Відмова власника від поновлення договору оренди земельної частки (пай)
Нормативна база
Порядок припинення дії договору оренди земельної ділянки після закінчення строку на який його було укладено
Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (ч.1 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі»).
На сьогоднішній день склалась негативна практика орендних правовідносин, що орендар настільки непорядно поступає з власником земельної ділянки, що останній готовий розірвати договір оренди землі ще до його закінчення. Причинами невдоволення може бути: несплата або в неповному розмірі сплата орендної плати; погіршення якості землі; небажання орендаря вносити зміни до договору чи надавати інформацію щодо нарахувань та виплат орендної плати (в тому числі форми виплат); невиконання орендарем умов договору та ін.
Однак, на жаль договір оренди, як правило, складений орендарем в його інтересах і розірвати його, чи визнати недійсним для необізнаного в юриспруденції власника земельної ділянки вкрай важко. Тому, орендодавцю зазвичай залишається чекати закінчення терміну дії договору оренди.
Частиною 2 статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
Отже, орендарю необхідно надіслати власнику земельної ділянки лист-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк, до якого обов’язково додається проект такого договору.
Порядок дій власника земельної ділянки
Після отримання власником земельної ділянки, листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк та проекту такого договору, орендодавцю у місячний строк необхідно перевірити й розглянути таке повідомлення та прийняти рішення щодо:
- внесення змін до проекту договору оренди землі на новий строк за згодою сторін (за необхідності);
- укладення договору оренди на новий строк в разі відсутності заперечень;
- відмови в укладенні нового договору оренди землі у зв’язку з бажанням самостійно господарювати на власній земельній ділянці.
| ВАЖЛИВО! Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді. Отже, власнику земельної ділянки не варто ігнорувати таке повідомлення орендаря та обов’язково надати інформацію щодо прийнятого рішення. |
|---|
Слід зазначити, що за наявності заперечень щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Законом України «Про оренду землі» не визначено зміст та форму такого повідомлення, а тому він складається у довільній формі, але з його змісту орендар повинен однозначно зрозуміти позицію орендодавця.Зразок листа-повідомлення.
Порядок направлення листа-повідомлення орендарю
Законодавством не врегульовано порядок надіслання листа-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Дане повідомлення краще подавати орендарю двома способами:
- Особисто – шляхом безпосереднього звернення до представника орендаря (необхідно зробити копію такого повідомлення на якому уповноважена особа (представник орендаря) зазначить інформацію про дату реєстрації, посаду та ПІБ особи, що прийняла такий лист);
- Поштою – шляхом направлення надіслання листа-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення поштовим відправленням (краще направляти цінним листом з описом вкладення).
Як показує практика, орендарі нерідко заперечують факт отримання листа-повідомлення від орендодавця і продовжують користуватися земельною ділянкою. В такій ситуації спір, який виникне, буде розглядатися в судовому порядку. Підпис орендаря про отримання листа-повідомлення, в якому заперечується можливість поновлення договору оренди, однозначно обмежить його намагання поновити дію договору в судовому порядку.
Проте статтею 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає лише необхідність направлення такого листа орендарю. Іншими словами, для реалізації права відмовитися від договору оренди, не потрібно мати підтвердження, що лист отриманий орендарем. Достатньо мати доказ, що він йому направлений.
Таким чином, для припинення договірних правовідносин власник земельної ділянки повинен дотриматися встановлених законодавством процедур і строків.
Судова практика
- Щодо витребування земельної ділянки з незаконного користування – постанова Верховного суду України в справі № 532\129\16-ц від 18 січня 2017 року
- Щодо строку дії договору оренди землі – постанова Верховного суду України в справі № 6-422цс17 від 27 квітня 2017 року
- Щодо визнання недійсним договору оренди землі – постанова Верховного суду України в справі № 702/624/15-ц від 18 січня 2018 року
- Щодо визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі – постанова Верховного суду України в справі № 915/1794/19 від 21 жовтня 2020 року
- Оскільки орендар в межах строку, визначеного договором, звернувся до орендодавця з листом про поновлення договору оренди на тих самих умовах і на той самий строк та проектом відповідної додаткової угоди до договору і орендодавець в термін, визначений ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» з дня закінчення строку договору заперечення проти поновлення договору не надав, а орендар користується земельною ділянкою після закінчення строку оренди, то позовна вимога про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі є такою, що підлягає задоволенню – постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в справі № 914/1218/19 від 18.11.2020 року
