Будівництво приватного будинку: покрокова інструкція

Нормативна база

• Конституція України
• Земельний кодекс України
• Закон України «Про Державний земельний кадастр»
• Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності»
• Порядок видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки затверджений наказом Міністерства регіонального розвитку,будівництва та житлово-комунального господарства України 05.07.2011 № 103
• Постанова Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 466 «Деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт»
• Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 р. № 461
• Лист Мінрегіону від 30.11.2011 року №7/14-16432

Опис суттєвих аспектів, що впливають на один із варіантів вирішення проблеми

Житловий приватний будинок можна побудувати тільки на землях, призначених для житлової забудови, якому привласнений кадастровий номер. Відповідно до Закону України «Про Державний земельний кадастр» кадастровий номер земельної ділянки - індивідуальна, що не повторюється на всій території України, послідовність цифр та знаків, яка присвоюється земельній ділянці під час її державної реєстрації і зберігається за нею протягом усього часу існування. Державні акти на право власності на земельну ділянку, видані до 2002 року не містили інформації щодо кадастрового номера земельної ділянки, а тому таким земельним ділянкам кадастрові номери присвоєні не були. Для вирішення питання щодо визначення та присвоєння кадастрового номера земельній ділянці власнику або набувачу права на земельну ділянку необхідно звернутися до територіального органу земельних ресурсів (районного відділу земельних ресурсів) із заявою щодо присвоєння земельній ділянці кадастрового номера. Разом із заявою необхідно подати копію документа, що посвідчує особу (паспорт), копію документа, що посвідчує право на земельну ділянку та копію ідентифікаційного номера.

Процес привласнення кадастрового номера складається з наступних етапів:

• Розробка технічної документації

Для цього необхідно укласти договір із землевпоряджувальною організацією на виготовлення технічної документації і створення цифрового обмінного XML- файлу ділянки (файл містить інформацію як про саму ділянку, так і про його власника).

• Узгодження технічної документації

Технічна документація передається на узгодження в Держгеокадастр. Держгеокадастр передає XML- файл у відділ / управління земельного кадастру. За наявності зауважень обмінний файл повертається на доопрацювання.

• Привласнення кадастрового номера

Якщо до обмінного файлу немає зауважень - ділянці привласнюється кадастровий номер. Держгеокадастр на документації ставить відмітку з вказівкою кадастрового номера, дати його визначення, даних особи, що зробила відмітку і її підпис. Також видається довідка про привласнення кадастрового номера.

• Реєстрація прав на земельну ділянку - за бажанням Замовника

Для можливості розпорядження ділянкою (здачі в оренду, продажі) необхідно зареєструвати права на земельну ділянку в Державній реєстраційній службі України по місцезнаходженню ділянки. Якщо Ви укладаєте договір оренди земельної ділянки, то право оренди виникає тільки з моменту проведення реєстрації.

Отримання будівельного паспорту індивідуального житлового будинку

Відповідно до ст.27 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» в першу чергу майбутньому власнику треба отримати будівельний паспорт індивідуального житлового будинку. Пунктом 2.1 Порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки ( далі – Порядок) встановлено наступний перелік документів: заява на видачу будівельного паспорта зі згодою замовника на обробку персональних даних (Додаток 1 до Порядку.);

• засвідчена в установленому порядку копія документа, що засвідчує право власності або користування земельною ділянкою, або договір суперфіцію (мова йде про нотаріально засвідчені копії документів);
• ескізні наміри забудови (місце розташування будівель та споруд на земельній ділянці, відстані до меж сусідніх земельних ділянок та розташованих на них об’єктів, інженерних мереж і споруд, фасади та плани поверхів об’єктів із зазначенням габаритних розмірів, перелік систем інженерного забезпечення, у тому числі автономного, що плануються до застосування, тощо) Ескіз намірів забудови виконується в довільній формі, тому затверджувати його склад, зміст та порядок розроблення не потрібно (лист Мінрегіону від 30.11.2011 року №7/14-16432);
• проект будівництва (за наявності). Будь-які вимоги щодо надання проектної документації для виготовлення будпаспорту є безпідставними;
• засвідчена в установленому порядку згода співвласників земельної ділянки (житлового будинку) на забудову. Зазвичай, вони складаються у довільній формі, а підписи осіб на них засвідчуються нотаріально

Згідно п. 2.4. Порядку: пакет документів для видачі будівельного паспорта або внесення змін до нього повертається уповноваженим органом містобудування та архітектури замовнику з таких підстав:

• неподання повного пакета документів;
• невідповідність намірів забудови земельної ділянки вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, детальним планам територій, планувальним рішенням проектів садівницьких та дачних товариств, державним будівельним нормам, стандартам і правилам.

Строк надання (виготовлення) будівельного паспорту закріплено в п. 2.1. Порядку: будівельний паспорт надається уповноваженим органом містобудування та архітектури на безоплатній основі протягом десяти робочих днів з дня надходження пакета документів. В більшості випадків пакет документів для отримання будівельного паспорту подається до Центрів надання адміністративних послуг (ЦНАП).

Подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт

Відповідно до частини першої статті 34 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", замовник має право виконувати будівельні роботи після: подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю - щодо об'єктів будівництва, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з незначними наслідками (СС1), та щодо об'єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта та які не потребують отримання дозволу на виконання будівельних робіт. Повідомлення подається не пізніше ніж за один календарний день до початку підготовчих робіт через електронну систему здійснення декларативних та дозвільних процедур у будівництві.

19 липня 2018 року Державна архітектурно-будівельна інспекція разом із Державним агентством із питань електронного урядування, Міністерством юстиції України та координатором проектів ОБСЄ в Україні презентували оновлену електронну послугу із подання повідомлення про початок будівельних робіт. Перша в Україні повністю автоматизована е-послуга – без втручання посадової особи – стосується будівництва, здійснюваного на підставі будівельного паспорта. До нього належить зведення індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових та дачних будинків заввишки не більше двох поверхів (площею – не більше за 300 м2). Також – господарських будівель та споруд, зокрема, гаражів, розташованих на присадибних, дачних і садових земельних ділянках. У відповідь протягом 10 днів чекайте лист-повідомлення про те, що дане повідомлення зареєстровано.

Після реєстрації повідомлення в ДАБК можна приступати до реальних будівельних робіт. Але у випадку облаштування на присадибній ділянці свердловини або каналізаційного септика - краще заздалегідь потурбуватися отриманням письмових (і краще навіть завірених нотаріально) заяв від майбутніх сусідів про відсутність претензій з їхнього боку. Термін дії дозволу-повідомлення на будівництво - до двох років. І якщо за цей період завершити капітальне будівництво (без урахування внутрішніх опоряджувальних робіт) не вдасться, доведеться запрошувати дозвіл заново.

Введення побудованого будинку в експлуатацію і реєстрація права власності на нього

Завершальний етап - введення побудованого будинку в експлуатацію і реєстрація права власності на нього. За правилами статті 32 Закону України №3038-17 «Про регулювання містобудівної діяльності» в редакції від 20.04.2018, збудовані на земельних ділянках одноквартирні житлові будинки віднесені до будівельних об'єктів класу відповідальності СС1. Відповідно до статті 39 Закону України №3038-17 зазначено, що прийом в експлуатацію об'єктів завершеного будівництва класу відповідальності СС1 і об'єктів, побудованих на підставі будівельного паспорта, здійснює місцевий орган Державної будівельно - архітектурної інспекції України (ДАБІ). Для цього фахівці відомства реєструють подану забудовником декларацію про готовність об'єкта до експлуатації. Перед подачею в ДАБІ заяви і декларації про готовність новобудови до експлуатації, забудовник зобов'язаний отримати технічний паспорт об'єкта. Для цього він звертається в місцеве державне чи приватне ліцензоване бюро технічної інвентаризації (БТІ).

Для проведення технічної інвентаризації забудовник подає в БТІ такі документи:

• заяву - документ складається безпосередньо в організації;
• паспорт;
• податковий ідентифікаційний код;
• свідоцтво про право власності на земельну ділянку;
• проектну документацію на будинок - якщо вона була розроблена.

Інспектори БТІ досліджують відповідність вимогам проекту і будівельним нормам, обробляють дані і складають технічний паспорт об'єкта. Цей документ включає опис об'єкта, його технічні характеристики і план. Обов'язковий додаток до технічного паспорту - кваліфікаційний сертифікат фахівця, який провів інвентаризацію. Бланк декларації введення в експлуатацію потрібно завантажити на сайті ДАБК. Заповнені екземпляри декларації та комплект супровідних документів забудовник відправляє в ДАБІ.

У комплект документації забудовника повинні входити:

• два примірники заповненої декларації про готовність об'єкта до введення в експлуатацію;
• оригінал технічного паспорта об'єкта, виданий БТІ;
• нотаріально завірена копія документа про право власності або право користуватися земельною ділянкою * договору купівлі-продажу або оренди.

Подати документи в ДАБІ можна:

• через місцевий центр надання адміністративних послуг;
• направивши рекомендованим листом з описом вкладень;
• направивши електронні форми документів, використовуючи електронну систему здійснення дозвільних процедур у будівництві. Ця функція доступна на офіційному сайті ДАБІ в розділі «Електронні адміністративні послуги».

Фахівці ДАБІ розглядають декларацію забудовника протягом 10-ти робочих днів з моменту її подачі. Датою введення будинку в експлуатацію вважається дата реєстрації декларації. Обов'язковий елемент реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації - запис в технічному паспорті об'єкта «введений в експлуатацію».

Якщо у будинку раніше не було адреси, забудовник звертається до містобудівного департамент місцевого органу влади з проханням її привласнити. Запит направляють через місцевий центр надання адміністративних послуг. До заяви забудовник докладає такі документи:

• нотаріально завірену копію права власності або права користування земельною ділянкою;
• копію паспорта;
• декларацію про готовність об'єкта до експлуатації;
• копію геодезичної зйомки ділянки;
• копію технічного паспорта об'єкта.

Місцеве містобудівне управління розглядає заяву протягом 15-ти днів і якщо схвалює - готує відповідний наказ. Рішення про присвоєння адреси на основі наказу стверджує місцевий орган влади. Запис про присвоєння нової адреси вноситься до реєстру поштових адрес. Заявник отримує витяг з реєстру в паперовій та електронній формі.