Оренда нежитлового приміщення
Нормативна база
- Цивільний кодекс України
- Господарський кодекс України
- Закон України "Про оренду державного та комунального майна"
- Постанова Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 р. №12 «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна»
- Постанова Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013р. №11 «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними»
Загальні положення
Основними законодавчими актами, які регулюють правовідносини у сфері оренди, є Господарський кодекс (в подальшому ГК) України та Цивільний кодекс (в подальшому ЦК) України. Відповідно до цих нормативно-правових актів за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно в користування за плату на певний строк. Право передачі майна у оренду має власник речі або особа, якій належать майнові права. Орендодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору оренди. При передачі в оренду об’єкта, який знаходиться у спільній власності подружжя, передбачається наявність письмового дозволу співвласника об’єкту (згода має бути нотаріально посвідчена). Відповідно до ст.760 ЦК України предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ). В даному випадку це нежитлове приміщення. Якщо приміщення, яке здається в оренду, знаходиться в заставі (іпотеці), то передача такого приміщення здійснюється за згодою заставодержателя (іпотекодавця). Передання приміщення в оренду не припиняє та не змінює прав на неї третіх осіб, зокрема права застави. При укладенні договору оренди орендодавець зобов'язаний повідомити орендаря про всі права третіх осіб на предмет оренди. В іншому випадку орендар має право вимагати зменшення розміру плати за користування або розірвання договору та відшкодування збитків. (ст. 769 ЦК України). Згідно ст. 795 ЦК України передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (її окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписують сторони договору. Таким документом є акт приймання-передачі майна, який є необхідним додатком до договору найму. Вказаний документ підтверджує факт передання майна від однієї особи іншій і з саме з моменту підписання цього документу починається строк з якого має розраховуватись сплата орендної плати. В акті слід зафіксувати стан майна, наявні несправності, залишити зауваження і т.д. Можливо також провести фото або відео фіксацію стану приміщення, яке передається в оренду та повертається орендодавцю. Якщо при отриманні майна в оренду не перевірити його справність, то буде вважатися, що воно передане в належному стані ( ст. 767 ЦК України) . Форма акта приймання-передачі майна в оренду законодавчо не встановлена, тому скласти його можна в довільній формі. Відповідно до ст.ст.766, 770, 776, 778, 779,780 ЦК України у разі непередання майна орендарю він вправі вимагати від орендодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою або відмовитися від договору оренди і вимагати відшкодування завданих йому збитків. У разі зміни власника нерухомості, переданої у оренду до нового власника переходять права та обов'язки орендодавця. Сторони можуть встановити у договорі оренди, що у разі відчуження нерухомостіі договір оренди припиняється. У випадку наявності договору страхування нерухомості він чинності не припиняє. Також сторони у договорі можуть встановити обов’язок укладення договору страхування нерухомості орендарем. У випадку затримки повернення нерухомості орендарем він несе ризк ії знищення або випадкового пошкодження. Орендар може поліпшити стан нерухомості але тільки за згодою орендодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені без пошкодження нерухомості орендар має право на їх вилучення. Якщо ж поліпшення не можуть бути відокремлені орендар має право на відшкодування вартості витрат або на зарахування їх вартості в рахунок орендної плати. Якщо орендар без згоди орендодавця зробив поліпшення він не має права на відшкодування їх вартості. Погіршення стану нерухомості, які сталися з вини орендаря він повинен усунути, а у разі неможливості усунення відшкодувати завдані збитки. Шкода, завдана третім особам у зв'язку з користуванням нерухомістю відшкодовується орендодавцем на загальних підставах. Відшкодовується шкода орендодавцем, якщо буде встановлено, що це сталося внаслідок недоліків нерухомості, про наявність яких орендар не був попереджений і про які він не знав і не міг знати. Поточний ремонт нерухомості провадиться орендарем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться орендодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк. Якщо орендодавець не провів капітального ремонту і це перешкоджає використанню нерухомості відповідно до призначення та умов договору, орендодавець має право: відремонтувати ії, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування або вимагати відшкодування вартості ремонту, або вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Умови договору оренди нежитлового приміщення
Правовідносини пов’язані з орендою нерухомого майна регламентовані параграфом 4 глави 58 книги 5 Цивільного кодексу України про найм будівлі або іншої капітальної споруди. З огляду на те що вказані правовідносини повинні бути оформлені у вигляді укладення цивільно-правового договору необхідно врахувати деякі характерні особливості даного виду договору.
Форма договору
Договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Тобто, усі договори оренди нерухомості повинні укладатися в письмовій формі. За бажанням сторін будь-який договіру для якого достатньо письмової форми, може бути засвідчений нотаріусом Але законодавством є передбачені випадки обов’язкового засвідчення договору нотаріусом. Так, якщо договір оренди укладений на строк більше трьох років, то він підлягає нотаріальному посвідченню. Відповідно до ч.2 ст.793 ЦК України, ч.3 ст. 16 Закону України «Про оренду державного та комунального майна" договір оренди майна, яке є державною або комунальною власністю підлягає нотаріальному посвідченню у разі, якщо він укладений за результатами електронного аукціону строком більше ніж на п’ять років. При цьому Право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", крім договорів, укладених за результатами електронного аукціону, предметом яких є майно державної або комунальної власності. Згідно ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Враховуючи роз’яснення Вищого господарського суду України надані ним в Постанові Пленуму від 29.05.2013 р. за № 11 «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними» в абз. 6 та 7 п. 2.6. зазначеної постанови визначено, «не вважаються вчиненими правочини (укладеними договори), в яких (за якими): відсутні передбачені законом умови, необхідні для їх укладення (не досягнуто згоди за всіма істотними для даного правочину умовами); не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства необхідна його передача; не здійснено державну реєстрацію або нотаріальне посвідчення, необхідні для його вчинення, тощо. Отже, якщо дії сторін свідчать про те, що оспорюваний договір фактично було укладено, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності його вимогам закону; це правило не стосується випадків, коли для вчинення правочину необхідні його державна реєстрація або нотаріальне посвідчення, оскільки за відсутності відповідної реєстрації чи посвідчення договір в будь-якому разі не вважається укладеним. Сама лише відсутність у договорі тієї чи іншої істотної умови (умов) може свідчити про його не укладення…». Таким чином, відсутність нотаріального посвідчення договору оренди нежитлового приміщення, укладеного на три роки і більше, буде свідчити про відсутність укладення договору, а відповідно і відсутність будь-яких правових наслідків для сторін за таким договором. Згідно ст. 654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. Враховуючи роз’яснення Вищого господарського суду України надані ним в Постанові Пленуму від 29.05.2013 р. за № 12 «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна» в абз. 2 п. 2.9 вказаної постанови зазначено: «У разі якщо внаслідок внесення змін до договору така його істотна умова як строк його дії сторонами визначено більше, ніж три роки (а саме, якщо додатковою угодою відповідним чином змінюється пункт договору, який передбачав менш ніж трирічний строк), то, за загальним правилом, передбаченим статтею 654 ЦК України, відповідна додаткова угода чи договір у редакції такої угоди підлягають нотаріальному посвідченню. В господарських відносинах слід враховувати в першу чергу норми Господарського кодексу України. Зокрема, ч. 1 ст. 193 ГК України встановлено, що до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Істотні умови договору
Істотними є умови договору, без узгодження яких договір вважається неукладеним. В ч. 1 ст. 284 ГК України встановлено, що істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.
Оцінка об'єкта оренди здійснюється за відновною вартістю, крім об'єктів оренди державної та комунальної власності, оцінка яких здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Умови договору оренди зберігають свою силу на весь строк дії договору, а також у разі якщо після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря. У договорі оренди потрібно зазначити точні характеристики майна, переданого в оренду. Для нежитлового приміщення це – місце знаходження, площа та інші відмінні ознаки. Як зазначалося вище потрібно вказати вартість орендованого майна. Провести оцінку майна сторони можуть скориставшись послугами професійних оцінювачів.
Строк договору
Сторони самостійно вирішують, на який строк ім укласти договір. Крім строку дії договору, необхідно передбачити можливість його продовження на новий строк і дострокового розірвання. У договорі можна зазначити, що договір вважається продовженим на новий строк, якщо жодна із сторін за певний період до закінчення дії договору не заявить про свій намір розірвати договір. Якщо така умова в договорі не передбачена і орендар продовжує користуватися орендованим майном після закінчення строку його дії, то продовжити договір можливо відповідно до ст.764 ЦК України, в якій зазначено, що в даному випадку за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором . Відповідно до ст.781 ЦК України дострокове припинення договору оренди можливо у випадку смерті фізичної особи – орендаря або ліквідації юридичної особи – орендаря або орендодавця. Договір оренди також може бути достроково розірваний на вимогу орендодавця, якщо орендар не сплачує оренду плату протягом трьох місяців підряд, користується об’єктом оренди всупереч умовам договору або призначенню об’єкту оренди, передав об’єкт оренди в користування іншій особі без дозволу орендодавця, створює загрозу пошкодження об’єкта оренди, не розпочав капітальний ремонт приміщення, якщо обов'язок на його проведення був поладений на нього договором. (ст.ст.782,783 ЦК України). Наймач в свою чергу може вимагати розірвання договору у випадку передачі йому в користування об’єкта оренди стан якого не відповідає умовам договору та його призначенню або якщо наймодавець не виконує свого обов’язку щодо проведення капітального ремонут, якщо інше не було встановлено договором. Також сторони можуть передбачити інші підстави для дострокового розірвання договору оренди. Після закінчення строку договору орендар зобов’язаний повернути взяте в оренду майно в тому стані, в якому його отримав, з урахуванням нормального зносу або в іншому стані, обумовленому в договорі.
Оренда плата
Оренда плата – це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю за користування орендованим майном. Порядок, умови та строки внесення орендної плати визначаються договором. Вона може бути розрахована за 1 кв. м. на рік чи за все приміщення на місяць Плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою. Вважаємо за необхідне включити до договору розмір плати, періодичність і строки ії сплати, форма оплати, а також порядок сплати комунальних послуг. Щоб у подальшому між сторонами договору не виникало спорів, у договорі слід чітко прописати, чи входять в орендну плату комунальні платежі. І якщо не входять, то в якому порядку та в які строки компенсуються орендодавцю витрати на їх сплату чи їх сплачує сам орендар.
Мета оренди
Наприклад вказати, що нежитлове приміщення передається для розміщення офісу орендаря. Як і всі інші договори, договір оренди передбачає права й обов’язки сторін. Так, можна включити до договору положення про можливість проведення періодичних перевірок орендодавцем схоронності та цільового використання приміщення. В договорі оренди слід зазначити хто із сторін проводить ремонт приміщення. Слід прописати чітко кто із сторін що ремонтує. Для стимулювання сторін договору до виконання зобов’язань за договором до договору слід включити відповідальність сторін. Згідно ст. 796 ЦК України одночасно з правом оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) орендарю надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети оренди. У договорі оренди сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається орендарю. Якщо розмір земельної ділянки у договорі не визначений, орендарю надається право користування усією земельною ділянкою, якою володів орендодавець. Якщо орендодавець не є власником земельної ділянки, вважається, що власник земельної ділянки погоджується на надання орендарю права користування земельною ділянкою, якщо інше не встановлено договором орендодавця з власником земельної ділянки. Капітальна споруда передається як єдиний майновий комплекс і земельна ділянка на якій знаходиться будівля та ділянка необхідна для обслуговування споруди входять до даного майнового комплексу. Якщо земельна ділянка, що знаходиться біля споруди більша ніж та яка необхідна для обслуговування в даному разі необхідно укладати додатково договір оренди земельної ділянки. Коли земля перебуває в приватній власності можна скористатись положеннями ст. 796 ЦК України та передбачити таку обставину в договорі оренди будівлі. У випадку, коли земельна ділянка, яка перевищує встановлений законодавством розмір перебуває в комунальній чи державній власності, але перебуває в користуванні власника нерухомого майна, потрібно укладати додатково договір оренди земельної ділянки, але орендодавцем вже буде відповідна сільська, селищна, міська ради.
Піднайм (суборенда)
Договір піднайму (суборенди) не може бути укладений на строк, що перевищує строк дії договору оренди . Передача майна в піднайм (суборенду) можлива тільки за згодою орендодавця, якщо інше не передбачене договором або законом.( ст. 774 ЦК України). Тобто, у договорі оренди можна відразу передбачити можливість передачі майна в піднайм третім особам із повідомленням ( або без такого) орендодавця про укладення орендарем договору піднайму (суборенди). Якщо в договорі не обумовлена можливість передачі приміщення в піднайм (суборенду), то для здачі його в піднайм орендарю необхідно отримати згоду орендодавця. Така згода повинна бути оформлена в письмовій формі. Якщо орендар передав приміщення в піднайм третій особі без згоди орендодавця, то орендодавець має право розірвати договір достроково.
Категорії
