Визнання договору оренди земельної ділянки недійсним (нікчемним)

Нормативна база

• Земельний Кодекс України
• Цивільний Кодекс України
• Господарський Кодекс України
• Закон України «Про оренду землі»
• Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)»
• Закон України «Про землеустрій» від 22 травня 2003 року № 858-IV
• Закон України «Про особисте селянське господарство»
• Закон України “Про Державний земельний кадастр”
• Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»
• Закон України «Про оцінку земель»
• Постанова Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 р. № 220 “Про затвердження Типового договору оренди землі»
• Декрет Кабінету Міністрів України «Про державне мито» від 21.01.1993 року № 7-93
• Постанова Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними»
• Практика розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними: Офіційний веб-сайт Верховного суду України
  

Поняття та істотні умови договору оренди землі.

Серед прав на землю в України важливе значення має право орендного землекористування, засноване на договірному строковому платному володінні і користуванні земельною ділянкою.

Згідно ст. 13 Закону України «Про оренду землі», ''договір оренди землі'' – це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку у відповідності до умов договору та вимог земельного законодавства.
Порядок укладання договору оренди землі визначено ст. 16 Закону України «Про оренду землі». А саме, укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.
Типова форма договору оренді землі затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 р. № 220 (Типовий договір оренди землі).

Істотними умовами договору оренди землі є:

• об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
• дата укладення та строк дії договору оренди;
• орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Правові наслідки недодержання сторонами при укладенні договору оренди землі вимог закону

Укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.

Укладення договору оренди земельної ділянки може бути здійснено на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування.

Зміна найменування сторін договору оренди землі, зокрема внаслідок реорганізації юридичної особи або зміни типу акціонерного товариства, не є підставою для внесення змін до договору оренди землі та/або його переоформлення.

Відповідно до ст. 203 Цивільного кодексу України, загальними необхідними вимогами, для чинності правочину є:

• Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
• Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
• Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
• Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
• Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
• Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
  

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (ст. 204 ЦКУ).

Згідно ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 ЦК УКраїни.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

У випадках, встановлених Цивільним кодексом України, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Статтею 216 ЦК України передбачені правові наслідки недійсності правочину, зокрема, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі - відшкодувати вартість того, що одержано за цінами які існують на момент відшкодування.

Якщо у зв'язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною.

Правові наслідки передбачені вище застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів.

Правові наслідки недійсності нікчемного правочину, які встановлені законом, не можуть змінюватися за домовленістю сторін.
Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред'явлена будь-якою заінтересованою особою.

Суд може застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину з власної ініціативи.

Також ст. 217 ЦК України передбачено, що недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.

Згідно статті 234 Цивільного кодексу України, фіктивним є правочин, який вчинено без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цим правочином. Фіктивний правочин визнається судом недійсним. Правові наслідки визнання фіктивного правочину недійсним встановлюються законами.

Згідно статті 235 Цивільного кодексу України, удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.
Нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов'язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється (ст. 236 ЦК України).

Недотримання істотних умов договору оренди землі, як підстава визнання договору недійсним відповідно до закону

Згідно з ч. 1 ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є:

- об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки).

Слід звернути увагу, що державні акти на право власності на земельну ділянку, видані до 2002 року, не містили інформації щодо кадастрового номера земельної ділянки, а тому таким земельним ділянкам кадастрові номери присвоєні не були. В той же час, при укладенні договору оренди землі обов’язковою умовою є наявність кадастрового номеру земельної ділянки, а тому, перш ніж укладати договір оренди землі, необхідно здійснити дії щодо присвоєння кадастрового номеру земельній ділянці. Присвоєння кадастрових номерів на вже приватизовані земельні ділянки при існуючому державному акті відбувається на підставі технічної документації із землеустрою, а також із внесенням відомостей про земельну ділянку до бази даних автоматизованої системи державного земельного кадастру.

• - строк дії договору;
  
• - орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
  

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди землі та інші.

При укладанні договорів оренди землі необхідною вимогою є його письмова форма. Що стосується нотаріального посвідчення договору, то воно здійснюється лише за бажанням однієї із сторін (ст. 14 Закону України «Про оренду землі»).

За нотаріальне посвідчення договорів суборенди, договорів оренди землі ставка державного мита становить 0,01 відсоток від грошової оцінки земельної ділянки, яка встановлюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України (підпункт «у» пункту 3 статті 3 Декрету «Про державне мито» від 21.01.1993 № 7-93).

У разі відсутності грошової оцінки земель, ставка державного мита становить 1 відсоток від суми договору, але не менше одного неоподаткованого мінімуму доходів громадян.

Відповідно до ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», право оренди земельної ділянки підлягає обов’язковій державній реєстрації.

Судова практика з розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними (нікчемними)

Різниця термінів “недійсність” і “нікчемність” правочину

Термін «нікчемність правочину», передбачений Цивільним кодексом України, до прийняття цього Кодексу у вітчизняному законодавстві не вживався. Відповідно до ч. 2 ст. 215 ЦК України, нікчемний правочин є недійсним через його невідповідність вимогам законодавства. Такий правочин недійсний з моменту його вчинення незалежно від того, чи визнав його таким суд. Що ж стосується оспорюваного правочину, то він може бути визнаний недійсним лише за рішенням суду.

Судам потрібно мати на увазі, що з огляду на ч. 2 ст. 215 ЦК України, підстави недійсності правочину, встановлені нормами ЦК України та іншими законодавчими актами, повинні мати імперативний характер. Тому за такими вимогами є неприпустимим укладення мирових угод як таких, що суперечать законодавству.

При розгляді позовів про встановлення нікчемності правочину з посиланням на ст. 203 ЦК України необхідно враховувати, що ця стаття передбачає загальну підставу для визнання нікчемності правочину і застосовується лише в тому випадку, якщо в цьому кодексі немає спеціальної підстави (норми) для цього.

Визнання правочину недійсним пов’язане з анулюванням майнових наслідків його вчинення і встановленням наслідків, передбачених законом. Тому належне вирішення цього питання має велике значення не тільки для учасників таких правовідносин, а й для третіх осіб.

Норма ч. 1 ст. 216 ЦК України є загальною. Зокрема, відповідно до ч. 3 ст. 216 ЦК України вона застосовується, якщо законом не встановлено особливі умови застосування наслідків недійсності правочину або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів.

Згідно зі статтями 215 і 216 ЦК України, суди вправі з дотриманням правил підсудності розглядати позови:

• про визнання оспорюваного правочину недійсним і застосування наслідків його недійсності;
  
• про встановлення нікчемності правочину і застосування наслідків його недійсності.
  

Звернутися з вимогою про встановлення нікчемності правочину позивач вправі, якщо є спір про наявність або відсутність такого факту. Звернення окремо з такою вимогою, без застосування наслідків недійсності правочину, є правом позивача, тому у випадку пред’явлення такого факту вона підлягає розгляду, власне кажучи, з констатацією в резолютивній частині рішення факту нікчемності правочину, або відмови в цьому.

Разом з тим, якщо позивач не заявляв окремо вимогу про встановлення нікчемності правочину, а посилається на її нікчемність при обґрунтуванні іншої пред’явленої вимоги, суди не вправі посилатися на відсутність рішення про встановлення нікчемності правочину, а повинні дати оцінку таким доводам позивача в мотивувальній частині рішення або ухвалити додаткове рішення.

Стосовно положення ч. 2 ст. 215 ЦК України про те, що суд не вимагає визнання правочину недійсним, якщо його недійсність встановлена законом, необхідно зазначити, що така потреба може виникнути у разі, коли: сторони виконали певні умови нікчемного правочину, який нотаріально посвідчений; він порушує права третіх осіб; він зареєстрований у державних органах тощо. У таких випадках рішенням суду, який лише констатує недійсність правочину, можуть бути визначені відповідні правові наслідки недійсності правочину, зобов’язано державні органи скасувати його реєстрацію тощо.

Визнані недійсними правочини не створюють для сторін тих прав і обов’язків, які вони мають встановлювати, а породжують наслідки, передбачені законом. І хоча реституція не передбачена у ст. 16 ЦК України як один із способів захисту, проте норма ч. 1 ст. 216 ЦК України є імперативною і суд має забезпечити зазначені в ній правові наслідки.

Потрібно враховувати, що наслідком визнання правочину недійсним не може бути його розірвання. Застосування наслідків недійсності оспорюваного правочину можливе лише за наявності рішення про визнання такого правочину недійсним.

Порушення права позивача

Значну частину справ, що розглядають суди загальної юрисдикції, становлять справи у сфері орендних відносин, зокрема спори щодо визнання договорів оренди недійсними. Попри існування досить широкої законодавчої бази з вказаної категорії спорів, у правозастосовчій діяльності виникає чимало питань:

• з якого моменту договір оренди слід вважати недійсним;
  
• чи може визнаватися недійсним договір, який розірвано;
  
• хто може звертатися до суду з відповідними позовами тощо?
  

Про окремі аспекти судової практики, в питанні недійсності договорів оренди земельної ділянки, добре описується в статті Ніни Кучерук, «Jurimex, ЮК» яка опублікована в професійному юридичному виданні «Юридична газета» від 1 квітня 2016 року. А саме: необхідною умовою для звернення до суду з позовом про визнання оспорюваного договору оренди недійсним є порушення вказаним правочином прав та/або охоронюваних законом інтересів позивача. При цьому на сторони правочину вказані вимоги поширюються так само, як і на інших заінтересованих осіб, про що наголошується й у рішеннях Верховного Суду України.

Так, у постанові від 09.12.2015 р. у справі № 6-849цс15, у якій позивачем виступала сторона правочину, Верховний Суд України зазначає, що суд повинен установити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси позивача та, залежно від установленого, вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову у їх задоволенні. Суд вищої інстанції звертає увагу, що у справі про визнання недійсним договору оренди землі, з підстав відсутності у ньому істотних умов, суд має установити, чи дійсно порушуються права орендодавця, у зв’язку з відсутністю у договорі оренди таких умов, визначити істотність цих умов, а також з’ясувати, у чому саме полягає порушення його законних прав.

Найбільш складно у таких спорах довести (встановити) порушення прав інших заінтересованих осіб, що не є сторонами оспорюваного правочину. Як свідчить судова практика, у спорах про визнання недійсними договорів оренди суди встановлюють порушення переважних прав орендарів, корпоративних прав учасників господарського товариства тощо. Так, у постанові від 01.07.2015 р. у справі №3-327гс15 Верховний Суд України визнав можливим оспорення акціонером (учасником) господарського товариства договору оренди, вчиненого цим товариством, якщо відповідні позовні вимоги обґрунтовані порушенням корпоративних прав такого учасника (акціонера). У цій справі Верховний Суд України підтримав позицію попередніх судових інстанцій, які вбачали порушення оскаржуваним правочином корпоративних прав позивача як учасника з часткою 70% статутного капіталу щодо управління справами товариства та розподілу прибутку від господарської діяльності товариства.

Предмет оспорювання

За чинним законодавством України недійсним може бути визнано договір, який містить усі істотні умови (укладений правочин). Винятки з цього правила становлять підписані до 05.04.2015 р. договори оренди землі, які за відсутності істотної умови можуть визнаватися недійсними, згідно зі ст. 15 Закону України «Про оренду землі» у відповідній редакції.

Поряд з цим Верховний Суд України висуває додаткові вимоги до предмета оспорювання. Так, за позицією вказаного судового органу, недійсним може бути визнаний не лише укладений договір оренди, але й чинний (не розірваний тощо) на момент розгляду справи. Такий висновок випливає з постанови від 01.07.2015 р. у справі №3-195гс15, у якій Верховний Суд України вказує про відсутність підстав для визнання недійсним на майбутнє договору оренди, оскільки останній було розірвано сторонами.

Тобто, якщо враховувати вказані висновки, незаконний договір оренди не завжди може бути визнано недійсним, навіть за наявності усіх передбачених законом підстав недійсності оспорюваного правочину. Така позиція викликає чимало питань, адже за законодавством України недійсним визнається правочин з підстав недодержання певних вимог на момент його вчинення. Подальше розірвання договору оренди на факт наявності (відсутності) таких підстав не впливає та чинності правочину у період з його укладення до розірвання не усуває, а отже, не може перешкоджати визнанню недійсним договору, який суперечить законодавству. Вочевидь, у протилежному випадку такий підхід призведе до «узаконення» протягом певного періоду неправомірних договорів, що у правовій державі є недопустимим.

Момент недійсності

Неоднозначно у правозастосовчій діяльності вирішується питання щодо визначення моменту, з якого договір оренди слід вважати недійсним. На законодавчому рівні це питання регулюється ч. 1 ст. 236 ЦК України, відповідно до якої нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Незважаючи на те, що законодавець чітко визначає момент недійсності правочинів і не встановлює будь-яких особливостей, залежно від їх виду, у судовій практиці сформувалось декілька діаметрально протилежних підходів щодо визначення моменту недійсності договорів оренди.

Так, у постанові від 29.09.2015 р. у справі №925/2375/14 Вищий господарський суд України дійшов висновку про визнання недійсним договору оренди з моменту його вчинення, зазначивши, що приписи ч. 1 ст. 236 ЦК України щодо моменту недійсності правочину (будь-якого: нікчемного чи оспорюваного) не передбачають можливість іншого різного визначення моменту недійсності правочину, у тому числі, залежно від моменту прийняття судового рішення.

Натомість, іншої позиції дотримується Верховний Суд України у своїй постанові від 01.07.2015 р. у справі №3-195гс15, вказуючи на можливість визнання договору оренди недійсним лише на майбутнє. Своє рішення суд вищої інстанції мотивує тим, що фактичне користування майном на підставі договору оренди унеможливлює (у разі його недійсності) проведення між сторонами двосторонньої реституції, а тому, з огляду на ч. 3 ст. 207 ГК України, такий договір повинен визнаватися судом недійсним і припинятися лише на майбутнє, а не з моменту укладення.

Зазначений правовий підхід видається суперечливим та не узгоджується з нормами чинного законодавства. По-перше, єдиною нормою, яка визначає момент недійсності правочину є ч. 2 ст. 236 ЦК України, відповідно до якої нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Інших правил, які б встановлювали цей момент, у тому числі щодо договорів оренди землі, жодний законодавчий акт не містить.

По-друге, ч. 3 ст. 207 ГК України, на яку посилається Верховний Суд України при обґрунтуванні свого висновку, не визначає момент, з якого настає недійсність правочину, а лише вказує на наслідки його недійсності. Так, відповідно до вказаної правової норми, виконання господарського зобов'язання, визнаного судом недійсним повністю або в частині, припиняється повністю або в частині з дня набрання рішенням суду законної сили як таке, що вважається недійсним з моменту його виникнення. У разі, якщо за змістом зобов'язання воно може бути припинено лише на майбутнє, таке зобов'язання визнається недійсним і припиняється на майбутнє.

Аналогічні ч. 3 ст. 207 ГК України положення містяться у ч. 2 ст. 236 ЦК України, відповідно до якої, якщо за недійсним правочином права та обов'язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється. Тобто як ст. 207 ГК України, так і ч. 2 ст. 236 ЦК України лише визначають правові наслідки, які настають у разі встановлення факту недійсності договору.

По-третє, постанова Верховного Суду України від 01.07.2015 р. у справі №3-195гс15 фактично ґрунтується на помилковому ототожненні поняття «договору» та «зобов’язання», які є різними цивільно-правовими категоріями. Зокрема, відповідно до ст. 11, 509 ЦК України, договір є лише однією з підстав виникнення відповідного зобов’язання. Натомість, як вбачається з вищезазначеної постанови, суд посилається на ч. 3 ст. 207 ГК України, у якій йдеться про визнання недійсним та припинення на майбутнє зобов’язання, а не договору.

По-четверте, у вказаній ситуації видаються надуманими мотиви суду щодо неможливості проведення між сторонами двосторонньої реституції у разі фактичного користування майном на підставі договору оренди, оскільки чинне законодавство не ставить визначення моменту недійсності такого договору у залежність від можливості застосування двосторонньої реституції. До того ж правові наслідки недійсності договорів оренди чітко визначені ч. 2 ст. 216 ЦК України, відповідно до якої, у разі недійсності правочину, кожна зі сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а у разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, – відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Під час захисту охоронюваних законом інтересів та прав власників земельних ділянок у сфері орендних правовідносин важливою гарантією є порушення істотних умов договору оренди та встановлення відсутності волевиявлення особи на укладання договору оренди з підстав визначених чинним законодавством, що породжує в собі вимоги про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним у судовому порядку.

Крім встановлення факту відсутності істотних умов в договорі оренди земельної ділянки, суд також має вказати в мотивувальній частині свого рішення, яким саме чином це порушило суб’єктивні права позивача. Тільки в цьому випадку рішення суду можна буде вважати законним та обґрунтованим.

Обов‘язковою умовою для визнання договору оренди землі недійсним є не тільки відсутність певних істотних умов в договорі, а і встановлене судом порушення прав позивача такою відсутністю (Постанова ВСУ у справі № 6-233цс14).

Тобто основний предмет доказування в такого роду справах буде складатись щонайменше з 2-х пунктів:

• чи дійсно відсутні в договорі оренди земельної ділянки певні істотні умови, обов’язковість яких встановлена Законом;
  

• та яким чином відсутність істотних умов порушує права позивача.
  

Таким чином, наразі у правозастосовчій діяльності сформувалися суперечливі правові підходи щодо визначення моменту недійсності договору оренди, предмета оспорювання тощо. Наявність зазначених правових позицій на рівні постанов Верховного Суду України може призводити до труднощів у застосуванні відповідних правових норм судами нижчих інстанцій, для яких висновки вказаного судового органу є обов’язковими. У свою чергу, у разі невідповідності висновків Верховного Суду України законодавству, суди вправі користуватись наданим їм Законом України «Про забезпечення права на справедливий суд» правом відступу від таких висновків з одночасним наведенням відповідних мотивів.