Укладення договору оренди житлового приміщення

Нормативна база

• Цивільний кодекс України
• Закон України "Про нотаріат"
• Наказ Міністерства Юстиції України від 22.02.2012 № 296/5 "Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України"
• Декрет Кабінету Міністрів України від 21.01.1993 №7-93 "Про державне мито"
• Податковий кодекс України

Підстави, умови, порядок укладення та припинення договору найму (оренди) житла

При укладенні договору оренди житла слід керуватися положеннями глави 59 Цивільного кодексу України (далі- ЦКУ), якою передбачено підстави, умови, порядок укладення та припинення договору найму (оренди) житла. Згідно частини 1 статті 810 ЦКУ за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. Відповідно до частини 1 статті 811 ЦКУ договір найму житла укладається у письмовій формі.

Найчастіше предметом договору найму житла є квартира. Помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому. Наймач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користування майном, що обслуговує будинок. Договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п’ять років (стаття 821 ЦКУ). Крім того, наймач не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця (частина друга статті 815 ЦКУ). Проте, поточний ремонт житла, переданого у найм, відповідно до вимог статті 819 ЦКУ, зобов’язаний здійснювати наймач, якщо інше не встановлено договором.

Згідно статті 820 ЦКУ передбачається, що розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла. Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за користування житлом, плата встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру. Одностороння зміна розміру плати за користування житлом не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Наймач вносить плату за користування житлом у строк, встановлений договором найму житла. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.

Нотаріальне посвідчення договору найму (оренди) житла

Частиною першою статті 811 ЦКУ не передбачено обов’язкового нотаріального посвідчення договору найму житла. Проте, за правилом частини четвертої статті 209 ЦКУ правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. Відповідно до статті 54 Закону України «Про нотаріат» нотаріуси, зокрема, посвідчують угоди, щодо яких законодавством встановлено обов’язкову нотаріальну форму, а також за бажанням сторін й інші угоди.

Тобто, договір найму (оренди) житла необхідно укласти у письмовій формі, а посвідчувати його нотаріально, за бажанням, має право наймодавець за погодженням з іншою стороною – наймачем. Порядок нотаріального посвідчення договору передбачено Законом України "Про нотаріат" та Наказом Міністерства Юстиції України від 22.02.2012 № 296/5 "Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України". За вчинення нотаріальних дій державні нотаріуси справляють державне мито у розмірах, встановлених законодавством. Перелік осіб, які звільняються від сплати державного мита, передбачено Декретом Кабінету Міністрів України від 21.01.1993 №7-93 «Про державне мито».

Порядок оподаткування доходів, отриманих від оренди житлового приміщення

Згідно підпункту 266.4.3 пункту 266.4 статті 266 Податкового кодексу України пільги з податку, передбачені для фізичних осіб, не застосовуються до об’єкта оподаткування, що використовуються їх власниками з метою одержання доходів (здаються в оренду, лізинг, позичку, використовуються у підприємницькій діяльності).

ПКУ визначено, що розмір податкового зобов’язання з доходу від здачі житла в оренду обчислюють на основі орендної плати, зазначеної в договорі. Сума фіскального зобов’язання не може бути меншою за мінімальну суму платежу за повний чи неповний місяць оренди. Кожен громадянин, який не є підприємцем, але здає квартиру, будинок чи навіть кімнату в оренду, довгострокову або подобову, має сплатити з отриманого доходу ПДФО (податок на доходи фізичних осіб) у розмірі 18% та 1,5% військового збору.

Орендодавець в поточному році сам обчислює і сплачує податок щокварталу. Сплату податку, за правилами статті 170 ПКУ, треба зробити протягом 40 календарних днів, після останнього дня звітного (податкового) кварталу. Сума отриманого доходу, сума сплаченого протягом звітного податкового року податку та податкового зобов'язання за результатами такого року відображаються у річній податковій декларації