Порядок придбання нерухомого майна з аукціону

Нормативна база

• Цивільний кодекс України
• Кодекс України з процедур банкрутства
• Закон України «Про нотаріат»
• Закон України “Про виконавче провадження”
• Закон України "Про заставу"
• Закон України “Про іпотеку”
• Порядок організації та проведення аукціонів з продажу майна боржників у справах про банкрутство (неплатоспроможність), затверджений постановою Кабінету Міністрів україни від 02.10.2019 р. № 865
• Наказ Міністерства юстиції України від 29.09.2016 № 2831/5 “Про затвердження Порядку реалізації арештованого майна”
• Наказ Міністерства юстиції України від 22.12.2010 № 3253/5 "Про затвердження Правил ведення нотаріального діловодства"
• Дектер Кабінету Міністрів України від 21.01.1993 № 7-93 “Про державне мито”

Увага!Кабінет Міністрів України постановою від 19.04.2022 р. № 480 «Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України щодо діяльності нотаріусів та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану» (далі - Постанова № 480) вніс зміни до низки постанов та установив, що доступ до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, надається користувачам за їх зверненнями до технічного адміністратора таких реєстрів у порядку, визначеному законодавством. Так, установили, що в умовах воєнного стану та протягом одного місяця з дня його припинення або скасування нотаріальні дії вчиняються з урахуванням особливостей (заборон). Зокрема, нотаріальне посвідчення договорів щодо відчуження, поділу (виділу) нерухомого майна, спадкових договорів, договорів іпотеки, про заміну кредитора (відступлення прав вимоги) за кредитним договором та/або договором іпотеки, задоволення вимог іпотекодержателя, встановлення довірчої власності на нерухоме майно, визначення розміру часток у праві спільної власності, договорів поділу спільного майна подружжя (виділу з нього), позички, найму (оренди), лізингу будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) на строк не менш як три роки, відчуження цінних паперів, корпоративних прав, у тому числі договорів про внесення змін до таких договорів або їх розірвання (припинення), довіреностей на право розпорядження нерухомим майном, управління і розпорядження цінними паперами, корпоративними правами, на право доступу до індивідуального банківського сейфа, засвідчення справжності підпису на актах приймання-передачі частки (частини частки) у статутному (складеному) капіталі (статутному фонді) юридичної особи, а також видача свідоцтв про право власності на частку в спільному майні подружжя (колишнього з подружжя) на підставі їх спільної заяви, свідоцтв про придбання майна з прилюдних торгів (електронних аукціонів), у тому числі тих, що не відбулися, здійснюється виключно нотаріусами, включеними до затвердженого Міністерством юстиції переліку нотаріусів, якими в умовах воєнного стану вчиняються нотаріальні дії щодо цінного майна.

Порядок проведення продажу майна на аукціоні

Відповідно до ст. 657 Цивільного кодексу України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. Виходячи з цього необхідно розуміти, що будь-який договір купівлі-продажу предметом якого є нерухоме майно підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню.

Порядком реалізації майна прилюдних торгів передбачено процедуру здійснення продажу майна через електронні торги з аукціону засобами системи електронних торгів через Веб-сайт: власником майна стає учасник, який під час торгів запропонував за нього найвищу ціну, та торгів за фіксованою ціною (спосіб реалізації арештованого майна за ціною, що фіксується на період реалізації, який не передбачає її підвищення під час торгів, покупцем під час якого стає особа, яка перша за інших надіслала заявку в електронній формі через особистий кабінет та негайно (не пізніше ніж протягом 15 хвилин) сплатила на рахунок Організатора суму, визначену в інформаційному повідомленні, в безготівковій формі з використанням електронних платіжних систем (відповідно до наказу Міністерства юстиції України 29.09.2016 № 2831/5).

Організатором електронних торгів, торгів за фіксованою ціною є державне підприємство (ДП «СЕТАМ»), яке належить до сфери управління Міністерства юстиції України та уповноважене відповідно до законодавства на здійснення заходів зі створення та супроводження програмного забезпечення системи реалізації арештованого майна, технологічного забезпечення, збереження та захисту даних, що містяться у цій системі, на організацію та проведення електронних торгів та торгів за фіксованою ціною, забезпечення збереження майна, виконання інших функцій, передбачених Порядком.

Електронні торги розпочинаються у визначений в інформаційному повідомленні про електронні торги день. Інформація про перебіг електронних торгів оновлюється одразу після внесення одним із учасників наступної цінової пропозиції або подання учасником особливої ставки купівлі лота.

Переможцем електронних торгів визнається учасник, від якого на момент завершення електронних торгів надійшла найвища цінова пропозиція (при звичайному перебігу торгів або через особливу ставку). Якщо один із учасників запропонував придбати майно за стартовою ціною і пропозицій щодо купівлі майна від інших учасників не надійшло, майно продається за стартовою ціною.

Після закінчення електронних торгів на Веб-сайті відображаються відомості про завершення електронних торгів. Не пізніше наступного робочого дня Система автоматично формує та розміщує на Веб-сайті протокол електронних торгів за лотом.

Протокол електронних торгів підписується Організатором та не пізніше наступного робочого дня з дня формування Системою розміщується у відповідному особистому кабінеті відділу державної виконавчої служби (приватного виконавця).

На сьогоднішній день існує значна кількість відмінних одна від одної процедур проведення торгів залежно від сфери їх застосування:

1. торги у виконавчому провадженні;
2. приватизаційні торги (при продажу державного і комунального майна);
3. земельні торги;
4. торги при реалізації предмета іпотеки;
5. торги при реалізації майна неплатоспроможних банків;
6. комерційні торги (продаж власного майна приватних компаній);
7. торги у процедурі банкрутства тощо.

Торги у виконавчому провадженні

Торги у виконавчому провадженні регулюються Законом України “Про виконавче провадження”. Реалізація майна здійснюється шляхом проведення Організатором електронних торгів або торгів за фіксованою ціною.

Реалізація майна здійснюється після визначення його вартості (оцінки) відповідно до статті 57 Закону України «Про виконавче провадження».

Зверніть увагу! Якщо вартість майна боржника визначена в рішенні суду, виконавець передає майно на реалізацію за ціною, визначеною судовим рішенням, без проведення визначення вартості чи оцінки такого майна, крім рішень про конфіскацію майна.

Торги при реалізації предмета іпотеки

Відповідно до положень Закону України «Про заставу», предметом застави є майно, яке відповідно до законодавства України, може бути відчужене заставодавцем та на яке може бути звернено стягнення: майно та майнові права, цінні папери, майно, яке стане власністю заставодавця після укладення договору застави, у тому числі продукція, плоди та інші прибутки, товари в обороті або у переробці, сировина, напівфабрикати, комплектуючі вироби, готова продукція тощо, якщо це передбачено договором.

Продаж заставленого майна забезпечує захист інтересів кредитора, виконання зобов’язання.

Важливо! Підставою для проведення прилюдних торгів (аукціонів) з продажу заставленого майна є виконавчі документи (виконавчий напис нотаріуса або рішення суду).

Реалізація заставленого майна здійснюється в порядку, встановленому Законами України «Про виконавче провадження» та «Про заставу» шляхом його продажу на аукціонах (публічних торгах), у тому числі у формі електронних торгів, якщо інше не передбачено договором.

Реалізація предмета іпотеки здійснюється відповідно до вимог Закону України «Про іпотеку» та Порядку реалізації арештованого майна.

Строк підготовки до електронних торгів під час реалізації предмета іпотеки складає не менше 30 календарних днів.

Організатор не пізніше ніж за 15 робочих днів до дня початку електронних торгів публікує в місцевих друкованих засобах масової інформації за місцезнаходженням предмета іпотеки та на Веб-сайті повідомлення про проведення таких електронних торгів.

Торги у процедурі банкрутства

Продаж майна боржника в провадженні у справі про банкрутство регулюється Кодексом України з процедур банкрутства, Порядком організації та проведення аукціонів з продажу майна боржників у справах про банкрутство (неплатоспроможність), затвердженим постановою Кабінету Міністрів україни від 02.10.2019 р. № 865.

Відповідно до ст. 68 Кодексу України з процедур банкрутства продаж майна боржника на аукціоні відбувається в електронній торговій системі. Порядок функціонування електронної торгової системи, організації та проведення електронних аукціонів, визначення розміру, сплати, повернення гарантійних внесків та сплати винагороди операторів електронних майданчиків затверджується Кабінетом Міністрів України.

Замовником аукціону є арбітражний керуючий, призначений господарським судом.

Важливо! Замовник аукціону повинен оголосити про проведення першого аукціону протягом 20 днів з дня отримання згоди на продаж майна або визначення умов аукціону судом.

Перелік авторизованих електронних майданчиків із зазначенням їх веб-адрес та операторів міститься в електронній торговій системі. Замовник аукціону має право скасувати аукціон лише у разі порушення встановленого порядку його підготовки до моменту початку торгів. У такому разі замовник аукціону протягом 10 робочих днів зобов’язаний оголосити про проведення нового аукціону.

Скасування аукціону здійснюється шляхом внесення інформації про це в електронну торгову систему через авторизований електронний майданчик, через який було подано оголошення про проведення аукціону. В інформації про скасування аукціону зазначаються причини його скасування.

У разі скасування аукціону оператори авторизованих електронних майданчиків повертають учасникам сплачені ними гарантійні внески не пізніше трьох банківських днів.

У разі якщо порушення порядку підготовки та/або проведення аукціону перешкодило особі взяти участь або перемогти на аукціоні, порушник зобов’язаний сплатити такій особі штраф у розмірі гарантійного внеску або у розмірі 10 відсотків ціни, за якою майно було продане на аукціоні, залежно від того, яка з цих сум є більшою.

Під час продажу на аукціоні нерухомого майна оголошення повинно бути розміщено також на відповідному нерухомому майні. Оголошення має містити фотографічні зображення майна, що продається. Переможцем аукціону є учасник, який запропонував найвищу ціну на час закінчення аукціону.

У разі закінчення аукціону без визначення переможця замовник аукціону протягом одного місяця зобов’язаний оголосити про проведення повторного аукціону.

Початковою ціною повторного аукціону є зменшена на 20 відсотків початкова ціна першого аукціону.

У разі закінчення першого повторного аукціону без визначення переможця замовник аукціону протягом одного місяця (а якщо продається заставлене майно - протягом 45 днів) зобов’язаний оголосити про проведення другого повторного аукціону.

Зверніть увагу! Початковою ціною другого повторного аукціону є зменшена на 25 відсотків початкова ціна першого повторного аукціону. Негайно після завершення аукціону електронною торговою системою формується протокол про проведення аукціону, який надсилається всім учасникам та замовнику аукціону.

Важливо! Гарантійні внески учасників аукціону підлягають поверненню протягом трьох робочих днів з дня закінчення аукціону.

Покупець зобов’язаний сплатити запропоновану ним ціну (з урахуванням різниці між розміром сплаченого гарантійного внеску і розміром винагороди оператора авторизованого електронного майданчика) на ліквідаційний рахунок боржника протягом 10 робочих днів з дня оприлюднення в електронній торговій системі інформації про результати аукціону.

Придбане на аукціоні майно, майнове право передається, а право вимоги відступається покупцю після повної сплати запропонованої ним ціни.

Важливо! Про передачу майна складається акт про придбання майна на аукціоні.

Протокол про проведення аукціону та акт про придбання майна на аукціоні є підставою для видачі свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та державної реєстрації права власності на майно або майнове право в порядку, передбаченому законодавством України.

В протоколі про проведення аукціону має бути зазначено:

• майно, що запропоноване для продажу, його склад;
• кількість учасників аукціону;
• початкову вартість;
• ціну, запропоновану переможцем аукціону, або відомості про те, що аукціон закінчився без визначення переможця;
• ціну або частину ціни, сплачену переможцем;
• найменування і місцезнаходження (для юридичної особи), прізвище, ім’я, по батькові і місце проживання (для фізичної особи) переможця торгів;
• електронну адресу сторінки веб-сайту, на якій розміщено відомості про проведення аукціону;
• номер банківського рахунку, на який мають бути перераховані кошти за придбане майно;
• інші відомості, передбачені законодавством України.

До протоколу обов’язково має бути доданий засвідчений організатором текст договору, вказаний в оголошенні про проведення аукціону.

Акт про придбання майна на аукціоні складається у простій письмовій формі та не потребує нотаріального посвідчення. Такий акт підписується продавцем та покупцем не пізніше трьох робочих днів після повної сплати переможцем запропонованої ним ціни. За несвоєчасне підписання продавцем акта чи несвоєчасне надання його покупцю продавець сплачує пеню у розмірі 0,5 відсотка на день від ціни продажу за період прострочення.

В акті про передання права власності на куплене нерухоме майно має бути зазначено:

• ім’я (назва) та місце проживання (місцезнаходження) продавця та покупця, а також організатора аукціону;
• відомості про продане нерухоме майно;
• електронну адресу веб-сторінки, на якій розміщено відомості про проведення аукціону.

Акт про передання права власності на куплене нерухоме майно разом із протоколом про проведення аукціону не пізніше трьох робочих днів після повної сплати переможцем запропонованої ним ціни передається нотаріусу, а копії акта не пізніше наступного дня разом із відомостями про нотаріуса надсилаються (вручаються) покупцю, замовнику аукціону та продавцю.

Порядок видачі свідоцтва про придбання майна з публічних торгів (аукціонів)

Документом, що підтверджує виникнення права власності на придбане нерухоме майно, є свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, яке видається нотаріусом на підставі акту про проведені електронні торги. Підставою для вчинення цієї нотаріальної дії є звернення до нотаріуса набувача нерухомого майна чи його повіреної особи та подання ним документів, які безспірно встановлюють факт набуття права власності на нерухоме майно внаслідок проведення аукціону(ст.72 Закону України Про нотаріат)

Видача свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів - нотаріальна дія, яка встановлює факти, що мають юридичне значення.

Перелік документів для видачі свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), які відбулися:

• Документи, що ідентифікують Власника (покупця).
• Документи, що підтверджують проведення торгів (аукціону):
• В разі придбання заарештованої нерухомості з публічних торгів – Акт державного виконавця про проведення прилюдних торгів, затверджений начальником відповідного відділу державної виконавчої служби;
• В разі придбання закладеного майна на аукціоні – Акт про проведення аукціону та Список учасників аукціону;
• В разі придбання нерухомого майна, яке було предметом іпотеки – Акт про реалізацію предмета іпотеки, затверджений начальником (заступником) органу державної виконавчої служби.
• Додатково може знадобитися Протокол проведення прилюдних торгів.

Вартість отримання свідоцтва

За видачу свідоцтв у державній нотаріальній конторі стягується держмито у розмірі 0,03 неоподаткованого мінімуму доходів громадян (п.п. с, п.3 ст.3 Декрету Кабінету Міністрів України „Про державне мито”).

Останнім етапом буде реєстрація права власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Нотаріус самостійно в день видачі свідоцтва реєструє право власності на придбане майно.