Відмінності між версіями «Визнання договору оренди земельної ділянки недійсним (нікчемним)»

Матеріал з WikiLegalAid
Перейти до навігації Перейти до пошуку
 
(Не показані 28 проміжних версій 12 користувачів)
Рядок 1: Рядок 1:
== Нормативна база ==
== Нормативна база ==
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельний кодекс України]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільний кодекс України]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/436-15 Господарський кодекс України]
* [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закон України «Про оренду землі»]
* [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/191-19 Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)»]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/858-15 Закон України «Про землеустрій»]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/742-15 Закон України «Про особисте селянське господарство»]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/3613-17 Закон України "Про Державний земельний кадастр"]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/1952-15 Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»]
* [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/1378-15 Закон України «Про оцінку земель»]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1444-20#n186 Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо продажу земельних ділянок та набуття права користування ними через електронні аукціони"]
* [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/220-2004-%D0%BF/paran10#n10 Постанова Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 року № 220 "Про затвердження Типового договору оренди землі»]
* [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/7-93 Декрет Кабінету Міністрів України від 21 січня 1993 року № 7-93 «Про державне мито»]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/v0009700-09 Постанова Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними»]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/n0003700-08#Text Узагальнення Верховного Суду України від 24 листопада 2008 року "Практика розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними"]


* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельний Кодекс України від 25 жовтня 2001 року № 2768-III]
== Поняття та істотні умови договору оренди землі ==
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільний Кодекс України від 16 січня 2003 року № 435-IV]
Серед прав на землю в України важливе значення має право орендного землекористування, засноване на договірному строковому платному володінні і користуванні земельною ділянкою.<br />Згідно ст. 13 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/161-14/page?text Закону України «Про оренду землі»], '''''договір оренди землі''''' – це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку у відповідності до умов договору та вимог земельного законодавства.<br />Порядок укладання договору оренди землі визначено статтею 16 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/161-14/page?text Закону України «Про оренду землі»]. А саме, укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.<br />Типова форма договору оренді землі затверджена [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/220-2004-%D0%BF постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 р. № 220] ([https://drive.google.com/file/d/1WBOlxmsfRF5fFYyX7CqLP11AGmEkSR3y/view?usp=sharing Типовий договір оренди землі]).
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/436-15 Господарський Кодекс України від 16 січня 2003 року № 436-IV]
* [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закон України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV]
* [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/191-19 Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)» від 12 лютого 2015 року № 191-VIII]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/858-15 Закон України «Про землеустрій» від 22 травня 2003 року № 858-IV]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/742-15 Закон України «Про особисте селянське господарство» від 15 травня 2003 року N 742-IV]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/3613-17 Закон України “Про Державний земельний кадастр” 7 липня 2011 року № 3613-VI]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/1952-15 Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» 1 липня 2004 року № 1952-IV]
* [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/1378-15 Закон України «Про оцінку земель» від 11 грудня 2003 року N 1378-IV]
* [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/220-2004-%D0%BF/paran10#n10 Постанова Кабінету Міністрів України “Про затвердження Типового договору оренди землі» від 3 березня 2004 р. № 220]
* [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/7-93 Декрет Кабінету Міністрів України «Про державне мито» від 21.01.1993 року № 7-93]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/v0009700-09 Постанова Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними»]
* [http://www.scourt.gov.ua/clients/vsu/vsu.nsf/(documents)/42F78B0BAAD38DCAC2257B7C0044DC05 Практика розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними: Офіційний веб-сайт Верховного суду України]<br />


== Правові наслідки недодержання сторонами при укладенні договору оренди землі вимог закону ==
Істотними умовами договору оренди землі є:
* об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
* дата укладення та строк дії договору оренди;
* орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків,  порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.  За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.


Серед прав на землю в України важливе значення має право орендного землекористування, засноване на договірному строковому платному володінні і користуванні земельною ділянкою.<br />
== Першочергові дії власника землі для визнання договору оренди недійсним ==
Перед тим як звернутися до суду з позовною заявою щодо визнання договору оренди землі недійсним (нікчемним) обов'язково необхідно звернутися до відповідача (орендаря) з письмовою заявою з вказаним порушення, що свідчить про недійсність договору оренди землі та вимагати визнати такий факт і розірвати договір оренди землі в досудовому порядку. В разі відмови відповідача щодо Вашої вимоги, звернутися до землевпорядної юридичної особи, що володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та у складі яких працює за основним місцем роботи не менше двох сертифікованих інженерів-землевпорядників, які є відповідальними за якість робіт із землеустрою. Дана нормативна грошова оцінка  знадобиться для розрахування судового збору при подачі позовної заяви, а відмові відповідача від визнання факту недійсності договору оренди та його розірвання буде підставою для звернення до суду.


05 квітня 2015 року набрав чинності [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/191-19 Закон України № 191-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)]», який вносить зміни до [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/2768-14/page5?text=%EE%F0%E5%ED%E4 Земельного кодексу України], [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/161-14/page?text=%E0%EA%F2 Закону України «Про оренду землі»], [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/742-15 Закону України «Про особисте селянське господарство»]. <br />
== Правові наслідки недодержання сторонами при укладенні договору оренди землі вимог закону ==
Згідно ст. 13 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/161-14/page?text=%E0%EA%F2 Закону України «Про оренду землі»], договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку у відповідності до умов договору та вимог земельного законодавства.<br />
Укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами земельних торгів.
Порядок укладання договору оренди землі визначено ст. 16 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/161-14/page?text=%E0%EA%F2 Закону України «Про оренду землі»]. А саме, укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.<br />


Укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.<br />
Укладення договору оренди земельної ділянки може бути здійснено на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування.


Укладення договору оренди земельної ділянки може бути здійснено на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування.<br />
'''Зміна найменування сторін договору оренди землі, зокрема внаслідок реорганізації юридичної особи або зміни типу акціонерного товариства, не є підставою для внесення змін до договору оренди землі та/або його переоформлення.'''


Зміна найменування сторін договору оренди землі, зокрема внаслідок реорганізації юридичної особи або зміни типу акціонерного товариства, не є підставою для внесення змін до договору оренди землі та/або його переоформлення.<br />
Відповідно до статті 203 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України], загальними необхідними вимогами, для чинності правочину є:
* Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
* Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
* Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
* Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
* Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
* Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.


Типова форма договору оренді землі затверджена [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/220-2004-%D0%BF постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 р. № 220] (ДОДАТОК).<br />
Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України]).


Відповідно до ст. 203 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України], загальними необхідними вимогами, для чинності правочину є:
Згідно статті 215 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України], підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України].<br />Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.<br />У випадках, встановлених Цивільним кодексом України, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.<br />Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).<br />Статтею 216 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України] передбачені правові наслідки недійсності правочину, зокрема, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.<br />У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі - відшкодувати вартість того, що одержано за цінами які існують на момент відшкодування.<br />Якщо у зв'язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною.<br />Правові наслідки передбачені вище застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів.<br />Правові наслідки недійсності нікчемного правочину, які встановлені законом, не можуть змінюватися за домовленістю сторін.<br />Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред'явлена будь-якою заінтересованою особою.<br />Суд може застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину з власної ініціативи.<br />Також статтею 217 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України] передбачено, що недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.<br />Згідно статті 234 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України], фіктивним є правочин, який вчинено без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цим правочином. Фіктивний правочин визнається судом недійсним. Правові наслідки визнання фіктивного правочину недійсним встановлюються законами.<br />Згідно статті 235 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України], удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.<br />Нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов'язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється (стаття 236 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України]).
# Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
# Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
# Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
# Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
# Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
# Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.<br />


Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (ст. 204 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦКУ]).<br />
'''[https://reyestr.court.gov.ua/Review/84481451 Позиція Верховного Суду (постанова від 11 вересня 2019 року у справі № 522/11532/15-ц провадження № 61-18199св18])'''


Згідно ст. 215 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України], підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК УКраїни].<br />
Згідно із положенням частини другої статті [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1618-15#n8795 389 ЦПК України] підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.


Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.<br />
Відповідно до частини першої статті [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n1220 215 ЦК України]  підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.


У випадках, встановлених Цивільним кодексом України, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.<br />
Відповідно до частини третьої статті [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n1220 215 ЦК України]  одна із сторін договору або інша заінтересована особа вправі заперечити його дійсність, якщо недійсність правочину прямо не встановлена.
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).<br />


Статтею 216 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України] передбачені правові наслідки недійсності правочину, зокрема, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.<br />
Аналіз змісту частини третьої статті [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n1220 215 ЦК України]   свідчить про те, що договір може бути визнаний недійсним за позовом особи, яка не була його учасником, за обов`язкової умови встановлення судом факту порушення цим договором прав та охоронюваних законом інтересів позивача. Саме по собі порушення сторонами договору при його укладенні окремих вимог закону не може бути підставою для визнання його недійсним, якщо судом не буде встановлено, що укладеним договором порушено право чи законний інтерес позивача і воно може бути відновлене шляхом визнання договору недійсним. При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні приписи статей [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n20 3], [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n94 15], [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n97 16 ЦК України], які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права.


У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі - відшкодувати вартість того, що одержано за цінами які існують на момент відшкодування.<br />
Подібна позиція зазначена Верховним Судом, відсутність ''однієї із істотних умов у договорі оренди землі'' може бути підставою для визнання такого договору недійсним лише у разі встановлення факту порушення, невизнання або оспорення прав, свобод чи інтересів особи, яка звертається із позовом ([https://reyestr.court.gov.ua/Review/90847472?fbclid=IwAR16Y_7FoTsOhfpgcfKJOkAp9cAMd9WDPjG905uxiBEoM2_Z6gIg0OIaRy4 №471/761/17-ц]). Зокрема, для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є:


Якщо у зв'язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною.<br />
* пред’явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою;
* наявність підстав для оспорювання правочину;
* встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб’єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Таке розуміння визнання правочину недійсним як способу захисту є усталеним у судовій практиці.


Правові наслідки передбачені вище застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів.<br />
За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене, в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулось.


Правові наслідки недійсності нікчемного правочину, які встановлені законом, не можуть змінюватися за домовленістю сторін.<br />
Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частини перша, третя статті 10 ЦПК України у редакції, чинній на час подання позову та розгляду справи в судах).
Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред'явлена будь-якою заінтересованою особою.<br />


Суд може застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину з власної ініціативи.<br />
За приписами статті [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1618-15#n6454 57 ЦПК України]  (у зазначеній редакції) доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення сторін, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються на підставі пояснень сторін, третіх осіб, їхніх представників, допитаних як свідків, показань свідків, письмових доказів, речових доказів, зокрема звуко- і відеозаписів, висновків експертів. Аналогічні норми містяться у статті [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1618-15#n6586 76 ЦПК України]  у редакції від 03 жовтня 2017 року.


Також ст. 217 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України] передбачено, що недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.<br />
У частині другій статті [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1618-15#n6467 59 ЦПК України] (у редакції, чинній на час подання позову та розгляду справи в судах) передбачено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування. Аналогічні вимоги містяться у статті 78 ЦПК України у редакції від 03 жовтня 2017 року.


Згідно статті 234 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України], фіктивним є правочин, який вчинено без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цим правочином. Фіктивний правочин визнається судом недійсним. Правові наслідки визнання фіктивного правочину недійсним встановлюються законами.<br />
Відповідно до вимог частини першої статті [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1618-15#n6471 60 ЦПК України] (у редакції, чинній на час подання позову та розгляду справи в судах) кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу.


Згідно статті 235 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України], удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.<br />
Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина четверта статті [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1618-15#n6471 60 ЦПК України] (у зазначеній редакції).
Нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов'язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється (ст. 236 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України]).<br />


== Недотримання істотних умов договору оренди землі, як підстава визнання договору недійсним відповідно до закону ==
Крім того, ЦК України передбачені засади захисту права власності. Зокрема, статтею [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n2082 387 ЦК України] передбачено право власника витребувати майно із чужого незаконного володіння.


Згідно з ч. 1 ст. 638 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України], договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.<br />
Згідно із частиною першою статті [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n2084 388 ЦК України], якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.


Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.<br />
Оскільки добросовісне набуття в розумінні статті [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n2084 388 ЦК України] можливе лише тоді, коли майно придбано не безпосередньо у власника, а в особи, яка не мала права відчужувати це майно, наслідком угоди, укладеної з таким порушенням, є не двостороння реституція, а повернення майна з незаконного володіння.


За змістом ч. 2 ст. 792 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України] відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.<br />
Права особи, яка вважає себе власником майна, не підлягають захистові шляхом задоволення позову до добросовісного набувача з використанням правового механізму, установленого статтями [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n1220 215], [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n1225 216 ЦК] України. При встановленні наявності речово-правових відносин, до таких відносин не застосовується зобов`язальний спосіб захисту. У зобов`язальних відносинах захист прав особи, яка вважає себе власником майна, можливий лише шляхом задоволення віндикаційного позову, якщо є підстави, передбачені статтею [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n2084 388 ЦК України], які дають право витребувати майно у добросовісного набувача. У разі, якщо особа, яка вважає себе власником майна, не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів або претензій з боку третіх осіб, то відповідно до статті [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n2101 392 ЦК] України права такої особи підлягають захисту шляхом пред`явлення позову про визнання права власності на належне цій особі майно.
 
== Недотримання істотних умов договору оренди землі, як підстава визнання договору недійсним відповідно до закону ==
'''Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є''':<br />
Згідно з частиною 1 статті 638 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України], договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.<br />Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.<br />За змістом частини 2 статті 792 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України] відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
 
- об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки).<br />
 
Слід звернути увагу, що державні акти на право власності на земельну ділянку, видані до 2002 року, не містили інформації щодо кадастрового номера земельної ділянки, а тому таким земельним ділянкам кадастрові номери присвоєні не були. В той же час, при укладенні договору оренди землі обов’язковою умовою є наявність кадастрового номеру земельної ділянки, а тому, перш ніж укладати договір оренди землі, необхідно здійснити дії щодо присвоєння кадастрового номеру земельній ділянці. Присвоєння кадастрових номерів на вже приватизовані земельні ділянки при існуючому державному акті відбувається на підставі технічної документації із землеустрою, а також із внесенням відомостей про земельну ділянку до бази даних автоматизованої системи державного земельного кадастру.<br />
 
- строк дії договору;<br />
 
- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.<br />
 
За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди землі та інші.<br />
 
При укладанні договорів оренди землі необхідною вимогою є його письмова форма. Що стосується нотаріального посвідчення договору, то воно здійснюється лише за бажанням однієї із сторін (ст. 14 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/161-14/page?text=%E0%EA%F2 Закону України «Про оренду землі»]).<br />
 
За нотаріальне посвідчення договорів суборенди, договорів оренди землі ставка державного мита становить 0,01 відсоток від грошової оцінки земельної ділянки, яка встановлюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України (підпункт «у» пункту 3 статті 3 [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/7-93 Декрету «Про державне мито» від 21.01.1993 № 7-93]).<br />
 
У разі відсутності грошової оцінки земель, ставка державного мита становить 1 відсоток від суми договору, але не менше одного неоподаткованого мінімуму доходів громадян.<br />
 
Відповідно до ст. 4 [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/1952-15?find=1&text=%E7%E5%EC%E5%EB%FC%ED Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»], право оренди земельної ділянки підлягає обов’язковій державній реєстрації.<br />
<br />
 
==Судова практика з розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними (нікчемними)==
 
 
=== Різниця термінів “недійсність” і “нікчемність” правочину ===
 
Виходячи з практики розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними, згідно з ч. 1 ст. 215 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України], недодержання сторонами або стороною в момент вчинення правочину вимог, встановлених частинами 1-3, 5, 6 ст. 203 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України], як правило, має наслідком визнання правочину недійсним.<br />
 
Термін «нікчемність правочину», передбачений Цивільним кодексом України, до прийняття цього Кодексу у вітчизняному законодавстві не вживався. Відповідно до ч. 2 ст. 215 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України], нікчемний правочин є недійсним через його невідповідність вимогам законодавства. Такий правочин недійсний з моменту його вчинення незалежно від того, чи визнав його таким суд. Що ж стосується оспорюваного правочину, то він може бути визнаний недійсним лише за рішенням суду.<br />
 
Судам потрібно мати на увазі, що з огляду на ч. 2 ст. 215 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України], підстави недійсності правочину, встановлені нормами ЦК України та іншими законодавчими актами, повинні мати імперативний характер. Тому за такими вимогами є неприпустимим укладення мирових угод як таких, що суперечать законодавству.<br />
 
При розгляді позовів про встановлення нікчемності правочину з посиланням на ст. 203 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України] необхідно враховувати, що ця стаття передбачає загальну підставу для визнання нікчемності правочину і застосовується лише в тому випадку, якщо в цьому кодексі немає спеціальної підстави (норми) для цього.<br />
 
Визнання правочину недійсним пов’язане з анулюванням майнових наслідків його вчинення і встановленням наслідків, передбачених законом. Тому належне вирішення цього питання має велике значення не тільки для учасників таких правовідносин, а й для третіх осіб.<br />
 
Норма ч. 1 ст. 216 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України] є загальною. Зокрема, відповідно до ч. 3 ст. 216 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України] вона застосовується, якщо законом не встановлено особливі умови застосування наслідків недійсності правочину або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів.<br />
 
Згідно зі статтями 215 і 216 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України], суди вправі з дотриманням правил підсудності розглядати позови: <br />
* про визнання оспорюваного правочину недійсним і застосування наслідків його недійсності; <br />
* про встановлення нікчемності правочину і застосування наслідків його недійсності.<br />
 
Звернутися з вимогою про встановлення нікчемності правочину позивач вправі, якщо є спір про наявність або відсутність такого факту. Звернення окремо з такою вимогою, без застосування наслідків недійсності правочину, є правом позивача, тому у випадку пред’явлення такого факту вона підлягає розгляду, власне кажучи, з констатацією в резолютивній частині рішення факту нікчемності правочину, або відмови в цьому.<br />
 
Разом з тим, якщо позивач не заявляв окремо вимогу про встановлення нікчемності правочину, а посилається на її нікчемність при обґрунтуванні іншої пред’явленої вимоги, суди не вправі посилатися на відсутність рішення про встановлення нікчемності правочину, а повинні дати оцінку таким доводам позивача в мотивувальній частині рішення або ухвалити додаткове рішення.<br />
 
Стосовно положення ч. 2 ст. 215 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України] про те, що суд не вимагає визнання правочину недійсним, якщо його недійсність встановлена законом, необхідно зазначити, що така потреба може виникнути у разі, коли: сторони виконали певні умови нікчемного правочину, який нотаріально посвідчений; він порушує права третіх осіб; він зареєстрований у державних органах тощо. У таких випадках рішенням суду, який лише констатує недійсність правочину, можуть бути визначені відповідні правові наслідки недійсності правочину, зобов’язано державні органи скасувати його реєстрацію тощо.<br />
 
Визнані недійсними правочини не створюють для сторін тих прав і обов’язків, які вони мають встановлювати, а породжують наслідки, передбачені законом. І хоча реституція не передбачена у ст. 16 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України] як один із способів захисту, проте норма ч. 1 ст. 216 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України] є імперативною і суд має забезпечити зазначені в ній правові наслідки. <br />
 
Потрібно враховувати, що наслідком визнання правочину недійсним не може бути його розірвання. Застосування наслідків недійсності оспорюваного правочину можливе лише за наявності рішення про визнання такого правочину недійсним.<br />
 
Дискусійним є питання, чи може суд застосовувати наслідки недійсності правочину в разі відсутності вимог про це у позові. Очевидно, що так, оскільки у ст. 216 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України] зазначено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов’язані з його недійсністю, тому для захисту майнового права, з урахуванням принципів добросовісності, справедливості та розумності, наслідки, визначені в законі, повинні застосовуватися незалежно від того, чи наведені вони у позовній заяві.<br />
 
Можна вважати, що суд з власної ініціативи не може застосовувати такі правові наслідки недійсності правочину:<br />
* передбачені іншими (спеціальними) статтями ЦК (моральна шкода тощо);<br />
* ті, що не були зазначені у позовних вимогах та не були досліджені в суді.<br />
 
Якщо неможливо визнати частково виконаний оспорюваний правочин недійсним з моменту його укладення, зі змісту якого випливає, що він може бути припинений лише на майбутнє, суд у рішенні зазначає про припинення такого правочину на майбутнє.<br />
 
 
=== Порушення права позивача ===
 
Значну частину справ, що розглядають суди загальної юрисдикції, становлять справи у сфері орендних відносин, зокрема спори щодо визнання договорів оренди недійсними. Попри існування досить широкої законодавчої бази з вказаної категорії спорів, у правозастосовчій діяльності виникає чимало питань: <br />
* з якого моменту договір оренди слід вважати недійсним; <br />
* чи може визнаватися недійсним договір, який розірвано; <br />
* хто може звертатися до суду з відповідними позовами тощо?<br />
 
Про окремі аспекти судової практики, в питанні недійсності договорів оренди земельної ділянки, добре описується в статті Ніни Кучерук, «Jurimex, ЮК» яка опублікована в професійному юридичному виданні «Юридична газета» від 1 квітня 2016 року. А саме: необхідною умовою для звернення до суду з позовом про визнання оспорюваного договору оренди недійсним є порушення вказаним правочином прав та/або охоронюваних законом інтересів позивача. При цьому на сторони правочину вказані вимоги поширюються так само, як і на інших заінтересованих осіб, про що наголошується й у рішеннях Верховного Суду України.<br />
 
Так, у [http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/54300969 постанові від 09.12.2015 р. у справі № 6-849цс15], у якій позивачем виступала сторона правочину, Верховний Суд України зазначає, що суд повинен установити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси позивача та, залежно від установленого, вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову у їх задоволенні. Суд вищої інстанції звертає увагу, що у справі про визнання недійсним договору оренди землі, з підстав відсутності у ньому істотних умов, суд має установити, чи дійсно порушуються права орендодавця, у зв’язку з відсутністю у договорі оренди таких умов, визначити істотність цих умов, а також з’ясувати, у чому саме полягає порушення його законних прав.<br />
 
Найбільш складно у таких спорах довести (встановити) порушення прав інших заінтересованих осіб, що не є сторонами оспорюваного правочину. Як свідчить судова практика, у спорах про визнання недійсними договорів оренди суди встановлюють порушення переважних прав орендарів, корпоративних прав учасників господарського товариства тощо. Так, у [http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/46078534 постанові від 01.07.2015 р. у справі №3-327гс15] Верховний Суд України визнав можливим оспорення акціонером (учасником) господарського товариства договору оренди, вчиненого цим товариством, якщо відповідні позовні вимоги обґрунтовані порушенням корпоративних прав такого учасника (акціонера). У цій справі Верховний Суд України підтримав позицію попередніх судових інстанцій, які вбачали порушення оскаржуваним правочином корпоративних прав позивача як учасника з часткою 70% статутного капіталу щодо управління справами товариства та розподілу прибутку від господарської діяльності товариства.<br />
 
Тим самим Верховний Суд України змінив усталену судову практику про неможливість визнання недійсним договору, вчиненого господарським товариством, за позовом учасника цього товариства. Цікавим є те, що така практика сформувалась на підставі постанови Пленуму того ж Верховного Суду України ([http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/v0013700-08 постанова від 24.10.2008 р. №13 «Про практику розгляду судами корпоративних спорів»]), у п. 51 якої рекомендовано відмовляти акціонерам (учасникам) господарського товариства у задоволенні позову про укладення, зміну, розірвання чи визнання недійсними договорів та інших правочинів, вчинених господарським товариством. Тим не менше, наявність вказаної постанови не стало перешкодою для зміни Верховним Судом України своєї ж правової позиції.<br />
 
Іншим прикладом порушення прав заінтересованих осіб може слугувати [http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/45360011 постанова від 10.06.2015 р. у справі №6-70цс15], у якій Верховний Суд України визнав обґрунтованим висновок судів попередніх інстанцій про порушення переважного права орендаря на поновлення договору оренди, у зв’язку з укладенням орендодавцем договору оренди з іншим орендарем. У цій справі були встановлені факти належного виконання орендарем умов договору оренди землі, дотримання ним строків і процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, а також відсутності листа-повідомлення від орендодавця про відмову у поновленні договору на новий строк та укладення орендодавцем договору оренди з іншим орендодавцем на таких самих умовах, які запропоновані попереднім орендарем.<br />
 
Отже, у спорах про визнання договорів оренди недійсними позивач (незалежно від того, чи є він стороною правочину або ж іншою заінтересованою особою) повинен довести, а суд – встановити наявність факту порушення суб'єктивного матеріального права або законного інтересу, на захист якого подано позов. Встановити порушення прав інших заінтересованих осіб (окрім сторін правочину) є проблематичнішим, що також ускладнюється мінливістю судової практики.<br />
 
=== Предмет оспорювання ===<br />
 
За чинним законодавством України недійсним може бути визнано договір, який містить усі істотні умови (укладений правочин). Винятки з цього правила становлять підписані до 05.04.2015 р. договори оренди землі, які за відсутності істотної умови можуть визнаватися недійсними, згідно зі ст. 15 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/161-14/page?text=%E0%EA%F2 Закону України «Про оренду землі»] у відповідній редакції.<br />
 
Поряд з цим Верховний Суд України висуває додаткові вимоги до предмета оспорювання. Так, за позицією вказаного судового органу, недійсним може бути визнаний не лише укладений договір оренди, але й чинний (не розірваний тощо) на момент розгляду справи. Такий висновок випливає з [http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/46803652 постанови від 01.07.2015 р. у справі №3-195гс15], у якій Верховний Суд України вказує про відсутність підстав для визнання недійсним на майбутнє договору оренди, оскільки останній було розірвано сторонами.<br />
 
Тобто, якщо враховувати вказані висновки, незаконний договір оренди не завжди може бути визнано недійсним, навіть за наявності усіх передбачених законом підстав недійсності оспорюваного правочину. Така позиція викликає чимало питань, адже за законодавством України недійсним визнається правочин з підстав недодержання певних вимог на момент його вчинення. Подальше розірвання договору оренди на факт наявності (відсутності) таких підстав не впливає та чинності правочину у період з його укладення до розірвання не усуває, а отже, не може перешкоджати визнанню недійсним договору, який суперечить законодавству. Вочевидь, у протилежному випадку такий підхід призведе до «узаконення» протягом певного періоду неправомірних договорів, що у правовій державі є недопустимим.<br />
 
=== Момент недійсності ===<br />
 
Неоднозначно у правозастосовчій діяльності вирішується питання щодо визначення моменту, з якого договір оренди слід вважати недійсним. На законодавчому рівні це питання регулюється ч. 1 ст. 236 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України], відповідно до якої нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Незважаючи на те, що законодавець чітко визначає момент недійсності правочинів і не встановлює будь-яких особливостей, залежно від їх виду, у судовій практиці сформувалось декілька діаметрально протилежних підходів щодо визначення моменту недійсності договорів оренди.<br />
 
Так, у [http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/51990009 постанові від 29.09.2015 р. у справі №925/2375/14] Вищий господарський суд України дійшов висновку про визнання недійсним договору оренди з моменту його вчинення, зазначивши, що приписи ч. 1 ст. 236 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України] щодо моменту недійсності правочину (будь-якого: нікчемного чи оспорюваного) не передбачають можливість іншого різного визначення моменту недійсності правочину, у тому числі, залежно від моменту прийняття судового рішення.<br />
 
Натомість, іншої позиції дотримується Верховний Суд України у своїй [http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/46803652 постанові від 01.07.2015 р. у справі №3-195гс15], вказуючи на можливість визнання договору оренди недійсним лише на майбутнє. Своє рішення суд вищої інстанції мотивує тим, що фактичне користування майном на підставі договору оренди унеможливлює (у разі його недійсності) проведення між сторонами двосторонньої реституції, а тому, з огляду на ч. 3 ст. 207 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/436-15 ГК України], такий договір повинен визнаватися судом недійсним і припинятися лише на майбутнє, а не з моменту укладення.<br />
 
Зазначений правовий підхід видається суперечливим та не узгоджується з нормами чинного законодавства. По-перше, єдиною нормою, яка визначає момент недійсності правочину є ч. 2 ст. 236 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України], відповідно до якої нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Інших правил, які б встановлювали цей момент, у тому числі щодо договорів оренди землі, жодний законодавчий акт не містить.<br />
 
По-друге, ч. 3 ст. 207 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/436-15 ГК України], на яку посилається Верховний Суд України при обґрунтуванні свого висновку, не визначає момент, з якого настає недійсність правочину, а лише вказує на наслідки його недійсності. Так, відповідно до вказаної правової норми, виконання господарського зобов'язання, визнаного судом недійсним повністю або в частині, припиняється повністю або в частині з дня набрання рішенням суду законної сили як таке, що вважається недійсним з моменту його виникнення. У разі, якщо за змістом зобов'язання воно може бути припинено лише на майбутнє, таке зобов'язання визнається недійсним і припиняється на майбутнє.<br />
 
Аналогічні ч. 3 ст. 207 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/436-15 ГК України] положення містяться у ч. 2 ст. 236 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України], відповідно до якої, якщо за недійсним правочином права та обов'язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється. Тобто як ст. 207 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/436-15 ГК України], так і ч. 2 ст. 236 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України] лише визначають правові наслідки, які настають у разі встановлення факту недійсності договору.<br />
 
По-третє, [http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/46803652 постанова Верховного Суду України від 01.07.2015 р. у справі №3-195гс15] фактично ґрунтується на помилковому ототожненні поняття «договору» та «зобов’язання», які є різними цивільно-правовими категоріями. Зокрема, відповідно до ст. 11, 509 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України], договір є лише однією з підстав виникнення відповідного зобов’язання. Натомість, як вбачається з вищезазначеної постанови, суд посилається на ч. 3 ст. 207 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/436-15 ГК України], у якій йдеться про визнання недійсним та припинення на майбутнє зобов’язання, а не договору.<br />
 
По-четверте, у вказаній ситуації видаються надуманими мотиви суду щодо неможливості проведення між сторонами двосторонньої реституції у разі фактичного користування майном на підставі договору оренди, оскільки чинне законодавство не ставить визначення моменту недійсності такого договору у залежність від можливості застосування двосторонньої реституції. До того ж правові наслідки недійсності договорів оренди чітко визначені ч. 2 ст. 216 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України], відповідно до якої, у разі недійсності правочину, кожна зі сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а у разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, – відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.<br />
 
Під час захисту охоронюваних законом інтересів та прав власників земельних ділянок у сфері орендних правовідносин важливою гарантією є порушення істотних умов договору оренди та встановлення відсутності волевиявлення особи на укладання договору оренди з підстав визначених чинним законодавством, що породжує в собі вимоги про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним у судовому порядку. <br />
 
Наприклад, колегія суддів судової палати у цивільних справах ВССУ [http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/62525508 ухвалою від 02.11.2016 року у Справі № 193/1637/15-ц 22-ц/774/329/К/17], за результатами розгляду в судовому засіданні касаційної скарги на рішення Софіївського районного суду Дніпропетровської області від 17 березня 2016 року та рішення апеляційного суду Дніпропетровської області від 18 травня 2016 року щодо визнання договору оренди недійсним - скасовано, та справу передано на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, зокрема з підстав неправильного застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права. Зважаючи на вищевикладене колегія суддів суду касаційної інстанції визначила, що суд апеляційної інстанції, вирішуючи питання про наявність волевиявлення позивача на укладення договору оренди належної йому земельної ділянки з відповідачем строком на 10 років, не надав належної оцінки в розумінні ст. 212 ЦПК України висновку експерта Науково-дослідного експертно-криміналістичного центру ГУ МВС України в Дніпропетровській області від 26 березня 2013 року № 58/04-30; не врахував, що відповідач не погоджуючись з висновком проведеної експертизи, не надав належних та допустимих доказів на її спростування. Також судом апеляційної інстанції не надано належної правової оцінки доводам позивача щодо укладення договору оренди з відповідачем строком саме на п'ять років (з 2008 по 2013 роки), а не на десять, як зазначено в оспорюваному договорі оренди земельної ділянки, у зв'язку із чим є передчасним висновок апеляційного суду про погодження сторонами усіх істотних умов договору з огляду на отримання позивачем орендної плати за вказаний період.<br />
 
Вказані вище обставини свідчать про неповне встановлення судом апеляційної інстанції фактичних обставин, які мають істотне значення для правильного вирішення справи, порушення норм матеріального та процесуального права, що у свою чергу призвело до неправильного вирішення спору, а тому ухвалене судом рішення не може вважатися законним і обґрунтованим, у зв'язку із чим відповідно до ст. 338 ЦПК України підлягає скасування з передачею справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.<br />
 
У свою чергу колегією судів Апеляційного суду Дніпропетровської області у Справі [http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/64750812 № 193/1637/15-ц 22-ц/774/329/К/17 ухвалено нове рішення від 14 лютого 2017 року], яким було задоволено апеляційну скаргу та визнано договір оренди земельної ділянки (правочину) недійсним, з наступних підстав. У порушення зазначених норм цивільно-процесуального законодавства, суд першої інстанції, вирішуючи спір, обмежився оцінкою дотримання позивачем строку позовної давності, не з'ясувавши, чи доведено порушення його законних прав та інтересів взагалі. Стаття 261 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України] передбачає, що перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалась або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила. З матеріалів справи видно, що позивач довідався про порушення свого права у 2013 році, у зв'язку із чим, звернувся за захистом порушених прав до органів міліції, а тому звернення до суду із позовом у грудні 2015 року у межах строку позовної давності, передбаченого ст.257 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України]. Зважаючи на вищевикладене колегія суддів приходить до висновку, що матеріалами справи доведено відсутність волевиявлення позивача на укладення договору оренди належної йому земельної ділянки з відповідачем строком на 10 років, що підтверджується висновком експерта Науково-дослідного експертно-криміналістичного центру ГУ МВС України в Дніпропетровській області від 26 березня 2013 року № 58/04-30. Колегія суддів звертає увагу, що матеріали справи містять докази отримання позивачем орендної плати протягом 2008-2013 роки, а звернення у 2013 році позивача до правоохоронних органів про захист порушених прав свідчить про відсутність його згоди на оренду його земельної ділянки по закінченню обумовленого 5 річного терміну оренди. Тобто сторонами не було досягнуто згоди про оренду земельної ділянки на 10 років, що є істотною умовою договору.<br />
 
Верховний суд України своєю [http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/42665525 ухвалою від 04.02.2015 р. у справі № 6-233цс14] визначив, що під час розгляду позову про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки не достатньо встановити лише факт відсутності в оспорюваному договорі істотних умов, обов’язковість визначення яких встановлена ч. 1 ст. 15 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/161-14/page?text=%E0%EA%F2 Закону України "Про оренду землі"].<br />
 
Крім встановлення факту відсутності істотних умов в договорі оренди земельної ділянки, суд також має вказати в мотивувальній частині свого рішення, яким саме чином це порушило суб’єктивні права позивача. Тільки в цьому випадку рішення суду можна буде вважати законним та обґрунтованим.<br />
 
Обов‘язковою умовою для визнання договору оренди землі недійсним є не тільки відсутність певних істотних умов в договорі, а і встановлене судом порушення прав позивача такою відсутністю ([http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/42665525 Постанова ВСУ у справі № 6-233цс14]).<br />


Наприклад, порушенням прав орендодавця може бути відсутність в договорі оренди умови щодо використання земельної ділянки за певним цільовим призначенням, що може спричинити шкоду земельній ділянці як об’єкту права власності орендодавця. Чи відсутність умови щодо індексації орендної плати в довгостроковому договорі оренди може з часом знецінити вартість оренди до несправедливого рівня. Відсутність у договорі чітко визначеного строку оренди земельної ділянки може завдати збитків орендарю, який планував використовувати земельну ділянку для сільгоспвиробництва протягом певного періоду в часі.<br />
'''Відповідно до статті 15 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text Закону України «Про оренду землі»] істотними умовами договору оренди землі є''':
* об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
* дата укладення та строк дії договору оренди;
* орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
<u>''Слід звернути увагу'',</u> що державні акти на право власності на земельну ділянку, видані до 2002 року, не містили інформації щодо кадастрового номера земельної ділянки, а тому таким земельним ділянкам кадастрові номери присвоєні не були. В той же час, при укладенні договору оренди землі обов’язковою умовою є наявність кадастрового номеру земельної ділянки, а тому, перш ніж укладати договір оренди землі, необхідно здійснити дії щодо присвоєння кадастрового номеру земельній ділянці. Присвоєння кадастрових номерів на вже приватизовані земельні ділянки при існуючому державному акті відбувається на підставі технічної документації із землеустрою, а також із внесенням відомостей про земельну ділянку до бази даних автоматизованої системи державного земельного кадастру.


Тобто основний предмет доказування в такого роду справах буде складатись щонайменше з 2-х пунктів:<br />
За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди землі та інші.


* чи дійсно відсутні в договорі оренди земельної ділянки певні істотні умови, обов’язковість яких встановлена Законом; <br />
При укладанні договорів оренди землі необхідною вимогою є його письмова форма. Що стосується нотаріального посвідчення договору, то воно здійснюється лише за бажанням однієї із сторін (стаття 14 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text Закону України «Про оренду землі»]).


* та яким чином відсутність істотних умов порушує права позивача.<br />
За нотаріальне посвідчення договорів суборенди, договорів оренди землі ставка державного мита становить 0,01 відсоток від грошової оцінки земельної ділянки, яка встановлюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України (підпункт «у» пункту 3 статті 3 [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/7-93 Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито» від 21.01.1993 № 7-93]).


Таким чином, наразі у правозастосовчій діяльності сформувалися суперечливі правові підходи щодо визначення моменту недійсності договору оренди, предмета оспорювання тощо. Наявність зазначених правових позицій на рівні постанов Верховного Суду України може призводити до труднощів у застосуванні відповідних правових норм судами нижчих інстанцій, для яких висновки вказаного судового органу є обов’язковими. У свою чергу, у разі невідповідності висновків Верховного Суду України законодавству, суди вправі користуватись наданим їм Законом України «Про забезпечення права на справедливий суд» правом відступу від таких висновків з одночасним наведенням відповідних мотивів.
У разі відсутності грошової оцінки земель, ставка державного мита становить 1 відсоток від суми договору, але не менше одного неоподаткованого мінімуму доходів громадян.


Відповідно до статті 4 [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/1952-15?find=1&text Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»], право оренди земельної ділянки підлягає обов’язковій державній реєстрації.


== Судова практика ==
* [https://reyestr.court.gov.ua/Review/84481451 Постанова Верховного Суду від 11.09.2019 у справі № 522/11532/15-ц]
*[https://reyestr.court.gov.ua/Review/90847472?fbclid=IwAR16Y_7FoTsOhfpgcfKJOkAp9cAMd9WDPjG905uxiBEoM2_Z6gIg0OIaRy4 Постанова Верховного Суду від 30.07.2020 у справі №471/761/17-ц]
*[https://reyestr.court.gov.ua/Review/74963905 Постанова Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018  у справі №338/180/77]
*[https://reyestr.court.gov.ua/Review/80681217 Постанова Великої Палати Верховного Суду від 22.03.2019  у справі №394/559/17]
*[https://reyestr.court.gov.ua/Review/90933484 Постанова Великої Палати Верховного Суду від 16.06.2020 у справі №145/2047/16-ц]


== Див. також ==
* [[Договір оренди земельної ділянки]]
* [[Припинення договору оренди землі]]
* [[Дострокове розірвання договору оренди землі]]


[[Категорія:Доробити]]
[[Категорія:Земельне право]]
[[Категорія:Право користування землями]]
[[Категорія:Договір оренди]]
[[Категорія:Суди]]

Поточна версія на 12:08, 27 червня 2022

Нормативна база

Поняття та істотні умови договору оренди землі

Серед прав на землю в України важливе значення має право орендного землекористування, засноване на договірному строковому платному володінні і користуванні земельною ділянкою.
Згідно ст. 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку у відповідності до умов договору та вимог земельного законодавства.
Порядок укладання договору оренди землі визначено статтею 16 Закону України «Про оренду землі». А саме, укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.
Типова форма договору оренді землі затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 р. № 220 (Типовий договір оренди землі).

Істотними умовами договору оренди землі є:

  • об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
  • дата укладення та строк дії договору оренди;
  • орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Першочергові дії власника землі для визнання договору оренди недійсним

Перед тим як звернутися до суду з позовною заявою щодо визнання договору оренди землі недійсним (нікчемним) обов'язково необхідно звернутися до відповідача (орендаря) з письмовою заявою з вказаним порушення, що свідчить про недійсність договору оренди землі та вимагати визнати такий факт і розірвати договір оренди землі в досудовому порядку. В разі відмови відповідача щодо Вашої вимоги, звернутися до землевпорядної юридичної особи, що володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та у складі яких працює за основним місцем роботи не менше двох сертифікованих інженерів-землевпорядників, які є відповідальними за якість робіт із землеустрою. Дана нормативна грошова оцінка знадобиться для розрахування судового збору при подачі позовної заяви, а відмові відповідача від визнання факту недійсності договору оренди та його розірвання буде підставою для звернення до суду.

Правові наслідки недодержання сторонами при укладенні договору оренди землі вимог закону

Укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами земельних торгів.

Укладення договору оренди земельної ділянки може бути здійснено на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування.

Зміна найменування сторін договору оренди землі, зокрема внаслідок реорганізації юридичної особи або зміни типу акціонерного товариства, не є підставою для внесення змін до договору оренди землі та/або його переоформлення.

Відповідно до статті 203 Цивільного кодексу України, загальними необхідними вимогами, для чинності правочину є:

  • Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
  • Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
  • Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
  • Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
  • Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
  • Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 Цивільного кодексу України).

Згідно статті 215 Цивільного кодексу України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 Цивільного кодексу України.
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
У випадках, встановлених Цивільним кодексом України, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Статтею 216 Цивільного кодексу України передбачені правові наслідки недійсності правочину, зокрема, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.
У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі - відшкодувати вартість того, що одержано за цінами які існують на момент відшкодування.
Якщо у зв'язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною.
Правові наслідки передбачені вище застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів.
Правові наслідки недійсності нікчемного правочину, які встановлені законом, не можуть змінюватися за домовленістю сторін.
Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред'явлена будь-якою заінтересованою особою.
Суд може застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину з власної ініціативи.
Також статтею 217 Цивільного кодексу України передбачено, що недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.
Згідно статті 234 Цивільного кодексу України, фіктивним є правочин, який вчинено без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цим правочином. Фіктивний правочин визнається судом недійсним. Правові наслідки визнання фіктивного правочину недійсним встановлюються законами.
Згідно статті 235 Цивільного кодексу України, удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.
Нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов'язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється (стаття 236 Цивільного кодексу України).

Позиція Верховного Суду (постанова від 11 вересня 2019 року у справі № 522/11532/15-ц провадження № 61-18199св18)

Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до частини третьої статті 215 ЦК України одна із сторін договору або інша заінтересована особа вправі заперечити його дійсність, якщо недійсність правочину прямо не встановлена.

Аналіз змісту частини третьої статті 215 ЦК України свідчить про те, що договір може бути визнаний недійсним за позовом особи, яка не була його учасником, за обов`язкової умови встановлення судом факту порушення цим договором прав та охоронюваних законом інтересів позивача. Саме по собі порушення сторонами договору при його укладенні окремих вимог закону не може бути підставою для визнання його недійсним, якщо судом не буде встановлено, що укладеним договором порушено право чи законний інтерес позивача і воно може бути відновлене шляхом визнання договору недійсним. При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні приписи статей 3, 15, 16 ЦК України, які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права.

Подібна позиція зазначена Верховним Судом, відсутність однієї із істотних умов у договорі оренди землі може бути підставою для визнання такого договору недійсним лише у разі встановлення факту порушення, невизнання або оспорення прав, свобод чи інтересів особи, яка звертається із позовом (№471/761/17-ц). Зокрема, для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є:

  • пред’явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою;
  • наявність підстав для оспорювання правочину;
  • встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб’єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Таке розуміння визнання правочину недійсним як способу захисту є усталеним у судовій практиці.

За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене, в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулось.

Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частини перша, третя статті 10 ЦПК України у редакції, чинній на час подання позову та розгляду справи в судах).

За приписами статті 57 ЦПК України (у зазначеній редакції) доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення сторін, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються на підставі пояснень сторін, третіх осіб, їхніх представників, допитаних як свідків, показань свідків, письмових доказів, речових доказів, зокрема звуко- і відеозаписів, висновків експертів. Аналогічні норми містяться у статті 76 ЦПК України у редакції від 03 жовтня 2017 року.

У частині другій статті 59 ЦПК України (у редакції, чинній на час подання позову та розгляду справи в судах) передбачено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування. Аналогічні вимоги містяться у статті 78 ЦПК України у редакції від 03 жовтня 2017 року.

Відповідно до вимог частини першої статті 60 ЦПК України (у редакції, чинній на час подання позову та розгляду справи в судах) кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу.

Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина четверта статті 60 ЦПК України (у зазначеній редакції).

Крім того, ЦК України передбачені засади захисту права власності. Зокрема, статтею 387 ЦК України передбачено право власника витребувати майно із чужого незаконного володіння.

Згідно із частиною першою статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Оскільки добросовісне набуття в розумінні статті 388 ЦК України можливе лише тоді, коли майно придбано не безпосередньо у власника, а в особи, яка не мала права відчужувати це майно, наслідком угоди, укладеної з таким порушенням, є не двостороння реституція, а повернення майна з незаконного володіння.

Права особи, яка вважає себе власником майна, не підлягають захистові шляхом задоволення позову до добросовісного набувача з використанням правового механізму, установленого статтями 215, 216 ЦК України. При встановленні наявності речово-правових відносин, до таких відносин не застосовується зобов`язальний спосіб захисту. У зобов`язальних відносинах захист прав особи, яка вважає себе власником майна, можливий лише шляхом задоволення віндикаційного позову, якщо є підстави, передбачені статтею 388 ЦК України, які дають право витребувати майно у добросовісного набувача. У разі, якщо особа, яка вважає себе власником майна, не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів або претензій з боку третіх осіб, то відповідно до статті 392 ЦК України права такої особи підлягають захисту шляхом пред`явлення позову про визнання права власності на належне цій особі майно.

Недотримання істотних умов договору оренди землі, як підстава визнання договору недійсним відповідно до закону

Згідно з частиною 1 статті 638 Цивільного кодексу України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є:

  • об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
  • дата укладення та строк дії договору оренди;
  • орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Слід звернути увагу, що державні акти на право власності на земельну ділянку, видані до 2002 року, не містили інформації щодо кадастрового номера земельної ділянки, а тому таким земельним ділянкам кадастрові номери присвоєні не були. В той же час, при укладенні договору оренди землі обов’язковою умовою є наявність кадастрового номеру земельної ділянки, а тому, перш ніж укладати договір оренди землі, необхідно здійснити дії щодо присвоєння кадастрового номеру земельній ділянці. Присвоєння кадастрових номерів на вже приватизовані земельні ділянки при існуючому державному акті відбувається на підставі технічної документації із землеустрою, а також із внесенням відомостей про земельну ділянку до бази даних автоматизованої системи державного земельного кадастру.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди землі та інші.

При укладанні договорів оренди землі необхідною вимогою є його письмова форма. Що стосується нотаріального посвідчення договору, то воно здійснюється лише за бажанням однієї із сторін (стаття 14 Закону України «Про оренду землі»).

За нотаріальне посвідчення договорів суборенди, договорів оренди землі ставка державного мита становить 0,01 відсоток від грошової оцінки земельної ділянки, яка встановлюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України (підпункт «у» пункту 3 статті 3 Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито» від 21.01.1993 № 7-93).

У разі відсутності грошової оцінки земель, ставка державного мита становить 1 відсоток від суми договору, але не менше одного неоподаткованого мінімуму доходів громадян.

Відповідно до статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», право оренди земельної ділянки підлягає обов’язковій державній реєстрації.

Судова практика

Див. також