Договір купівлі-продажу права оренди земельної ділянки

Нормативна база

• Земельний кодекс України
• Цивільний кодекс України
• Закон України "Про оренду землі"
• Закон України "Про іпотеку"
• Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень"

Загальні положення

Відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі - ЗК України), Цивільним кодексом України (далі - ЦК України), Законом України "Про оренду землі", законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також положеннями договору оренди землі (стаття 2 Закону України "Про оренду землі").

Майнові права є майном у розумінні стаття 190 ЦК України і визнаються речовими правами, до яких відноситься і право оренди. Однак, у випадку, якщо деякі відносини щодо оренди землі недостатньо врегульовані або не врегульовані взагалі, використовуються положення ЦК України (стаття 9 ЦК України). Відповідно до законодавства підставами для заміни сторін у договорі оренди є передача прав за правочином та шляхом правонаступництва.

Відповідно до положень частин першої статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися в заставу, спадщину, вноситися до статутного фонду (частина п'ята статті 93 ЗК України).

Згідно з частиною першою статті 133 ЗК України та частиною сьомою статті 5 Закону України "Про іпотеку" об’єктом іпотеки може бути право оренди земельної ділянки. У цьому випадку це право може відчужуватися в разі невиконання заставодавцем договору, забезпеченого заставою.

Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди.

Водночас, відповідно до статті 8¹ Закону України «Про оренду землі» позбавляє права орендаря земель державної і комунальної власності відчужувати право оренди на такі землі, але продаж права оренди — одна із самостійних підстав заміни сторони в договорі оренди. Договір купівлі-продажу права є підставою для укладання додаткової угоди до договору оренди щодо заміни сторони в договорі оренди земельної ділянки. Тому, заміна сторін у договорі оренди земель державної власності неможлива виключно у випадку продажу права оренди, оскільки такий продаж заборонено законом.

Право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного капіталу, передано у заставу. Водночас в ч. 2 ст. 8-1 Закону "Про%20оренду%20землі" https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Textіснує виключення з даного правила. Право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності, наданої для будівництва житлового будинку, може бути відчужене орендарем за згодою орендодавця у разі, якщо таке будівництво розпочате, на строк та на умовах, визначених первинним договором оренди, або якщо таке відчуження передбачено первинним договором оренди. Інші підстави для заборони заміни сторони в договорі оренди відносно земель державної і комунальної власності відсутні.

Порядкок набуття права оренди землі на підставі договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки Відповідно до ст. 165 ЗК Україниhttps://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n792 земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об'єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах). Такі земельні торги проводяться у формі аукціону, за результатами проведення якого укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з учасником (переможцем) земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу плату за користування нею, зафіксовану в ході проведення земельних торгів. Продаж земельних ділянок, що перебувають у приватній власності, або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису), може здійснюватися на земельних торгах виключно з ініціативи власників земельної ділянки. У такому разі земельні торги регулюються положеннями ЗК Україниhttps://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n792, якщо інше не передбачено законом чи договором з виконавцем земельних торгів (ч. 2 ст. 135 ЗК України). Об’єктом правовідносини із земельних торгів є право оренди землі (якщо воно включене до лоту). Це означає, що особа, яка придбала лот, набуває права оренди земельної ділянки. Однак, право оренди надає можливість користуватися об’єктом оренди, тоді як покупець лоту такого права ще не має. Переможець торгів здобуває право на укладення правочину, за результатами проведення аукціону з переможцем укладається договір оренди, на підставі якого таке право й виникає. Наслідком продажу права є заміна учасника існуючого правовідношення, чого не виникає внаслідок «продажу» права оренди земельної ділянки з торгів. У цих випадках відбувається укладення договору оренди на конкурентних засадах і наділення правом користування.

Заміна орендаря у договорі оренди на підставі договору купівлі-продажу права оренди Частиною 1 статті 82 Земельного кодексу Україниhttps://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14? передбачено, що юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності у разі придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами. Перехід права оренди відбувається на підставі цивільно-правової угоди від орендаря-продавця до орендаря-покупця. За договором купівлі-продажу право оренди, що належить орендарю переходить до покупця такого права. Договір купівлі-продажу права оренди є підставою для укладення додаткової угоди із внесенням змін до договору оренди в частині заміни особи орендаря. Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку (ст. 30 Закону України «Про оренду землі»"Про%20оренду%20землі" https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#n59). Згідно до ст. 651 Цивільного кодексу Україниhttps://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n56 зміна або розірвання договору допускається за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом. Право власності на землю виникає виключно з моменту реєстрації правовстановлюючого документу а не з моменту укладання правочину про перехід права власності (ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»"Про%20державну%20реєстрацію%20речових%20прав%20на%20нерухоме%20майно%20та%20їх%20обтяжень" https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15#Text , ст. 126 Земельного кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14?). За обставин, визначених статтями 131, 132 Земельного кодексу України, відбувається перехід права оренди із заміною сторони в чинному договорі оренди. Якщо до нового власника переходить право оренди на тих же умовах, в тому ж обсязі, то відсутня необхідність проходити довгу процедуру припинення договору, набуття ділянки в оренду. Для орендодавця розірвання договору і надання її в оренду новому орендарю означає втрату орендної плати за земельну ділянку в період оформлення договору, а для орендаря неможливість належним чином приступати до використання як ділянки так і об’єкту нерухомості, що перебуває у його власності. Тому заміна сторони в договорі оренди вигідна обом сторонам. Між новим власником орендованого майна, який виступатиме відтепер орендодавцем, і орендарем укладається договір оренди, в якому вони позначають, що відбулася зміна орендодавця, який придбав предмет оренди у власність на підставі договору купівлі-продажу, укладеного між колишнім орендодавцем (попереднім власником) і новим орендодавцем (теперішнім власником) від такого-то числа, місяця, року, про що у встановленому порядку орендар був повідомлений, як того вимагає ст. 516 Цивільного кодексу Україниhttps://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n56, і сторони домовилися внести відповідні зміни до договору оренди шляхом його укладення в новій редакції.

Напрямки застосування правил про оренду землі У правовій позиції Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 08.08.2019 у справі № 149/1120/19, який вважав обґрунтованим висновок суду апеляційної інстанції про те, що право оренди може відчужуватися орендарем.

Право оренди надає орендарю правомочності володіти та користуватися земельною ділянкою, однак не надає йому права розпоряджатися як земельною ділянкою, так і майновими правами на неї землевласника. Рівень оборотоздатності права оренди земельної ділянки залежить від суб`єкта права, виду права на користування земельною ділянкою (емфітевзис і суперфіцій, оренда у спеціально визначених випадках), форми права власності на земельну ділянку.  Частина 2 ст. 135 ЗК Україниhttps://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14? передбачає право виконавця звернути стягнення на земельні ділянки або права на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) під час виконання рішення. А частина 5 ст. 93 ЗК Україниhttps://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14? сформульована наступним чином: право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного капіталу власником земельної ділянки - на строк до 50 років, крім випадків, визначених законом.