Відмінності між версіями «Відмова власника від поновлення договору оренди земельної частки (пай)»

Матеріал з WikiLegalAid
Перейти до навігації Перейти до пошуку
м
Рядок 1: Рядок 1:
== Нормативна база ==
== '''Нормативна база''' ==
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельний кодекс України]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельний кодекс України]
* [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закон України «Про оренду землі»]
* [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закон України «Про оренду землі»]


== Порядок припинення дії договору оренди земельної ділянки після закінчення строку на який його було укладено ==
== '''Порядок припинення дії договору оренди земельної ділянки після закінчення строку на який його було укладено''' ==
На сьогоднішній день склалась така практика орендних правовідносин що орендар (сільгоспвиробник) настільки непорядно поступає з власником земельної ділянки, що останній готовий розірвати договір оренди землі ще до його закінчення, Причин невдоволення може бути багато: несплата або в неповному розмірі сплата орендної плати, погіршення якості землі, небажання орендаря вносити зміни до договору чи надавати інформацію щодо нарахувань та виплат орендної плати (в тому числі форми виплат), невиконання орендарем умов договору і тому подібне.
'''Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар,''' який належно виконував обов’язки за умовами договору, '''має переважне право''' перед іншими особами '''на укладення договору оренди землі на новий строк''' [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text (ч.1 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі»).]


Але договір оренди, як правило, виписаний орендарем в його інтересах і розірвати його чи визнати недійсним для необізнаного в юриспруденції власника вкрай важко. Тому орендодавцю залишається, хіба-що, чекати закінчення терміну дії договору оренди.
На сьогоднішній день склалась негативна практика орендних правовідносин, що орендар настільки непорядно поступає з власником земельної ділянки, що останній готовий розірвати договір оренди землі ще до його закінчення. Причинами невдоволення може бути: несплата або в неповному розмірі сплата орендної плати; погіршення якості землі; небажання орендаря вносити зміни до договору чи надавати інформацію щодо нарахувань та виплат орендної плати (в тому числі форми виплат); невиконання орендарем умов договору та ін.


Власнику важливо не допускати помилок в «паперовому» спілкуванні з орендарем. А орендар, який, без сумніву, сподівається продовжити дію договору, надіятиметься на незнання орендодавцем своїх прав та нюансів Закону України [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text «Про оренду землі»].  
Однак, на жаль договір оренди, як правило, складений орендарем в його інтересах і розірвати його, чи визнати недійсним для необізнаного в юриспруденції власника земельної ділянки вкрай важко. Тому, орендодавцю зазвичай залишається чекати закінчення терміну дії договору оренди.


'''За законодавством орендар повинен надіслати орендодавцю лист-повідомлення про небажання скористатись переважним правом на поновлення  договору оренди не пізніше, ніж за місяць до закінчення терміну дії договору.'''  
[https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text Частиною 2 статті 33 Закону України «Про оренду землі»] встановлено, що орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, '''зобов’язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі'''. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.


'''До речі, переважне право орендаря на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду.'''
Отже, орендарю необхідно надіслати власнику земельної ділянки '''лист-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк, до якого обов’язково додається  проект такого договору.'''  


== Порядок дій власника земельної діляки ==
== '''Порядок дій власника земельної ділянки''' ==
Не потрібно звертатись до орендаря з листом-повідомленням про бажання не продовжувати договір оренди ще до отримання пропозиції про поновлення договору оренди від орендаря. За місяць-півтора до закінчення договору орендар повинен направити орендодавцю лист-повідомлення про намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди про поновлення договору оренди.
Після отримання власником земельної ділянки, листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк та проекту такого договору, '''орендодавцю у місячний строк необхідно перевірити й розглянути таке повідомлення та прийняти рішення''' щодо:
* внесення змін до проекту договору оренди землі на новий строк за згодою сторін (за необхідності);
* укладення договору оренди на новий строк в разі відсутності заперечень;
* відмови в укладенні нового договору оренди землі у зв’язку з бажанням  самостійно господарювати на власній земельній ділянці.
{| class="wikitable"
!ВАЖЛИВО! '''Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді'''. Отже, власнику земельної ділянки не варто ігнорувати таке повідомлення орендаря та обов’язково надати інформацію щодо прийнятого рішення.
|}
Слід зазначити, що '''за наявності заперечень щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення''' про прийняте орендодавцем рішення. [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text Законом України «Про оренду землі»] не визначено зміст та форму такого повідомлення, а тому він складається у довільній формі, але з його змісту орендар повинен однозначно зрозуміти позицію орендодавця.[[:Файл:Зразок листа-повідомлення.odt|Зразок листа-повідомлення]].


Власник земельної ділянки нівякому разі не повинен ігнорувати даний лист і угоду і обов’язково потрібно надати відповідь що немає бажання продовжувати договір оренди, а хоче самостійно господарювати на власній земельній ділянці.
== '''Порядок направлення листа-повідомлення орендарю''' ==
Законодавством не врегульовано порядок надіслання листа-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.  


'''Відповідно до ч.3 ст.33 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text Закону України «Про оренду землі»]''' передбачає обов’язковість пролонгації договору оренди земельної ділянки (поновлення на той самий строк і на тих самих умовах) в разі відсутності письмового заперечення орендодавця у формі листа-повідомлення протягом одного місяця після закінчення строку договору.
'''Дане повідомлення краще подавати орендарю двома способами:'''
* '''Особисто''' – шляхом безпосереднього звернення до представника орендаря (необхідно зробити копію такого повідомлення на якому уповноважена особа (представник орендаря) зазначить інформацію про дату реєстрації, посаду та ПІБ особи, що прийняла такий лист);
* '''Поштою''' – шляхом направлення надіслання листа-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення поштовим відправленням (краще направляти цінним листом з описом вкладення).
Як показує практика, орендарі нерідко заперечують факт отримання листа-повідомлення від орендодавця і продовжують користуватися земельною ділянкою. В такій ситуації спір, який виникне, буде розглядатися в судовому порядку. Підпис орендаря про отримання листа-повідомлення, в якому заперечується можливість поновлення договору оренди, однозначно обмежить його намагання поновити дію договору в судовому порядку.  


'''Поняття «строк договору» тлумачився по-різному до 2013 року, коли реєструвався договір оренди, і після 2013 року, коли реєструвалось право оренди. Верховний суд України, виходячи з останніх його рішень, нібито визначився з тлумаченням строку договору (позиція викладена у постановах в справах №532/129/16-ц від 18.01.2017, №6-422цс17 та від 27.04.2017, №702/624/15- від18.01.2018). Однак, в будь-якому випадку, потрібно враховувати умови договору, які виписують строк його дії.'''
Проте [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text статтею 33 Закону України «Про оренду землі»] передбачає лише необхідність направлення такого листа орендарю. Іншими словами, для реалізації права відмовитися від договору оренди, не потрібно мати підтвердження, що лист отриманий орендарем. Достатньо мати доказ, що він йому направлений.


Ще дуже важливий аспект-це порядок повідомлення власником ділянки орендаря. Закон України «Про оренду землі» зазначає про необхідність направлення листа-повідомлення, правда, не визначає змісту і форму такого листа. Тому він складається у довільній формі, але з його змісту орендар повинен однозначно зрозуміти позицію орендодавця. [[:Файл:Зразок листа-повідомлення.odt|Зразок листа-повідомлення]].
Таким чином, для припинення договірних правовідносин власник земельної ділянки повинен дотриматися встановлених законодавством процедур і строків.  


== Порядок направлення листа-повідомлення орендарю ==
== '''Судова практика''' ==
Закон України «Про оренду землі» не врегульовує порядок надіслання. Лист-повідомлення може бути вручений орендарю особисто. В такому випадку один примірник листа надається посадовій особі орендаря, а на другому бажано щоб така особа поставила підпис, дату, вказала своє прізвище та посаду. Якщо орендар відмовиться отримувати такий лист, тоді його потрібно відправляти поштою з описом вкладення та повідомленням про вручення.
* Щодо витребування земельної ділянки з незаконного користування – [http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/64224578 постанова Верховного суду України в справі № 532\129\16-ц від 18 січня 2017 року]
 
* Щодо строку дії договору оренди землі – [https://oda.court.gov.ua/sud1590/pravovipoziciivsu/6-422cs17 постанова Верховного суду України в справі № 6-422цс17 від 27 квітня 2017 року]  
Як показує практика, орендарі нерідко заперечують факт отримання листа-повідомлення від орендодавця і продовжують користуватися земельною ділянкою. В цій ситуації спір, який виникне, вирішуватиме суд. Підпис  орендаря про отримання листа-повідомлення, в якому заперечується можливість поновлення договору оренди, однозначно обмежить його намагання поновити договір через суд.
* Щодо визнання недійсним договору оренди землі –  [http://reyestr.court.gov.ua/Review/71807602 постанова Верховного суду України в справі № 702/624/15-ц від 18 січня 2018 року]
 
* Щодо визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі – [https://reyestr.court.gov.ua/Review/92384846 постанова Верховного суду України в справі № 915/1794/19 від 21 жовтня 2020 року]
Проте, якщо буквально читати '''ст.33 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text Закону України «Про оренду землі]»''', вона передбачає лише необхідність направлення такого листа орендарю. Іншими словами, для реалізації права відмовитися від договору оренди, не потрібно мати підтвердження, що лист отриманий орендарем. Достатньо мати доказ, що він йому направлений.
 
Таким чином, для припинення договірних правовідносин власник земельної ділянки повинен дотриматися встановлених законодавством процедур і строків.
 
== Судова практика ==
* [http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/64224578 постанова Верховного суду України в справі № 532\129\16-ц від 18 січня 2017 року]
* [https://oda.court.gov.ua/sud1590/pravovipoziciivsu/6-422cs17 постанова Верховного суду України в справі № 6-422цс17 від 27 квітня 2017 року]  
* [http://reyestr.court.gov.ua/Review/71807602 постанова Верховного суду України в справі № 702/624/15-ц від 18 січня 2018 року]


== '''Див. також''' ==
* [[Оренда земельних ділянок]]
* [[Припинення договору оренди землі]]
* [[Відмінності порядку поновлення договору оренди землі та порядку укладення договору оренди землі на новий строк]]
[[Категорія:Право користування землями]]
[[Категорія:Право користування землями]]
[[Категорія:Земельне право]]
[[Категорія:Земельне право]]

Версія за 14:38, 6 листопада 2020

Нормативна база

Порядок припинення дії договору оренди земельної ділянки після закінчення строку на який його було укладено

Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (ч.1 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі»).

На сьогоднішній день склалась негативна практика орендних правовідносин, що орендар настільки непорядно поступає з власником земельної ділянки, що останній готовий розірвати договір оренди землі ще до його закінчення. Причинами невдоволення може бути: несплата або в неповному розмірі сплата орендної плати; погіршення якості землі; небажання орендаря вносити зміни до договору чи надавати інформацію щодо нарахувань та виплат орендної плати (в тому числі форми виплат); невиконання орендарем умов договору та ін.

Однак, на жаль договір оренди, як правило, складений орендарем в його інтересах і розірвати його, чи визнати недійсним для необізнаного в юриспруденції власника земельної ділянки вкрай важко. Тому, орендодавцю зазвичай залишається чекати закінчення терміну дії договору оренди.

Частиною 2 статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

Отже, орендарю необхідно надіслати власнику земельної ділянки лист-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк, до якого обов’язково додається  проект такого договору.

Порядок дій власника земельної ділянки

Після отримання власником земельної ділянки, листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк та проекту такого договору, орендодавцю у місячний строк необхідно перевірити й розглянути таке повідомлення та прийняти рішення щодо:

  • внесення змін до проекту договору оренди землі на новий строк за згодою сторін (за необхідності);
  • укладення договору оренди на новий строк в разі відсутності заперечень;
  • відмови в укладенні нового договору оренди землі у зв’язку з бажанням  самостійно господарювати на власній земельній ділянці.
ВАЖЛИВО! Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді. Отже, власнику земельної ділянки не варто ігнорувати таке повідомлення орендаря та обов’язково надати інформацію щодо прийнятого рішення.

Слід зазначити, що за наявності заперечень щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Законом України «Про оренду землі» не визначено зміст та форму такого повідомлення, а тому він складається у довільній формі, але з його змісту орендар повинен однозначно зрозуміти позицію орендодавця.Зразок листа-повідомлення.

Порядок направлення листа-повідомлення орендарю

Законодавством не врегульовано порядок надіслання листа-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.  

Дане повідомлення краще подавати орендарю двома способами:

  • Особисто – шляхом безпосереднього звернення до представника орендаря (необхідно зробити копію такого повідомлення на якому уповноважена особа (представник орендаря) зазначить інформацію про дату реєстрації, посаду та ПІБ особи, що прийняла такий лист);
  • Поштою – шляхом направлення надіслання листа-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення поштовим відправленням (краще направляти цінним листом з описом вкладення).

Як показує практика, орендарі нерідко заперечують факт отримання листа-повідомлення від орендодавця і продовжують користуватися земельною ділянкою. В такій ситуації спір, який виникне, буде розглядатися в судовому порядку. Підпис орендаря про отримання листа-повідомлення, в якому заперечується можливість поновлення договору оренди, однозначно обмежить його намагання поновити дію договору в судовому порядку.

Проте статтею 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає лише необхідність направлення такого листа орендарю. Іншими словами, для реалізації права відмовитися від договору оренди, не потрібно мати підтвердження, що лист отриманий орендарем. Достатньо мати доказ, що він йому направлений.

Таким чином, для припинення договірних правовідносин власник земельної ділянки повинен дотриматися встановлених законодавством процедур і строків.

Судова практика

Див. також