Визнання договору оренди земельної ділянки недійсним (нікчемним): відмінності між версіями

Матеріал з WikiLegalAid
Немає опису редагування
Немає опису редагування
 
(Не показані 28 проміжних версій 12 користувачів)
Рядок 1: Рядок 1:
== Нормативна база ==
== Нормативна база ==
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельний кодекс України]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільний кодекс України]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/436-15 Господарський кодекс України]
* [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закон України "Про оренду землі"]
* [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/191-19 Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)"]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/858-15 Закон України "Про землеустрій"]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/742-15 Закон України "Про особисте селянське господарство"]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/3613-17 Закон України "Про Державний земельний кадастр"]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/1952-15 Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень"]
* [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/1378-15 Закон України "Про оцінку земель"]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1444-20#n3 Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо продажу земельних ділянок та набуття права користування ними через електронні аукціони"]
* [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/220-2004-%D0%BF/paran10#n10 Постанова Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 року № 220 "Про затвердження Типового договору оренди землі»]
* [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/7-93 Декрет Кабінету Міністрів України від 21 січня 1993 року № 7-93 "Про державне мито"]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/v0009700-09 Постанова Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними"]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/n0003700-08#Text Узагальнення Верховного Суду України від 24 листопада 2008 року "Практика розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними"]


* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельний Кодекс України від 25 жовтня 2001 року № 2768-III]
== Поняття та істотні умови договору оренди землі ==
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільний Кодекс України від 16 січня 2003 року № 435-IV]
Серед прав на землю в України важливе значення має право орендного землекористування, засноване на договірному строковому платному володінні і користуванні земельною ділянкою.<br />Згідно [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14/page?text#n86 стаття 13 Закону України «Про оренду землі»], '''''договір оренди землі''''' – це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку у відповідності до умов договору та вимог земельного законодавства.
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/436-15 Господарський Кодекс України від 16 січня 2003 року № 436-IV]
* [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закон України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV]
* [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/191-19 Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)» від 12 лютого 2015 року № 191-VIII]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/858-15 Закон України «Про землеустрій» від 22 травня 2003 року № 858-IV]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/742-15 Закон України «Про особисте селянське господарство» від 15 травня 2003 року N 742-IV]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/3613-17 Закон України “Про Державний земельний кадастр” 7 липня 2011 року № 3613-VI]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/1952-15 Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» 1 липня 2004 року № 1952-IV]
* [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/1378-15 Закон України «Про оцінку земель» від 11 грудня 2003 року N 1378-IV]
* [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/220-2004-%D0%BF/paran10#n10 Постанова Кабінету Міністрів України “Про затвердження Типового договору оренди землі» від 3 березня 2004 р. № 220]
* [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/7-93 Декрет Кабінету Міністрів України «Про державне мито» від 21.01.1993 року № 7-93]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/v0009700-09 Постанова Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними»]
* [http://www.scourt.gov.ua/clients/vsu/vsu.nsf/(documents)/42F78B0BAAD38DCAC2257B7C0044DC05 Практика розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними: Офіційний веб-сайт Верховного суду України]<br />


== Правові наслідки недодержання сторонами при укладенні договору оренди землі вимог закону ==
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Особа, яка відповідно до закону може бути орендодавцем земельної ділянки, може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.<br />Порядок укладання договору оренди землі визначено [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14/page?text#n100 статтею 16 Закону України "Про оренду землі"]. А саме, укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.<br />Типова форма договору оренді землі затверджена [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/220-2004-%D0%BF постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 р. № 220] ([https://drive.google.com/file/d/1WBOlxmsfRF5fFYyX7CqLP11AGmEkSR3y/view?usp=sharing Типовий договір оренди землі]).


Серед прав на землю в України важливе значення має право орендного землекористування, засноване на договірному строковому платному володінні і користуванні земельною ділянкою.<br />
Істотними умовами договору оренди землі є:
* об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
* дата укладення та строк дії договору оренди;
* орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків,  порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.  За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.
* Договір оренди може передбачати надання в оренду декількох земельних ділянок, що перебувають у власності або у користуванні на праві емфітевзису одного орендодавця (а щодо земель державної та комунальної власності - земельних ділянок, що перебувають у розпорядженні одного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування)
'''ВАЖЛИВО''' Вимоги щодо строків оренди визначені в [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14/page?text#n111 статті 19 Закону України "Про оренду землі"] не поширюються на випадки, якщо орендодавцем земельної ділянки комунальної власності є військово-цивільна адміністрація, військова адміністрація і законами України "Про правовий режим воєнного стану", "Про військово-цивільні адміністрації" встановлено максимальний строк, на який зазначений орган може передавати таку земельну ділянку в оренду, що є меншим за вказаний мінімальний строк оренди земельної ділянки. Дія цього положення не поширюється на передачу в оренду земельної ділянки в порядку здійснення начальником військової адміністрації населеного пункту повноважень, передбачених частиною другою [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/389-19#n78 статті 10 Закону України "Про правовий режим воєнного стану".]


Згідно ст. 13 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/161-14/page?text=%E0%EA%F2 Закону України «Про оренду землі»], '''''''договір оренди землі''''''' – це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку у відповідності до умов договору та вимог земельного законодавства.<br />
Вимоги [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14/page?text#n111 статті 19 Закону України "Про оренду землі"] поширюються на випадки, якщо орендодавцем земельної ділянки комунальної власності є військово-цивільна адміністрація, військова адміністрація і законами України "Про правовий режим воєнного стану", "Про військово-цивільні адміністрації" встановлено максимальний строк, на який зазначений орган може передавати таку земельну ділянку в оренду, що є меншим за вказаний мінімальний строк оренди земельної ділянки. Дія цього положення не поширюється на передачу в оренду земельної ділянки в порядку здійснення начальником військової адміністрації населеного пункту повноважень, передбачених частиною другою [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/389-19#n78 статті 10 Закону України "Про правовий режим воєнного стану"].
Порядок укладання договору оренди землі визначено ст. 16 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/161-14/page?text=%E0%EA%F2 Закону України «Про оренду землі»]. А саме, укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.<br />


Укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.<br />
== Першочергові дії власника землі для визнання договору оренди недійсним ==
Перед тим як звернутися до суду з позовною заявою щодо визнання договору оренди землі недійсним (нікчемним) обов'язково необхідно звернутися до відповідача (орендаря) з письмовою заявою з вказаним порушення, що свідчить про недійсність договору оренди землі та вимагати визнати такий факт і розірвати договір оренди землі в досудовому порядку. В разі відмови відповідача щодо Вашої вимоги, звернутися до землевпорядної юридичної особи, що володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та у складі яких працює за основним місцем роботи не менше двох сертифікованих інженерів-землевпорядників, які є відповідальними за якість робіт із землеустрою. Дана нормативна грошова оцінка  знадобиться для розрахування судового збору при подачі позовної заяви, а відмові відповідача від визнання факту недійсності договору оренди та його розірвання буде підставою для звернення до суду.


Укладення договору оренди земельної ділянки може бути здійснено на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування.<br />
== Правові наслідки недодержання сторонами при укладенні договору оренди землі вимог закону ==
 
Укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами земельних торгів.
Зміна найменування сторін договору оренди землі, зокрема внаслідок реорганізації юридичної особи або зміни типу акціонерного товариства, не є підставою для внесення змін до договору оренди землі та/або його переоформлення.<br />


Типова форма договору оренді землі затверджена [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/220-2004-%D0%BF постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 р. № 220] ([https://drive.google.com/file/d/1WBOlxmsfRF5fFYyX7CqLP11AGmEkSR3y/view?usp=sharing Типовий договір оренди землі]).<br />
Укладення договору оренди земельної ділянки може бути здійснено на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування.


Відповідно до ст. 203 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України], загальними необхідними вимогами, для чинності правочину є:
'''Зміна найменування сторін договору оренди землі, зокрема внаслідок реорганізації юридичної особи або зміни типу акціонерного товариства, не є підставою для внесення змін до договору оренди землі та/або його переоформлення.'''
# Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
# Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
# Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
# Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
# Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
# Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.<br />


Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (ст. 204 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦКУ]).<br />
Відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n1155 статті 203 Цивільного кодексу України], загальними необхідними вимогами, для чинності правочину є:
* Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
* Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
* Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
* Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
* Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
* Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.


Згідно ст. 215 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України], підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК УКраїни].<br />
Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n1163 стаття 204 Цивільного кодексу України]).


Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.<br />
Згідно [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n1220 статті 215 Цивільного кодексу України], підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України].<br />Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.<br />У випадках, встановлених Цивільним кодексом України, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.<br />Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).<br />Статтею 216 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України] передбачені правові наслідки недійсності правочину, зокрема, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.<br />У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі - відшкодувати вартість того, що одержано за цінами які існують на момент відшкодування.<br />Якщо у зв'язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною.<br />Правові наслідки передбачені вище застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів.<br />Правові наслідки недійсності нікчемного правочину, які встановлені законом, не можуть змінюватися за домовленістю сторін.<br />Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред'явлена будь-якою заінтересованою особою.<br />Суд може застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину з власної ініціативи.<br />Також [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n1233 статтею 217 Цивільного кодексу України] передбачено, що недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.<br />Згідно [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n1303 статті 234 Цивільного кодексу України], фіктивним є правочин, який вчинено без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цим правочином. Фіктивний правочин визнається судом недійсним. Правові наслідки визнання фіктивного правочину недійсним встановлюються законами.<br />Згідно [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n1308 статті 235 Цивільного кодексу України], удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.<br />Нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов'язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється (стаття 236 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України]).


У випадках, встановлених Цивільним кодексом України, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.<br />
'''[https://reyestr.court.gov.ua/Review/84481451 Позиція Верховного Суду (постанова від 11 вересня 2019 року у справі № 522/11532/15-ц провадження № 61-18199св18])'''
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).<br />


Статтею 216 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України] передбачені правові наслідки недійсності правочину, зокрема, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.<br />
Згідно із положенням частини другої статті [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1618-15#n8795 389 Цивільного процесуального кодексу України] підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.


У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі - відшкодувати вартість того, що одержано за цінами які існують на момент відшкодування.<br />
Відповідно до частини першої статті [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n1220 215 Цивільного процесуального кодексу України]  підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n1155 першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу].


Якщо у зв'язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною.<br />
Відповідно до частини третьої статті [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n1220 215 Цивільного кодексу України]  одна із сторін договору або інша заінтересована особа вправі заперечити його дійсність, якщо недійсність правочину прямо не встановлена.


Правові наслідки передбачені вище застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів.<br />
Аналіз змісту частини третьої статті [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n1220 215 ЦК України]    свідчить про те, що договір може бути визнаний недійсним за позовом особи, яка не була його учасником, за обов`язкової умови встановлення судом факту порушення цим договором прав та охоронюваних законом інтересів позивача. Саме по собі порушення сторонами договору при його укладенні окремих вимог закону не може бути підставою для визнання його недійсним, якщо судом не буде встановлено, що укладеним договором порушено право чи законний інтерес позивача і воно може бути відновлене шляхом визнання договору недійсним. При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні приписи статей [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n20 3], [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n94 15], [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n97 16 Цивільного кодексу України], які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права.


Правові наслідки недійсності нікчемного правочину, які встановлені законом, не можуть змінюватися за домовленістю сторін.<br />
Подібна позиція зазначена Верховним Судом, відсутність ''однієї із істотних умов у договорі оренди землі'' може бути підставою для визнання такого договору недійсним лише у разі встановлення факту порушення, невизнання або оспорення прав, свобод чи інтересів особи, яка звертається із позовом ([https://reyestr.court.gov.ua/Review/90847472?fbclid=IwAR16Y_7FoTsOhfpgcfKJOkAp9cAMd9WDPjG905uxiBEoM2_Z6gIg0OIaRy4 №471/761/17-ц]). Зокрема, для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є:
Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред'явлена будь-якою заінтересованою особою.<br />


Суд може застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину з власної ініціативи.<br />
* пред’явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою;
* наявність підстав для оспорювання правочину;
* встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб’єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Таке розуміння визнання правочину недійсним як способу захисту є усталеним у судовій практиці.


Також ст. 217 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України] передбачено, що недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.<br />
За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене, в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулось.


Згідно статті 234 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України], фіктивним є правочин, який вчинено без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цим правочином. Фіктивний правочин визнається судом недійсним. Правові наслідки визнання фіктивного правочину недійсним встановлюються законами.<br />
Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частини перша, третя статті 10 ЦПК України у редакції, чинній на час подання позову та розгляду справи в судах).


Згідно статті 235 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України], удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.<br />
За приписами статті [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1618-15#n6454 57 Цивільного процесуального кодексу України] (у зазначеній редакції) доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення сторін, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються на підставі пояснень сторін, третіх осіб, їхніх представників, допитаних як свідків, показань свідків, письмових доказів, речових доказів, зокрема звуко- і відеозаписів, висновків експертів. Аналогічні норми містяться у статті [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1618-15#n6586 76 Цивільного процесуального кодексу України] у редакції від 03 жовтня 2017 року.
Нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов'язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється (ст. 236 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України]).<br />


== Недотримання істотних умов договору оренди землі, як підстава визнання договору недійсним відповідно до закону ==
У частині другій статті [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1618-15#n6467 59 Цивільного процесуального кодексу України]  (у редакції, чинній на час подання позову та розгляду справи в судах) передбачено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування. Аналогічні вимоги містяться у статті 78 ЦПК України у редакції від 03 жовтня 2017 року.


Згідно з ч. 1 ст. 638 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України], договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.<br />
Відповідно до вимог частини першої статті [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1618-15#n6471 60 Цивільного процесуального кодексу  України] (у редакції, чинній на час подання позову та розгляду справи в судах) кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу.


Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.<br />
Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина четверта статті [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1618-15#n6471 60 Цивільного процесуального кодексу  України]  (у зазначеній редакції).


За змістом ч. 2 ст. 792 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України] відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.<br />
Крім того, ЦК України передбачені засади захисту права власності. Зокрема, статтею [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n2082 387 Цивільного кодексу України] передбачено право власника витребувати майно із чужого незаконного володіння.


'''Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є''':<br />
Згідно із частиною першою статті [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n2084 388 Цивільного кодексу України], якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.


- об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки).<br />
Оскільки добросовісне набуття в розумінні статті [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n2084 388 Цивільного кодексу України] можливе лише тоді, коли майно придбано не безпосередньо у власника, а в особи, яка не мала права відчужувати це майно, наслідком угоди, укладеної з таким порушенням, є не двостороння реституція, а повернення майна з незаконного володіння.


Слід звернути увагу, що державні акти на право власності на земельну ділянку, видані до 2002 року, не містили інформації щодо кадастрового номера земельної ділянки, а тому таким земельним ділянкам кадастрові номери присвоєні не були. В той же час, при укладенні договору оренди землі обов’язковою умовою є наявність кадастрового номеру земельної ділянки, а тому, перш ніж укладати договір оренди землі, необхідно здійснити дії щодо присвоєння кадастрового номеру земельній ділянці. Присвоєння кадастрових номерів на вже приватизовані земельні ділянки при існуючому державному акті відбувається на підставі технічної документації із землеустрою, а також із внесенням відомостей про земельну ділянку до бази даних автоматизованої системи державного земельного кадастру.<br />
Права особи, яка вважає себе власником майна, не підлягають захистові шляхом задоволення позову до добросовісного набувача з використанням правового механізму, установленого статтями [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n1220 215], [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n1225 216 Цивільного кодексу України] України. При встановленні наявності речово-правових відносин, до таких відносин не застосовується зобов`язальний спосіб захисту. У зобов`язальних відносинах захист прав особи, яка вважає себе власником майна, можливий лише шляхом задоволення віндикаційного позову, якщо є підстави, передбачені статтею [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n2084 388 Цивільного кодексу України], які дають право витребувати майно у добросовісного набувача. У разі, якщо особа, яка вважає себе власником майна, не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів або претензій з боку третіх осіб, то відповідно до статті [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n2101 392 Цивільного кодексу України] України права такої особи підлягають захисту шляхом пред`явлення позову про визнання права власності на належне цій особі майно.
 
== Недотримання істотних умов договору оренди землі, як підстава визнання договору недійсним відповідно до закону ==
- строк дії договору;<br />
Згідно з частиною 1 статті 638 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України], договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору.<br />Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.<br />Згідно з частиною 2 договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.
 
- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.<br />
 
За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди землі та інші.<br />
 
При укладанні договорів оренди землі необхідною вимогою є його письмова форма. Що стосується нотаріального посвідчення договору, то воно здійснюється лише за бажанням однієї із сторін (ст. 14 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/161-14/page?text=%E0%EA%F2 Закону України «Про оренду землі»]).<br />
 
За нотаріальне посвідчення договорів суборенди, договорів оренди землі ставка державного мита становить 0,01 відсоток від грошової оцінки земельної ділянки, яка встановлюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України (підпункт «у» пункту 3 статті 3 [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/7-93 Декрету «Про державне мито» від 21.01.1993 № 7-93]).<br />
 
У разі відсутності грошової оцінки земель, ставка державного мита становить 1 відсоток від суми договору, але не менше одного неоподаткованого мінімуму доходів громадян.<br />
 
Відповідно до ст. 4 [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/1952-15?find=1&text=%E7%E5%EC%E5%EB%FC%ED Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»], право оренди земельної ділянки підлягає обов’язковій державній реєстрації.<br />
<br />
 
==Судова практика з розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними (нікчемними)==
 
 
=== Різниця термінів “недійсність” і “нікчемність” правочину ===
Термін «нікчемність правочину», передбачений Цивільним кодексом України, до прийняття цього Кодексу у вітчизняному законодавстві не вживався. Відповідно до ч. 2 ст. 215 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України], нікчемний правочин є недійсним через його невідповідність вимогам законодавства. Такий правочин недійсний з моменту його вчинення незалежно від того, чи визнав його таким суд. Що ж стосується оспорюваного правочину, то він може бути визнаний недійсним лише за рішенням суду.<br />
 
Судам потрібно мати на увазі, що з огляду на ч. 2 ст. 215 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України], підстави недійсності правочину, встановлені нормами ЦК України та іншими законодавчими актами, повинні мати імперативний характер. Тому за такими вимогами є неприпустимим укладення мирових угод як таких, що суперечать законодавству.<br />
 
При розгляді позовів про встановлення нікчемності правочину з посиланням на ст. 203 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України] необхідно враховувати, що ця стаття передбачає загальну підставу для визнання нікчемності правочину і застосовується лише в тому випадку, якщо в цьому кодексі немає спеціальної підстави (норми) для цього.<br />
 
Визнання правочину недійсним пов’язане з анулюванням майнових наслідків його вчинення і встановленням наслідків, передбачених законом. Тому належне вирішення цього питання має велике значення не тільки для учасників таких правовідносин, а й для третіх осіб.<br />
 
Норма ч. 1 ст. 216 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України] є загальною. Зокрема, відповідно до ч. 3 ст. 216 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України] вона застосовується, якщо законом не встановлено особливі умови застосування наслідків недійсності правочину або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів.<br />
 
Згідно зі статтями 215 і 216 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України], суди вправі з дотриманням правил підсудності розглядати позови: <br />
* про визнання оспорюваного правочину недійсним і застосування наслідків його недійсності; <br />
* про встановлення нікчемності правочину і застосування наслідків його недійсності.<br />
 
Звернутися з вимогою про встановлення нікчемності правочину позивач вправі, якщо є спір про наявність або відсутність такого факту. Звернення окремо з такою вимогою, без застосування наслідків недійсності правочину, є правом позивача, тому у випадку пред’явлення такого факту вона підлягає розгляду, власне кажучи, з констатацією в резолютивній частині рішення факту нікчемності правочину, або відмови в цьому.<br />
 
Разом з тим, якщо позивач не заявляв окремо вимогу про встановлення нікчемності правочину, а посилається на її нікчемність при обґрунтуванні іншої пред’явленої вимоги, суди не вправі посилатися на відсутність рішення про встановлення нікчемності правочину, а повинні дати оцінку таким доводам позивача в мотивувальній частині рішення або ухвалити додаткове рішення.<br />
 
Стосовно положення ч. 2 ст. 215 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України] про те, що суд не вимагає визнання правочину недійсним, якщо його недійсність встановлена законом, необхідно зазначити, що така потреба може виникнути у разі, коли: сторони виконали певні умови нікчемного правочину, який нотаріально посвідчений; він порушує права третіх осіб; він зареєстрований у державних органах тощо. У таких випадках рішенням суду, який лише констатує недійсність правочину, можуть бути визначені відповідні правові наслідки недійсності правочину, зобов’язано державні органи скасувати його реєстрацію тощо.<br />
 
Визнані недійсними правочини не створюють для сторін тих прав і обов’язків, які вони мають встановлювати, а породжують наслідки, передбачені законом. І хоча реституція не передбачена у ст. 16 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України] як один із способів захисту, проте норма ч. 1 ст. 216 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України] є імперативною і суд має забезпечити зазначені в ній правові наслідки. <br />
 
Потрібно враховувати, що наслідком визнання правочину недійсним не може бути його розірвання. Застосування наслідків недійсності оспорюваного правочину можливе лише за наявності рішення про визнання такого правочину недійсним.<br />
 
 
=== Порушення права позивача ===
 
Значну частину справ, що розглядають суди загальної юрисдикції, становлять справи у сфері орендних відносин, зокрема спори щодо визнання договорів оренди недійсними. Попри існування досить широкої законодавчої бази з вказаної категорії спорів, у правозастосовчій діяльності виникає чимало питань: <br />
* з якого моменту договір оренди слід вважати недійсним; <br />
* чи може визнаватися недійсним договір, який розірвано; <br />
* хто може звертатися до суду з відповідними позовами тощо?<br />
 
Про окремі аспекти судової практики, в питанні недійсності договорів оренди земельної ділянки, добре описується в статті Ніни Кучерук, «Jurimex, ЮК» яка опублікована в професійному юридичному виданні «Юридична газета» від 1 квітня 2016 року. А саме: необхідною умовою для звернення до суду з позовом про визнання оспорюваного договору оренди недійсним є порушення вказаним правочином прав та/або охоронюваних законом інтересів позивача. При цьому на сторони правочину вказані вимоги поширюються так само, як і на інших заінтересованих осіб, про що наголошується й у рішеннях Верховного Суду України.<br />
 
Так, у [http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/54300969 постанові від 09.12.2015 р. у справі № 6-849цс15], у якій позивачем виступала сторона правочину, Верховний Суд України зазначає, що суд повинен установити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси позивача та, залежно від установленого, вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову у їх задоволенні. Суд вищої інстанції звертає увагу, що у справі про визнання недійсним договору оренди землі, з підстав відсутності у ньому істотних умов, суд має установити, чи дійсно порушуються права орендодавця, у зв’язку з відсутністю у договорі оренди таких умов, визначити істотність цих умов, а також з’ясувати, у чому саме полягає порушення його законних прав.<br />
 
Найбільш складно у таких спорах довести (встановити) порушення прав інших заінтересованих осіб, що не є сторонами оспорюваного правочину. Як свідчить судова практика, у спорах про визнання недійсними договорів оренди суди встановлюють порушення переважних прав орендарів, корпоративних прав учасників господарського товариства тощо. Так, у [http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/46078534 постанові від 01.07.2015 р. у справі №3-327гс15] Верховний Суд України визнав можливим оспорення акціонером (учасником) господарського товариства договору оренди, вчиненого цим товариством, якщо відповідні позовні вимоги обґрунтовані порушенням корпоративних прав такого учасника (акціонера). У цій справі Верховний Суд України підтримав позицію попередніх судових інстанцій, які вбачали порушення оскаржуваним правочином корпоративних прав позивача як учасника з часткою 70% статутного капіталу щодо управління справами товариства та розподілу прибутку від господарської діяльності товариства.<br />
 
 
=== Предмет оспорювання ===
 
За чинним законодавством України недійсним може бути визнано договір, який містить усі істотні умови (укладений правочин). Винятки з цього правила становлять підписані до 05.04.2015 р. договори оренди землі, які за відсутності істотної умови можуть визнаватися недійсними, згідно зі ст. 15 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/161-14/page?text=%E0%EA%F2 Закону України «Про оренду землі»] у відповідній редакції.<br />
 
Поряд з цим Верховний Суд України висуває додаткові вимоги до предмета оспорювання. Так, за позицією вказаного судового органу, недійсним може бути визнаний не лише укладений договір оренди, але й чинний (не розірваний тощо) на момент розгляду справи. Такий висновок випливає з [http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/46803652 постанови від 01.07.2015 р. у справі №3-195гс15], у якій Верховний Суд України вказує про відсутність підстав для визнання недійсним на майбутнє договору оренди, оскільки останній було розірвано сторонами.<br />
 
Тобто, якщо враховувати вказані висновки, незаконний договір оренди не завжди може бути визнано недійсним, навіть за наявності усіх передбачених законом підстав недійсності оспорюваного правочину. Така позиція викликає чимало питань, адже за законодавством України недійсним визнається правочин з підстав недодержання певних вимог на момент його вчинення. Подальше розірвання договору оренди на факт наявності (відсутності) таких підстав не впливає та чинності правочину у період з його укладення до розірвання не усуває, а отже, не може перешкоджати визнанню недійсним договору, який суперечить законодавству. Вочевидь, у протилежному випадку такий підхід призведе до «узаконення» протягом певного періоду неправомірних договорів, що у правовій державі є недопустимим.<br />
 
=== Момент недійсності ===
 
Неоднозначно у правозастосовчій діяльності вирішується питання щодо визначення моменту, з якого договір оренди слід вважати недійсним. На законодавчому рівні це питання регулюється ч. 1 ст. 236 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України], відповідно до якої нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Незважаючи на те, що законодавець чітко визначає момент недійсності правочинів і не встановлює будь-яких особливостей, залежно від їх виду, у судовій практиці сформувалось декілька діаметрально протилежних підходів щодо визначення моменту недійсності договорів оренди.<br />
 
Так, у [http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/51990009 постанові від 29.09.2015 р. у справі №925/2375/14] Вищий господарський суд України дійшов висновку про визнання недійсним договору оренди з моменту його вчинення, зазначивши, що приписи ч. 1 ст. 236 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України] щодо моменту недійсності правочину (будь-якого: нікчемного чи оспорюваного) не передбачають можливість іншого різного визначення моменту недійсності правочину, у тому числі, залежно від моменту прийняття судового рішення.<br />
 
Натомість, іншої позиції дотримується Верховний Суд України у своїй [http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/46803652 постанові від 01.07.2015 р. у справі №3-195гс15], вказуючи на можливість визнання договору оренди недійсним лише на майбутнє. Своє рішення суд вищої інстанції мотивує тим, що фактичне користування майном на підставі договору оренди унеможливлює (у разі його недійсності) проведення між сторонами двосторонньої реституції, а тому, з огляду на ч. 3 ст. 207 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/436-15 ГК України], такий договір повинен визнаватися судом недійсним і припинятися лише на майбутнє, а не з моменту укладення.<br />
 
Зазначений правовий підхід видається суперечливим та не узгоджується з нормами чинного законодавства. По-перше, єдиною нормою, яка визначає момент недійсності правочину є ч. 2 ст. 236 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України], відповідно до якої нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Інших правил, які б встановлювали цей момент, у тому числі щодо договорів оренди землі, жодний законодавчий акт не містить.<br />
 
По-друге, ч. 3 ст. 207 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/436-15 ГК України], на яку посилається Верховний Суд України при обґрунтуванні свого висновку, не визначає момент, з якого настає недійсність правочину, а лише вказує на наслідки його недійсності. Так, відповідно до вказаної правової норми, виконання господарського зобов'язання, визнаного судом недійсним повністю або в частині, припиняється повністю або в частині з дня набрання рішенням суду законної сили як таке, що вважається недійсним з моменту його виникнення. У разі, якщо за змістом зобов'язання воно може бути припинено лише на майбутнє, таке зобов'язання визнається недійсним і припиняється на майбутнє.<br />
 
Аналогічні ч. 3 ст. 207 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/436-15 ГК України] положення містяться у ч. 2 ст. 236 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України], відповідно до якої, якщо за недійсним правочином права та обов'язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється. Тобто як ст. 207 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/436-15 ГК України], так і ч. 2 ст. 236 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України] лише визначають правові наслідки, які настають у разі встановлення факту недійсності договору.<br />


По-третє, [http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/46803652 постанова Верховного Суду України від 01.07.2015 р. у справі №3-195гс15] фактично ґрунтується на помилковому ототожненні поняття «договору» та «зобов’язання», які є різними цивільно-правовими категоріями. Зокрема, відповідно до ст. 11, 509 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України], договір є лише однією з підстав виникнення відповідного зобов’язання. Натомість, як вбачається з вищезазначеної постанови, суд посилається на ч. 3 ст. 207 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/436-15 ГК України], у якій йдеться про визнання недійсним та припинення на майбутнє зобов’язання, а не договору.<br />
За змістом частини 2 статті 792 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України] відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.


По-четверте, у вказаній ситуації видаються надуманими мотиви суду щодо неможливості проведення між сторонами двосторонньої реституції у разі фактичного користування майном на підставі договору оренди, оскільки чинне законодавство не ставить визначення моменту недійсності такого договору у залежність від можливості застосування двосторонньої реституції. До того ж правові наслідки недійсності договорів оренди чітко визначені ч. 2 ст. 216 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України], відповідно до якої, у разі недійсності правочину, кожна зі сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а у разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, – відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.<br />
'''Відповідно до статті 15 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text Закону України «Про оренду землі»] істотними умовами договору оренди землі є''':
* об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
* дата укладення та строк дії договору оренди;
* орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.                                                                              За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови. У разі якщо договором оренди землі передбачено здійснення заходів, спрямованих на охорону та поліпшення об’єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.  Договір оренди може передбачати надання в оренду декількох земельних ділянок, що перебувають у власності одного орендодавця (а щодо земель державної та комунальної власності - земельних ділянок, що перебувають у розпорядженні одного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування).  У разі укладення договору оренди (суборенди) в порядку обміну правами користування земельними ділянками сільськогосподарського призначення, розташованими у масиві земель сільськогосподарського призначення, у такому договорі зазначається договір, взамін якого він укладений.
<u>''Слід звернути увагу'',</u> що державні акти на право власності на земельну ділянку, видані до 2002 року, не містили інформації щодо кадастрового номера земельної ділянки, а тому таким земельним ділянкам кадастрові номери присвоєні не були. В той же час, при укладенні договору оренди землі обов’язковою умовою є наявність кадастрового номеру земельної ділянки, а тому, перш ніж укладати договір оренди землі, необхідно здійснити дії щодо присвоєння кадастрового номеру земельній ділянці. Присвоєння кадастрових номерів на вже приватизовані земельні ділянки при існуючому державному акті відбувається на підставі технічної документації із землеустрою, а також із внесенням відомостей про земельну ділянку до бази даних автоматизованої системи державного земельного кадастру.


Під час захисту охоронюваних законом інтересів та прав власників земельних ділянок у сфері орендних правовідносин важливою гарантією є порушення істотних умов договору оренди та встановлення відсутності волевиявлення особи на укладання договору оренди з підстав визначених чинним законодавством, що породжує в собі вимоги про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним у судовому порядку. <br />
За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди землі та інші.


Крім встановлення факту відсутності істотних умов в договорі оренди земельної ділянки, суд також має вказати в мотивувальній частині свого рішення, яким саме чином це порушило суб’єктивні права позивача. Тільки в цьому випадку рішення суду можна буде вважати законним та обґрунтованим.<br />
При укладанні договорів оренди землі необхідною вимогою є його письмова форма. Що стосується нотаріального посвідчення договору, то воно здійснюється лише за бажанням однієї із сторін (стаття 14 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text Закону України «Про оренду землі»]).


Обов‘язковою умовою для визнання договору оренди землі недійсним є не тільки відсутність певних істотних умов в договорі, а і встановлене судом порушення прав позивача такою відсутністю ([http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/42665525 Постанова ВСУ у справі 6-233цс14]).<br />
За нотаріальне посвідчення договорів суборенди, договорів оренди землі ставка державного мита становить 0,01 відсоток від грошової оцінки земельної ділянки, яка встановлюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України (підпункт «у» пункту 3 статті 3 [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/7-93 Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито» від 21.01.1993 7-93]).


Тобто основний предмет доказування в такого роду справах буде складатись щонайменше з 2-х пунктів:<br />
У разі відсутності грошової оцінки земель, ставка державного мита становить 1 відсоток від суми договору, але не менше одного неоподаткованого мінімуму доходів громадян.


* чи дійсно відсутні в договорі оренди земельної ділянки певні істотні умови, обов’язковість яких встановлена Законом; <br />
Відповідно до статті 4 [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/1952-15?find=1&text Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»], право оренди земельної ділянки підлягає обов’язковій державній реєстрації.


* та яким чином відсутність істотних умов порушує права позивача.<br />
== Судова практика ==
* [https://reyestr.court.gov.ua/Review/84481451 Постанова Верховного Суду від 11.09.2019 у справі № 522/11532/15-ц]
*[https://reyestr.court.gov.ua/Review/90847472?fbclid=IwAR16Y_7FoTsOhfpgcfKJOkAp9cAMd9WDPjG905uxiBEoM2_Z6gIg0OIaRy4 Постанова Верховного Суду від 30.07.2020 у справі №471/761/17-ц]
*[https://reyestr.court.gov.ua/Review/74963905 Постанова Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018  у справі №338/180/77]
*[https://reyestr.court.gov.ua/Review/80681217 Постанова Великої Палати Верховного Суду від 22.03.2019  у справі №394/559/17]
*[https://reyestr.court.gov.ua/Review/90933484 Постанова Великої Палати Верховного Суду від 16.06.2020 у справі №145/2047/16-ц]


Таким чином, наразі у правозастосовчій діяльності сформувалися суперечливі правові підходи щодо визначення моменту недійсності договору оренди, предмета оспорювання тощо. Наявність зазначених правових позицій на рівні постанов Верховного Суду України може призводити до труднощів у застосуванні відповідних правових норм судами нижчих інстанцій, для яких висновки вказаного судового органу є обов’язковими. У свою чергу, у разі невідповідності висновків Верховного Суду України законодавству, суди вправі користуватись наданим їм Законом України «Про забезпечення права на справедливий суд» правом відступу від таких висновків з одночасним наведенням відповідних мотивів.
== Див. також ==
* [[Договір оренди земельної ділянки]]
* [[Припинення договору оренди землі]]
* [[Дострокове розірвання договору оренди землі]]


[[Категорія:Земельне право]]
[[Категорія:Право користування землями]]
[[Категорія:Право користування землями]]
[[Категорія:Договір оренди]]
[[Категорія:Договір оренди]]
[[Категорія:Суди]]
[[Категорія:Суди]]

Поточна версія на 09:00, 11 березня 2024

Нормативна база

Поняття та істотні умови договору оренди землі

Серед прав на землю в України важливе значення має право орендного землекористування, засноване на договірному строковому платному володінні і користуванні земельною ділянкою.
Згідно стаття 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку у відповідності до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Особа, яка відповідно до закону може бути орендодавцем земельної ділянки, може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.
Порядок укладання договору оренди землі визначено статтею 16 Закону України "Про оренду землі". А саме, укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.
Типова форма договору оренді землі затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 р. № 220 (Типовий договір оренди землі).

Істотними умовами договору оренди землі є:

  • об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
  • дата укладення та строк дії договору оренди;
  • орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.
  • Договір оренди може передбачати надання в оренду декількох земельних ділянок, що перебувають у власності або у користуванні на праві емфітевзису одного орендодавця (а щодо земель державної та комунальної власності - земельних ділянок, що перебувають у розпорядженні одного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування)

ВАЖЛИВО Вимоги щодо строків оренди визначені в статті 19 Закону України "Про оренду землі" не поширюються на випадки, якщо орендодавцем земельної ділянки комунальної власності є військово-цивільна адміністрація, військова адміністрація і законами України "Про правовий режим воєнного стану", "Про військово-цивільні адміністрації" встановлено максимальний строк, на який зазначений орган може передавати таку земельну ділянку в оренду, що є меншим за вказаний мінімальний строк оренди земельної ділянки. Дія цього положення не поширюється на передачу в оренду земельної ділянки в порядку здійснення начальником військової адміністрації населеного пункту повноважень, передбачених частиною другою статті 10 Закону України "Про правовий режим воєнного стану".

Вимоги статті 19 Закону України "Про оренду землі" поширюються на випадки, якщо орендодавцем земельної ділянки комунальної власності є військово-цивільна адміністрація, військова адміністрація і законами України "Про правовий режим воєнного стану", "Про військово-цивільні адміністрації" встановлено максимальний строк, на який зазначений орган може передавати таку земельну ділянку в оренду, що є меншим за вказаний мінімальний строк оренди земельної ділянки. Дія цього положення не поширюється на передачу в оренду земельної ділянки в порядку здійснення начальником військової адміністрації населеного пункту повноважень, передбачених частиною другою статті 10 Закону України "Про правовий режим воєнного стану".

Першочергові дії власника землі для визнання договору оренди недійсним

Перед тим як звернутися до суду з позовною заявою щодо визнання договору оренди землі недійсним (нікчемним) обов'язково необхідно звернутися до відповідача (орендаря) з письмовою заявою з вказаним порушення, що свідчить про недійсність договору оренди землі та вимагати визнати такий факт і розірвати договір оренди землі в досудовому порядку. В разі відмови відповідача щодо Вашої вимоги, звернутися до землевпорядної юридичної особи, що володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та у складі яких працює за основним місцем роботи не менше двох сертифікованих інженерів-землевпорядників, які є відповідальними за якість робіт із землеустрою. Дана нормативна грошова оцінка знадобиться для розрахування судового збору при подачі позовної заяви, а відмові відповідача від визнання факту недійсності договору оренди та його розірвання буде підставою для звернення до суду.

Правові наслідки недодержання сторонами при укладенні договору оренди землі вимог закону

Укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами земельних торгів.

Укладення договору оренди земельної ділянки може бути здійснено на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування.

Зміна найменування сторін договору оренди землі, зокрема внаслідок реорганізації юридичної особи або зміни типу акціонерного товариства, не є підставою для внесення змін до договору оренди землі та/або його переоформлення.

Відповідно до статті 203 Цивільного кодексу України, загальними необхідними вимогами, для чинності правочину є:

  • Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
  • Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
  • Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
  • Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
  • Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
  • Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 Цивільного кодексу України).

Згідно статті 215 Цивільного кодексу України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 Цивільного кодексу України.
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
У випадках, встановлених Цивільним кодексом України, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Статтею 216 Цивільного кодексу України передбачені правові наслідки недійсності правочину, зокрема, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.
У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі - відшкодувати вартість того, що одержано за цінами які існують на момент відшкодування.
Якщо у зв'язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною.
Правові наслідки передбачені вище застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів.
Правові наслідки недійсності нікчемного правочину, які встановлені законом, не можуть змінюватися за домовленістю сторін.
Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред'явлена будь-якою заінтересованою особою.
Суд може застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину з власної ініціативи.
Також статтею 217 Цивільного кодексу України передбачено, що недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.
Згідно статті 234 Цивільного кодексу України, фіктивним є правочин, який вчинено без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цим правочином. Фіктивний правочин визнається судом недійсним. Правові наслідки визнання фіктивного правочину недійсним встановлюються законами.
Згідно статті 235 Цивільного кодексу України, удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.
Нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов'язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється (стаття 236 Цивільного кодексу України).

Позиція Верховного Суду (постанова від 11 вересня 2019 року у справі № 522/11532/15-ц провадження № 61-18199св18)

Згідно із положенням частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до частини першої статті 215 Цивільного процесуального кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до частини третьої статті 215 Цивільного кодексу України одна із сторін договору або інша заінтересована особа вправі заперечити його дійсність, якщо недійсність правочину прямо не встановлена.

Аналіз змісту частини третьої статті 215 ЦК України свідчить про те, що договір може бути визнаний недійсним за позовом особи, яка не була його учасником, за обов`язкової умови встановлення судом факту порушення цим договором прав та охоронюваних законом інтересів позивача. Саме по собі порушення сторонами договору при його укладенні окремих вимог закону не може бути підставою для визнання його недійсним, якщо судом не буде встановлено, що укладеним договором порушено право чи законний інтерес позивача і воно може бути відновлене шляхом визнання договору недійсним. При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні приписи статей 3, 15, 16 Цивільного кодексу України, які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права.

Подібна позиція зазначена Верховним Судом, відсутність однієї із істотних умов у договорі оренди землі може бути підставою для визнання такого договору недійсним лише у разі встановлення факту порушення, невизнання або оспорення прав, свобод чи інтересів особи, яка звертається із позовом (№471/761/17-ц). Зокрема, для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є:

  • пред’явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою;
  • наявність підстав для оспорювання правочину;
  • встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб’єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Таке розуміння визнання правочину недійсним як способу захисту є усталеним у судовій практиці.

За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене, в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулось.

Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частини перша, третя статті 10 ЦПК України у редакції, чинній на час подання позову та розгляду справи в судах).

За приписами статті 57 Цивільного процесуального кодексу України (у зазначеній редакції) доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення сторін, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються на підставі пояснень сторін, третіх осіб, їхніх представників, допитаних як свідків, показань свідків, письмових доказів, речових доказів, зокрема звуко- і відеозаписів, висновків експертів. Аналогічні норми містяться у статті 76 Цивільного процесуального кодексу України у редакції від 03 жовтня 2017 року.

У частині другій статті 59 Цивільного процесуального кодексу України (у редакції, чинній на час подання позову та розгляду справи в судах) передбачено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування. Аналогічні вимоги містяться у статті 78 ЦПК України у редакції від 03 жовтня 2017 року.

Відповідно до вимог частини першої статті 60 Цивільного процесуального кодексу України (у редакції, чинній на час подання позову та розгляду справи в судах) кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу.

Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина четверта статті 60 Цивільного процесуального кодексу України (у зазначеній редакції).

Крім того, ЦК України передбачені засади захисту права власності. Зокрема, статтею 387 Цивільного кодексу України передбачено право власника витребувати майно із чужого незаконного володіння.

Згідно із частиною першою статті 388 Цивільного кодексу України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Оскільки добросовісне набуття в розумінні статті 388 Цивільного кодексу України можливе лише тоді, коли майно придбано не безпосередньо у власника, а в особи, яка не мала права відчужувати це майно, наслідком угоди, укладеної з таким порушенням, є не двостороння реституція, а повернення майна з незаконного володіння.

Права особи, яка вважає себе власником майна, не підлягають захистові шляхом задоволення позову до добросовісного набувача з використанням правового механізму, установленого статтями 215, 216 Цивільного кодексу України України. При встановленні наявності речово-правових відносин, до таких відносин не застосовується зобов`язальний спосіб захисту. У зобов`язальних відносинах захист прав особи, яка вважає себе власником майна, можливий лише шляхом задоволення віндикаційного позову, якщо є підстави, передбачені статтею 388 Цивільного кодексу України, які дають право витребувати майно у добросовісного набувача. У разі, якщо особа, яка вважає себе власником майна, не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів або претензій з боку третіх осіб, то відповідно до статті 392 Цивільного кодексу України України права такої особи підлягають захисту шляхом пред`явлення позову про визнання права власності на належне цій особі майно.

Недотримання істотних умов договору оренди землі, як підстава визнання договору недійсним відповідно до закону

Згідно з частиною 1 статті 638 Цивільного кодексу України, договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Згідно з частиною 2 договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є:

  • об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
  • дата укладення та строк дії договору оренди;
  • орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови. У разі якщо договором оренди землі передбачено здійснення заходів, спрямованих на охорону та поліпшення об’єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи. Договір оренди може передбачати надання в оренду декількох земельних ділянок, що перебувають у власності одного орендодавця (а щодо земель державної та комунальної власності - земельних ділянок, що перебувають у розпорядженні одного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування). У разі укладення договору оренди (суборенди) в порядку обміну правами користування земельними ділянками сільськогосподарського призначення, розташованими у масиві земель сільськогосподарського призначення, у такому договорі зазначається договір, взамін якого він укладений.

Слід звернути увагу, що державні акти на право власності на земельну ділянку, видані до 2002 року, не містили інформації щодо кадастрового номера земельної ділянки, а тому таким земельним ділянкам кадастрові номери присвоєні не були. В той же час, при укладенні договору оренди землі обов’язковою умовою є наявність кадастрового номеру земельної ділянки, а тому, перш ніж укладати договір оренди землі, необхідно здійснити дії щодо присвоєння кадастрового номеру земельній ділянці. Присвоєння кадастрових номерів на вже приватизовані земельні ділянки при існуючому державному акті відбувається на підставі технічної документації із землеустрою, а також із внесенням відомостей про земельну ділянку до бази даних автоматизованої системи державного земельного кадастру.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди землі та інші.

При укладанні договорів оренди землі необхідною вимогою є його письмова форма. Що стосується нотаріального посвідчення договору, то воно здійснюється лише за бажанням однієї із сторін (стаття 14 Закону України «Про оренду землі»).

За нотаріальне посвідчення договорів суборенди, договорів оренди землі ставка державного мита становить 0,01 відсоток від грошової оцінки земельної ділянки, яка встановлюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України (підпункт «у» пункту 3 статті 3 Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито» від 21.01.1993 № 7-93).

У разі відсутності грошової оцінки земель, ставка державного мита становить 1 відсоток від суми договору, але не менше одного неоподаткованого мінімуму доходів громадян.

Відповідно до статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», право оренди земельної ділянки підлягає обов’язковій державній реєстрації.

Судова практика

Див. також