Права та обов'язки орендодавця та орендаря житлового приміщення

Нормативна база

1. Конституція України від 28 червня 1996 року
2. Цивільний кодекс України
3. Цивільний процесуальний кодекс України від 18 березня 2004 року № 1618-IV
4. Житловий кодекс Української РСР від 30 червня 1983 року № 5464-X

Орендар (наймач) — це фізична або юридична особа (суб'єкт господарювання, організація) яка бере у тимчасове користування нерухоме або рухоме майно. У договорі оренди це — сторона якій передано майно в оренду за окрему плату у тимчасове користування, де друга сторона це — Орендодавець (власник, суб'єкт господарювання, організація) яка передає в оренду майно для орендаря[1].

Цивільний кодекс України встановлює низку прав і обов'язків сторін договору оренди приватного житла, які ніяким чином не можуть бути змінені ними в договірному порядку.

Згідно з п. 2 ч. 3 ст. 6 ЦК сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Права орендодавця (наймодавця)

Орендодавець має право вимагати розірвання договору оренди житла за рішенням суду (ч.2 ст.825 Цивільного кодексу України) у разі:

• • невнесення орендарем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк,а при короткостроковому наймі — понад два рази;
• • руйнування або псування житла орендарем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

За рішенням суду орендареві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла. Якщо протягом строку, визначеного судом, орендар не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом орендодавця постановляє рішення про розірвання договору оренди житла. На прохання орендаря суд може відстрочити виконання рішення не більше, ніж на один рік (п.2 і п. 3 ч.2 ст.825 Цивільного кодексу України).

Орендодавець має право вимагати розірвання договору оренди будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) в разі необхідності використання житла для проживання самого орендодавця та членів його сім'ї (п.1 ч. 3 ст.825 Цивільного кодексу України). Орендодавець повинен попередити орендаря про розірвання договору не пізніше, ніж за два місяці (п.2 ч. 3 ст.825 Цивільного кодексу України).

Якщо орендар житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, орендодавець може попередити орендаря про необхідність усунення цих порушень (п.1 ч.4 ст.825 Цивільного кодексу України).

Якщо орендар або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, орендодавець має право вимагати розірвання договору оренди житла (п.2 ч.4 ст.825 Цивільного кодексу України).

Якщо орендар не виконує обов'язку щодо повернення житла, орендодавець має право вимагати від орендаря сплати неустойки в розмірі подвійної орендної плати за час прострочення (ч.2 ст.785 — за аналогією закону в силу ч.1 ст.8 Цивільного кодексу України).

Обов'язки орендодавця (наймодавця)

Орендодавець при укладенні договору оренди зобов'язаний повідомити орендарю про всі права третіх осіб на житло, що передається в оренду. Якщо орендодавець не повідомив орендарю про всі права третіх осіб на житло, що передається в оренду, орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати або розірвання договору та відшкодування збитків (ч.2 ст.769 — за аналогією закону в силуч.1 ст.8).

Орендодавець зобов'язаний попередити орендаря про особливі властивості та недоліки житла, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна орендаря або інших осіб або призвести до пошкодження самого житла під час користування ним (ч.2 ст.767 — за, аналогією закону в силу ч.1 ст.8).

Якщо договором обов'язок проведення капітального ремонту не покладений на орендаря (ч.2 ст.819), орендодавець зобов'язаний при виникненні невідкладної потреби в капітальному ремонті провести його в «розумний строк» (п.2 ч.2 ст.776 — за аналогією закону в силу ч.1 ст.8).

Права орендаря (наймача)

Якщо орендодавець не передає орендареві житло негайно (в день укладення договору) або в інший строк, якщо такий строк встановлений в договорі (ч.1 ст.765 — за аналогією закону в силу ч.1 ст.8), орендар має право за своїм вибором:

• вимагати від орендодавця передання житла і відшкодування збитків, завданих затримкою;
• відмовитися від договору оренди і вимагати відшкодування завданих йому збитків (4.1ст.766—за аналогією закону в силу 4.1 ст.8).

Орендар звільняється від орендної плати за весь час, протягом якого житло не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає (п.6 ст.762 — за аналогією закону в силу ч.1 ст.8).

Орендар має право за згодою з особами, які проживають разом з ним, і з попереднім повідомленням орендодавця дозволити тимчасове проживання в помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом (тимчасових мешканців) (ч.1 ст.818).

Тимчасові мешканці не мають самостійного права користування житлом. Вони можуть користуватися лише тими приміщеннями, якими їм дозволили орендар та інші мешканці, і не можуть дозволити проживання в помешканні інших осіб. Тимчасові мешканці повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше семи днів від дня пред'явлення до них орендарем або орендодавцем вимоги про звільнення помешкання (чч.2 і 3 ст.818).

Таке право надається законом орендарю, якщо договір укладений на строк від одного року (ч.2ст.821).

Орендар має право користуватися в багатоквартирному житловому будинку майном, що обслуговує будинок (ч. 3 ст.812).

Орендар має право на вилучення зроблених ним поліпшення житла, якщо вони можуть бути відокремлені без пошкодження житла (ч.2 ст.778 — за аналогією закону в силу ч.1 ст.8) незалежно від того, чи давав орендодавець згоду на такі поліпшення.

Якщо поліпшення житла зроблені за згодою орендодавця, орендар має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок орендної плати (ч. 3 ст.778 — за аналогією закону в силу ч.1 ст.8).

Орендар набуває право спільної з орендодавцем власності на нову річ, створену в результаті поліпшення житла, зробленого за згодою орендодавця (ч.4 ст.778 — за аналогією закону в силу ч.1 ст.8).

Орендар має переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди житла на новий строк у разі спливу строку договору (п.1 ч.1 ст.822) — за винятком випадку, коли договір укладений на строк до одного року (ч.2 ст.821).

Не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору оренди житла орендодавець може запропонувати орендареві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити орендаря про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо орендодавець не попередив орендаря, а орендар не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк (п.2 ч.1 ст.822): Якщо орендодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом одного року уклав договір оренди житла з іншою особою, орендар має право вимагати переведення на нього прав орендаря та (або) відшкодування збитків (стст.22, 623), завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк (п.3 ч.1 ст.822).

Орендар має переважне перед іншими особами право на придбання житла, яке було предметом договору оренди, у разі його продажу (ч.2 ст.822) за винятком випадку, коли договір укладений на строк до одного року (ч.2 ст.821).

Таким чином, орендодавець зобов'язаний письмово повідомити орендаря про намір продати житло, вказавши ціну та інші умови, на яких він його продає.

Якщо орендар відмовився від здійснення переважного права купівлі чи не здійснив цього права протягом одного місяця, орендодавець має право продати житло іншій особі (ч.2 ст.362 — за аналогією закону в силу ч.1 ст.8).

Якщо в якості орендаря виступає кілька осіб, які виявили бажання придбати житло, орендодавець має право вибору серед таких осіб (ч. З ст.362 — за аналогією законувсилуч.1 ст.8).

У разі продажу житла з порушенням переважного права купівлі орендар може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав і обов'язків покупця. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець (ч.4 ст.362 — за аналогією закону в силу ч.1 ст.8).

Передання орендарем свого переважного права придбання житла іншій особі не допускається (ч.5 ст.362—за аналогією закону в силу ч.1 ст.8).

Орендар має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору оренди, письмово попередивши про це орендодавця за три місяці (п.1 ч.1 ст.825).

Якщо орендар звільнив помешкання без попередження, орендодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо орендодавець доведе, що він не міг укласти договір оренди житла на таких самих умовах з іншою особою (п.2ч.1 ст.825).

Орендар має право відмовитися від договору оренди житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання в ньому (п. 3 ч.1 ст.825).

Обов'язки орендаря (наймача)

При прийнятті житла в своє володіння орендар зобов'язаний перевірити належний стан житла. Якщо орендар у момент передання житла в його володіння не переконається в його належному стані, житло вважається таким, що передане в належному стані (ч. З ст.767 — за аналогією закону в силу ч.1 ст.8) (див. «інші умови», п.1).

• Орендар зобов'язаний використовувати житло лише для проживання в ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані (ч.1 ст.815).
• Якщо орендарем є юридична особа, вона зобов'язана використовувати житло лише для проживання в ньому інших фізичних осіб (ч.2 ст.813). Правовою підставою для цього може бути договір суборенди (піднайму) житла (ст.823).
• Орендар зобов'язаний своєчасно вносити плату за житло (ч. З ст.815).
• Орендар несе відповідальність перед орендодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним (ч.2 ст.816).
• Орендар зобов'язаний усунути погіршення житла, які сталися з його вини. У разі неможливості відновлення житла орендодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків (чч.1, 2 ст.779—за аналогією закону в силуч.1 ст.8).

Якщо договором обов'язок проведення капітального ремонту покладений на орендаря (4.2 ст.819), орендар зобов'язаний при виникненні невідкладне7 потреби в капітальному ремонті провести його в «розумний строк» (абз.2 ч.2 ст.776 — за аналогією закону в силуч.1 ст.8).

У разі розірвання договору оренди житла орендар та інші особи, які проживали в помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду без надання їм іншого житла (ч.1ст.826).

Орендар, який затримав повернення житла орендодавцеві, несе ризик його випадкового знищення або пошкодження (4.1 ст.772 — за аналогією закону в силу ч.1 ст.8).

Примітки

1. Новини орендар [1] http://orendar.com/ua/Orendar-tse/
2. Договір найму (оренди) [1]