Право земельного сервітуту
Нормативна база
Загальні визначення
У сучасному українському законодавстві право сервітуту регулюється Цивільним та Земельним кодексами України. Так, Цивільний кодекс України визначає сервітут одним з речових прав на чуже майно. Сервітут встановлюється, згідно зі статтею 401 Цивільного кодексу України, щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів (земельний сервітут) або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом. Сервітут може належати власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділянки, а також іншій, конкретно визначеній особі (особистий сервітут).
Сервітут в цивільному праві
Цивільний кодекс України поділяє сервітути на земельні та особисті. Підставою для такого поділу є спосіб визначення сервітуарію – особи, яка вимагає встановлення сервітуту.
Сервітуарієм за земельним сервітутом є власник (володілець), постійний користувач чи тимчасовий користувач, панівної земельної ділянки, для задоволення потреб користування якою встановлено сервітут, за рахунок обмеження у користуванні обслуговуючої земельної ділянки. Таким чином, існування земельного сервітуту пов’язане з існуванням двох земельних ділянок, коли для повноцінного використання однієї земельної ділянки необхідне обмеження у користуванні іншої земельної ділянки. Причому такі земельні ділянки можуть не мати спільних меж, головною ознакою є доповнення однієї земельної ділянки за рахунок обмеження іншої. Дія земельного сервітуту зберігається у разі переходу прав на земельну ділянку, щодо якої встановлений земельний сервітут, до іншої особи (частина перша статті 101 Земельного кодексу України). Зазначимо також, що сервітут може бути встановлений будь-якою особою, що володіє земельною ділянкою на якомусь титулі. Тому постійний користувач земельної ділянки, окрім власника, може обтяжити земельну ділянку сервітутом. Проте користувач земельної ділянки, окрім власника, може обтяжити земельну ділянку сервітутом лише на час свого користування, і лише у разі коли законом або договором йому передано право розпорядження земельною ділянкою. З іншого боку, відносно земельної ділянки, наданої в користування третій особі, власник може встановити сервітут лише за згодою користувача.
Особистий сервітут
Сервітуарієм за особистим сервітутом є певна особа, інтересам якої служить обслуговуюча річ. Права, що випливають з особистого сервітуту, належать лише цій конкретно визначеній особі та не можуть бути передані сервітуарієм іншій особі, навіть її спадкоємцям. За особистим сервітутом права закріплені особисто за сервітуарієм та припиняються після його смерті. Члени сім'ї власника житла, які проживають разом із ним, мають право користування цим житлом відповідно до закону (особистий сервітут, частина перша статті 405 ЦК). У таких правовіносинах підлягають застосуванню не норми ЖК УРСР, а норми, передбачені главою 32 ЦК України. Тобто стосовно права членів сім'ї власника житлового приміщення на користування ним підлягають застосуванню положення статті 405 ЦК. Оскільки інше не встановлено законом, договором чи заповітом, на підставі яких встановлено сервітут, то відсутність члена сім'ї понад один рік без поважних причин є юридичним фактом, що є підставою для втрати членом сім'ї права користування житлом. У цьому випадку положення статей 71, 72 ЖК УРСР застосуванню не підлягають. Таких висновків дійшов Пленум Вищого Спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 07.02.2014р. № 5.
Земельний сервітут
Право земельного сервітуту закріплено за певним обтяжуючим об’єктом по відношенню до іншого обтяженого об’єкту, а не щодо конкретної особи, відтак - не залежить від власників відповідних об’єктів сервітуту. Земельним кодексом України право земельного сервітуту визначається як право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками). Власник, землекористувач земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, має право: вимагати від осіб, в інтересах яких встановлено земельний сервітут, плату за його встановлення, якщо інше не передбачено законом; на відшкодування збитків, завданих встановленням земельного сервітуту. Земельний сервітут встановлюється за домовленістю між власниками сусідніх земельних ділянок на підставі договору, у разі недосягнення сторонами домовленості щодо встановлення або умов сервітуту, спір вирішується судом за позовом осіб, що потребують встановлення сервітуту. Право земельного сервітуту виникає після його державної реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на земельну ділянку відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень". Щодо змісту договору про встановлення земельного сервітуту, то, виходячи з його цільової спрямованості, слід чітко викласти усі права та обов'язки, що надаватимуться сервітуарію (особі, в інтересах якої встановлений сервітут). Також невід'ємною частиною договору земельного сервітуту є технічний (кадастровий) план спірної земельної ділянки, яким визначається обґрунтування площі і меж чужої земельної ділянки на яку поширюється право сервітуту. Земельний сервітут не підлягає відчуженню, зокрема він не може бути предметом купівлі-продажу, застави та не може передаватися будь-яким способом особою, в інтересах якої цей сервітут встановлено, іншим фізичним та юридичним особам (частина друга статті 101 Земельного кодексу України). При цьому з земельні сервітути здійснюються способом, найменш обтяжливим для власника земельної ділянки, щодо якої він встановлюється, а встановлення земельного сервітуту не веде до позбавлення власника земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, прав володіння, користування та розпорядження нею.
Земельні сервітути за терміном дії
Земельний кодекс України поділяє земельні сервітути за терміном їх дії (на постійні та строкові). Види земельних сервітутів, які можуть бути встановлені, визначені статтею 99 ЗК України:
а) право проходу та проїзду на велосипеді;
б) право проїзду на транспортному засобі по наявному шляху;
в) право прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв’язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій;
г) право прокладати на свою земельну ділянку водопровід із чужої природної водойми або через чужу земельну ділянку;
ґ) право відводу води зі своєї земельної ділянки на сусідню або через сусідню земельну ділянку;
д) право забору води з природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право проходу до природної водойми;
е) право поїти свою худобу із природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право прогону худоби до природної водойми;
є) право прогону худоби по наявному шляху;
ж) право встановлення будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів з метою ремонту будівель та споруд;
з) інші земельні сервітути.
Зазначений перелік не є вичерпним.
Припинення сервітуту
Підставами припинення сервітуту є:
1) поєднання в одній особі сервітуарія та власника;
2) відмова сервітуарія від сервітуту;
3) закінчення строку, при встановлені строкового сервітуту;
4) припинення обставини, яка була підставою для встановлення сервітуту;
5) невикористання сервітуту протягом певного періоду (окремі випадки)
6) смерть особи, на користь якої було встановлено особистий сервітут.
На вимогу власника земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний сервітут, дія сервітуту може бути припинена в судовому порядку у випадках:
1) припинення підстав його встановлення;
2) встановлення земельного сервітуту унеможливлює використання земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний сервітут, за її цільовим призначенням;
3) невиконання або неналежне виконання умов договору сервітуарієм.
Зразок договору сервітуту для проходу та проїзду по земельній ділянці
ДОГОВІР
про встановлення сервітуту для проходу та проїзду по земельній ділянці
м. " " _________ 2017 року
Цей договір укладено між власником/володільцем земельної ділянки, зокрема ________________ (надалі – "Власник/Володілець"), з однієї сторони, та _________________________, (надалі –"Сервітуарій"), з другої сторони, що разом іменуються "Сторони", а кожна окремо – "Сторона", уклали цей договір про наступне:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ
1.1. Земельний сервітут встановлюється відносно земельної ділянки: площа, кадастровий номер, цільове призначення, правовий режим, яка розташована за адресою: Вінницька область, Козятинський р-н, м.Козятин, вул..Сєдова встановлює земельний сервітут в інтересах Сервітуарія на право проходу та проїзду по земельній ділянці
1.2. Право користування земельною ділянкою для проходу Сервітуарія виникає щодо частини земельної ділянки довжиною ___ (______) метрів та шириною _ (____) метрів, що визначена як доро¬га літ. ____ на Плані земельної ділянки «_____________» за адресою: ____ (надалі - частина земельної ділянки).
1.3. Відповідно до встановленого цим договором сервітуту, після його укладення у Сервітуарія виникає право проходу по частині земельної ділянки. Сервітут не надає Сервітуарію іншого, ніж визначене цим договором, права користування земельною ділянкою, що знаходиться за адресою: ______
1.4. Земельна ділянка, що знаходиться за адресою: ___належить Власнику майна на праві приватної власності згідно з Державним актом про право приватної власності на земельну ділянку серії __ ________, реєстраційний ___________, виданий _______ року на підставі розпорядження державної адміністрації _______ № _____ від _____ року.
1.5. Власник майна стверджує, що на момент укладення цього договору вказана вище земельна ділянка не перебуває під арештом чи забороною, щодо неї не ведуться судові спори, вона не заставлена, у податковій заставі не перебуває, відносно неї не укладено будь-яких договорів щодо відчуження чи щодо користування з іншими особами. Треті особи не мають прав на земельну ділянку.
1.6. Під забороною відчуження (арештом) згідно з довідкою, виданою з Єдиного реєстру заборон відчуження нерухомого майна земельна ділянка не перебуває.
1.7. Власник (володілець) повинен попередити іншу сторону про права третіх осіб на земельну ділянку, в тому числі про укладений договір оренди земельної ділянки.
1.8. У випадку, коли земельна ділянка, відносно якої встановлюється сервітут, надана в оренду, то укладання даного договору можливе виключно з письмової згоди орендаря на умовах цього договору з обов'язковим попереднім внесенням змін та доповнень до договору оренди. Зміни та доповнення до договору оренди повинні відповідати умовам цього договору.
2. ТЕРМІН ДІЇ ДОГОВОРУ
2.1. Згідно з цим Договором земельний сервітут встановлюється безстроково.
3. РОЗРАХУНКИ ПО ДОГОВОРУ
3.1. Плата по договору розрахована на один рік у розмірі ___________________________________.
3.2. Плата по договору вноситься Сервітуарієм (дата, порядок внесення плати) ______________, але не пізніш ________________. Надання послуг та передача продукції оформляється відповідними актами, засвідченими підписами сторін (для юридичних осіб підпис посвідчується печаткою).
3.3. Форма плати ____________________________________________________________________
• грошова _____________________________________________________________ (у гривнях);
• відробіткова ________________________________________________________________________ (надання послуг: види послуг, вартість, місце та строки надання);
• натуральна - за визначеною кількістю або часткою продукції _________________________________________________________________________________________ (перелік продукції, її якісні показники, вартість, місце, порядок і строки поставки). В разі сплати не в грошовій формі, між сторонами складається протокол з фіксацією виду оплати та її грошової оцінки. Протокол складається не менш ніж в двох екземплярах і засвідчується підписом сторін (для юридичних осіб підпис посвідчується печаткою).
3.4 Розрахунок між сторонами оформляється відповідними документами (актами, квитанціями тощо), які оформляються не менш ніж в двох екземплярах і посвідчуються підписом сторін (для юридичних осіб підпис посвідчується печаткою).
3.5. Сервітуарій (повністю, частково) звільняється від плати з таких підстав: _________________________________________________________________________________________.
3.6. У разі дострокового припинення або розірвання договору, внесена на майбутній період плата повертається протягом шести місяців з дня припинення чи розірвання договору.
3.7. Умови договору про розмір плати можуть переглядатися за згодою сторін у випадках:
• погіршення стану земельної ділянки не з вини СЕРВІТУАРІЯ, що підтверджено документально;
• збільшення розмірів плати за землю, які сплачує власник (володілець);
• в інших випадках, передбачених законодавчими актами України.
У разі зміни плати на вимогу однієї із сторін, зацікавлена сторона повинна повідомити про те іншу сторону не пізніше, ніж за _____________________. При досягненні згоди між сторонами, укладається додаткова угода про зміну умов договору щодо розрахунків.
3.8. Земельний податок сплачується відповідно до вимог п. 20 ст. 12 Закону України "Про плату за землю".
3.9. У випадку визнання договору недійсним, одержана власником (володільцем) земельної ділянки плата за фактичний строк дії договору, не повертається.
4. ПРАВА ТА ОБОВ'ЯЗКИ СТОРІН
4.1. Власник (володілець) земельної ділянки, щодо якої встановлюється земельний сервітут, _________________________________________________________________________________________ має право:
• вимагати своєчасного внесення плати;
• відвідувати земельну ділянку з метою контролю за використанням та станом земельної смуги, на яку встановлено земельний сервітут;
• вимагати відшкодування збитків, завданих встановленням земельного сервітуту, у розмірі їх фактичної вартості.
зобов'язаний:
• не перешкоджати використанню земельної ділянки в межах встановленого сервітуту;
• не втручатися у господарську діяльність Сервітуарія;
• у разі вилучення із власності земельної ділянки, з підстав і в порядку, передбачених чинним законодавством, відшкодувати виникаючі при цьому збитки Сервітуарію.
4.2. Сервітуарій має право:
• приступати до використання земельної ділянки після державної реєстрації цього договору; • здійснювати ________________________________________________________________________ • вимагати усунення перешкод, які виникають при використанні земельної ділянки, на яку встановлено земельний сервітут; • користуватися на умовах платності (безоплатно) та у відповідності з діючим порядком інженерними комунікаціями Власника (володільця) земельної ділянки. зобов'язаний: • своєчасно вносити плату за встановлення земельного сервітуту; • належно використовувати встановлений земельний сервітут відповідно до цільового призначення земельної ділянки; • не чинити дій, що можуть привести до погіршення якісних характеристик та екологічного стану землі; • дотримуватися умов користування сервітутом, встановлених цим Договором; • не передавати будь-яким способом земельний сервітут іншим фізичним і юридичним особам; • відшкодувати Власнику (володільцю) збитки в зв'язку з погіршенням якості земель в результаті своєї господарської діяльності; • після закінчення терміну договору припинити використання і повернути земельну ділянку в попередньому стані; • гарантувати, що виконавчі державні органи та органи місцевого самоврядування, санітарні, протипожежні, землевпорядні органи, а також органи екологічної безпеки та архітектури не будуть обмежуватись стосовно доступу до земельної ділянки для виконання їх обов'язків в межах їх повноважень.
4.3. Сторони зобов'язані дотримуватися правил добросусідства.
4.4. Сторони несуть витрати, пов'язані з оформленням і реєстрацією цього Договору та виділенням земельного сервітуту в натурі, за погодженням.
4.5. Дія земельного сервітуту зберігається у разі переходу прав на земельну ділянку, щодо якої встановлений земельний сервітут, до іншої особи.
4.6. Земельний сервітут здійснюється способом найменш обтяжливим для власника земельної ділянки, щодо якої він встановлений.
4.7. Предмет сервітуту не може бути предметом купівлі-продажу, застави та не може передаватися будь-яким способом Сервітуарієм іншим фізичним та юридичним особам.
4.8. Сторони спільно несуть витрати на підтримання земельної ділянки, обмеженої сервітутом в стані, належному до використання.
4.9. Покращення стану земельної ділянки, проведені Сервітуарієм, підлягають відшкодуванню згідно норм цивільного законодавства.
4.10. Земельний сервітут не позбавляє Власника (володільця) земельної ділянки прав володіння користування та розпорядження нею.
5. УМОВИ ЗМІНИ, ПРИПИНЕННЯ І РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ
5.1. Зміна умов договору, його дострокове розірвання можливі за взаємною згодою сторін. Зміна умов договору і дострокове розірвання оформляється додатковою угодою до цього договору і підлягає державній реєстрації. У разі недосягнення згоди щодо змін умов договору чи його розірвання спір вирішується у судовому порядку. Дострокове розірвання договору має здійснюватись за умови письмового попередження іншої сторони за _________________________ місяців.
5.2. Договір підлягає припиненню за умов і в порядку, передбачених ст. 102 Земельного кодексу України.
5.3. Договір втрачає чинність в разі його припинення на дату державної реєстрації.
6. ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ СТОРІН, ПОРЯДОК ВИРІШЕННЯ СПОРІВ 6.1. За порушення умов Договору сторони несуть відповідальність згідно чинного законодавства України.
6.2. У разі несвоєчасного внесення плати за земельний сервітут Сервітуарій, в інтересах якого його встановлено, сплачує пеню за кожен день затримки у розмірі ________________________________________________________________________________________.
6.3. Спори, що виникають у зв'язку з встановленням та використанням земельного сервітуту, вирішуються у судовому порядку.
7. ФОРС-МАЖОР
7.1. Сторони звільняються від відповідальності за часткове або повне невиконання зобов'язань по даному договору, якщо це невиконання з'явилося наслідком обставин непереборної сили, що виникли після укладення договору, в результаті подій надзвичайного характеру, які сторона не могла ані передбачати, ані подолати розумними заходами (форс-мажор).
7.2. Ризик випадкової загибелі частини земельної ділянки, щодо якої встановлюється земельний сервітут, несе ____________________________________________________________________________.
7.3. У разі знищення або пошкодження частини земельної ділянки, щодо якої встановлюється земельний сервітут, в результаті недбалого, безгосподарського ставлення, відшкодування провадиться стороною, з вини якої це сталося.
8. ЗАКЛЮЧНІ ПОЛОЖЕННЯ
8.1. Право земельного сервітуту виникає після підписання цього Договору сторонами з дати його державної реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на земельну ділянку.
8.2. Цей договір укладено утрьох примірниках, які мають однакову юридичну силу, з яких два примірники передаються сторонам договору, третій знаходиться в реєстраційній справі в органі, який здійснив державну реєстрацію.
8.3. Невід'ємною частиною цього договору є план меж земельного сервітуту.
9. ЮРИДИЧНІ АДРЕСИ ТА РЕКВІЗИТИ СТОРІН
Власник (користувач) земельної ділянки, щодо якої встановлюється земельний сервітут: _________________________________________________________________________________________ Власник (землекористувач), в інтересах якого встановлюється земельний сервітут: _________________________________________________________________________________________ Договор зареєстровано __________________________________________________________________________________
