Відмінності між версіями «Оренда земельних ділянок»

Матеріал з WikiLegalAid
Перейти до: навігація, пошук
(Не показані 9 проміжних версій 4 користувачів)
Рядок 2: Рядок 2:
 
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельний кодекс України]
 
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельний кодекс України]
 
* [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/2755-17 Податковий кодекс України]
 
* [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/2755-17 Податковий кодекс України]
* [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закон України "Про оренду землі"]
+
* [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закон України «Про оренду землі»]<br />
* [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/899-15 Закон України "Про порядок виділення  в  натурі (на місцевості)  земельних  ділянок  власникам  земельних часток (паїв)"]  
+
* [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/899-15 Закон України «Про порядок виділення  в  натурі (на місцевості)  земельних  ділянок  власникам  земельних часток (паїв)»]  
* [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/220-2004-%D0%BF Постанова Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 року № 220 "Про затвердження Типового договору оренди землі"]
+
* [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/220-2004-%D0%BF Постанова Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 року №220 "Про затвердження Типового договору оренди землі"]
  
 
== Загальні положення ==
 
== Загальні положення ==
 
'''Оренда землі''' - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
 
'''Оренда землі''' - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
 +
Об’єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.
 +
Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.
  
<u>Об’єктами</u> оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.
+
Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом.
 
+
Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у спільній власності територіальних громад, є районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом.
<u>Орендодавцями</u> земельних ділянок є:
+
Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є органи виконавчої влади, які відповідно до закону передають земельні ділянки у власність або користування.
* щодо земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності - сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом;
+
Орендодавцем земельної ділянки, що входить до складу спадщини, у разі відсутності спадкоємців за заповітом і за законом, усунення їх від права на спадкування, неприйняття ними спадщини, а також відмови від її прийняття після спливу шести місяців з дня відкриття спадщини, є особа, яка управляє спадщиною.
* щодо земельних ділянок, що перебувають у спільній власності територіальних громад - районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом;
+
Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.
* щодо земельних ділянок, що перебувають у державній власності - органи виконавчої влади, які відповідно до закону передають земельні ділянки у власність або користування;
 
* щодо земельної ділянки, що входить до складу спадщини, у разі відсутності спадкоємців за заповітом і за законом, усунення їх від права на спадкування, неприйняття ними спадщини, а також відмови від її прийняття після спливу шести місяців з дня відкриття спадщини - є особа, яка управляє спадщиною.
 
<u>Орендарями</u> земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.
 
  
 
Орендарями земельних ділянок можуть бути:
 
Орендарями земельних ділянок можуть бути:
 
 
а) районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом;
 
а) районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом;
 
 
б) сільські, селищні, міські, районні та обласні ради, Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом;
 
б) сільські, селищні, міські, районні та обласні ради, Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом;
 
 
в) громадяни і юридичні особи України, іноземці та особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об’єднання та організації, а також іноземні держави.
 
в) громадяни і юридичні особи України, іноземці та особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об’єднання та організації, а також іноземні держави.
  
 
== Договір оренди землі ==  
 
== Договір оренди землі ==  
  
'''Договір оренди землі''' - це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
+
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
 
 
 
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.
 
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.
  
[https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/220-2004-%D0%BF Типова форма договору оренди землі] затверджується Кабінетом Міністрів України.
+
Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.
  
=== Істотні умови договору ===
 
 
Істотними умовами договору оренди землі є:
 
Істотними умовами договору оренди землі є:
 
* об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
 
* об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
Рядок 43: Рядок 37:
 
У разі якщо договором оренди землі передбачено здійснення заходів, спрямованих на охорону та поліпшення об’єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.
 
У разі якщо договором оренди землі передбачено здійснення заходів, спрямованих на охорону та поліпшення об’єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.
  
=== Строк дії договору ===
+
Договір оренди може передбачати надання в оренду декількох земельних ділянок, що перебувають у власності одного орендодавця (а щодо земель державної та комунальної власності - земельних ділянок, що перебувають у розпорядженні одного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування).
Об’єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві <u>з моменту державної реєстрації права оренди</u>, якщо інше не встановлено законом.
+
Укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.
  
Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але '''не може перевищувати 50 років'''.
+
Укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.
 +
 
 +
Укладення договору оренди земельної ділянки може бути здійснено на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування.
 +
 
 +
Зміна найменування сторін договору оренди землі, зокрема внаслідок реорганізації юридичної особи або зміни типу акціонерного товариства, не є підставою для внесення змін до договору оренди землі та/або його переоформлення.
 +
Об’єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.
 +
Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.
  
 
Після завершення будівництва та прийняття об’єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об’єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.
 
Після завершення будівництва та прийняття об’єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об’єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.
  
При передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, [[Виділення земельної ділянки для ведення фермерського господарства|фермерського господарства]], [[Порядок виділення земельної ділянки в натурі під особисте селянське господарство|особистого селянського господарства]] строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але '''не може бути меншим як 7 років'''.
+
При передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років.
  
При передачі в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які є [[Порядок використання земель з меліоративними системами|земельними ділянками меліорованих земель]] і на яких проводиться гідротехнічна меліорація, строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але '''не може бути меншим як 10 років'''. До договору оренди землі включається зобов’язання орендаря здійснювати інвестиції у розвиток та модернізацію відповідних меліоративних систем і об’єктів інженерної інфраструктури та сприяти їх належній експлуатації.
+
При передачі в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які є земельними ділянками меліорованих земель і на яких проводиться гідротехнічна меліорація, строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 10 років. До договору оренди землі включається зобов’язання орендаря здійснювати інвестиції у розвиток та модернізацію відповідних меліоративних систем і об’єктів інженерної інфраструктури та сприяти їх належній експлуатації.
  
 
При передачі в оренду сільськогосподарських угідь, які розташовані в межах гірничого відводу, наданого для розробки родовища нафти або газу, строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням строків початку будівництва свердловин та виробничих споруд, пов’язаних з їх експлуатацією, на орендованій ділянці або на її частині.
 
При передачі в оренду сільськогосподарських угідь, які розташовані в межах гірничого відводу, наданого для розробки родовища нафти або газу, строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням строків початку будівництва свердловин та виробничих споруд, пов’язаних з їх експлуатацією, на орендованій ділянці або на її частині.
  
Особа, яка управляє спадщиною, у складі якої є земельна ділянка сільськогосподарського призначення, що не перебуває в оренді, має право передати таку ділянку в оренду на строк до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця на таку земельну ділянку або до набрання законної сили рішенням суду про [[Відумерлість спадщини|визнання спадщини відумерлою]], про що обов’язково зазначається у договорі оренди земельної ділянки.
+
Особа, яка управляє спадщиною, у складі якої є земельна ділянка сільськогосподарського призначення, що не перебуває в оренді, має право передати таку ділянку в оренду на строк до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця на таку земельну ділянку або до набрання законної сили рішенням суду про визнання спадщини відумерлою, про що обов’язково зазначається у договорі оренди земельної ділянки.
  
 
Якщо строк дії договору оренди земельної ділянки закінчився у день або після смерті орендодавця, але до державної реєстрації права власності на земельну ділянку за новим власником (спадкоємцем), такий договір вважається продовженим (поновленим) до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця або територіальної громади на таку земельну ділянку.
 
Якщо строк дії договору оренди земельної ділянки закінчився у день або після смерті орендодавця, але до державної реєстрації права власності на земельну ділянку за новим власником (спадкоємцем), такий договір вважається продовженим (поновленим) до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця або територіальної громади на таку земельну ділянку.
  
=== Особливості укладення договору ===
+
== Орендна плата ==
Договір оренди може передбачати надання в оренду декількох земельних ділянок, що перебувають у власності одного орендодавця (а щодо земель державної та комунальної власності - земельних ділянок, що перебувають у розпорядженні одного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування).
 
Укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.
 
  
Укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельним кодексом України], або за результатами [[Порядок проведення земельних торгів|аукціону]].
+
Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.
  
Укладення договору оренди земельної ділянки може бути здійснено на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування.
+
Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
 +
Орендна плата встановлюється:
 +
* для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків  їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка  їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка  їх нормативної грошової оцінки;
 +
* для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, - у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області. Норма визначена п.п.288.5.1 п.288.5 ст.288 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/2755-17 Податковий кодекс України].
  
Зміна найменування сторін договору оренди землі, зокрема внаслідок реорганізації юридичної особи або зміни типу акціонерного товариства, не є підставою для внесення змін до договору оренди землі та/або його переоформлення.
+
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
 +
У разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається.
 +
Орендна плата справляється у грошовій формі.
  
== Орендна плата ==
+
За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.
  
=== Порядок визначення розміру орендної плати за земельну ділянку ===
+
Розрахунки щодо орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, здійснюються виключно у грошовій формі.
'''Орендна плата за землю''' – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі (стаття 21 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України "Про оренду землі"]).
+
Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.
  
Водночас, відповідно до статті 15 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України "Про оренду землі"] однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Тому, зважаючи, на принцип свободи договору, визначений [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільним кодексом України], сторони не обмежені встановленням виключно мінімального рівня орендної плати у договорі та шляхом переговорів можуть дійти згоди про встановлення будь-якого розміру орендної плати, однак не нижчого ніж мінімальний розмір орендної плати, визначений [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/92/2002 Указом Президента від 02 лютого 2002 року № 92 "Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян-власників земельних ділянок і земельних часток (паїв)"] - '''не менше 3 відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю).'''
+
Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.
  
Сторони мають право за взаємною згодою визначити не лише розмір орендної плати, а і форму її виплати (як наприклад грошова або натуральна, що полягає у передачі частини сільськогосподарської продукції орендодавцю). Так, відповідно до вимог статті 22 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України "Про оренду землі"] орендна плата справляється <u>у грошовій формі</u>.
 
  
За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися <u>у натуральній формі</u>. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.
+
== Строки дії договору оренди земельної ділянки ==
 +
{| class="wikitable"
 +
|-
  
Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін (стаття 23 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України "Про оренду землі"]).
+
| Загальний строк дії договору оренди земельної ділянки || '''не більше 50 років'''
{| class="wikitable"
+
|-
|+
+
| Строк оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства|| '''не менше 7 років'''
|'''Увагу!''' Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону (стаття 6 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України "Про оренду землі"]). Таким чином, обов’язок орендаря земельної ділянки щодо виплати орендної плати за використання земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації договору оренди землі.
+
|-
 +
| Строк оренди меліорованих земель і на яких проводиться гідротехнічна меліорація|| '''не менше 10 років'''
 +
|-
 +
| В разі створення індустріального парку на землях державної чи комунальної власності|| '''не менше 30 років'''
 
|}
 
|}
  
=== Принципи обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку ===
+
== Зміна, припинення і поновлення договору оренди землі: ==
Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17 Податкового кодексу України]), але такий розмір має бути не меншим, ніж мінімальна сума орендного платежу, встановлена законодавством з питань оренди землі.
 
 
 
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється ''з урахуванням індексів інфляції'', якщо інше не передбачено договором оренди.
 
 
 
Відповідно до пункту 288.5 статті 288 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17 Податкового кодексу України] розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу:
 
* не може бути меншою за розмір земельного податку:
 
♦ для земельних ділянок, [[Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів|нормативну '''грошову оцінку яких проведено''']], - у розмірі '''не більше 3 відсотків''' їх нормативної грошової оцінки, для земель ''загального користування'' - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, ''для сільськогосподарських угідь'' - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки;
 
 
 
♦ для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких '''не проведено''', - у розмірі '''не більше 5 відсотків''' нормативної грошової оцінки '''одиниці площі ріллі''' по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області;
 
* '''не може перевищувати''' 12 відсотків нормативної грошової оцінки (за винятком випадку визначення орендаря на конкурентних засадах);
 
 
 
* для пасовищ у населених пунктах, яким надано статус '''гірських''', не може перевищувати розміру земельного податку.
 
Плата за [[Суборенда земельної ділянки|суборенду земельних ділянок]] не може перевищувати орендної плати.
 
 
 
Значення нормативної грошової оцінки земель щороку уточнюють на коефіцієнт індексації, який визначають відповідно до законодавства.
 
 
 
Інформацію про нормативну-грошову оцінку земельної ділянки, що розташована у конкретно взятій місцевості та коефіцієнт індексації можна дізнатись на сайті [https://land.gov.ua/ Держгеокадастpу].
 
  
Розмір орендної плати за земельну ділянку розраховується шляхом множення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, на процент, що визначений договором оренди землі та індекс інфляції, що визначений Національним банком України, у разі якщо нормативна грошова оцінка проведена у році, що передує року, за який розраховується орендна плата за земельну ділянку.
 
 
== Зміна, припинення і поновлення договору оренди землі: ==
 
 
Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.
 
Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.
 
У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
 
У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Рядок 123: Рядок 110:
 
Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
 
Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
 
Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
 
Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов’язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельного кодексу України].
+
Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов’язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 Земельного кодексу України.
 
+
По закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
=== Поновлення договору оренди землі ===
 
[https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Законом України "Про оренду землі"] передбачено два випадки поновлення (пролонгації) договору оренди землі.
 
 
 
Відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 ст. 33 Закону "Про оренду землі"] після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. При цьому орендар має дотриматися таких умов:
 
# належно виконувати свої обов'язки за договором;
 
# не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк;
 
# до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі додати проєкт додаткової угоди.
 
 
 
У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
 
 
 
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін.
 
 
 
'''УВАГА!''' У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
 
 
 
Частиною 6 ст. 33 Закону про оренду землі передбачений '''другий випадок поновлення договору оренди''': 
 
# орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди
 
# відсутність протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі.
 
У цьому випадку Ви укладаєте додаткову угоду про поновлення договору оренди землі із:
 
* власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);
 
* уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
 
Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов’язковому порядку [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 ( ч. 8 ст. 33 Закону "Про оренду землі").]
 
 
 
'''УВАГА!!!''' З 16 липня 2020 року вступають в силу зміни щодо поновлення договору оренди землі, передбачені [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/340-20#Text Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству"].
 
{| class="wikitable"
 
|+
 
!Важливо! '''Дані зміни стосуються договорів оренди земельних ділянок, які укладаються чи до яких вносяться зміни після набрання чинності вказаним Законом. До договорів оренди земельних ділянок, укладених до набрання чинності цим Закон застосовуються правила, що діяли на момент їх укладення.'''
 
|}
 
'''Які зміни набирають чинності:'''
 
 
 
♦ Договори оренди (сервітуту, емфітевзису, суперфіцію) земель приватної власності, укладені з 16 липня 2020 року, поновлюються автоматично на той самий строк і на тих самих умовах лише в тому випадку, якщо в договорі міститься норма про таке автоматичне поновлення. Інших додаткових дій (укладання додаткових угод) від сторін договору не вимагається.
 
 
 
♦ Договори оренди (сервітуту, емфітевзису, суперфіцію) земель державної та комунальної власності, укладені з 16 липня 2020 року, автоматично поновлюватимуться лише в тому випадку, якщо на них знаходиться нерухоме майно, що перебуває у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою. Тобто для поновлення договорів, на яких немає нерухомого майна, потрібне рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, які розпоряджаються землями.
 
 
 
♦ Поновлення договорів оренди землі, укладених до 16 липня 2020 року, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення. Однак у разі їх продовження (укладення на новий строк) договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташоване нерухоме майно, повинні містити положення про поновлення договору та про переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, визначені чинним законодавством.
 
 
 
Варто пам'ятати, що сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору, не пізніше ніж за місяць до дати закінчення дії такого договору подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.
 
 
 
Також слід звернути увагу, що були внесені зміни до істотних умов договору оренди землі. Тепер договори оренди землі, які укладаються після 16 липня 2020 року, обов'язково повинні містити інформацію не лише про строк дії договору, але й дату його укладення.
 
 
 
== Вирішення спорів, пов’язаних із орендною платою за земельну ділянку ==
 
Спори, пов’язані з орендою землі, у тому числі, ті що стосуються орендної плати за земельну ділянку, відповідно до статті 35 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України "Про оренду землі"] вирішуються у судовому порядку. Положеннями статті 32 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України "Про оренду землі"] передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
 
 
 
У  пункті «д» частини першої статті 141 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельного кодексу України] серед підстав припинення права користування земельною ділянкою, зокрема, передбачено систематичну несплату земельного податку або орендної плати. Аналогічне положення міститься і у частині другій статті 651 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України], згідно якої договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
 
  
== Судова практика ==
+
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
* [http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/81263995 Постанова Верховного Суду у складі Обєднаної палати Касаційного цивільного суду від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17] (дії позивача, який уклав додаткову угоду до договору оренди землі, а згодом пред'являє позов про визнання договору оренди землі неукладеним, суперечить його попередній поведінці (укладенню додаткової угоди та отриманню плати за користування земельною ділянкою) і є недобросовісним).
 
  
* [http://reyestr.court.gov.ua/Review/57515160 Постанова Верховного Суду України від 13 квітня 2016 року у справі № 6-2027цс15]    (Після закінчення строку договору оренди та відсутності з боку відповідача письмових заперечень орендар продовжував відкрито та безперешкодно користуватися земельною ділянкою, сплачуючи орендну плату.  За таких умов орендар не мав права на продовження договору оренди землі, оскільки таким договором оренди було передбачено, що орендар повинен не пізніше 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір його продовжити, однак цього не зробив, що суперечить нормам законодавства України, зокрема ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).
+
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
  
* [http://reyestr.court.gov.ua/Review/81287135 Постанова Верховного Суд від 18 квітня 2019 року у справі №625/166/18] (Зазначено, що переважне права орендаря на продовження договору оренди землі не є абсолютним. Незважаючи на те, що орендар скористався своїм правом та направив своєчасно листи-повідомлення про поновлення договору на новий строк, останній отримав відмову від орендодавців, а відтак, втратив своє переважне право на укладення договорів оренди земельних ділянок).
+
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
  
== Див. також ==
 
* [[Припинення договору оренди землі шляхом його розірвання]]
 
* [[Визнання договору оренди земельної ділянки недійсним (нікчемним)]]
 
* [[Дострокове розірвання договору оренди землі]]
 
* [[Як розрахувати орендну плату за пай]]
 
 
[[Категорія: Право користування землями]]
 
[[Категорія: Право користування землями]]
 +
[[Категорія: Земельне право]]
 
[[Категорія: Податкове право]]
 
[[Категорія: Податкове право]]
 
[[Категорія: Договір оренди]]
 
[[Категорія: Договір оренди]]

Версія за 09:51, 11 грудня 2018

Нормативно-правові акти

Загальні положення

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Об’єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності. Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.

Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у спільній власності територіальних громад, є районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є органи виконавчої влади, які відповідно до закону передають земельні ділянки у власність або користування. Орендодавцем земельної ділянки, що входить до складу спадщини, у разі відсутності спадкоємців за заповітом і за законом, усунення їх від права на спадкування, неприйняття ними спадщини, а також відмови від її прийняття після спливу шести місяців з дня відкриття спадщини, є особа, яка управляє спадщиною. Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.

Орендарями земельних ділянок можуть бути: а) районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом; б) сільські, селищні, міські, районні та обласні ради, Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом; в) громадяни і юридичні особи України, іноземці та особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об’єднання та організації, а також іноземні держави.

Договір оренди землі

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.

Істотними умовами договору оренди землі є:

  • об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
  • строк дії договору оренди;
  • орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

У разі якщо договором оренди землі передбачено здійснення заходів, спрямованих на охорону та поліпшення об’єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.

Договір оренди може передбачати надання в оренду декількох земельних ділянок, що перебувають у власності одного орендодавця (а щодо земель державної та комунальної власності - земельних ділянок, що перебувають у розпорядженні одного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування). Укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.

Укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.

Укладення договору оренди земельної ділянки може бути здійснено на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування.

Зміна найменування сторін договору оренди землі, зокрема внаслідок реорганізації юридичної особи або зміни типу акціонерного товариства, не є підставою для внесення змін до договору оренди землі та/або його переоформлення. Об’єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом. Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

Після завершення будівництва та прийняття об’єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об’єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.

При передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років.

При передачі в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які є земельними ділянками меліорованих земель і на яких проводиться гідротехнічна меліорація, строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 10 років. До договору оренди землі включається зобов’язання орендаря здійснювати інвестиції у розвиток та модернізацію відповідних меліоративних систем і об’єктів інженерної інфраструктури та сприяти їх належній експлуатації.

При передачі в оренду сільськогосподарських угідь, які розташовані в межах гірничого відводу, наданого для розробки родовища нафти або газу, строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням строків початку будівництва свердловин та виробничих споруд, пов’язаних з їх експлуатацією, на орендованій ділянці або на її частині.

Особа, яка управляє спадщиною, у складі якої є земельна ділянка сільськогосподарського призначення, що не перебуває в оренді, має право передати таку ділянку в оренду на строк до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця на таку земельну ділянку або до набрання законної сили рішенням суду про визнання спадщини відумерлою, про що обов’язково зазначається у договорі оренди земельної ділянки.

Якщо строк дії договору оренди земельної ділянки закінчився у день або після смерті орендодавця, але до державної реєстрації права власності на земельну ділянку за новим власником (спадкоємцем), такий договір вважається продовженим (поновленим) до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця або територіальної громади на таку земельну ділянку.

Орендна плата

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Орендна плата встановлюється:

  • для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки;
  • для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, - у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області. Норма визначена п.п.288.5.1 п.288.5 ст.288 Податковий кодекс України.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. У разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається. Орендна плата справляється у грошовій формі.

За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.

Розрахунки щодо орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, здійснюються виключно у грошовій формі. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.


Строки дії договору оренди земельної ділянки

Загальний строк дії договору оренди земельної ділянки не більше 50 років
Строк оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства не менше 7 років
Строк оренди меліорованих земель і на яких проводиться гідротехнічна меліорація не менше 10 років
В разі створення індустріального парку на землях державної чи комунальної власності не менше 30 років

Зміна, припинення і поновлення договору оренди землі:

Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Договір оренди землі припиняється в разі:

  • закінчення строку, на який його було укладено;
  • викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;
  • поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
  • смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
  • ліквідації юридичної особи-орендаря;
  • відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;
  • набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці;
  • припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства).

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов’язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 Земельного кодексу України. По закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.