Заміна сторін у договорі оренди землі: підстави, порядок, наслідки

Матеріал з WikiLegalAid
Версія від 09:41, 23 листопада 2018, створена Oleksii.rybalka (обговореннявнесок) (Наслідки спадкування права власності на орендовану земельну ділянку)

Перейти до: навігація, пошук

Нормативна база

Підстави заміни сторін у договорі оренди землі

Відповідно до діючого законодавства, підставами заміни сторін у договорі оренди землі можуть бути:

  • правонаступництво (успадкування права оренди, перехід права оренди в зв’язку із реорганізацією юридичної особи);
  • передача прав за правочином (заміна орендаря у договорі оренди на підставі договору купівлі-продажу права оренди, заміна орендаря земельної ділянки на підставі домовленості між попереднім і новим орендарем).

Заміна сторін внаслідок спадкування

Заміна орендаря

Перехід права на оренду земельної ділянки у порядку спадкування визначений ч. 1 ст. 7 Закону України «Про оренду землі». Право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи-орендаря до спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спадкоємців - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями, в разі, якщо це не суперечить вимогам Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі». У випадку, якщо зазначені особи відмовляються від виконання укладеного договору оренди, договір припиняється відповідно до ст. 31 Закону України «Про оренду землі».

Отже, якщо умовами договору оренди земельної ділянки не передбачена заборона переходу права на оренду в порядку спадкування, то спадкоємці можуть успадкувати право на оренду земельної ділянки, яка є предметом договору.

Для цього спадкоємцям орендаря необхідно вчинити наступні дії:

  1. Прийняти спадщину в порядку, визначеному чинним законодавством та отримати свідоцтво про право на спадщину.
  2. Звернутися з клопотанням до орендодавця про внесення змін до існуючого договору оренди земельної ділянки в частині заміни сторін договору в зв’язку зі зміною орендаря земельної ділянки (Лист Державного комітету України із земельних ресурсів від 21.12.2009 № 23382/17/7-09 «Щодо роз'яснення деяких питань земельного законодавства при внесенні змін до договору оренди земельної ділянки»)
  3. Здійснити державну реєстрацію права оренди земельної ділянки.
Право оренди земельної ділянки у спадкоємців виникає з моменту його державної реєстрації (статті 3, 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»)

Заміна орендодавця

Відповідно до ч. 4 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Отже, якщо в самому договорі оренди не зазначено інше, він продовжує діяти до закінчення строку, на який його укладено.

При цьому, відповідно до ч. 5 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» спадкоємці після прийняття спадщини та державної реєстрації права власності на земельну ділянку мають протягом одного місяця повідомити про це орендаря в порядку, визначеному ст. 148-1 Земельного кодексу України. За наявності волевиявлення обох сторін можливе укладення нового договору або внесення змін до старого в частині зміни орендодавця.

Після отримання повідомлення про зміну влансика у орендаря виникає обов'язок сплатити орендну плату за весь час з моменту відкриття спадщини.

Важливо! Після отримання свідоцтва про право на спадщину рекомендуємо надати його копію до територіального органу Держгеокадастру для внесення даних про нового власника до державного земельного кадастру.

Заміна сторін внаслідок реорганізації юридичної особи

Частиною 3 статті 284 Господарського кодексу України визначено, що реорганізація орендодавця не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди.  Частиною 4 статті 32 Закону України „Про оренду землі” передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди, якщо інше не передбачено договором оренди земельної ділянки.

При реорганізації юридичної особи виникає правонаступництво щодо всіх зобов'язань юридичної особи, що припиняється, стосовно всіх її кредиторів та боржників (ст. 104 Цивільного кодексу України). При реорганізації юридичної особи орендаря всі права та обов’язки за договором оренди переходять до нового орендаря – юридичної особи, яка створена в результаті реорганізації.

При реорганізації юридичної особи – орендаря, зміни власника земельної ділянки та в інших випадках передбачених законодавством, правонаступнику чи новому власнику земельної ділянки необхідно звернутися із клопотанням до відповідного органу місцевого самоврядування чи виконавчої влади або власника земельної ділянки про внесення змін до договору оренди земельної ділянки в частині заміни сторін договору у зв’язку із зміною орендаря чи орендодавця земельної ділянки. (лист Держкомзему України від 21.12.2009 за № 23382/17/7-09).

Згідно зі статтею 18 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Зміни до договору набирають чинності в такому ж самому порядку - тобто після державної реєстрації.

Заміна орендаря у договорі оренди на підставі договору купівлі-продажу права оренди

Частиною 1 статті 82 Земельного кодексу України передбачено, що юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності у разі придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами.

Перехід права оренди відбувається на підставі цивільно-правової угоди від орендаря-продавця до орендаря-покупця. За договором купівлі-продажу право оренди, що належить орендарю переходить до покупця такого права. Договір купівлі-продажу права оренди є підставою для укладення додаткової угоди із внесенням змін до договору оренди в частині заміни особи орендаря.

Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку (ст. 30 Закону України «Про оренду землі»). Згідно до ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.

При зміні власника земельної ділянки відбувається видача нового державного акта власнику землі чи здійснюється відмітка про перехід права власності і перереєстрація державного акта. Право власності на землю виникає виключно з моменту реєстрації правовстановлюючого документу а не з моменту укладання правочину про перехід права власності (ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», ст. 126 Земельного кодексу України).

За обставин, визначених статтями 131, 132 Земельного кодексу України, відбувається перехід права оренди із заміною сторони в чинному договорі оренди.

Якщо до нового власника переходить право оренди на тих же умовах, в тому ж обсязі, то відсутня необхідність проходити довгу процедуру припинення договору, набуття ділянки в оренду. Для орендодавця розірвання договору і надання її в оренду новому орендарю означає втрату орендної плати за земельну ділянку в період оформлення договору, а для орендаря неможливість належним чином приступати до використання як ділянки так і об’єкту нерухомості, що перебуває у його власності. Тому заміна сторони в договорі оренди вигідна обом сторонам.

Між новим власником орендованого майна, який виступатиме відтепер орендодавцем, і орендарем укладається договір оренди, в якому вони позначають, що відбулася зміна орендодавця, який придбав предмет оренди у власність на підставі договору купівлі продажу, укладеного між колишнім орендодавцем (попереднім власником) і новим орендодавцем (теперішнім власником) від такого-то числа, місяця, року, про що у встановленому порядку орендар був повідомлений, як того вимагає ст. 516 Цивільного кодексу України, і сторони домовилися внести відповідні зміни до договору оренди шляхом його укладення в новій редакції.

Перехід права оренди в разі засудження орендаря

У разі засудження фізичної особи-орендаря до позбавлення волі або обмеження його дієздатності за рішенням суду право на оренду земельної ділянки переходить до одного з членів його сім'ї, який виявив бажання і може відповідно до закону стати орендарем, а в разі його відмови або відсутності таких - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем, за їх згодою (частина 2 статті 7 Закону України „Про оренду землі”)

Заміна орендаря земельної ділянки на підставі домовленості між попереднім і новим орендарем

Попередній орендар і новий орендар можуть укласти угоду про заміну сторін в договорі оренди, якою будуть врегульовані питання взаєморозрахунків та процедуру передачі земельної ділянки після перереєстрації договору оренди. За своїм змістом такий договір містить елементи одночасної зміни кредитора і боржника. Порядок заміни кредитора в зобов'язанні регулюється статтями 512—519 Цивільного кодексу України, заміни боржника — статтями 520—523 Цивільного кодексу України. Оскільки договір оренди земельної ділянки є двостороннє зобов'язуючими то кожна із сторін у зобов'язанні має одночасно і права, і обов'язки, виділити окремо цесію або переведення боргу неможливо.

Заміна сторони в договорі оренди можлива у разі виникнення потреби вибуття із орендних відносин орендаря. Необхідною є угода між попереднім і новим орендарем. Підставою для цього є закон, певний юридичний факт чи волевиявлення попереднього орендаря нового орендаря і згода орендодавця. Але сам договір між попереднім і новим орендарем не породжує ніяких змін у договірних правовідносинах між попереднім орендарем і орендодавцем. Орендодавець не є учасником договору про заміну сторін в договорі. Але на це необхідна його згода, адже це переведення боргу. Договір між новим і попереднім орендарем може бути виконаним лише після реєстрації додаткової угоди до договору.

Якщо орендар вбачає, що склалися обставини, які унеможливлюють належне виконання зобов’язань за договором оренди, достроково припинити зобов’язання він не може (відсутність підстави, в тому числі і згода орендодавця) але він надалі не може продовжувати виконувати зобов'язання повністю або частково. З метою запобігання невигідних для сторін майновим та іншим наслідкам, орендар повинен негайно повідомити про це орендодавця. Повідомивши сторону договору про неможливість його виконання, орендар продовжує використовувати ділянку, оскільки саме повідомлення не звільняє його від відповідальності за невиконання зобов'язання (стаття 205 Господарського кодексу України). Особливістю зобов’язання є те, що одностороння відмова від зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Орендодавець не зацікавлений у припиненні зобов’язань за договором оренди (неможливість досягнення мети договору, можливі додаткові витрати неотримані прибутки та інші наслідки що істотно впливають на його інтереси). Договір оренди земельної ділянки був укладений в інтересах сторін, на умовах що забезпечували оптимальний баланс їх інтересів. Але відбулася істотна зміна обставин, які сторони не могли передбачити. Саме така істотна зміна обставин є підставою для зміни договору (ст. 652 Цивільного кодексу України).

Найбільш доцільним при виході із ситуації, яка склалася є заміна сторін в договорі оренди та внесення змін до договору оренди. Зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом чи договором (стаття 651 Цивільного кодексу України). Тому щоб досягти згоди щодо заміни орендаря в договорі оренди, необхідно щоб новий орендар також став стороною договору оренди. І тільки у разі недосягнення такої згоди, можна на вимогу однієї із сторін лише у судовому порядку, при наявності підстав, визначених законом чи договором. При внесенні змін до договору щодо заміни сторони, юридична суть договору від цього не зміниться, відносини не припиняться а відбудеться певна зміна у цих відносинах.

Зміни до договору передбачають внесення змін як в таку частину договору як умови договору, так і в інші частини. Формулювання може бути наступним "сторони домовились преамбулу договору викласти в наступній редакції..." Також в договір про перехід права оренди бажано включити умову щодо обов’язкового внесення змін до договору оренди.

У разі зміни договору зобов’язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання, тощо (стаття 653 Цивільного кодексу України). Статтею 651 Цивільного кодексу України визначено, що зміна до договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Загальні норми Цивільного кодексу чітко і однозначно надають можливість укладання таких договорів. Сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступати від положень актів цивільного законодавства і врегульовувати свої відносини на власний розсуд (стаття 6 Цивільного кодексу України).