Оренда нежитлового приміщення

Нормативна база

1. Цивільний кодекс України
2. Господарський кодекс України
3. Закон України "Про оренду державного та комунального майна"
4. Постанова Пленуму Вищого господарського суду України від 29 травня 2013 року № 12 «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна»
5. Постанова Пленуму Вищого господарського суду України від 29 травня 2013 року № 11 «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними»

Увага!!! З 24 лютого 2022 року, відповідно до Закону України "Про правовий режим воєнного стану", в Україні введено режим воєнного стану! Законом України "Про внесення змін до Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що строк дії договорів оренди державного майна, які укладаються під час дії воєнного стану, не може перевищувати 12 місяців після припинення чи скасування воєнного стану. Також, під час дії воєнного стану Кабінет Міністрів України може встановити інші правила передачі в оренду державного та комунального майна, ніж ті, що передбачені Законом України "Про оренду державного та комунального майна", зокрема щодо строків надання згоди на включення об’єкта оренди до одного з Переліків, стартової орендної плати у випадках, якщо інформація про залишкову балансову вартість об’єкта оренди є меншою 10 відсотків первісної балансової вартості об’єкта оренди, необхідності здійснення оцінки об’єкта оренди для цілей передачі його в оренду орендарям, передбаченим абзацом першим частини першої статті 15 цього Закону тощо. Зазначені зміни діють під час дії воєнного стану та протягом одного року з дня припинення чи скасування дії воєнного стану.

Загальні положення

Основними законодавчими актами, які регулюють правовідносини у сфері оренди, є Цивільний кодекс України та Господарський кодекс України.

Відповідно до цих нормативно-правових актів за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно в користування за плату на певний строк. Право передачі майна у оренду має власник речі або особа, якій належать майнові права. Орендодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору оренди.

При передачі в оренду об’єкта, який знаходиться у спільній власності подружжя, передбачається наявність письмового дозволу співвласника об’єкту (згода має бути нотаріально посвідчена).

Відповідно до статті 760 Цивільного кодексу України предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ). В даному випадку це нежитлове приміщення. Якщо приміщення, яке здається в оренду, знаходиться в заставі (іпотеці), то передача такого приміщення здійснюється за згодою заставодержателя (іпотекодавця). Передання приміщення в оренду не припиняє та не змінює прав на неї третіх осіб, зокрема права застави. При укладенні договору оренди орендодавець зобов'язаний повідомити орендаря про всі права третіх осіб на предмет оренди. В іншому випадку орендар має право вимагати зменшення розміру плати за користування або розірвання договору та відшкодування збитків. (стаття 769 Цивільного кодексу України).
Згідно статті 795 Цивільного кодексу України передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (її окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписують сторони договору. Таким документом є акт приймання-передачі майна, який є необхідним додатком до договору найму. Вказаний документ підтверджує факт передання майна від однієї особи іншій і з саме з моменту підписання цього документу починається строк з якого має розраховуватись сплата орендної плати. В акті слід зафіксувати стан майна, наявні несправності, залишити зауваження і т.д. Можливо також провести фото або відео фіксацію стану приміщення, яке передається в оренду та повертається орендодавцю. Якщо при отриманні майна в оренду не перевірити його справність, то буде вважатися, що воно передане в належному стані (стаття 767 Цивільного кодексу України). Форма акта приймання-передачі майна в оренду законодавчо не встановлена, тому скласти його можна в довільній формі.
Відповідно до статей 766, 770, 776, 778, 779,780 Цивільного кодексу України у разі непередання майна орендарю він вправі вимагати від орендодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою або відмовитися від договору оренди і вимагати відшкодування завданих йому збитків. У разі зміни власника нерухомості, переданої у оренду до нового власника переходять права та обов'язки орендодавця.

Сторони можуть встановити у договорі оренди, що у разі відчуження нерухомості договір оренди припиняється. У випадку наявності договору страхування нерухомості він чинності не припиняє. Також сторони у договорі можуть встановити обов’язок укладення договору страхування нерухомості орендарем. У випадку затримки повернення нерухомості орендарем він несе ризик її знищення або випадкового пошкодження.

Орендар може поліпшити стан нерухомості, але тільки за згодою орендодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені без пошкодження нерухомості орендар має право на їх вилучення. Якщо ж поліпшення не можуть бути відокремлені орендар має право на відшкодування вартості витрат або на зарахування їх вартості в рахунок орендної плати. Якщо орендар без згоди орендодавця зробив поліпшення він не має права на відшкодування їх вартості. Погіршення стану нерухомості, які сталися з вини орендаря, він повинен усунути, а у разі неможливості усунення відшкодувати завдані збитки. Шкода, завдана третім особам у зв'язку з користуванням нерухомістю відшкодовується орендодавцем на загальних підставах. Відшкодовується шкода орендодавцем, якщо буде встановлено, що це сталося внаслідок недоліків нерухомості, про наявність яких орендар не був попереджений і про які він не знав і не міг знати. Поточний ремонт нерухомості провадиться орендарем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться орендодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк. Якщо орендодавець не провів капітального ремонту і це перешкоджає використанню нерухомості відповідно до призначення та умов договору, орендар має право: відремонтувати її, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування або вимагати відшкодування вартості ремонту, або вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Умови договору оренди нежитлового приміщення

Правовідносини пов’язані з орендою нерухомого майна регламентовані параграфом 4 глави 58 книги 5 Цивільного кодексу України про найм будівлі або іншої капітальної споруди. З огляду на те що вказані правовідносини повинні бути оформлені у вигляді укладення цивільно-правового договору необхідно врахувати деякі характерні особливості даного виду договору.

Форма договору

Договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. За бажанням сторін будь-який договір, для якого достатньо письмової форми, може бути засвідчений нотаріусом.

При цьому, законодавством передбачені випадки обов’язкового засвідчення договору нотаріусом, а саме:

якщо договір оренди укладений на строк більше п'яти років, крім договору, предметом якого є майно державної або комунальної власності, який підлягає нотаріальному посвідченню у разі, якщо він укладений за результатами електронного аукціону строком більше ніж на п’ять років відповідно до частини 2 статті 793 Цивільного кодексу України, частини 3 статті 16 Закону України «Про оренду державного та комунального майна".

При цьому право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", крім договорів, укладених за результатами електронного аукціону, предметом яких є майно державної або комунальної власності.

Згідно статті 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Враховуючи роз’яснення Вищого господарського суду України надані ним в Постанові Пленуму від 29.05.2013 року за № 11 «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними» в абзацах 6 та 7 пункту 2.6. зазначеної постанови визначено, що «не вважаються вчиненими правочини (укладеними договори), в яких (за якими): відсутні передбачені законом умови, необхідні для їх укладення (не досягнуто згоди за всіма істотними для даного правочину умовами); не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства необхідна його передача; не здійснено державну реєстрацію або нотаріальне посвідчення, необхідні для його вчинення, тощо. Отже, якщо дії сторін свідчать про те, що оспорюваний договір фактично було укладено, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності його вимогам закону; це правило не стосується випадків, коли для вчинення правочину необхідні його державна реєстрація або нотаріальне посвідчення, оскільки за відсутності відповідної реєстрації чи посвідчення договір в будь-якому разі не вважається укладеним. Сама лише відсутність у договорі тієї чи іншої істотної умови (умов) може свідчити про його не укладення…».

Таким чином, відсутність нотаріального посвідчення договору оренди нежитлового приміщення, укладеного на три роки і більше, буде свідчити про відсутність укладення договору, а відповідно і відсутність будь-яких правових наслідків для сторін за таким договором.

Згідно статті 654 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. В абзаці 2 пункту 2.9 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 року № 12 «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна» зазначено: «У разі якщо внаслідок внесення змін до договору така його істотна умова як строк його дії сторонами визначено більше, ніж три роки (а саме, якщо додатковою угодою відповідним чином змінюється пункт договору, який передбачав менш ніж трирічний строк), то, за загальним правилом, передбаченим статтею 654 Цивільного кодексу України, відповідна додаткова угода чи договір у редакції такої угоди підлягають нотаріальному посвідченню".

В господарських відносинах слід враховувати в першу чергу норми Господарського кодексу України. Зокрема, частина 1 статті 193 Господарського кодексу України встановлено, що до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Істотні умови договору

Істотними є умови договору, без узгодження яких договір вважається неукладеним. У частині 1 статті 284 Господарського кодексу України встановлено, що істотними умовами договору оренди є:

1. об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);
2. строк, на який укладається договір оренди;
3. орендна плата з урахуванням її індексації;
4. порядок використання амортизаційних відрахувань;
5. відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Оцінка об'єкта оренди здійснюється за відновною вартістю, крім об'єктів оренди державної та комунальної власності, оцінка яких здійснюється за Методикою оцінки об'єктів майна, затвердженою Постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 року № 629. Умови договору оренди зберігають свою силу на весь строк дії договору, а також у разі якщо після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря.

У договорі оренди потрібно зазначити точні характеристики майна, переданого в оренду, для нежитлового приміщення це – місце знаходження, площа та інші відмінні ознаки

Строк договору

Сторони самостійно вирішують, на який строк їм укласти договір. Крім строку дії договору, необхідно передбачити можливість його продовження на новий строк і дострокового розірвання. У договорі можна зазначити, що договір вважається продовженим на новий строк, якщо жодна із сторін за певний період до закінчення дії договору не заявить про свій намір розірвати договір. Якщо така умова в договорі не передбачена і орендар продовжує користуватися орендованим майном після закінчення строку його дії, то продовжити договір можливо відповідно до статті 764 Цивільного кодексу України, в якій зазначено, що в даному випадку за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором .

Відповідно до статті 781 Цивільного кодексу України дострокове припинення договору оренди можливо у випадку смерті фізичної особи – орендаря або ліквідації юридичної особи – орендаря або орендодавця. Договір оренди також може бути достроково розірваний на вимогу орендодавця, якщо орендар не сплачує оренду плату протягом трьох місяців підряд, користується об’єктом оренди всупереч умовам договору або призначенню об’єкту оренди, передав об’єкт оренди в користування іншій особі без дозволу орендодавця, створює загрозу пошкодження об’єкта оренди, не розпочав капітальний ремонт приміщення, якщо обов'язок на його проведення був покладений на нього договором. (статті 782, 783 Цивільного кодексу України).

Наймач в свою чергу може вимагати розірвання договору у випадку передачі йому в користування об’єкта оренди стан якого не відповідає умовам договору та його призначенню або якщо наймодавець не виконує свого обов’язку щодо проведення капітального ремонту, якщо інше не було встановлено договором. Також сторони можуть передбачити інші підстави для дострокового розірвання договору оренди. Після закінчення строку договору орендар зобов’язаний повернути взяте в оренду майно в тому стані, в якому його отримав, з урахуванням нормального зносу або в іншому стані, обумовленому в договорі.

Оренда плата

Оренда плата – це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю за користування орендованим майном. Порядок, умови та строки внесення орендної плати визначаються договором. Вона може бути розрахована за 1 кв. м. на рік чи за все приміщення на місяць Плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою. Вважаємо за необхідне включити до договору розмір плати, періодичність і строки ії сплати, форма оплати, а також порядок сплати комунальних послуг.

Щоб у подальшому між сторонами договору не виникало спорів, у договорі слід чітко прописати, чи входять в орендну плату комунальні платежі. І якщо не входять, то в якому порядку та в які строки компенсуються орендодавцю витрати на їх сплату чи їх сплачує сам орендар.

Піднайм (суборенда)

Договір піднайму (суборенди) не може бути укладений на строк, що перевищує строк дії договору оренди . Передача майна в піднайм (суборенду) можлива тільки за згодою орендодавця, якщо інше не передбачене договором або законом (стаття 774 Цивільного кодексу України). Тобто, у договорі оренди можна відразу передбачити можливість передачі майна в піднайм третім особам із повідомленням (або без такого) орендодавця про укладення орендарем договору піднайму (суборенди). Якщо в договорі не обумовлена можливість передачі приміщення в піднайм (суборенду), то для здачі його в піднайм орендарю необхідно отримати згоду орендодавця. Така згода повинна бути оформлена в письмовій формі. Якщо орендар передав приміщення в піднайм третій особі без згоди орендодавця, то орендодавець має право розірвати договір достроково.