Реалізація предмета іпотеки в позасудовому порядку

Нормативна база

• Закон України «Про іпотеку»
• Наказ Міністерства юстиції України від 22 лютого 2012 року № 296/5 "Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України"

Увага!!! З 24 лютого 2022 року, відповідно до Закону України "Про правовий режим воєнного стану", в Україні введено режим воєнного стану! Відповідно до п.п.8 п.3 розділу II. "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану" від 15 березня 2022 року № 2120-IX доповнено Розділ VI "Прикінцеві положення" Закону України "Про іпотеку" (Відомості Верховної Ради України, 2003 р., № 38, ст. 313) пунктом 5-2 такого змісту: "5-2. У період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану та у тридцятиденний строк після його припинення або скасування щодо нерухомого майна (нерухомості), що належить фізичним особам та перебуває в іпотеці за споживчими кредитами, зупиняється дія статті 37 (у частині реалізації права іпотекодержателя на набуття права власності на предмет іпотеки), статті 38 (у частині реалізації права іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки), статті 40 (у частині виселення мешканців із житлових будинків та приміщень, переданих в іпотеку, щодо яких є судове рішення про звернення стягнення на такі об’єкти), статей 41, 47 (у частині реалізації предмета іпотеки на електронних торгах) цього Закону. Положення абзацу першого цього пункту не поширюються на нерухоме майно (нерухомість), оформлене в іпотеку з метою забезпечення виконання зобов’язань за договорами, укладеними після дня набрання чинності Законом України "Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану", або за договорами, до яких після дня набрання чинності Законом України "Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану" за погодженням сторін вносилися зміни в частині продовження строків виконання зобов’язань та/або зменшення розміру процентів, штрафних санкцій".[1]

Способи задоволення вимог кредитора

Якщо вимоги кредитора забезпечені іпотекою, чинним законодавством України передбачено наступні способи задоволення його вимог:

1. судовий (на підставі рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки)
2. позасудові (на підставі виконавчого напису нотаріуса; на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя).

На сьогоднішній день банки найчастіше використовують договір про задоволення вимог іпотекодержателя або застосування відповідного застереження в іпотечному договорі.

Даний спосіб може бути реалізований або шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки, або надання іпотекодержателю права від власного імені продати предмет іпотеки третій особі на підставі договору купівлі-продажу. Відмінності між застереження в іпотечному договорі та договір про задоволення вимог іпотекодержателя

Необхідно розрізняти застереження в іпотечному договорі та договір про задоволення вимог іпотекодержателя.

Застереження в іпотечному договорі встановлюється у момент укладення договору або шляхом внесення змін до нього. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя є самостійним договором, необхідність в укладенні якого виникає з моменту, коли постає питання про належне виконання зобов’язань боржником.

Основною перевагою такого позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки є те, що іпотекодержатель може отримати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки без звернення до суду, що значно скорочує строки та витрати, пов’язані з реалізацією предмета іпотеки на підставі рішення суду. Так, дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. Однак іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти такий договір.

Таке повідомлення має на меті надати цим особам переважне право на придбання предмета іпотеки або погасити наявну кредитну заборгованість. Якщо ж особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловлять наміру його придбати, іпотекодержатель буде вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд. Ціна продажу предмета іпотеки встановлюватиметься за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні не нижчому, ніж звичайні ціни на цей вид майна.

Порядок посвідчення такого правочину встановлений Законом України «Про іпотеку» та Наказом Міністерства Юстиції України «Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України».

Законодавством встановлено, що нотаріус має право посвідчити договір купівлі-продажу предмета іпотеки іншій особі за наявності відомостей про те, що інші особи, які мають зареєстровані в установленому законодавством порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відмовилися отримати надіслані на їхню адресу повідомлення про намір продати предмет іпотеки.

Про цю обставину повинна свідчити зроблена на зворотному повідомленні відмітка органу зв’язку. Договір купівлі-продажу предмета іпотеки сторонній особі може бути посвідчений також у випадку, якщо адреси інших осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, не були відомі.

На підтвердження цього факту повинен бути поданий документ відповідного компетентного органу (довідкової служби, адресного бюро тощо). Іпотекодержатель має документально підтвердити нотаріусу, що він повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відповідно до витягів з Державного реєстру обтяжень рухомого майна та Державного реєстру іпотек. Таким чином, є обов’язковим одержання витягу з Держаного реєстру іпотек для з’ясування кола інших можливих кредиторів щодо предмета іпотеки при нотаріальному посвідченні такого роду договорів.

Наслідки звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Стаття 37 Закону України «Про іпотеку» не містить можливості визнання права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем за рішенням суду.

Відповідно до цієї статті іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.

Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржене іпотекодавцем у суді.

Статтею 18 Закону України "Про іпотеку" передбачений порядок проведення державної реєстрації прав.

За змістом вказаних вище норм Закону України «Про іпотеку» для реалізації іпотекодержателем позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на нього за загальним правилом необхідні тільки воля та вчинення дій з боку іпотекодержателя, якщо договором не передбачено іншого порядку.

При цьому позивач не позбавлений відповідно до статей 38,39 Закону України «Про іпотеку» можливості звернутися до суду з позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки в інший спосіб, ніж визнання права власності на нього.

З огляду на зазначене, передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки відповідно до статей 36,37 Закону України «Про іпотеку» є способом позасудового врегулювання, який здійснюється за згодою сторін без звернення до суду.

Застереження в договорі про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом визнання права власності на предмет іпотеки - це виключно позасудовий спосіб урегулювання спору, який сторони встановлюють самостійно у договорі.

З урахуванням вимог статей 328,335,392 ЦК України у контексті статей 36,37 Закону України «Про іпотеку» суди не наділені повноваженнями звертати стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на нього за іпотекодержателем.

Іпотекодавці, як правило, намагаються оскаржити в судовому порядку укладені іпотекодержателем договори купівлі-продажу та визнати їх недійсними. Однак у випадку, якщо банком під час реалізації предмета іпотеки буде дотримано всіх вимог, такі позови залишаються без задоволення. Особливої уваги заслуговує ч. 6 ст. 36 Закону України «Про іпотеку», яка встановлює, що після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов'язання є недійсними. Отже, під час вибору способу звернення стягнення на предмет іпотеки банкам необхідно виходити з того, що реалізувавши позасудовий спосіб стягнення, доведеться пробачити кредитору частину заборгованості, яка не буде погашена за рахунок такого майна.

Якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов’язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд. Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до даної процедури, є правовою підставою для державної реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки, а якщо предметом іпотеки є право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), право користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), право оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення - для державної реєстрації відповідного права за покупцем (ст. 38 Закону України "Про іпотеку")