, що майно, яке передається під виплату ренти, одразу ж переходить у власність платника ренти, який вправі відчужувати його одразу ж після отримання, за винятком спеціально обумовлених у законі або договорі випадків. А одержувач ренти за передане ним за договором майно отримує довгострокове зобов'язання з боку платника по виплаті ренти.

Істотні умови договору

Предмет: не вилучене із цивільного обороту майно (рухоме та нерухоме).
Майном як особливим об'єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки. Під виплату ренти можлива передача нерухомого майна, майнових прав, інформації, результатів діяльності надання послуг тощо. Сторони в договорі повинні зазначити майно, що передається під виплату ренти, із зазначенням характеристик та ознак з метою їхньої ідентифікації (стаття 190 ЦК України).

Ціна: для встановлення необхідно попередньо провести оцінку вартості майна, що передається під виплату ренти (наприклад, якщо предметом договору є земельна ділянка, необхідно провести експертну грошову оцінку землі відповідно до Закону України «Про оренду землі»).

Розмір і форма рентних платежів: визначаються на розсуд сторін і не залежить від вартості переданого майна.
Договором може бути передбачена виплата ренти шляхом передання речей, виконання робіт або надання послуг, які за своєю вартістю повинні відповідати грошовій сумі ренти. Не виключена можливість встановлення сторонами змішаної суми ренти, яка поряд з виплатою грошових коштів може передбачати надання утримання в натурі. Розмір ренти встановлюється договором.

Якщо одержувач ренти передав у власність платника ренти грошову суму, розмір ренти встановлюється у розмірі облікової ставки Національного банку України, якщо більший розмір не встановлений договором ренти. Розмір ренти змінюється відповідно до зміни розміру облікової ставки Національного банку України, якщо інше не встановлено договором. (частина друга статті 737 ЦК України).

Строк виплати ренти: може бути встановлений обов'язок платника виплачувати ренту протягом встановленого строку або безстроково.
У випадку, якщо договором ренти встановлено, що одержувач ренти передає майно у власність платника ренти за плату, до відносин сторін щодо передання майна застосовуються загальні положення про договір купівлі-продажу, якщо майно передається безоплатно – положення про договір дарування, якщо це не суперечить суті договору ренти. (частина друга статті 734 ЦК України).

Рента виплачується після закінчення кожного календарного кварталу, якщо інше не встановлено договором ренти (стаття 738 ЦК України).

Сторони договору

Сторонами договору ренти є одержувач і платник ренти. Як одержувачами, так і платниками ренти можуть бути будь-які фізичні і юридичні особи в межах їх цивільної правоздатності.

Сторона договору	Хто може бути стороною договору	Права сторін	Обов'язки сторін
Одержувач	Фізична або юридична особа, що відчужує майно під виплату ренти	- вимагати від платника ренти сплати передбачених договором платежів; - давати згоду на відчуження майна, отриманого платником ренти за договором до його припинення; - вимагати виконання інших зобов'язань від платника ренти згідно з законом і умовами договору	-------
Платник	Фізична або юридична особа, що придбаває у власність майно і виплачує ренту	------	- сплачувати передбачені договором ренти платежі на користь одержувача ренти; - не відчужувати отримане майно без згоди одержувача ренти до припинення договору

Форма укладання договору

Договір ренти обов'язково укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню (зразки договору безстрокової ренти та договору ренти за плату). Крім того, договір про передачу нерухомого майна під виплату ренти підлягає державній реєстрації у зв'язку з тим, що правочини, пов'язані з відчуженням нерухомого майна, підлягають обов'язковій державній реєстрації відповідно до статті 182, 210 ЦК України.

Відповідальність за прострочення виплати ренти

За прострочення виплати ренти платник ренти сплачує одержувачеві ренти проценти (стаття 736 ЦК України).
У випадку, якщо сторони договору ренти не визначили розмір процентів, які підлягають сплаті за прострочення виплати ренти, для боржника настає відповідальність за невиконання грошового зобов'язання, передбачена частиною другою статті 625 ЦК України.

Право платника безстрокової ренти на відмову від договору ренти

Платник безстрокової ренти має право відмовитися від договору ренти (стаття 739 ЦК України). Умова договору, відповідно до якої платник безстрокової ренти не може відмовитися від договору ренти, є нікчемною. Договором ренти можуть бути встановлені умови здійснення платником безстрокової ренти відмови від договору ренти. Договір ренти припиняється після спливу трьох місяців від дня одержання одержувачем ренти письмової відмови платника безстрокової ренти від договору за умови повного розрахунку між ними.
Сторони договору ренти залишають за собою право встановити умови, відповідно до яких платник безстрокової ренти має право відмовитися від подальшого виконання зобов'язання. Зобов'язання з виплати ренти може бути припинене у випадку досягнення сторонами договору згоди про розірвання договору.

Право одержувача безстрокової ренти на розірвання договору ренти

Одержувач ренти, на відміну від платника, має право вимагати розірвання договору ренти лише у випадках, встановлених, зокрема статтею 740 Цивільного кодексу України, або договором.

Відповідно до частини 1 статті 740 Цивільного кодексу України, одержувач безстрокової ренти має право вимагати розірвання договору ренти у разі, якщо:

• платник безстрокової ренти прострочив її виплату більш як на один рік;
• платник безстрокової ренти порушив свої зобов'язання щодо забезпечення виплати ренти;
• платник безстрокової ренти визнаний неплатоспроможним або виникли інші обставини, які явно свідчать про неможливість виплати ним ренти у розмірі і в строки, що встановлені договором.

Перелік підстав, що дають право одержувачу безстрокової ренти розірвати договір ренти носить не виключний характер і може бути розширений сторонами, та закріплений у договорі. Наприклад, договір ренти може додатково вказувати на такі випадки, як перехід обтяженого рентою майна до іншої особи, суттєва зміна складу, якості чи призначення майна, що передане під виплату безстрокової ренти, виїзд платника безстрокової ренти на постійне місце проживання за кордон тощо.

У випадку розірвання договору ренти сторони мають самостійно врегулювати порядок розрахунків.

Якщо сторонами не врегульовано порядок розрахунків при розірванні договору, то частиною другою та третьою статті 741 Цивільного кодексу України встановлено правила її визначення, в залежності від того, платно чи безоплатно було передано майно у власність платника ренти, що виступає предметом ренти. В обох випадках одержувач ренти має право вимагати виплати від платника ренти річної суми рентних платежів.

Якщо майно передано по договору ренти безоплатно, то згідно з частиною першою статті 742 Цивільного кодексу України, ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження майна несе платник ренти, тобто діє загальне правило, встановлене статтею 323 Цивільного кодексу України. Дана норма носить імперативний характер і не може бути змінена сторонами договору ренти.

Розрахунки між сторонами у разі розірвання договору

Розрахунки за договором ренти у випадку його розірвання здійснюються наступним чином:

1. якщо договором ренти не встановлені правові наслідки розірвання договору ренти, розрахунки провадяться залежно від того, чи майно було передано у власність платника ренти за плату чи безоплатно.
2. якщо майно було передано у власність платника ренти безоплатно, у разі розірвання договору ренти одержувач ренти має право вимагати від платника ренти виплати річної суми ренти.
3. якщо майно було передано у власність платника ренти за плату, одержувач ренти має право вимагати від платника ренти виплати річної суми ренти та вартості переданого майна.

На практиці встановлюються правила про викупну ціну ренти, яку сторони повинні самостійно визначити у договорі. У випадку, якщо сторони умову про викупну ціну ренти не погодили, частини друга та третя статті 741 ЦК України встановлюють правила розрахунку між сторонами у разі розірвання договору ренти в залежності від того, за плату чи безоплатно у власність платника ренти було передане майно, що виступає предметом ренти.

Ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого під виплату ренти

Безстрокова рента: ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого безоплатно під виплату безстрокової ренти, несе платник ренти. У разі випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого за плату під виплату безстрокової ренти, платник має право вимагати відповідно припинення зобов'язання щодо виплати ренти або зміни умов її виплати. (стаття 742 ЦК України)

Строкова рента: при випадковому знищенні або випадковому пошкодженні майна, переданого під виплату ренти на певний строк, платник ренти не звільняється від обов'язку виплачувати її до закінчення строку виплати ренти на умовах, встановлених договором ренти. (статті 743 ЦК України)