Договір часткової (пайової) участі в будівництві

Нормативна база

• Цивільний кодекс України
• Господарський кодекс України
• Закон України «Про інвестиційну діяльність»
• Закон України «Про кооперацію»

Загальні положення

Договори часткової (пайової) участі не належать до будь-якої групи договорів, передбаченої Цивільним або Господарським кодексом. Але ці договори не суперечать чинному законодавству. Таким договором визначається порядок розподілу між сторонами відповідних частин створеного об'єкта нерухомості.

Укладення таких договорів ґрунтується на принципі свободи договору, передбаченому у ст. 3, ст. 627 Цивільного кодексу України., де передбачено, що відповідно до статті 6 Цивільного Кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог Цивільного Кодексу України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

З юридичної точки зору, договір пайової участі в будівництві містить елементи одного чи кількох цивільно-правових договорів і відповідно в останньому випадку може бути кваліфікований як змішаний договір. Згідно статті 628 Цивільного кодексу України сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору.

Частково такі договори мають ознаки декількох видів угод:

• договорів про спільну діяльність;
• інвестиційних контрактів;
• договорів підряду;
• договорів доручення та/або комісії;
• договорів купівлі-продажу майна тощо.

Сторони договору

Сторонами по договору часткової (пайової) участі в будівництві виступають:

1. житлово-будівельний кооператив;
2. асоційований член кооперативу (інвестор, який бажає в майбутньому отримати житло).

Важливо! Перевірити зазначені в договорі дані про код ЄДРПОУ, адресу місцезнаходження кооперативу та прізвище уповноваженої на підписання договору особи можна у відкритому Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб підприємців та громадських формувань.

Зверніть увагу! Інвесторами можуть бути громадяни і юридичні особи України та іноземних держав, а також держави. (ст. 5 ЗУ «Про інвестиційну діяльність»)

Предмет договору

Договори часткової (пайової) участі в будівництві регулюють відносини щодо членства в кооперативі та порядок набуття права власності на об’єкт в будинку, який планує побудувати або будує кооператив.

Предметом договору є не тільки інвестиції, а також і житло, яке планує одержати інвестор, тобто те, що становить інтерес для сторін договору (вказується вид інвестицій та їх розмір). Предмет повинен бути детально прописаний у договорі.

Зверніть увагу! Щоб уникнути ризиків, варто звернути увагу, щоб була визначена характеристика будинка та його будівельна адреса, орієнтовна площа квартири та документація на підставі якої даний будинок буде будуватися тощо.

Пайовий внесок

Пайовий внесок дорівнює вартості об’єкту нерухомості, який набуде у власність інвестор (член кооперативу). Пай - майновий поворотний внесок члена (асоційованого члена) кооперативу у створення та розвиток кооперативу, який здійснюється шляхом передачі кооперативу майна, в тому числі грошей, майнових прав, а також земельної ділянки; (ст. 2 ЗУ «Про кооперацію»).

Додатковий пай - добровільний грошовий чи інший майновий поворотний внесок члена (асоційованого члена) кооперативу понад пай у пайовому фонді кооперативу;

Однак, для вступу в кооператив необхідно буде сплатити і вступний внесок.

Вступний внесок - грошовий чи інший майновий неповоротний внесок, який зобов’язана сплатити особа у разі вступу до кооперативної організації. (ст. 2 ЗУ «Про кооперацію»)

Важливо! Компанії (кооперативи) включають вступник внесок до вартості об’єкта, який слугує страховим платежем для забудовника. У разі, якщо інвестор вирішить вийти з кооперативу і забрати свої гроші, то відповідний вступний внесок залишиться в кооперативі.

Відсоток пайового внеску – 1-10 % (залежить від основної вартості об’єкту).

Зверніть увагу! Після 100% оплати пайового внеску кооператив зобов’язаний видати вам, як асоційованому члену кооперативу, пайове свідоцтво з відміткою про повну сплату пайового внеску.

Важливо! Належний доказ оплати – платіжний документ про перерахування грошових коштів на рахунок кооперативу або квитанція до прибуткового касового ордеру, при оплаті готівкою.

Права члена кооперативу (інвестора) за пайовим договором

Часто забудовники зазначають у договорі мінімум прав члена кооперативу, прописують такі права, реалізація яких не можлива. Для того, щоб в подальшому у члена кооперативу (інвестора) не виникали зайвих питань, до договору потрібно включити такі права, як:

• право контролю за цільовим використанням засобів та коштів, що направляються на створення об'єкту;
• право самостійно та на власний розсуд розпоряджатися пайовим свідоцтвом (продавати, закладати, дарувати, міняти, а також виконувати інші дії, що не суперечать чинному законодавству України);

Зверніть увагу! Член кооперативу (інвестор) скористатися цим правом може тільки після виплати повної вартості об’єкта (пайового внеску).

• право проводити перепланування приміщень відповідно до діючих будівельних норм, що належать йому згідно пайового свідоцтва.

Зверніть увагу! Член кооперативу (інвестор) скористатися цим правом може тільки після виплати повної вартості об’єкта (пайового внеску).

• право на вихід з кооперативу в будь-який час за заявою та подальшим поверненням пайового внеску тощо.

Важливо! Перед тим, як підписати договір, проконсультуйтесь з юристом.

Термін передачі об’єкта

Важливо! В договорі має бути прописана точна дата передачі кооперативом готового об’єкту.

Зверніть увагу! В договорі має бути прописано про те, що будинок, в якому розташований об’єкт члена кооперативу (інвестор) має бути під’єднаний до міських електромереж, каналізаційних систем з можливістю укладення членом кооперативу, після оформлення права власності на об’єкт, прямих договорів постачання енергетичними та іншими ресурсами через приєднану мережу з відповідними компаніями.Способи набуття членом кооперативу (інвестором) права власності на об’єкт за пайовим договором

Способи набуття членом кооперативу (інвестором) права власності на об’єкт за пайовим договором через:

• договір міни;
• договір купівлі-продажу;
• договір відступлення права вимоги (цесія)

Зверніть увагу! Набуття членом кооперативу (інвестором) права власності на об’єкт за пайовим договором відбудеться за умови передачі всіх необхідних для реєстрації права власності документів та/або завірених копій згідно чинного порядку та практики реєстраційних дій, які діють на території України.

Розірвання договору часткової (пайової) участі у будівництві

Договір часткової (пайової) участі у будівництві припиняється:

1. За угодою сторін.
2. В односторонньому порядку.
3. Через суд.

За згодою сторін:

Якщо сторони вирішили припинити угоду та відсутній спір, то розірвання договору носить добровільний характер. Важливо! В такому разі оформляється додаткова угода.

В односторонньому порядку:

Розірвати договір можна в односторонньому порядку з ініціативи інвестора, (пайовика, покупця) і компанії забудовника.

Пайовик може подати заяву про розірвання договору з таких причин :

• порушення термінів введення в експлуатацію об’єкта будівництва. У договорі чітко прописана дата передачі об’єкта пайовику. Якщо прострочення становить більше двох місяців, то інвестор має право розірвати договір;
• стан квадратних метрів для житла може не відповідати загальноприйнятим нормам будівництва. Наприклад, скошені отвори, тріщини в стелі, неналежний ремонт або його відсутність. Всі ці недоліки усуваються, але якщо забудовник це робити категорично відмовляється, то це підстава для розриву договору.
• недотримання пунктів у договорі. Наприклад, невідповідність розмірів кімнат за площею. Це проблема також може бути вирішена, якщо забудовник виплатить різницю у вартості, але якщо надходить офіційна відмова, то пайовик має право на розірвання угоди.
• гарантійний термін обслуговування будівельною компанією будинку повинен бути не менше 5-6 років. Протягом цього терміну будівельники повинні усувати неполадки, якщо це не відбувається, то пайовик має право розірвати договір.

Договір розривається і з ініціативи забудовника-будівельної компанії з таких підстав:

• якщо прострочення по платежах перевищує більше 3 місяців;
• регулярне порушення термінів по платежах.

За обопільною згодою договір пайового будівництва, може бути, розірваний на будь-якій підставі.

Розірвання договору в судовому порядку:

Якщо є підстави вважати, що будівництво в осяжному майбутньому не завершиться.

При істотних змінах проекту, які не задовольнили інвестора.