Відчуження нерухомого майна: юридичний та податковий аспект

Нормативна база

• Цивільний кодекс України від 16.01.2003 № 435-IV
• Податковий кодекс України від 02.12.2010 № 2755-VI
• Земельний кодекс України від 25.10.2001 № 2768-III

Юридичний аспект відчуження нерухомого майна

Договори на основі яких відчужується нерухоме майно

Відчувати нерухоме майно у власність можна на підставі наступних договорів :

• купівлі-продажу (за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму);
  
• міни (за договором міни (бартеру) кожна із сторін зобов'язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар. Кожна із сторін договору міни є продавцем нерухомого майна, який він передає в обмін, і покупцем майна, який він одержує взамін. Таким договором може бути встановлена доплата за майно більшої вартості, що обмінюється на майно меншої вартості);
  

• дарування (за договором дарування одна сторона (дарувальник) передає або зобов'язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно майно (дарунок) у власність);
  
• довічного утримання (за договору довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов'язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно);
  
• пожертви (за договором пожертви пожертвувач дарує нерухомі та рухомі речі, зокрема гроші та цінні папери, фізичним особам, юридичним особам, державі Україна, Автономній Республіці Крим, територіальній громаді, для досягнення ним певної, наперед обумовленої мети);
  
• спадщини (перехід прав та обов'язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців) ).
  

Посвідчення договорів відчуження нерухомого майна

Посвідчення більшості договорів відчуження нерухомого майна (купівлі-продажу, дарування, міни, довічного утримання та інше) має певні особливості. Наприклад, договір дарування вирізняється тим, що відчужувач не може бути неповнолітньою особою.
Посвідчення договору довічного утримання так само має певні особливості, а саме за цим договором відчужувачем може бути лише непрацездатний за віком або за станом здоров'я громадянин. Відчужувачем у даному випадку, знову ж таки, не може бути неповнолітня особа. Кожний випадок потребує встановлення окремих вимог щодо наявності певних документів, положень, виконання необхідних попередніх дій особами, які є сторонами договорів відчуження.

Перелік документів визначається видом правочину та суб’єктами, які є сторонами таких договорів, а саме:

Основні документи, які стосуються безпосередньо нерухомого майна та надаються для посвідчення договорів про відчуження нерухомого майна:

• правовстановлюючий документ на нерухоме майно (нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, дарування, міни, свідоцтво при придбання майна з прилюдних торгів, свідоцтво про право власності на нерухоме майно, свідоцтво про право на спадщину, свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя, рішення суду тощо);
• витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно або свідоцтво на право власності;
• експертно-грошова оцінка незалежного сертифікованого оцінювача, обов’язкова при відчуженні майна, яке перебуває у власності фізичної особи;
• довідка із ЖЕКу, ОВББ, сільської ради (Форма 3) про те, що малолітні та неповнолітні діти не мають права користування відчужуваним нерухомим майном;
• рішення органу опіки і піклування (якщо малолітні або неповнолітні діти є власниками або мають право користування нерухомим майном);
• заява власника відчужуваної квартири, будинку про відмову від здійснення права переважної покупки частини в загальній частковій власності. Необхідно у випадку продажу частини відчужуваної квартири/житлового будинку;
• заява особи, яка не є власником, але зареєстрована у квартирі, яка відчужується, про те, що їй відомо про укладання договору, і зобов’язана знятись з реєстрації;
• довідка з міської (сільської) ради про те, що земельна ділянка, на якій знаходиться житловий будинок, не приватизована і державний акт не видавався, якщо земельна ділянка не приватизована;
• довідка з Управління земельних ресурсів про розмір земельної ділянки, на якій розташований житловий будинок, та кадастровий номер земельної ділянки (крім квартир в багатоквартирних будинках);
• також обов’язкова присутність подружжя відчужувача та набувача (при наявності) зі своїм паспортом, оригіналом РНОКПП та свідоцтвом про реєстрацію шлюбу, яка нотаріально посвідчує згоду на відчуження або придбання майна;
• інші довідки, документи, заяви, посвідчення.

Податковий аспект відчуження нерухомого майна

Порядок оподаткування операцій з відчуження об’єктів нерухомого майна регулюється статтею 172 Податкового кодексу України.

Дохід фізичної особи — резидента з відчуження (обміну) житлової нерухомості не оподатковується податком на доходи фізичних осіб у разі виконання таких умов:

• продається житловий будинок, квартира або їх частина, кімната, садовий (дачний) будинок (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельна ділянка, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення;
• продаж одного із зазначених об’єктів здійснюється не частіше одного разу протягом звітного податкового року;
• відчужуваний об’єкт нерухомого майна перебуває у власності платника податку понад три роки.
  

У такому ж порядку оподатковується дохід від продажу (обміну) об’єкта незавершеного виробництва. Сума податку визначається та самостійно сплачується через банківські установи: — особою, яка продає або обмінює з іншою фізичною особою нерухомість, — до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, міни; — особою, у власності якої перебував об’єкт нерухомості, відчужений за рішенням суду про зміну власника та перехід права власності на таке майно. Фізична особа зобов’язана відобразити дохід від такого відчуження в річній податковій декларації про майновий стан і доходи, яка подається до податкової інспекції за місцем реєстрації.

ПРИМІТКА : умова щодо перебування майна у власності платника податку понад три роки не розповсюджується на майно, отримане платником у спадщину.

 Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначається.

 У разі продажу протягом року більш як одного з перелічених об’єктів нерухомості або іншої нерухомості, отриманий дохід підлягає оподаткуванню податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відсотків та військовим збором у розмірі 1,5 відсотка.