Переведення будинку квартирного типу в індивідуальний житловий будинок
Нормативна база
- Наказ Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24 травня 2001 року № 127 "Про затвердження Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна"
- Наказ Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 18.06.2007 N 55 "Про затвердження Інструкції щодо проведення поділу, виділу та розрахунку часток об'єктів нерухомого майна"
Юридична класифікація жилих будинків і приміщень
Для існування специфічних житлових відносин важливо визначити, що основним об’єктом правового регулювання є житло, навколо якого виникає комплек майнових прав і обов’язків, які належать до сфери правового регулювання. До прийняття Цивільного кодексу 2003 р. у законодавстві України визначення житла не наводилося, хоча термін вживався. Поняття «житло» у законодавстві пов’язувалося з поняттям житлового фонду.
Жилим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання. В Цивільному кодексі окрема увага приділяється саме багатоквартирному жилому будинку як. окремому майновому об’єкту, і визначено, що власникам квартири у дво- або багатоквартирному жилому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також, споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежилих приміщень, які розташовані у жилому будинку.
Цивільний кодекс України виділяє дво- і багатоквартирні будинки, а також жилі будинки, не зазначаючи кількість квартир у них (ч. 2 ст. 331, статті 351, 357, 379, 380 ЦК України). Звичайно правовий режим дво- і багатоквартирного будинків значно відрізняється від індивідуального жилого будинку садибного типу.
Види жилих будинків відповідно до проектів будівництва можуть бути:
– одноповерхові, мансардні, дво- і триповерхові, окремо споруджені або зблоковані (будинок має кілька квартир з окремими виходами на подвір’я);
– малоповерхові (до 5 поверхів) і багатоповерхові (більше 5 поверхів).
Квартира може бути однокімнатною або багатокімнатною. Як річ квартира може бути подільною і неподільною, може перебувати у спільній частковій чи спільній сумісній власності. При цьому місця загального користування залишаються у спільній сумісній власності без зміни їх цільового використання. Під іншим жилим приміщенням слід розуміти кімнату, але під ним можна вважати жиле приміщення, у жилому будинку, що побудоване, прибудоване або відокремлене для проживання громадян, має вихід у квартиру. Жилі приміщення не у складі житлового фонду у розумінні житлового права не є житлом (дачі, пересувні конструкції, готелі тощо).
Житловий фонд – сукупність усіх видів та категорій житла. За формою власності житловий фонд поділяється на такі види: 1) приватний житловий фонд; 2) державний житловий фонд, який складається з об’єктів житлового фонду, що належать державним підприємствам, установам, організаціям на праві господарського відання або оперативного управління; 3) комунальний житловий фонд, який належить на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст; 4) жилі будинки, інші жилі приміщення, що перебувають у спільній власності різних суб’єктів приватної, державної, комунальної форм власності.
Жилий будинок – будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного в ній проживання.
Алгоритм дій
- Спершу всі власники квартир повинні оплатити комунальні послуги і не мати боргів за обслуговування квартир перед КП, що обслуговує будинок.
- Отримати в КП, що обслуговує квартирний будинок довідку форми 2 про реєстрацію власників у цьому будинку (термін дійсності такої довідки – три місяці).
- Отримати в КП, що обслуговує квартирний будинок Акт обстеження будинку із зазначенням кількості квартир у будинку, чи всі приміщення приватизовані та чи є орендовані приміщення у цьому будинку. Копії документів, що посвідчують право власності на всі квартири (договора, свідоцтва, витяги про державну реєстрацію права власності на квартиру) а також, копії технічних паспортів на всі квартири, - завірити у керівника комунального підприємства, що обслуговує квартирний будинок.
- Сформувати спільну заяву всіх власників, співвласників квартир, нежитлових приміщень до міської ради та завірити підписи заявників (в тому числі всіх повнолітніх членів сім’ї, що зареєстровані у квартирах) в керівника КП, що обслуговує будинок.
- Через Центр надання адміністративних послуг (ЦНАП) подати уповноваженою особою спільну заяву всіх власників квартир до директора департаменту житлового господарства та інфраструктури міської ради разом з пакетом документів, що перелічені в п. 2-4 цього переліку дій. Через 30 календарних днів через ЦНАП отримати Наказ департаменту житлового господарства та інфраструктури міської ради про зняття з балансу будинку, в якому приватизоване житло або отримати вмотивовану відмову щодо зняття будинку з балансу. !!!
У разі обґрунтованої відмови – виправляйте помилки; у разі не обґрунтованої відмови – дорога в суд; в разі прийняття департаментом вказаного наказу – діємо далі.
До КП, що обслуговує будинок подаємо заяви власників квартир разом з наказом про зняття будинку з балансу для оформлення Акту приймання – передачі будинку. В Акті обов’язково вказується висновок про технічний стан будинку та його технічні характеристики. Акт підписується власниками квартир та представниками комісії КП. У випадку, коли житловий будинок внесений до Державного реєстру об’єктів культурної спадщини (пам’ятки історії, культури, архітектури і містобудування, садово-паркового мистецтва), - власники цього будинку укладають охоронний договір з управлінням охорони історичного середовища міської ради.
Замовляємо виготовлення технічного паспорта на індивідуальний житловий будинок з планом земельної ділянки та всіма господарськими спорудами, гаражами, тощо, що відносяться до будинку та є узаконеними належним чином.
Станом на сьогодні технічний паспорт на будинок можна замовити в БТІ або приватних ліцензованих організаціях. На цьому етапі виникне питання можливості внесення до будинковолодіння всіх господарських споруд та гаражів, що збудовані раніше на законних чи незаконних підставах, але на які може виникнути право власності в особи (співвласника будинку). При оформленні такого технічного паспорта та внесення всіх відомостей до нього – спеціалісти БТІ керуються Інструкцією про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна (Наказ Держбуду України №127 від 24.05.2001р.) В БТІ замовляємо висновок про визначення реальних частин між співвласниками.
Розрахунок часток у будинку між співвласниками разом з господарськими спорудами та гаражами, тощо виконується відповідно до Інструкції щодо проведення поділу, виділу та розрахунку часток об’єктів нерухомого майна (Наказ Міністерства з питань ЖКГ України №55 від 18.06.2007р.)
До нотаріуса подаємо спільну заяву всіх співвласників будинку про реєстрацію права спільної часткової власності на будинок з господарськими спорудами та гаражами (якщо такі є) разом з висновком про визначення реальних частин та Актом приймання – передачі будинку.
Оплачуємо послуги нотаріуса, всі обов’язкові платежі та збори і отримуємо Витяг з Держаного реєстру прав власності на житловий будинок з господарськими спорудами. Процедура утворення «особняка» закінчена. Залишилось змінити місце реєстрації фізичних та/або юридичних осіб та укласти відповідні договори з необхідними службами на обслуговування індивідуального житлового будинку. Якщо Ви перетворювали квартирний будинок в індивідуальний з метою проведення будівельних робіт за рахунок розширення площі будинку або будівництва окремо стоячої будівлі біля будинку – починайте процедуру приватизації земельної ділянки.
