Порядок зняття обтяження, накладеного договором іпотеки

Матеріал з WikiLegalAid
Версія від 14:54, 6 грудня 2017, створена Admin (обговорення | внесок) (Створена сторінка: == Нормативна база == * [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/3425-12 Закон України «Про нотаріат» № 3425-XII від 02...)

Нормативна база


Вступ

Відповідно до ст. 2 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (надалі – Закон), обтяження – це заборона розпоряджатися та/або користуватися нерухомим майном, встановлена законом, актами уповноважених на це органів державної влади, їх посадових осіб або така, що виникла на підставі договору. Державний реєстр речових прав на нерухоме майно - єдина державна інформаційна система, що забезпечує обробку, збереження та надання відомостей про зареєстровані речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об’єкти та суб’єктів таких прав.

Щодо процедури зняття заборони

Необхідні дії щодо зняття заборони нотаріус проводить на підставі одержаних документів, передбачених Пунктом 5 Глави 15 розділу ІІ Порядку. Враховуючи необхідність документального закріплення підстав зняття нотаріусом заборони відчуження нерухомого майна (нотаріус не може зняти заборону без офіційного звернення), у разі особистого звернення до нотаріуса осіб, які є ініціаторами зняття заборони, та мають на це необхідні права та повноваження, нотаріусу слід відбирати від таких осіб відповідну заяву, в якій міститиметься прохання про зняття заборони відчуження нерухомого майна, та до якої додаються необхідні підтверджуючі документи. Така заява, разом з доданими до неї документами, та копіями документів, на підставі яких встановлено особу заявника та перевірено його повноваження, підлягає зберіганню у справі 02-32 згідно типової номенклатури справ «Документи (постанови, ухвали, повідомлення тощо) по накладенню і зняттю заборон та арештів відчуження нерухомого та рухомого майна», яка має строк зберігання 75 років.

Слід наголосити, що у разі, коли заборона відчуження знімається з нерухомого майна, що складало предмет іпотеки, до нотаріуса може звертатись з заявою про зняття заборони як іпотекодержатель, так і іпотекодавець, за умови подання безспірних доказів виконання зобов’язання. Проте з метою перевірки факту звернення до нотаріуса належного іпотекодержателя, або подання іпотекодавцем повідомлення про виконання основного зобов’язання/припинення іпотечного договору, виданого належним іпотекодержателем (враховуючи непоодинокі факти відступлення прав за іпотечними договорами), нотаріусу доцільно в такому разі перед вчиненням дії щодо зняття заборони відчуження нерухомого майна перевіряти вказані факти шляхом одержання Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, яку разом з іншими поданими документами долучати до справи 02-32. Як підставу отримання Інформаційної довідки можна зазначати подану нотаріусу заяву про зняття заборони.

При одержанні заяви та підтверджуючих документів, на виконання п. 6.1. Глави 15 Розділу ІІ Порядку, нотаріус реєструє таку заяву у журналі реєстрації вхідних документів, та робить відповідні відмітки в реєстрі для реєстрації заборон і арештів та в алфавітній книзі обліку заборон відчуження і арештів нерухомого майна.

Якщо заборону знімає нотаріус, який її накладав, відповідно до пункту 5.3. Глави 15 Розділу ІІ Порядку таким нотаріусом на примірнику правочину, що залишається у справах нотаріуса, проставляється відмітка про зняття заборони, проставляються дата, підпис нотаріуса та його печатка. В такому разі, по аналогії до порядку проставлення відміток про зміну чи розірвання правочину на всіх примірниках правочинів, вважаємо допустимим проставлення відміток про зняття заборони згідно пункту 5.3. Глави 15 Розділу ІІ Порядку на всіх поданих нотаріусу примірниках правочинів.

Якщо заборону знімає нотаріус, який її не накладав, таким нотаріусом не може бути виконано вимоги пункту 5.3. Глави 15 Розділу ІІ Порядку щодо проставлення відмітки на примірнику правочину, який залишається у справах нотаріуса, та вимоги п. 6.1. Глави 15 Розділу ІІ Порядку (щодо відміток в книгах). Отже, будь-яких процесуальних дій щодо зняття заборони відчуження нерухомого майна такий нотаріус не вчиняє, а лише направляє за місцем зберігання справи, що містить відомості про накладання заборони, повідомлення про зняття заборони. Тобто відсутнє будь-яке документальне оформлення вчинення такої дії, як зняття заборони. В такому разі, як зазначалось вище, вважаємо допустимим проставлення відміток про зняття заборони на всіх поданих нотаріусу примірниках правочинів. У разі відсутності з певних причин у особи, що звертається до нотаріуса з питання зняття заборони, примірнику відповідного правочину, на її вимогу нотаріусом може бути видана довідка про зняття заборони.

Залишається законодавчо не врегульованим питання зняття заборони з нерухомого майна, реалізованого органами Державної виконавчої служби в процедурі виконавчого провадження через торги. Так, частиною 1 статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» № 1952-IV від 01.07.2004 року встановлено, що державним реєстратором у разі державної реєстрації обтяжень, накладених під час примусового виконання рішень відповідно до закону, а також у разі державної реєстрації припинення іпотеки у зв’язку з придбанням (передачею) за результатом прилюдних торгів (аукціонів) нерухомого майна, що є предметом іпотеки, є державний виконавець та приватний виконавець. За результатом проведених торгів до нотаріуса за видачею свідоцтва про придбання нерухомого майна, що було предметом іпотеки, звертається з актом про реалізацію предмета іпотеки набувач відповідного нерухомого майна, щодо якого в Державному реєстрі прав органами державної виконавчої служби (приватним виконавцем) вилучено відповідні обтяження (заборону) та інше речове право (іпотеку). Тобто в цьому випадку припинення обтяження та іпотеки в Державному реєстрі прав відбувається без вчинення нотаріусом дій щодо зняття заборони відчуження нерухомого майна. Враховуючи те, що відповідно до статті 17 Закону «Про іпотеку» іпотека припиняється у разі реалізації предмета іпотеки відповідно до цього закону, та відповідно припиняє дію іпотечний договір, то заборона, накладена у зв’язку з його укладенням, також є такою, що припинилась. Тому можна рекомендувати нотаріусам, які видаватимуть свідоцтво про придбання нерухомого майна, що було предметом іпотеки, в цьому випадку повідомляти нотаріуса, який наклав заборону відчуження за іпотечним договором, про припинення обтяження (заборони) у зв’язку з припиненням іпотечного договору.

Відповідно до статті 74 Закону України «Про нотаріат» нотаріус знімає заборону відчуження нерухомого майна на підставі отриманого повідомлення установи банку, підприємства чи організації про погашення позики (кредиту), повідомлення про припинення іпотечного договору або договору застави, припинення чи розірвання договору довічного утримання, та в інших випадках, передбачених законодавством. Слід зазначити, що Законом України № 5208-VI від 06.09.2012 року, що набув чинності 01.01.2013 року, пункт 9 частини першої статті 34 Закону України «Про нотаріат» викладено в новій редакції, якою не передбачено вчинення такої нотаріальної дії, як зняття заборони відчуження нерухомого майна. На виконання вимог закону наказом Міністерства юстиції України № 1061/5 від 03.06.2013 року із додатка 25 Правил ведення нотаріального діловодства було виключено форми посвідчувальних написів щодо зняття заборони.

Пунктом 5 Глави 15 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України (далі – Порядок), затвердженого наказом Міністерства юстиції України № 296/5 від 22.02.2012 року (із змінами), встановлено, що нотаріус знімає заборону відчуження майна при одержанні повідомлення, зокрема:

  • кредитора про погашення позики;
  • про припинення (розірвання, визнання недійсним) договору застави (іпотеки);
  • про припинення договору іпотеки у зв'язку з набуттям іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання, після припинення договору іпотеки у зв'язку з відчуженням іпотекодержателем предмета іпотеки;
  • за рішенням суду;
  • в інших випадках, передбачених законом.

Згідно внесених до Порядку змін, починаючи з 17.04.2015 року заборону вправі зняти будь-який нотаріус. У разі, якщо заборону знімає нотаріус, який її не накладав, він направляє за місцем зберігання справи, що містить відомості про накладання заборони, повідомлення про зняття заборони.

Щодо територіальної компетенції нотаріусів по зняттю заборони слід врахувати норми ч. 5 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якими передбачено:

  • державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться незалежно від місцезнаходження нерухомого майна в межах Автономної Республіки Крим, області, міст Києва та Севастополя (тобто провести державну реєстрацію права власності, у разі відкриття розділу без вчинення нотаріальної дії, а також провести реєстрацію припинення іпотеки, в тому числі в спецрозділі, державний реєстратор (у т.ч. нотаріус) вправі за місцезнаходженням нерухомого майна в межах всієї області);
  • державна реєстрація обтяжень речових прав (до яких відноситься заборона відчуження) проводиться незалежно від місцезнаходження нерухомого майна (в межах України);
  • державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва проводиться нотаріусом, яким вчинено таку дію.

Оскільки припинення іпотеки за іпотечним договором передбачає крім зняття заборони нотаріусом також і припинення обтяження (заборони) та іншого речового права – іпотеки (за виключенням договорів застави, укладених до моменту запровадження реєстрації іпотеки, по яким зареєстровано лише заборону відчуження), нотаріусам у разі зняття заборони (що не є нотаріальною дією), та подальшого припинення заборони і іпотеки в Державному реєстрі речових прав, слід дотримуватись встановлених територіальних обмежень місцезнаходження нерухомого майна, якого такі дії стосуються - в межах однієї області.

Пунктом 5.3. Глави 15 Розділу ІІ Порядку передбачено, що при знятті заборони на примірнику правочину, що залишається у справах нотаріуса, проставляється відмітка про зняття заборони, проставляються дата, підпис нотаріуса та його печатка. Наприклад: «Мною, Івановим І.І., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, на підставі статті 74 Закону України «Про нотаріат» та у зв’язку з розірванням договору іпотеки, посвідченого 20 грудня 2012 року за реєстровим № 253, знято заборону відчуження (назва майна, його місцезнаходження/місце реєстрації) у зв’язку з (зазначаються підстава, ким, коли посвідчено документ, та його реєстровий номер)».

Відповідно до пункту 5.4. Глави 15 Розділу ІІ Порядку про зняття заборони нотаріус письмово повідомляє кредитора.

Відповідно до пункту 6.1. Глави 15 Розділу ІІ Порядку про зняття заборони, а також про зняття судовими або слідчими органами та органами державної виконавчої служби накладеного ними арешту на майно нотаріус робить відповідні відмітки в реєстрі для реєстрації заборон і арештів та в алфавітній книзі обліку заборон відчуження і арештів нерухомого майна.

Відповідно до пункту 2.14. Глави 2 Розділу ІІ Порядку підставою для припинення іпотеки та зняття заборони відчуження предмета іпотеки у випадку укладення договору купівлі-продажу є заява іпотекодержателя (у разі продажу предмета іпотеки в порядку, передбаченому п.п. 2.7-2.13 Глави 2 Розділу ІІ Порядку).

Отже, законодавством передбачено підстави та порядок зняття заборони відчуження нерухомого майна.

Щодо припинення обтяження (іпотеки) в Державному реєстрі речових прав

Після зняття заборони відчуження нерухомого майна нотаріус, який зняв заборону, може провести державну реєстрацію припинення обтяження (заборони), а також припинення іншого речового права (іпотеки) – у разі, коли знімається заборона з предмета іпотеки, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Тобто в процедурі зняття заборони первинними є дії щодо завершення початої нотаріальної дії по накладенню заборони (з проставленням відміток у відповідному реєстрі та алфавітній книзі, та проставлення відмітки на правочині), та лише після цього можливе внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо припинення заборони та іпотеки.

На сьогодні часто державні реєстратори не дотримуються такого порядку дій, та проводять державну реєстрацію припинення обтяження та іпотеки в Державному реєстрі речових прав на підставі заяв, поданих як іпотекодержателем, так і власником (з долученням повідомлення кредитора про виконання основного зобов’язання та/або припинення іпотечного договору). Наслідком таких дій є те, що в Державному реєстрі речових прав обтяження (заборона) та інше речове право (іпотека) знаходяться в стані «припинено», а у відповідному реєстрі та алфавітній книзі у нотаріуса така заборона знаходиться в стані «зареєстровано».

У зв’язку з цим нотаріусам та іншим державним реєстраторам речових прав на нерухоме майно, до яких надійшла заява особи (іпотекодавця або іпотекодержателя) про припинення заборони та/або припинення іншого речового права (іпотеки) слід обов’язкового перевіряти, чи дійсно було вчинено дію по зняттю заборони відчуження нерухомого майна нотаріусом, який її накладав, чи іншим нотаріусом, на підтвердження чого заявник повинен надати державному реєстратору підтверджуючий документ (примірник правочину з відміткою нотаріуса про зняття заборони чи довідку про зняття заборони, видану нотаріусом), а у разі відсутності підтверджуючих такі дії документів – відмовляти у державній реєстрації припинення обтяження (заборони) та іншого речового права (іпотеки) в Державному реєстрі речових прав.

Щодо надсилання повідомлень про зняття заборони та припинення обтяження в Державному реєстрі речових прав

У разі, якщо заборону знімає нотаріус, який її не накладав (починаючи з 17.04.2015 року), такий нотаріус направляє за місцем зберігання справи, що містить відомості про накладання заборони, повідомлення про зняття заборони.

Відповідно до пункту 5.4. Глави 15 Розділу ІІ Порядку про зняття заборони нотаріус письмово повідомляє кредитора. В даному випадку виникає питання щодо необхідності повідомлення про зняття заборони іпотекодержателя, який також є кредитором.

У зв’язку з цим, на нашу думку, при знятті заборони відчуження нерухомого майна у випадку, коли така заборона знімається за заявою власника, нотаріусу слід обов’язкового повідомляти кредитора (іпотекодержателя) про такі дії, шляхом направлення відповідного повідомлення, до якого доцільно долучити примірники Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про припинення обтяження та Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про припинення іпотеки (коли заборона знімається з предмета іпотеки).

У випадку, коли до нотаріуса з заявою про зняття заборони звернувся сам кредитор, та за наслідками зняття заборони нотаріусом і припинення обтяження (іпотеки) в Державному реєстрі речових прав одержав відповідні Витяги, в повідомленні нотаріусом такого кредитора про зняття заборони не вбачається потреби, оскільки кредитору (іпотекодержателю) відомо про зняття заборони, і даний факт до нього доведений нотаріусом (кредитор одержав відповідні Витяги).

Отримано з https://wiki.legalaid.gov.ua/index.php?title=Порядок_зняття_обтяження,_накладеного_договором_іпотеки&oldid=4624