Розроблення документації землеустрою
Нормативна база
- Земельний кодекс України.
- Закон України «Про землеустрій».
- Закон України «Про державну експертизу землевпорядної документації».
- Постанова Кабінету Міністрів України від 17 листопада 2004 р. N 1553 «Про затвердження Положення про Державний фонд документації із землеустрою».
- Постанова КМУ від 4 березня 2004 р. № 266 "Про затвердження Типового договору про розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки".
- Постанова КМУ від 12 липня 2006 р. № 974 "Про затвердження Порядку реєстрації об'єктів державної експертизи землевпорядної документації та типової форми її висновку"
Поняття та суть документації із землеустрою
Документація із землеустрою (землевпорядна документація)- затверджені в установленому порядку текстові та графічні матеріали, якими регулюється використання та охорона земель державної, комунальної та приватної власності, а також матеріали обстеження і розвідування земель, авторського нагляду за виконанням проектів тощо.
Головним завданням документації із землеустрою є формалізація проектних рішень, що приймаються спеціально підготовленими фахівцями – інженерами-землевпорядниками.
Сутність проектного рішення у землеустрої полягає у авторському задумі об’єкту землеустрою (окремої земельної ділянки, землекористування, територіальної зони, адміністративно-територіального утворення тощо) з визначенням його просторових характеристик, правового режиму, вирішенням соціальних, економічних, екологічних, санітарно-гігієнічних, інженерно-технічних аспектів, що фіксуються в графічній і текстовій частинах документації із землеустрою.
Важливою умовою прийняття проектного рішення є його відповідність чинним нормативно-правовим актам, стандартам, нормам і правилам. Проектне рішення реалізується шляхом перенесення його в натуру (на місцевість), в т.ч. із закріпленням спеціальними знаками, та реєстрацією відповідних речових прав на земельні ділянки та/або обмежень цих прав.
Види документації із землеустрою
Перелік основних видів документації із землеустрою визначено статтею 25 Закону України «Про землеустрій» :
- схеми землеустрою і техніко-економічні обґрунтування використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць;
- проекти землеустрою щодо встановлення (зміни) меж адміністративно-територіальних одиниць;
- проекти землеустрою щодо організації і встановлення меж територій природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного, лісогосподарського призначення, земель водного фонду та водоохоронних зон, обмежень у використанні земель та їх режимоутворюючих об’єктів;
- проекти землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій;
- проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок;
- проекти землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб;
- проекти землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь;
- проекти землеустрою щодо впорядкування території населених пунктів;
- проекти землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв);
- робочі проекти землеустрою;
- технічна документація із землеустрою щодо визначення та встановлення в натурі (на місцевості) державного кордону України;
- технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
- технічна документація із землеустрою щодо встановлення меж частини земельної ділянки, на яку поширюються права суборенди, сервітуту;
- технічна документація із землеустрою щодо поділу та об’єднання земельних ділянок;
- технічна документація із землеустрою щодо інвентаризації земель.
Види документації із землеустрою та їх склад встановлюються виключно Законом України «Про землеустрій».
Відповідність документації із землеустрою положенням нормативно-технічних документів, державних стандартів, норм і правил у сфері землеустрою засвідчується:
у паперовій формі - підписом та особистою печаткою сертифікованого інженера-землевпорядника, який відповідає за якість робіт із землеустрою;
в електронній формі - електронним цифровим підписом сертифікованого інженера-землевпорядника, який відповідає за якість робіт із землеустрою, згідно із законодавством про використання електронного цифрового підпису.
Хто може бути замовником документації із землеустрою
Замовниками можуть бути органи державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, органи місцевого самоврядування, землевласники і землекористувачі, які отримали дозвіл на розробку документації землеустрою, наданого Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органом виконавчої влади, органом місцевого самоврядування відповідно до повноважень, визначених у ст. 122 Земельного кодексу України.
Хто може бути розробником документації із землеустрою
Відповідно до статті 26 Закону України «Про землеустрій» розробниками документації із землеустрою є:
юридичні особи, що володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та у складі яких працює за основним місцем роботи не менше двох сертифікованих інженерів-землевпорядників, які є відповідальними за якість робіт із землеустрою;
фізичні особи – підприємці, які володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та є сертифікованими інженерами-землевпорядниками, відповідальними за якість робіт із землеустрою.
Положеннями статті 66 Закону України «Про землеустрій» визначено, що сертифікованими інженерами-землевпорядниками є особи, які мають вищу освіту за спеціальностями та кваліфікаціями у галузі знань землеустрою, а також стаж роботи за спеціальністю не менше одного року, які склали кваліфікаційний іспит, одержали сертифікат та зареєстровані в Державному реєстрі сертифікованих інженерів-землевпорядників.
Відповідно до частини восьмої статті 68 Закону України «Про землеустрій» складення документації із землеустрою особою, яка не отримала кваліфікаційного сертифіката, яку позбавлено кваліфікаційного сертифіката або дія кваліфікаційного сертифіката якої зупинена, забороняється. Документація із землеустрою та технічна документація з оцінки земель, яка була підписана такою особою, є недійсною.
Тому, щоб переконатися, що суб’єкт господарювання є розробником документації із землеустрою відповідно до вимог частини другої статті 26 Закону України «Про землеустрій», необхідно на офіційному веб-сайті Держгеокадастру України (http://land.gov.ua) знайти розділ «Напрями діяльності», підрозділ «Сертифікація» та зайти у Державний реєстр сертифікованих інженерів-землевпорядників й пересвідчитися, чи працюють у складі такого суб’єкта господарювання два сертифікованих інженери-землевпорядники (якщо розробником документації із землеустрою є юридична особа) або чи є відомості про фізичну особу-підприємця у цьому реєстрі.
Порядок укладання договору про розроблення проекту землеустрою
Статтею 22 Закону України «Про землеустрій» зазначено, що підставою проведення землеустрою є укладання договорів між юридичними чи фізичними особами (землевласниками та землекористувачами) та розробниками документації із землеустрою.
Виконавцем робіт у вибраній землевпорядній організації може бути тільки особа, яка має сертифікат інженера-землевпорядника. Перелік таких осіб розміщений на офіційному сайті Держгеокадастру за адресою: www.land.gov.ua («Державний реєстр сертифікованих інженерів-землевпорядників» підрозділу «Сертифікація» розділу «Напрями діяльності»).
Після того як замовник домовився із землевпорядною організацією про вартість, терміни виконання робіт та інші умови, необхідно укласти відповідний договір. Будь-якою із сторін може бути запропонований проект договору.
Сторона, яка одержала проект договору, в разі згоди з його умовами оформляє договір і повертає один примірник договору другій стороні.
Необхідно звернути увагу на те, щоб у договорі були вказані конкретні терміни виконання робіт! Термін виконання робіт згідно із законодавством не може перевищувати 6 місяців.
У разі виникнення заперечень щодо окремих умов договору сторона, яка одержала проект договору, складає протокол розбіжностей, про що робиться застереження у договорі, та у двадцятиденний строк надсилає другій стороні два примірники протоколу розбіжностей. Сторона, яка одержала протокол розбіжностей до договору, зобов’язана протягом двадцяти днів розглянути його, в цей самий строк вжити заходів для врегулювання розбіжностей з другою стороною. Якщо згода досягнута, вона повинна бути підтверджена у письмовій формі.Під час укладення договору слід керуватися нормами Цивільного, Господарського кодексів України, інших законодавчих актів, одним з яких є Типовий договір про розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 4 березня 2004 р. № 266. У ньому передбачено такі істотні умови договору, як предмет договору, вартість робіт, строк виконання робіт, порядок приймання і передачі робіт, відповідальність сторін, порядок вирішення спорів. Як невід’ємна частина до договору додаються: завдання на виконання робіт, календарний план виконання робіт, протокол погодження договірної ціни на виконання робіт, кошторис на виконання робіт. Основний договір можна доповнювати й уточнювати додатковими угодами, які укладаються в тому самому порядку і формі, що й основний договір.
В результаті землевпорядна організація повинна виконати геодезичні роботи і розробити проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в строки, встановлені договором. Межі земельної ділянки, при необхідності, повинні бути закріплені межовими знаками встановленого зразка. Проект землеустрою повинен бути складений у паперовій формі та у формі електронного документа.
Основні вимоги до складу, змісту та оформлення документації з землеустрою
Вимоги до текстової частини документації із землеустрою
Текстова частина документації із землеустрою має містити:
- підстави розроблення документації із землеустрою;
- завдання замовника на розроблення документації із землеустрою;
- копії документів, які були додані до клопотання (заяви) про надання згоди на розроблення документації із землеустрою, що обґрунтовують розмір, призначення та місце розташування земельної ділянки;
- документи щодо правового статусу земельної ділянки;
- документи щодо існуючих та можливих обмежень та обтяжень;
- письмові висновки осіб, що погоджують документацію із землеустрою (додаються у разі розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки);
- письмові висновки осіб щодо можливості передачі земельної ділянки в оренду (додаються у разі розроблення технічної документації із землеустрою щодо передачі земельної ділянки в оренду);
- пояснювальна записка з матеріалами, що обґрунтовують проектне рішення або без таких матеріалів;
- документи про зацікавлену особу (згідно з переліком);
- інші матеріали, безпосередньо передбачені законодавством;
- інші матеріали, які на думку землевпорядної організації мають бути долученими до документації
Вимоги до пояснювальної записки документації із землеустрою
Пояснювальна записка має містити комплексний аналіз всіх матеріалів, що містяться в документації із землеустрою. У пояснювальній записці обов'язково аналізуються:
- надані замовником документи, у тому числі матеріали, що обґрунтовують розмір, місце розташування та цільове призначення земельної ділянки;
- обмеження і обтяження, викладені у висновках осіб, які погоджують проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки або дають свої висновки щодо можливості передачі земельної ділянки в оренду;
- існуючий характер землекористування в районі розташування земельної ділянки;
- прийняте рішення стосовно меж земельної ділянки, яка проектується для відведення;
- результати польового обстеження земельної ділянки та фактичного стану її господарського використання;
- стан зелених насаджень та їх приналежність;
- викопіювання з чергового плану міста;
- картографічні матеріали;
- відомості про правовий статус земельної ділянки, суміжних землевласників та землекористувачів;
- цільове призначення земельної ділянки;
- формування меж земельної ділянки;
- формування меж обмежень та обтяжень;
- розрахунки площ контурів угідь в розрізі землекористувань та складання експлікації угідь;
- грошова оцінка земельної ділянки.
За необхідності у пояснювальній записці викладається пропонований порядок вирішення майнових питань щодо земельної ділянки, будівель та споруд, іншого нерухомого майна, яке планується знести (перенести) під час забудови. При викладенні такого порядку може мати місце посилання на документи, які дають можливість вирішити майнові питання (договори, угоди, інші правочини, гарантійні листи, рішення суду, висновки комісій тощо).
Вимоги до графічної частини документації із землеустрою
Графічна частина документації із землеустрою має містити:
- викопіювання з чергового плану міста;
- топографічний план у масштабі 1:500 з варіантом розміщення об'єкта;
- план відведення земельної ділянки з ситуаційною схемою розташування об'єкта в районі забудови;
- план земельної ділянки з визначенням наявних та можливих обмежень і обтяжень;
- фрагменти схеми економіко-планувальних зон із зазначенням місця розташування земельної ділянки, номера, назви економіко-планувальної зони та базової вартості 1 кв. м землі;
- креслення, що відображає перенесення меж земельної ділянки в натуру (на місцевість).
Погодження і затвердження землевпорядної документації
Проект відведення земельної ділянки підлягає погодженню з територіальним органом Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру. У випадку місцезнаходження земельної ділянки у межах населеного пункту або на якій планується розташування об'єкта будівництва, потрібно отримати погодження з управлінням з питань містобудування та архітектури місцевої державної адміністрації або місцевої ради. 'Строк розгляду'Жирний текст: протягом 10 робочих днів з дня одержання проекту або його копії відповідні органи зобов'язані безоплатно надати або надіслати рекомендованим листом з повідомленням розробнику свої висновки про його погодження або про відмову в такому погодженні з обов'язковим посиланням на закони та прийняті відповідно до них нормативно-правові акти, що регулюють відносини у відповідній сфері.
Підстави для відмови щодо погодження проекту землеустрою
Перш за все, слід зазначити, що підставою для відмови у погодженні проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки може бути лише невідповідність його положень вимогам законів та прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, документації із землеустрою або містобудівній документації. При погодженні проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки забороняється вимагати:
- додаткові матеріали та документи, не включені до проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки відповідно до Закону України «Про землеустрій»;
- надання погодження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки будь-якими іншими органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування, підприємствами, установами та організаціями;
- проведення будь-яких обстежень, експертиз та робіт.
У висновку про відмову погодження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки органами, зазначеними в частинах першій - третій цієї статті, має бути надано вичерпний перелік недоліків проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та розумний строк для усунення таких недоліків (який за письмовим проханням розробника проекту може бути продовжений).
Органами, може бути відмовлено у погодженні проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки лише у разі, якщо не усунено недоліки, на яких було наголошено у попередньому висновку. Не можна відмовити у погодженні проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки з інших причин чи вказати інші недоліки.
Зверніть увагу! Повторна відмова не позбавляє права розробника проекту усунути його недоліки та подати на погодження
Відповідальність за порушення законодавства в сфері землеустрою.
Особи, винні в порушенні законодавства у сфері землеустрою, несуть відповідальність згідно із Законом України "Про землеустрій".
Кваліфікаційна комісія за результатами розгляду письмових звернень заінтересованих осіб, замовників документації із землеустрою, органів державної влади та місцевого самоврядування, саморегулівних організацій у сфері землеустрою робить подання центральному органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, про позбавлення сертифікованого інженера-землевпорядника кваліфікаційного сертифіката (його анулювання) з таких підстав:
- грубе порушення сертифікованим інженером-землевпорядником вимог положень нормативно-правових актів, нормативно-технічних документів, стандартів, норм і правил у сфері землеустрою;
- рішення суду за фактами неякісного проведення землеустрою сертифікованим інженером-землевпорядником;
- наявність у сертифікованого інженера-землевпорядника непогашеної судимості за корисливі злочини;
- з'ясування факту неправомірної видачі кваліфікаційного сертифіката.
На підставі подання Кваліфікаційної комісії про позбавлення сертифікованого інженера-землевпорядника кваліфікаційного сертифіката центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, приймає відповідне рішення та повідомляє його письмово у двотижневий строк після надходження відповідного протоколу засідання Кваліфікаційної комісії.
Рішення про позбавлення сертифікованого інженера-землевпорядника кваліфікаційного сертифіката може бути оскаржено в судовому порядку.
Складення документації із землеустрою особою, яка не отримала кваліфікаційного сертифіката, яку позбавлено кваліфікаційного сертифіката або дія кваліфікаційного сертифіката якої зупинена, забороняється. Документація із землеустрою та технічна документація з оцінки земель, яка була підписана такою особою, є недійсною.
Притягнення осіб, винних у порушенні законодавства у сфері землеустрою, до відповідальності, передбаченої законами України, не звільняє їх від обов'язку відшкодувати шкоду, заподіяну в результаті порушення цього законодавства. Шкода, заподіяна в результаті здійснення землеустрою фізичній особі, її майну чи майну юридичної особи, підлягає відшкодуванню в повному обсязі особою, яка її заподіяла, у порядку, встановленому законодавством України.
Спори, що виникають при здійсненні землеустрою, вирішуються в судовому порядку.
