Порядок надання послуг з управління багатоквартирним будинком

Нормативна база

• Господарський кодекс України
• Цивільний кодекс України
• Земельний кодекс України
• Закон України «Про житлово-комунальні послуги»
• Закон України «Про місцеве самоврядування»
• Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»
• Постанова Кабінету Міністрів України від 5 вересня 2018 року № 712 «Про затвердження Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком та Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком»"
• Постанова Кабінету Міністрів України від 5 червня 2019 року № 482 «Про затвердження Порядку здійснення перерахунку вартості послуги з управління багатоквартирним будинком за період її ненадання, надання невідповідної якості»
• Постанова Кабінету Міністрів України від 27 грудня 2018 року № 1145 «Про затвердження Порядку проведення перевірки відповідно стійкості надання деяких комунальних послуг та послуг з управління багатоквартирним будинком параметрам, передбаченим договором про надання відповідних послуг»
• Наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України 13 червня 2016 року № 150 «Про затвердження Порядку проведення конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку»
• Наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 27 липня 2018 року № 190 «Про затвердження Обов’язкового переліку робіт (послуг), витрати на які включаються до складу витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території»
• Наказ Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17 травня 2005 року №76 «Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій»

Форми управління багатоквартирним будинком

Управління багатоквартирним будинком – вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов’язків співвласників, пов’язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку (п. 8 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

Управитель багатоквартирного будинку (далі – управитель) – фізична особа – підприємець або юридична особа – суб’єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб (п. 7 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

Співвласник багатоквартирного будинку (далі – співвласник) – власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку.

Співвласникам житлового будинку необхідно організуватися та обрати для себе належну форму Управління своїм будинком.

Законодавцем передбачено три форми управління багатоквартирним будинком:

• співвласники здійснюють управління самостійно шляхом самоорганізації;
• функції з управління будинком передаються управителю шляхом укладання відповідного договору на підставі типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком;
• управління будинком здійснюється об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку (далі – ОСББ) або асоціацією співвласників багатоквартирних будинків.

Самоорганізації співвласників з управління багатоквартирним будинком

Самоорганізації співвласників багатоквартирного будинку передбачена пунктом 5 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Така форма управління надає можливість співвласникам управляти будинком без створення ОСББ та реєстрації його як юридичної особи. В даному випадку співвласники самостійно можуть утримувати свій будинок, власними силами забезпечуючи його схоронність та здійснювати утримання прибудинкової території, проводити поточні та капітальні ремонти.

Прийняття рішень щодо управління багатоквартирним будинком співвласниками та процедурні питання проведення зборів врегульовані ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Слід звернути увагу, що при такій формі управління співвласники як споживачі комунальних послуг укладають договори на постачання комунальних послуг з їх постачальниками у відповідних сферах, зокрема – щодо послуг з централізованого водопостачання/ водовідведення, з постачання та розподілу природного газу, з постачання теплової енергії, з постачання та розподілу електричної енергії.

При даній формі управління є необхідність визначення особи, яка буде діяти від імені всіх співвласників та закріпити протоколом загальних зборів співвласників будинку обсяг її повноважень.

Порядок залучення управителя для надання послуг з управління багатоквартирним будинком

Така форма управління передбачає наступне: за рішенням співвласників управління багатоквартирним будинком може бути передано управителю, зокрема управляючій компанії або фізичні особі – підприємцю.

Слід зазначити, що умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, що затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 5 вересня 2018 року № 712 «Про затвердження Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком та Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 5 вересня 2018 р. № 712.

Особливості укладання договору про надання послуг з управління:

- Управитель обов’язково повинен виконувати роботи (надавати послуги) визначені наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України № 190 від 27.07.2018 року.

- Договір складається на основі Типового договору.

Примітка: «У разі коли прибудинкова територія багатоквартирного будинку не оформлена у власність або користування співвласників багатоквартирного будинку, прибирання та інші послуги з обслуговування території навколо такого багатоквартирного будинку можуть бути включені до кошторису витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території (у тому числі в разі визначення управителя на конкурсних засадах) виключно за згодою співвласників із визначенням на договірних засадах та погодженням з органом місцевого самоврядування меж та площі території, яку співвласники згодні утримувати». Ці зміни наберуть чинності з 1 січня 2023 року.

- Рішення про залучення управителя приймається загальними зборами.

- Співвласники сплачують кошти на рахунок управителя.

- Управитель відповідальний перед співвласниками.

- Ціна послуги з управління встановлюється договором управління з розрахунку на один квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення, якщо інше не визначено договором управління. Кошторис витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території є невід’ємною частиною договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.

- Винагорода управителя визначається за згодою сторін.

Управитель щороку звітує перед співвласниками про виконання кошторису та подає їм на погодження новий кошторис. Однак це має відбуватися у порядку, визначеному договором про надання послуги з управління.

Слід звернути увагу, з метою приведення у відповідність до типового договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, затвердженого постановою Кабінетом Міністрів України від 5 вересня 2018 р. №712, керуючись статтею 30 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», виконавчий комітет міської ради наділений повноваженнями щодо затвердження форми договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, на підставі типового договору.

Також, слід врахувати, що відповідно до ч. 4 ст. 184 ГК України при укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України, коли сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови.

Отже, умови типового договору, що набули юридично обов`язкового значення в силу актів цивільного законодавства, є обов`язковими для сторін договору, які не мають права відступити від їх положень і врегулювати свої відносини на власний розсуд, окрім випадку, коли такий відступ пов`язаний з конкретизацією умов договору, що кореспондується з положеннями п. 4 ч. 4 ст. 179 ГК України.

Управління багатоквартирним будинком шляхом створення ОСББ або асоціації ОСББ

Така форма управління передбачає створення та реєстрацію ОСББ як юридичної особи. В цьому випадку співвласники здійснюють управління через свої органи управління, зокрема: загальні збори, правління ОСББ і ревізійну комісію.

У такому разі ОСББ, в особі свого правління, укладає договори на виконання робіт чи надання послуг з іншими фізичними чи юридичними особами для забезпечення утримання свого житлового будинку та його прибудинкової території.

Також ОСББ може існувати як самостійно та здійснювати управління будинком, так і паралельно залучити управителя.

Так, ст. 9 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» встановлено, що за рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції – об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об’єднань співвласників багатоквартирного будинку).

Особливості укладання між ОСББ як юридичною особою та управителем договору про надання окремих послуг:

- Управитель надає тільки ті послуги, які замовлені правлінням ОСББ.

- Договір укладається в простій письмовій формі на умовах, погоджених сторонами.

- Рішення про укладання договору приймається Загальними зборами або правлінням ОСББ на підставі кошторису, затвердженого Загальними зборами.

- Співвласники сплачують кошти на рахунок ОСББ, а ОСББ за актами виконаних робіт оплачує послуги з управління.

- Управитель відповідальний перед правлінням ОСББ.

- Ціна послуги з управління встановлюється договором управління з розрахунку на один квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення, якщо інше не визначено договором управління. Кошторис витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території є невід’ємною частиною договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.

- Винагорода управителя визначається за згодою сторін.

Винагорода управителя визначається безпосередньо управителем та її розмір не залежить від витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території.

Обов’язковий перелік послуг, витрати на які включаються до складу витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території

Обов’язковий перелік послуг включає в себе:

- технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем (водопостачання, водовідведення, теплопостачання, гарячого водопостачання,зливової каналізації, електропостачання,газопостачання;

- технічне обслуговування ліфтів;

- обслуговування систем диспетчеризації;

- обслуговування димових та вентиляційних каналів;

- технічне обслуговування систем протипожежної автоматики та димовидалення, а також інших внутрішньобудинкових інженерних систем (у разі їх наявності);

- поточний ремонт конструктивних елементів, технічних пристроїв будинків та елементів зовнішнього упорядження, що розміщені на закріпленій в установленому порядку прибудинковій території (в тому числі спортивних, дитячих та інших майданчиків), та іншого спільного майна багатоквартирного будинку;

- поточний ремонт внутрішньобудинкових систем (водопостачання, водовідведення, теплопостачання, гарячого водопостачання, зливової каналізації, електропостачання,газопостачання);

- поточний ремонт систем протипожежної автоматики та димовидалення, а також інших внутрішньобудинкових інженерних систем (у разі їх наявності);

- прибирання прибудинкової території;

- прибирання приміщень загального користування (у тому числі допоміжних);

- прибирання і вивезення снігу, посипання частини прибудинкової території, призначеної для проходу та проїзду, протиожеледними сумішами;

- дератизація;

- дезінсекція;

- придбання електричної енергії для освітлення місць загального користування, живлення ліфтів та забезпечення функціонування іншого спільного майна багатоквартирного будинку.

Вищевказаний перелік є таким, що забезпечує належний санітарно-гігієнічний, протипожежний, технічний стан будинку та прибудинкової території.

Зменшення цих послуг можливе лише за об’єктивних умов експлуатації будинку, що залежать від його капітальності, рівня облаштування та благоустрою (відсутності певних інженерних систем, обладнання, елементів зовнішнього спорядження).

Оплата послуг з управління багатоквартирними будинками.

Статтею 360 Цивільного кодексу  України передбачено, що співвласник відповідно до своєї частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний брати участь у витратах на управління, утримання та збереження спільного майна, а також нести відповідальність перед третіми особами за зобов'язаннями, пов'язаними із спільним майном.

Оскільки оплачуючи дану послугу співвласник (споживач) бере участь в утриманні будинку та зобов’язаний відшкодовувати витрати, пов’язані з його утриманням.

Таким чином, споживачі послуг з управління багатоквартирними будинками мають оплачувати ці послуги, якщо вони фактично надаються управителем.

Якщо ж послуга з управління багатоквартирним будинком  надавалася невідповідної якості (не в повному обсязі), управитель зобов’язаний здійснити споживачам перерахунок розміру плати на умовах та у строки, визначені Порядком, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 5 червня 2019 р. № 482.

Важливо! У разі якщо житло споживача зруйновано внаслідок ведення воєнних (бойових) дій і послуга з управління багатоквартирними будинками з цих причин споживачеві не надаються, плата за ці послуги не нараховується та споживачем не сплачується.

Торгова-промислова палата України засвідчила форс-мажорною обставиною військову агресію Російської Федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану 24 лютого 2022 (лист від 28 лютого 2022 року).

Воєнні дії - є форс-мажором, тобто обставиною непереборної сили, яка звільняє особу від відповідальності у випадку несплати чи несвоєчасної сплати за послуги.

В той же час слід зазначити, що  воєнний стан не звільняє громадян України від сплати за послуги, однак пеня та штрафи не нараховуватимуться.